（2016）浙0104民初870号
裁判日期: 2016-04-18
公开日期: 2016-05-27
案件名称
徐建胜、周金秀与杭州保利建霖房地产开发有限公司合同纠纷一审民事判决书
法院
杭州市江干区人民法院
所属地区
杭州市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
徐建胜,周金秀,杭州保利建霖房地产开发有限公司
案由
合同纠纷
法律依据
《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》：第二条，第四条；《中华人民共和国合同法》：第八条第一款；《中华人民共和国担保法》：第八十九条第一款
全文
浙江省杭州市江干区人民法院民 事 判 决 书（2016）浙0104民初870号原告徐建胜。原告周金秀。两原告共同委托代理人王冰洁，浙江君秦律师事务所律师。两原告共同委托代理人俞华燕，浙江民凯律师事务所律师。被告杭州保利建霖房地产开发有限公司，住所地浙江省杭州市江干区丁桥镇同协路28号1-13楼508室。法定代表人陈冬桔，董事长。委托代理人唐锋、沈莹，浙江浙元律师事务所律师。原告徐建胜、周金秀为与被告杭州保利建霖房地产开发有限公司（以下简称“保利建霖公司”）合同纠纷一案，本院于2016年1月25日立案受理。依法由审判员李敏适用简易程序，于2016年3月22日公开开庭进行了审理。原告周金秀及共同委托代理人王冰洁，被告委托代理人沈莹到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告徐建胜、周金秀诉称：2015年10月13日原告就认购罗兰香谷22幢1单元1503室房屋与被告签署了《罗兰香谷公寓认购书》，同日原告交付10000元定金，并于2015年10月15日再交付40000元定金。签署认购书后，原告发现被告刻意隐瞒周边有公墓及垃圾填埋场、所处楼层与16楼之间有腰线、消防通道没有窗户、外墙漆面鼓起、脱落，以及裂缝、渗水等问题，且标明的房号与认购书标明的预售证不符。因被告在销售过程中对房屋周边环境、质量及配套设施的宣传与实际大相径庭，双方迟迟未能就《商品房买卖合同》中的有关条款达成一致意见，且商谈期间案涉房屋已被被告出售，原告随即向被告提出退还5万元保证金的要求，而被告以种种理由搪塞拒不退还。综上，被告明显存在重大过错，原告因合同主要条款未能与被告达成一致意见而要求返还购房违约定金及利息，诉讼请求：1、判令被告退还购房定金50000元，支付利息900元（自2015年10月15日起按年利率6%暂计算至2016年1月31日，实际计算至退还款项时止）；2、判令被告承担诉讼费用。被告保利建霖公司辩称：原告要求被告返还定金和支付利息缺乏依据，原告与被告在2015年10月13日签订认购书，约定原告应在2015年10月20日签订商品房买卖合同，同时约定原告未在约定时间签订合同，被告有权另行出售房屋并且无需返还定金。因此原被告之间的权利义务是明确的。原告违反认购协议，没有在相应时间签订商品房买卖合同，原告有权另行出售房屋，并依据定金罚则，不返还定金。原告签订认购书时被告已经取得预售证，虽然写错了预售证号，但是不影响房屋销售。原告提出的公墓和垃圾场问题，在项目之前已经存在，被告没有故意隐瞒，也无法隐瞒。原告作为完全民事行为能力人在签订认购书时应该对周边环境进行考量。原告提出16楼有腰线等问题并不是原告购买的22幢房屋存在相应问题，与原告的诉求关联性不足。综上，原告的举证不充分，请求驳回原告的诉讼请求。原告徐建胜、周金秀向本院提交的证据有：1、罗兰香谷公寓认购书，证明原告在2015年10月13日签订了认购书，双方未就房屋周边环境、质量、配套设施以及交付时间等主要条款进行约定。2、银行汇款凭证以及情况说明，证明原告向被告交付5万元。3、样板房录像资料、原告与被告销售人员通话录音资料、电视台报道房屋的裂缝以及渗水情况，证明：（一）、被告在销售过程中未告知房屋的周边环境也未告知房屋存在质量问题。在签订认购书之前也只是参观了样板房，录音也可以证明原告没有看过现房，销售方不允许业主看现房；（二）、被告销售人员在与原告沟通中承认原告预购房屋周边有公墓且在附近建有垃圾焚烧基地；（三）、电视台实地勘察发现被告销售的房屋存在裂缝以及渗水等质量问题。4、房屋登记信息查询记录，证明案涉房屋已被出售。针对原告提交的上述证据，被告认为，证据1、2、4三性无异议，认购书是商品房买卖合同预约合同，主要条款在之后的商品房买卖合同中约定，认购书不需要对配套设施、房屋质量等主要条款进行约定。证据3中录像材料的真实性予以认可，关联性、证明对象和形成时间不予认可，该录像只是显示样板房的情况，不能证明被告在销售中没有告知周边情况和质量问题；仅就录音材料无法明确通话主体，公墓和垃圾焚烧基地早于楼盘存在，并不因为被告销售人员的承认而可以证明被告故意隐瞒的事实；电视台报道的关联性和证明目的有异议，不能证明电视台所涉裂缝和渗水问题存在于案涉22幢房屋，同时相关报道是在房屋交付之前。本院认为，原告提供的证据1、2、4能够证明双方签订认购书、交付定金以及房屋状态的事实，本院予以确认。证据3中录像材料反映原告看房选房过程，与本案争议的未能订立商品房买卖合同的事实缺乏关联性；录音资料无法确认通话主体及真实性；媒体报道不能证明案涉房屋存在质量问题，本院对该组证据不予确认。被告保利建霖公司向本院提交的证据有：1、商品房预售证，证明被告取得合法的销售资格。2、消防验收意见书，证明案涉房屋经消防验收合格。针对被告提交的证据，原告认为：证据1真实性无异议，关联性有异议，预售证确实是认购书的预售号，但没有显示原告购买的22幢具备预售资格。证据2真实性无异议，关联性有异议，消防验收不能代表整体质量验收合格，不能证明案涉房屋不存在质量问题。本院认为，被告提供的证据1能够证明罗兰香谷公寓22幢取得商品房预售证的事实，本院予以确认。证据2具有真实性，本院予以确认。根据认定的证据及当事人在庭审中的陈述，本院确认下列事实：罗兰香谷公寓由保利建霖公司开发建设。2014年，保利建霖公司取得罗兰香谷公寓22幢商品房预售证，预售证号为杭售许字（2014）第9号。2015年10月13日，徐建胜、周金秀（乙方）与保利建霖公司（甲方）签订《罗兰香谷公寓认购书》，约定：乙方预订罗兰香谷公寓22幢1单元1503室房屋，甲方已领取该商品房预售许可证，预售证号为杭售许字（2014）第77号，房屋建筑面积118.25平方米，定于2015年11月30日交付；每平方米建筑面积单价10674.93元，总价1262310元；乙方同意签订本合同时支付定金50000元，作为双方订立商品房预售合同的担保，签订商品房预售合同后，乙方支付的定金转为房价款；甲乙双方商定，预定期为7天，于2015年10月20日前到罗兰香谷公寓现场售楼部签订《商品房买卖合同》及附件，甲方已经将《商品房买卖合同》内容及其条款公示于销售现场，且乙方对内容及条款均无疑议；若乙方未能按照约定时间签订《商品房买卖合同》、附件及交纳相应购房款的，则视为乙方违约，本合同自动终止，甲方有权将该房屋另行出售，并无需退还乙方定金，等。2015年10月13日、10月15日，徐建胜、周金秀分别支付定金1万元、4万元。2016年2月18日，保利建霖公司将上述房屋出售给他人，并办理了预告登记。本院认为，原告与被告签订的《罗兰香谷认购书》系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规禁止性规定，合法有效。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条规定，“出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效”。双方在签订认购书之时，被告已实际取得案涉商品房的预售证，认购书中记载的预售证号虽有错误，但不影响合同的效力。上述司法解释第四条规定，“出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的，如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同，应当按照法律关于定金的规定处理；因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人”。根据认购书的约定，原告负有于2015年10月20日前与被告签订商品房买卖合同的义务，逾期视为违约，被告有权将房屋另行出售并无需退还定金。关于未能订立商品房买卖合同的原因，原告主张系被告刻意隐瞒周边有公墓和垃圾填埋场，因上述公建设施不在被告商品房开发规划范围内且早先于案涉房屋存在，在原告签订认购书时房屋即将交付，原告作为购房者对房屋周边环境和设施是应当知晓的，其主张被告对此刻意隐瞒缺乏事实依据。原告主张房屋存在裂缝、渗水等问题，但未提供有效证据予以证明。综上，原告未提供证据证明双方对合同条款不能达成一致且具有合理理由，故原告未按约签订商品房买卖合同构成违约，应当适用定金罚则，其无权主张返还定金，被告亦有权将案涉房屋另行出售。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条，《中华人民共和国担保法》第八十九条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条、第四条之规定，判决如下：驳回原告徐建胜、周金秀的诉讼请求。案件受理费1073元，减半收取536.5元，由原告徐建胜、周金秀负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于浙江省杭州市中级人民法院，并向浙江省杭州市中级人民法院预交上诉案件受理费人民币1073元；对财产案件提起上诉的，案件受理费按照不服一审判决部分的上诉请求预交（开户银行：工商银行湖滨支行，账号：12×××68，户名：浙江省杭州市中级人民法院）。在上诉期满后七日内未交纳的，按自动撤回上诉处理。审判员 李敏二〇一六年四月十八日书记员 苏翔 搜索“”