（2016）鲁民申463号
裁判日期: 2016-04-18
公开日期: 2016-05-26
案件名称
魏晓喜与东营天昊置业有限公司商品房预约合同纠纷再审复查与审判监督民事裁定书
法院
山东省高级人民法院
所属地区
山东省
案件类型
民事案件
审理程序
再审审查与审判监督
当事人
魏晓喜,东营天昊置业有限公司
案由
商品房预约合同纠纷
法律依据
《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》：第五条；《商品房销售管理办法》：第十六条第一款；《中华人民共和国民事诉讼法》：第二百条，第二百零四条
全文
山东省高级人民法院民 事 裁 定 书（2016）鲁民申463号再审申请人（一审原告、二审上诉人）：魏晓喜，村民。委托代理人：崔光荣。被申请人（一审被告、二审上诉人）：东营天昊置业有限公司，住所地：东营市东城曹州路189号法定代表人：梅建民，董事长。委托代理人：薛学习，该公司职工。再审申请人魏晓喜因与被申请人东营天昊置业有限公司商品房预约合同纠纷一案，不服山东省东营市中级人民法院（2014）东民四终字第136号民事判决，向本院申请再审。本院依法组成合议庭对本案进行了审查，现已审查终结。魏晓喜申请再审称，双方签订的《天昊梅园2期定购协议》是典型的格式合同，原判决认定涉案合同不是格式合同是错误的。原判决认定双方未在约定期限内订立正式商品房买卖合同，对此双方均存在过错，不适用定金罚则错误，因为定购协议中未约定订立商品房买卖合同的期限，但不排除双方口头协议的可能，被申请人在未与申请人协商的情形下将申请人定购的房屋出售并无偿占有定金近二年时间，应承担违约责任并适用定金罚则，原判决有失公正。定购协议具备了商品房买卖合同的基本条款，原判决认定双方未签订商品房买卖合同，适用法律错误。据此依据《民事诉讼法》第二百条第（二）、（六）项的规定申请再审。本院审查认为，本案再审审查的焦点是原判决认定事实和适用法律是否存在错误。（一）关于涉案合同的性质问题。申请人主张双方订立的商品房定购协议具备了商品房买卖合同的基本条款，应认定为正式的商品房买卖合同。对此本院审查认为，依照最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条的规定，商品房的认购定购协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已按照约定收取了购房款的，可以认定为商品房买卖合同。国家建设行政主管部门发布的《商品房销售管理办法》第十六条规定的书面商品房买卖合同包括13项主要内容，而本案双方订立的定购协议仅约定了房号、房屋面积、房屋单价、房款总额及付款方式等内容，而且定购协议第四条做出特别约定，本协议为确认楼宇买卖的预约性行为形式，不能借此替代未来的商品房买卖合同而成就双方的交易。此外，申请人作为商品房买受人仅支付了购房定金3万元，而未支付购房款，据此，涉案商品房定购协议的主要内容与司法解释和《商品房销售管理办法》第十六条的规定不符，也与涉案定购协议的特别约定不符，申请人主张涉案定购协议应认定为商品房买卖合同的再审申请理由缺乏法律根据和合同依据，原判决认定涉案定购协议为商品房预约合同于法有据。（二）关于合同约定的定金处理问题。涉案定购协议约定的定金性质上为立约定金，主要功能是担保双方将来订立本约，即正式的商品房买卖合同。在具备合同约定的订立正式商品房买卖合同的条件时，如果任何一方当事人反悔拒绝订立正式商品房买卖合同，理应按照法律规定的定金罚则予以处理。本案双方签订的商品房定购协议仅约定申请人支付全部购房款后在一定期限内订立商品房买卖合同，但对房屋首付款的支付期限、支付数额、银行按揭贷款的数额、全部购房款的支付期限等履行内容均没有做出具体明确的约定，使得定购协议的具体履行内容处于不明晰状态。由于合同的订立是申请人与被申请人在平等自愿的基础上进行的双方法律行为，合同内容约定不明，表明双方未就前述合同履行内容达成意思表示一致，造成合同内容本身存有一定缺陷，同时合同双方的履行行为是否符合合同约定，是否构成违约也就难以判定，故原判决认定双方对此均负有一定的责任，不适用法律规定的定金规则具有充分的事实依据。申请人主张涉案定购协议属于格式合同，依据合同法的规定，存有争议的情况下应做出对格式合同提供方不利的解释。上述法律规定一般适用于合同对争议事项有约定，但双方对约定理解不一致时，可以做出对格式合同提供方不利的解释，而本案讼争定购协议既没有对前述合同的履行内容做出明确约定，也没有对违约责任做出约定，故原判决认定本案不适用定金罚则不违反合同法关于格式条款的解释规则。（三）关于本案的法律适用问题。由于我国现行法律法规没有对商品房预约合同做出明确规定，而最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》是现行有效的处理商品房预约合同纠纷的直接裁判依据，故原审适用该司法解释处理本案纠纷是正确的。综上，原判决认定事实和适用法律并无不当，申请人魏晓喜的再审申请事由不符合《民事诉讼法》第二百条第（二）、（六）项规定的情形。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零四条第一款之规定，裁定如下：驳回魏晓喜的再审申请。审 判 长 王永起代理审判员 徐兴军代理审判员 李莉军二〇一六年四月十八日书 记 员 梅 贺 关注公众号“”