（2016）粤0605民初4342号

裁判日期: 2016-04-18

公开日期: 2016-10-12

案件名称

佛山市鹏瑞利置业有限公司与练坚租赁合同纠纷一审民事判决书

法院

佛山市南海区人民法院

所属地区

佛山市

案件类型

民事案件

审理程序

一审

当事人

佛山市鹏瑞利置业有限公司,练坚

案由

租赁合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国合同法》：第六十条第一款，第九十七条，第一百零七条，第一百一十四条第一款；《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百四十四条

全文

广东省佛山市南海区人民法院民事判决书（2016）粤0605民初4342号原告：佛山市鹏瑞利置业有限公司，住所地：广东省佛山市南海区，统一社会信用代码：914406005XXXX1254E。法定代表人：PuaSeckGuan，系公司总经理。委托代理人：朱天养，系广东泰扬律师事务所律师。委托代理人：朱晓敏。被告：练坚，男，汉族，住广东省深圳市罗湖区，公民身份号码×××1617。上列原被告租赁合同纠纷一案，本院于2016年3月10日立案受理后，依法由代理审判员孙秀娟适用简易程序于同年4月18日公开开庭进行了审理。原告的委托代理人朱天养到庭参加诉讼、被告练坚没有到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉称，2013年8月19日，原、被告签订《房屋租赁合同》，约定原告将位于佛山市南海区桂澜南路45号之“怡翠世嘉购物商场”三层XXX号商铺出租给被告用于经营餐饮，约定房屋交付日期为2013年8月1日，租期6年从2013年11月1日至2019年10月31日，计租面积为307平方米，免租期为三个月（2013年8月1日至2013年10月31日），合同约定了租金、物业管理费、市场推广费、水电费及逾期支付的违约责任。合同签订后，原告依约将租赁房屋交付给被告，被告在涉案租赁物内办理了营业执照。被告未经原告同意于2016年1月9日擅自停业撤场，但未将场地恢复原状及办理交还手续。经原告多次通知，被告拒不理会，导致租赁合同无法继续履行而解除，原告于2016年2月收回商铺。被告的行为构成根本违约。为此，诉请：1.被告向原告支付2016年1月1日至2016年1月31日租金18748.49元、物业管理费10944.55元、市场推广费3070元。以上述欠费之和32763.04元为本金，从2015年12月26日起至实际付清之日止按日0.1%计算逾期付款违约金；2.被告向原告支付2015年11月26日至2016年1月25日电费9987.12元、水费396.48元。以上述欠费之和10383.6元为本金，从2016年2月1日起至实际付清之日止按0.1%计算逾期付款违约金；3.被告向原告支付违约金172411.2元（违约金按六个月的租金和管理费之和计算）；4.被告向原告支付围蔽工程费用6900元；5.由被告承担本案诉讼费用。被告没有答辩。诉讼中，原告举证如下：1.营业执照（副本）复印件1份，用以证明原告的诉讼主体资格。2.练坚身份证复印件1份，用以证明被告的诉讼主体资格。3.粤房地权证佛字第××号房地产权证原件1份，用以证明涉讼租赁商铺的权属人是原告。4.房屋租赁合同原件1份，用以证明双方存在合法的租赁合同关系。合同对租赁物、租期、租金、违约责任等内容进行了约定。5.交房通知原件1份。6.租户商铺移交接收记录原件1份。证据5、6，用以证明原告依约交付租赁商铺给被告的事实。7.企业机读档案登记资料原件1份，用以证明被告在租赁商铺内办理了营业执照的事实。8.关于申请免除租金申请函原件1份。9.回复函复印件1份。证据8、9，用以证明被告曾以经营亏损为由要求免租或撤场，原告回复不予同意。10.关于继续履行租赁合同的函原件1份。11.函件张贴现场照片彩色打印件2份。证据10、11，用以证明被告于2016年1月9日擅自停业撤场，原告要求其继续履行合同及支付欠款。12.（2016）粤泰律函字第001号律师告知函、顺丰速运邮件详情单（编号116623999752）复印件各1份、邮件查询结果打印件1份。13.（2016）粤泰律函字第002号律师告知函、顺丰速运邮件详情单（编号1026556804818）原件各1份、邮件查询结果打印件1份。证据12、13，用以证明因被告拒不回场经营及支付欠款，原告发函解除合同。被告于2016年2月3日收到了该函件。14.水电抄表数原件3份。15.水电费缴费通知单原件2份。证据14、15，用以证明被告尚欠2015年11月26日至2016年1月25日的电费9987.12元、水费396.48元。16.广东增值税专用发票发票联原件4份，用以证明商场的水电费均由原告统一向供水供电单位支付。17.工程施工合同原件1份。18.广东省地方税收通用发票（电子）发票联原件1份。证据17、18，用以证明因被告擅自撤场却拒不回场恢复经营，也未将商铺恢复原状，原告为此支付了围蔽费用6900元。被告经本院合法传唤无正当理由没有到庭，也没有提供证据，视为其放弃举证、质证的权利。经审查，原告提供的证据来源合法、客观真实且与本案相关联，本院对其真实性予以确认。综合采信的证据及当事人的陈述，本院确认如下事实：位于佛山市南海区桂城街道桂澜南路45号怡翠世嘉购物商场三层商业于2013年10月16日经行政部门办理房地产权登记，登记房地产权利人为原告。2013年8月19日，原、被告签订《房屋租赁合同》，约定原告将“怡翠世嘉购物商场”三楼XXX出租给被告经营餐饮，租赁面积为307平方米，房屋交付日期为2013年8月1日，租期从2013年11月1日至2019年10月31日，装修期3个月（2013年8月1日至10月31日），2015年11月1日至2016年10月31日期间每日每平方米租金1.97元，每日每平方米物业管理费1.15元，每月每平方米市场推广费10元，每月总数按照月份实际天数计算。被告应于合同签订后三日内支付租赁保证金74680.30元，于房屋交付之日或之前支付装修保证金13808.60元。当月25日前交纳支付下一个月租金、物业管理费及市场推广费，水电费支付时间应以书面通知为准。逾期交纳租金每日按日租金千分之一支付违约金，逾期交纳物业管理、市场推广费、水电费每日按拖欠金额的千分之一支付违约金，逾期支付租金超过一个月，被告需向原告支付当年六个月的租金和六个月的物业管理费之和的金额作为违约金，被告交付的承租保证金不予退还，前述被告承担的金额不足以弥补原告损失的，被告应补足原告的损失额，且原告保留解除合同的权利。被告在佛山市南海区桂城街道桂澜南路45号怡翠世嘉购物商场三楼XXX登记注册了海口新世界实业有限公司佛山南海桂城季华七路分公司，负责人为被告。2015年3月19日，XXX实业有限公司佛山南海桂城季华七路分公司向原告提交《关于申请免除租金申请函》，申请免除2015年4月至2015年9月的租金。2015年3月20日，原告向XXX实业有限公司佛山南海桂城季华七路分公司出具《回复函》，不同意免除上述租金。2016年1月11日，原告在涉案租赁物张贴《关于继续履行租赁合同的函》，要求被告于2016年1月15日前回场恢复经营并交清所欠租金、管理费。2016年2月2日，原告委托律师向被告的身份证地址邮寄《律师告知函》，认为被告于2016年1月9日未经同意擅自停业撤场，已构成严重违约，解除双方签订的《房屋租赁合同》，请被告在2016年2月8日前将商铺恢复原状并办理交接手续，同时结清所欠租金、管理费和水电费，并按六个月租金、管理费之和金额支付违约金，保证金不予退还。逾期不将商铺恢复原状及办理交还手续，原告为减少损失将自行收回商铺，由此产生的后果由被告承担。2016年2月3日被告本人签收该函件。2016年1月19日，原告与佛山市XX装饰设计有限公司签订《工程施工合同》，工程内容为对涉案租赁物进行外围围闭。2016年3月4日，佛山市XX装饰设计有限公司向原告出具发票，显示商铺（原味主张餐饮店）围闭工程金额为6900元。另查明，被告已交纳了2015年12月31日前租金、物业管理费及市场推广费，尚欠2016年1月的租金18748.49元、物业管理费10944.55元及市场推广费3070元，被告尚未向供水供电部门交纳2015年11月26日至2016年1月25日期间的水电费，原告已垫付该期间被告产生的水电费。2016年3月10日，原告提起本案诉讼。诉讼中，原告自认被告于2016年1月9日撤场，原告于2016年2月15日收回涉案租赁物。本院认为，本案为租赁合同纠纷。涉讼铺位已办理房地产权证，原、被告围绕涉讼物业签订的租赁合同为双方当事人真实意思表示，内容没有违反法律强制性规定，为合法有效合同，对双方当事人均具有法律约束力。被告于2016年1月9日停业撤场，属单方面解除租赁合同，已构成根本违约。虽然原、被告一直未办理场地交接手续，但从原告自认已于2016年2月15日自行收回涉案租赁物来看，原告收回涉案租赁物并不需要被告配合或存在收回障碍，在原告知悉被告已于2016年1月9日停业撤场的情况下，迟延收回商铺的责任在原告方，原告主张被告仍需支付2016年1月10日至2016年1月31日的租金和物业管理费、市场推广费及逾期付款违约金理据不足，本院不予支持。被告于2016年1月9日前尚在使用涉案租赁物，根据合同约定，对原告主张被告支付2016年1月1日至2016年1月9日的租金5443.11元（1.97×307×9）和物业管理费3177.45元（1.15×307×9）、市场推广费891.29元（10×307÷31×9），合共9511.85元予以支持。被告迟延支付租金和物业管理费、市场推广费造成原告损失为利息损失，合同约定被告应于当月25日前支付下一个月租金和物业管理费、市场推广费，原告主张从2015年12月26日起计逾期付款违约金本院予以支持。原告主张按日千分之一计算逾期付款违约金过高，本院酌情确定按日万分之五计算。租赁合同因被告单方面违约终止履行，原告作为出租方，必然会产生空租期损失，原告再次招租也需给予新租户装修免租期，考虑被告终止经营后未积极与原告办理场地交接手续，导致原告收回场地迟延，结合合同约定被告违约责任，原告主张被告支付六个月的租金和物业管理费作为因违约终止履行合同所造成的损失，即被告支付违约金172411.20元（1.97×307×180＋1.15×307×180）予原告，本院予以支持。对于租赁保证金，原告在本案中并无主张，本院对此不作处理。原告主张被告尚欠2015年11月26日至2016年1月25日电费9987.12元、水费396.48元，合共10383.60元未付，原告举证证明被告在该期间产生的水电费金额，且原告已垫付，本院对原告该项诉讼请求予以支持。被告迟延支付电费造成原告损失为利息损失，原告举证证明发函通知被告应缴水电费，被告于2016年2月3日收到通知，故应从2016年2月3日起计逾期付款违约金；原告主张按日千分之一计算逾期付款违约金过高，本院酌情确定按日万分之五计算。原告主张被告支付围闭费6900元，被告违约提前停业撤场，围闭费的发生符合常理，被告提供了涉案租赁物围闭工程合同和发票证明原告已支付该费用，本院对原告该项诉讼请求予以支持。被告经本院合法传唤未到庭参加诉讼，本院依法缺席判决。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条第二款、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、被告练坚应于本判决发生法律效力之日起十日内支付租金和物业管理费、市场推广费合共9511.85元予原告佛山市鹏瑞利置业有限公司；二、被告练坚应于本判决发生法律效力之日起十日内支付以9511.83元为本金从2015年12月26日起至上述第一项履行之日止按日万分之五计付的利息予原告佛山市鹏瑞利置业有限公司；三、被告练坚应于本判决发生法律效力之日起十日内支付违约金172411.20元予原告佛山市鹏瑞利置业有限公司；四、被告练坚应于本判决发生法律效力之日起十日内支付水电费10383.60元予原告佛山市鹏瑞利置业有限公司；五、被告练坚应于本判决发生法律效力之日起十日内支付以10383.60元为本金从2016年2月3日起至上述第四项履行之日止按日万分之五计付的利息予原告佛山市鹏瑞利置业有限公司；六、被告练坚应于本判决发生法律效力之日起十日内支付围闭费6900元予原告佛山市鹏瑞利置业有限公司；七、驳回原告佛山市鹏瑞利置业有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案适用简易程序结案，案件受理费减半收取2340.15元（原告已预交），由原告负担189.77元，被告负担2150.38元，被告负担的份额应于本判决发生法律效力之日起十日内迳付予原告，本院不另收退。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。代理审判员　　孙秀娟二〇一六年四月十八日书　记　员　　刘冬花搜索“”