（2016）鲁08民再18号
裁判日期: 2016-04-18
公开日期: 2016-05-18
案件名称
马承凯土地租赁合同纠纷再审民事判决书
法院
山东省济宁市��级人民法院
所属地区
山东省济宁市
案件类型
民事案件
审理程序
再审
当事人
康长荣,马承凯,泗水县鑫盛机床附件厂
案由
土地租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第二百零七条，第一百七十条；《中华人民共和国合同法》：第二百三十二条；《中华人民共和国物权法》：第一百四十七条，第一百四十八条，第一百四十九条第一款
全文
山东省济宁市中级人民法院民 事 判 决 书（2016）鲁08民再18号上诉人（原审申诉人）康长荣，农民，系原审原告马承凯之妻。委托代理人（特别授权）王亚，山东亚联律师事务所律师。被上诉人（原审被申诉人）泗水县鑫盛机床附件厂，地址：济宁市泗水县泉林镇马家庄。法定代表人赵仁华，厂长。委托代理人（特别授权）龚方龙，山东民桥律师事务所律师。原审原告马承凯（已去世），农民。上诉人康长荣、马承凯（已去世）与被上诉人泗水县鑫盛机床附件厂土地租赁合同纠纷一案，不服山东省泗水县人民法院（2015）泗商再字第2号民事判决，上诉至本院，本院依法组成合议庭公开开庭进行了审理，上诉人康长荣及其委托代理人王亚，被上诉人的委托代理人龚方龙到庭参加诉讼，本案现已审理终结。泗水县人民法院再审查明，1997年10月30日，原泗水县马家庄机床附件厂与原审原告马承凯签订了《土地有偿使用合同》一份，约定由马承凯有偿使用原泗水县马家庄机床附件厂的土地131.7平方米，并约定了租金及交纳方式等事宜。1998年经企业改制，被申诉人泗水县鑫盛机床附件厂整体接收了原泗水县马家庄机床附件厂的所有资产及债权债务，并于2000年8月取得了争议土地的国有土地使用证。马承凯使用土地后，根据1997年马家庄乡人民政府集贸市场建设规划，按照乡政府确定的式样对市场上的房屋进行了修建。因马承凯付了二年的租赁费后不再交纳租赁费，被申诉人于2009年11月16日诉至泗水县人民法院要求马承凯继续支付租金，泗水县人民法院一审判决马承凯支付被申诉人十一年的租金及利息计54986元，马承凯不服提起上诉后，济宁市中级人民法院判决支持被申诉人2009年以后租金3950元，以被申诉人诉求超过诉���时效为由驳回被申诉人的其他诉讼请求。2011年7月29日，被申诉人向马承凯送达了解除合同通知书。马承凯认为被告解除合同的行为无效，于2011年8月9日诉至泗水县人民法院。2011年9月10日，泗水县人民法院判决驳回马承凯的诉讼请求。泗水县人民法院再审认为，原审原告马承凯与原泗水县马家庄机床附件厂签订的《土地有偿使用合同》，该合同在性质上属于土地租赁合同，该租赁合同系双方当事人真实的意思表示，系有效合同。被申诉人泗水县鑫盛机床附件厂经企业改制整体接收了原泗水县马家庄机床附件厂的所有资产及债权债务。土地使用证是土地合法使用权的证明，申诉人提交的房屋所有权证只是其争议土地上建筑物（构筑物）的权属证明，申诉人并没有取得土地使用权证书，没有证据证明其享有该争议土地的合法土地使用权，因此申诉人主张其对���土地享有合法土地使用权的主张，不予支持。被申诉人泗水县鑫盛机床附件厂于2000年8月取得了争议土地的国有土地使用证，享有争议土地的合法土地使用权，其作为原泗水县马家庄机床附件厂的权利义务承继单位成为涉案土地租赁合同的一方主体。双方当事人之间的土地租赁合同并未约定租赁期限，应为不定期租赁合同。法律规定，不定期租赁合同当事人可以随时解除合同，出租人解除合同的应当在合理期限之前通知承租人。本案被申诉人泗水县鑫盛机床附件厂作为出租方，于2011年7月27日向马承凯发出解除合同的通知，应视为合理的期限之前通知承租人的行为，其程序合法，不违反法律规定。申诉人要求确认被申诉人通知书行为无效的诉讼请求无法律依据，不予支持。原审相关庭审程序及庭审笔录签字存在瑕疵问题，应予以纠正。原审认定事实和判决结果正确��应予维持。故依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条、中华人民共和国合同法》第二百三十二条之规定，判决：维持山东省泗水县人民法院（2011）泗商初字第408号民事判决；原审案件受理费100元，由申诉人康长荣负担。康长荣不服再审判决，上诉称：一审判决事实不清、证据不足，适用法律错误。上诉人与原泗水县马家庄机床附件厂于1997年10月份签订了一份《土地有偿使用合同》，该合同签订后，上诉人按照乡政府的规划，拆除了旧房，建设了新房。2001年上诉人按照乡政府要求申请了该宗土地上建筑的所有权申请，马家庄乡政府按照全县统一政策下发了该宗土地上的建筑物第005368号《使用权证书》，至时，上诉人对该宗土地拥有无可争议的使用权。被上诉人对该块土地使用权是在1998年企业改制取得企业经营权后于2000年8月到国土部门申请登��取得的，且只取得了该房所占土地的102平方米，这与原规划前所签订的《土地有偿使用合同》所注明的131.7平方米不相符合，因此，这是国有土地，原《土地有偿使用合同》至政府给上诉人颁发了《房产证》后就应自动无效。被上诉人2009年在向法院起诉要求上诉人交土地租金是没有法律依据的。一审适用《合同法》关于不定期的合同规定，忽视了本案合同标的为土地使用权，上诉人已经在该宗土地上建设了合法建筑，该合法建筑作为物的权利由上诉人合法持有，按照我国《物权法》第147条的规定，上诉人承建的建筑物已经取得了国家规定的使用权权利证书，已经对此享有无可争辩的权利。即使上诉人与被上诉人为租赁关系，按照我国《物权法》第148条、149条的规定给予相应的补偿。综上，泗水县人民法院（2015）泗商再字第2号民事判决所认定的事实不清，证据不足，请求二审法院依法撤销该判决或发回泗水县人民法院重新审理。泗水县鑫盛机床附件厂答辩称，1、答辩人享有争议土地的合法使用权；2、1997年泗水县马家庄机床附件厂与康长荣的丈夫马承凯签订的土地租赁合同所约定的权利义务答辩人依法承受；3、答辩人因上诉人从1999年开始不再缴纳租赁费构成根本违约，书面通知解除合同符合解除的实质条件和法律程序；4、上诉人丈夫马承凯于2014年6月份去世，合同中没有约定权利义务继承的问题，双方的合同自然终止，上诉人不具备继续诉讼的争议租赁合同的资格，原审驳回完全正确；5、上诉人所主张的房屋的合法性及是否需要补偿问题与本案争议诉讼标的无直接关联性，不影响一审作出的判决。本院二审审理查明的事实与再审认定的事实一致。另查明，本院（2010）济民五终字第659号民事判决生效��，马承凯仍未交纳2010年的土地租赁费。本院二审认为，本案的焦点问题为：被上诉人泗水县鑫盛机床附件厂解除租赁合同是否符合法律规定。当庭，上诉人向法庭提交《村镇房屋权属证》，上诉人认为涉案土地上的建筑物已经取得了合法的权利，按照法律规定，取得了土地上的建筑物的所有权即同时拥有了建筑物范围内的土地使用权。被上诉人认为根据济宁市人民政府于1999年发布的（1999）73号文的规定，凡是由济宁市人民政府颁发的村镇房屋权属证书在1999年10月30日之前已经全部收回，市政府销毁，而改由县人民政府颁发房屋权属证书，上诉人提交的证书的制式形式可以证明该证书是无效的。本院认为，济宁市人民政府发布的（1999）73号文的规定是对村镇房屋权属证书发放的行政管理，并不影响上诉人享有涉案房屋的合法的权利，上诉人提交的《村镇房屋权属证》只是其争议土地上建筑物的权属证明，其并未取得土地使用权证书，不能用涉案土地上建筑物的权属证明，证明其拥有涉案土地的合法使用权。同时，上诉人向法庭提交证人杜某的证明复印件一份，被上诉人对该证明的真实性不认可。本院认为该证明复印件不符合法定的证人证言形式，不予采纳。1997年10月30日，原审原告马承凯与原泗水县马家庄机床附件厂签订了《土地有偿使用合同》一份，约定泗水县马家庄机床附件厂向马承凯出租该厂土地使用面积131.7平方米，每平方米每年使用费为30元，同时约定租赁费交纳方式、违约责任等内容，但未约定租赁期限，该租赁合同系双方当事人真实意思表示，不违反法律的强制性规定，系有效合同。原审原告马承凯支付了二年的涉案土地租金后未再支付租金。本院生效的（2010）济民五终字第659号民事判决���定马承凯欠付租金，并且2010年其仍未交纳租金。1998年经企业改制，被上诉人整体承继了原泗水县马家庄机床附件厂的所有资产及债权债务，被上诉人成为了涉案土地租赁合同的出租方，且被上诉人于2000年取得了涉案土地的国有土地使用证，享有争议土地的合法使用权。根据《中华人民共和国合同法》第二百三十二条“当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，视为不定期租赁。当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。”的规定，被上诉人于2011年7月27日向马承凯发出解除合同通知，要求马承凯收到通知后10天内退还土地，应视为合理的期限之前通知承租人，符合法律规定。综上，再审法院认定事实清楚，适用法律正确，判决结果并无不当。上诉人的上诉理由不成立，本院不予支持��依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费100元，由上诉人康长荣负担。本判决为终审判决。审 判 长 周建立代理审判员 李 静代理审判员 张岩岩二〇一六年四月十八日书 记 员 茹 蔚 百度搜索“”