（2015）虹民三（民）初字第1063号
裁判日期: 2016-04-18
公开日期: 2016-11-07
案件名称
宋石钦与汪凤娟、方贻新等其他所有权纠纷一审民事判决书
法院
上海市虹口区人民法院
所属地区
上海市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
宋石钦,汪凤娟,方贻新,方骏,上海昊大置业发展有限公司
案由
业主专有权纠纷
法律依据
《中华人民共和国物权法》：第七十条，第七十一条；《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》：第二条第一款
全文
上海市虹口区人民法院民 事 判 决 书（2015）虹民三(民)初字第1063号原告宋石钦，男，1963年5月20日出生，汉族，住上海市。被告汪凤娟，女，1963年11月23日出生，汉族，住上海市。被告方贻新，男，1962年4月13日出生，汉族，住上海市。被告方骏，男，1991年1月6日出生，汉族，住上海市。委托代理人汪凤娟(系被告方骏之母，即本案被告之一)。上列三被告的委托代理人孙景法，上海华萃律师事务所律师。第三人上海昊大置业发展有限公司，住所地上海市。法定代表人吴爰潮，董事长。委托代理人何国平，上海嘉澜达律师事务所律师。委托代理人蔡君宇，上海嘉澜达律师事务所律师。原告宋石钦与被告汪凤娟、方贻新、方骏业主专有权纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告宋石钦，被告汪凤娟即被告方骏的委托代理人、被告方贻新，被告汪凤娟、方贻新、方骏的共同委托代理人孙景法到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告宋石钦诉称，原告为上海市三门路XXX弄XXX号XXX室房屋(以下简称90号102室)业主，被告汪凤娟、方贻新、方骏为上海市三门路XXX弄XXX号XXX室房屋(以下简称91号101室)业主，两处房屋相邻，三被告拆除两处房屋天井之间的隔墙，侵占原告西侧卧室外的天井，并加装栅栏，因协商未果，现起诉要求三被告将侵占的90号102室房屋的西侧卧室外天井部位交还原告，将该天井隔墙恢复原状。被告汪凤娟、方贻新、方骏辩称，不同意原告的诉讼请求。原告要求返还天井没有事实和法律依据，天井要围墙围起，该部位仅仅安装栅栏，房地产权证上的附图并未标注天井，天井不属于房屋的建筑面积。2004年，被告与房地产开发商签订的《上海市商品房预售合同》附图中将本案争议的原告西侧卧室外的天井划归被告，该合同盖有相关部门的公章，被告有使用权已获得确认。被告约于2005年搬进91号101室，90号102室房屋天井与91号101室天井相邻，并有隔墙，被告将部分隔墙拆除安装合金折叠移门，并在90号102室房屋西侧卧室外天井加装合金栅栏，现该部分天井用于种花。第三人上海昊大置业发展有限公司述称，虽然三门路743弄小区是第三人开发的，但2003、2004年虹口区政府要求第三人将房屋给政府用于动迁安置，房屋被虹口区土地发展中心给收储了，第三人仅仅负责办理入住手续。房屋均有规划图纸，第三人没有在合同上划定过天井部位。经审理查明，根据三门路743弄小区内90号、91号房屋平面规划图和竣工图，91号101室位于90号102室西侧，91号101室会客室、天井与90号102室西侧卧室、天井相邻。91号101室内有通道通往该室外的天井，90号102室内有通道通往该室外的天井，两处天井有隔墙围起，两天井之间的隔墙与91号101室会客室及90号102室西侧卧室之间的隔墙位置齐平。2004年11月，第三人作为卖方(甲方)，三被告作为买方(乙方)签订《上海市商品房预售合同》，该合同甲方盖章处盖有上海市虹口区土地开发有限公司印章，合同约定：乙方向甲方购买91号101室房屋，建筑面积56.33平方米；套内建筑面积49.06平方米，公用分摊建筑面积7.27平方米。该合同附件二房屋建筑设计及平面图中有粗体红线将91号101室房屋、天井及90号102室西侧房间外天井部位圈起。三被告入住91号101室后，将91号101室房屋天井与90号102室天井之间的隔墙部分拆除，安装合金折叠移门，并在90号102室西侧房间外的天井东侧和南侧加装合金栅栏，将90号102室西侧房间外的天井与90号102室其余天井隔断，用于种花及安置杂物。2013年12月，上海中虹(集团)动拆迁实业有限公司作为卖售人(甲方)，宋石钦作为买受人(乙方)签订《上海市房地产买卖合同》，约定由乙方受让甲方的90号102室房屋，房屋建筑面积64.48平方米，该合同附件二房屋分层平面图中天井位置与规划图、竣工图一致，未做其他标注。原告入住房屋后，就天井使用问题与被告协商未果，故起诉法院要求判如所请。审理中，第三人提供了《关于区政府实施收购动迁安置用房协议》，以证明上海市虹口区土地发展中心代表区政府对三门路XXX号地块商品住宅全部实施收购用于动迁安置，房屋产权归上海市虹口区土地发展中心，由第三人配合按上海市虹口区土地发展中心指定和确认办理购房入住手续。上述事实，有原告提供的照片、房地产登记簿信息、产权证，被告提供的上海市商品房预售合同、产权证，第三人提供的《关于区政府实施收购动迁安置用房协议》，本院调取的《上海市商品房预售合同》、规划图、竣工图，以及双方当事人的陈述等证据佐证。·本院认为，虽然本案双方争议的90号102室西侧卧室外天井部位无相关权属登记，但根据规划图和竣工图，90号102室西侧卧室外天井部位与91号101室外天井之间有隔墙，并有围墙围起，90号102室房屋内有通道通往该天井，而91号101室则无法通往该天井，应认为该争议的90号102室西侧卧室外天井部分在规划上专属于90号102室房屋，且原告签订的《上海市房地产买卖合同》附图中亦标明了该部分天井，附图中的该部分天井与91号101室之间的天井有隔墙。被告认为，关于91号101室房屋的《上海市商品房预售合同》附图中已标明将该部分天井划归被告使用，即使认为依据该附图，合同约定该部分天井由被告使用，但该部分天井在规划上应专属于90号102室，该约定对原告不发生法律效力，原告要求三被告将90号102室房屋的西侧卧室外天井部位西侧隔墙恢复原状，将该天井交由原告使用的诉讼请求，应予支持。综上，依照《中华人民共和国物权法》第七十条、第七十一条，《关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条第二款之规定，判决如下：被告汪凤娟、方贻新、方骏应于本判决生效之日起15日内携其物品迁出上海市三门路XXX弄XXX号XXX室西侧卧室外天井，并将上海市三门路XXX弄XXX号XXX室西侧卧室外天井隔墙恢复原状后将该天井部位交由原告宋石钦使用。本案受理费80元，由被告汪凤娟、方贻新、方骏负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审 判 长 严萌根代理审判员 赖维娜代理审判员 张廷奎二〇一六年四月十八日书 记 员 戴 燚附：相关法律条文1、《中华人民共和国物权法》第七十条业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利。第七十一条业主对其建筑物专有部分享有占有、使用、收益和处分的权利。业主行使权利不得危及建筑物的安全，不得损害其他业主的合法权益。2、《关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条建筑区划内符合下列条件的房屋，以及车位、摊位等特定空间，应当认定为物权法第六章所称的专有部分：（一）具有构造上的独立性，能够明确区分；（二）具有利用上的独立性，可以排他使用；（三）能够登记成为特定业主所有权的客体。规划上专属于特定房屋，且建设单位销售时已经根据规划列入该特定房屋买卖合同中的露台等，应当认定为物权法第六章所称专有部分的组成部分。本条第一款所称房屋，包括整栋建筑物。 更多数据：