（2016）粤0606民初2491号
裁判日期: 2016-04-18
公开日期: 2016-09-21
案件名称
卢嘉贤、杜金好等与艾汨军买卖合同纠纷一审民事判决书
法院
佛山市顺德区人民法院
所属地区
佛山市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
卢嘉贤,杜金好,艾汨军
案由
买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第九十三条第一款，第九十六条第一款，第一百零七条，第一百一十四条第一款；最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）：第二十九条第一款；《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》：第十六条；《中华人民共和国民事诉讼法》：第六十四条
全文
广东省佛山市顺德区人民法院民 事 判 决 书（2016）粤0606民初2491号原告（反诉被告，以下简称原告）卢嘉贤，男，汉族，住广东省佛山市顺德区。原告（反诉被告，以下简称原告）杜金好，女，住广东省佛山市顺德区。两原告共同委托代理人卢宇斌，广东瑶琨律师事务所律师。被告（反诉原告，以下简称被告）艾汨军，男，汉族，住湖南省邵阳县。委托代理人陈祯辉，广东言法律师事务所律师。委托代理人陈贞妃，广东言法律师事务所律师。原告卢嘉贤、杜金好诉被告艾汨军房产买卖合同纠纷一案，本院于2016年2月29日立案受理后，依法由审判员张慧适用简易程序独任审判。被告于2016年3月18日提出反诉，经审查，被告的反诉符合法律规定，本院予以接纳。本案依法于2016年4月5日公开开庭进行了审理。两原告委托代理人卢宇斌及被告委托代理人陈祯辉、陈贞妃均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告起诉认为，2015年5月12日，两原告与被告、中介方佛山市满福房产信息服务有限公司签订《房地产买卖合同》，约定被告向两原告购买佛山市顺德区大良街道近良居委会新桂南路景湖花苑景怡路29号房产。双方约定该房产的成交总价格为1498万元。合同签订后，被告未能按照合同约定于2015年5月14日前向原告支付首付定金50万元，导致合同无法继续依约履行。经两原告多次催告，原、被告与中介方签订《房屋买卖补充协议》，约定被告最迟需于2015年8月30日前交付首期定金50万元，但被告再次违约，拒不支付定金及房款，导致双方房产买卖关系破裂，合同无法履行。同时，两原告认为被告的恶意拖延、欺诈等行为已构成根本违约，并严重造成了两原告重大经济损失，根据双方《房地产买卖合同》第五条及《房屋买卖补充协议》第二条的约定，被告应当向原告支付违约金，并需在违约的次日起计算相应的违约金逾期利息。综上，原告请求判令：1.确认解除两原告与被告之间的《房地产买卖合同》；2.被告向两原告支付违约金100万元；3.被告向两原告支付违约金的逾期利息3万元（逾期利息从2015年8月31日起按中国人民银行同期同类贷款利率计算，暂计至起诉之日）；4.被告向两原告支付律师费3万元；5.被告承担本案诉讼费。被告辩称，原、被告签订的《房屋买卖补充协议》变更了双方签订的《房地产买卖合同》关于定金、首付款支付的约定，重新约定如不能按时付款则采用计付利息的形式解决。《房屋买卖补充协议》还对根本性违约及违约责任作出变更。合同违约方面主要包括是否按时支付款项及是否不买或不卖，对于付款方面则用计付利息的违约责任方式解决，而涉及需要赔偿违约金上百万的重大违约责任，其对应的违约范畴就是反悔不卖或不买，明确只有不买或不卖的情况下才有100万元的赔偿。本案中，由于争取不到银行二手房按揭贷款的原定额度（包括原、被告及中介方在内，三方在未正式签订合同，商谈房产买卖合同事宜时，都知道并认可本案二手房交易最少能够银行按揭贷款1000万元以上），按被告的财务状况，也只有能贷款1000万元以上才有购买的财务能力以安排购买涉案房产。合同签订后，银行答复贷款达不到此额度。在此客观情况下，原、被告又签订了补充协议。2016年初，被告财务状况好转，房价上行，被告正准备与两原告商量付款过户的情况，原告却反悔不卖，并提起本案诉讼。从原告提供的证据来看，原告在未与被告解除涉案房产买卖合同的情况下已于2016年2月19日将房屋转售给他人，实际上是原告反悔不愿意卖房。故两原告主张被告赔偿100万元及利息并无依据，请求法院予以驳回。因为房屋已经卖给第三方，现在无法履行，同意解除合同，但解除时间应为庭审当日。被告反诉称，2015年5月12日，两原告与被告、签订《房地产买卖合同》，约定被告向两原告购买佛山市顺德区大良街道近良居委会新桂南路景湖花苑景怡路29号房产。签订合同前，包括中介方在内的三方口头说过，大部分购房款通过银行贷款支付。合同签订后，因发现二手房按揭贷款额度与签订合同前三方预期的额度存在巨大差异。故双方又于2015年8月30日签订了《房屋买卖补充协议》，变更了原合同对定金及首期按揭支付的规定，重新约定如不能按时付款则用计付利息的形式解决，并于第二条第1、2款约定了违约条款，该约定明确只有卖方反悔不卖或买方反悔的情况下才构成根本违约，违约方需支付100万元违约金。在被告正准备履行合同时，两原告却将涉案房产售予他人，且没有与原告解除合同，其行为已构成根本违约。据此，请求法院判令：1.两原告赔偿被告违约金100万元；2.两原告向被告支付律师费3万元；3.本案诉讼费由两原告承担。两原告答辩称，被告行为构成根本违约，被告作为违约方反诉违约金没有依据，且被告并未产生任何损失。两原告在诉讼过程中就本诉、反诉部分提供的证据及被告的质证意见如下：1.两原告身份证、被告身份证、被告居住证明各1份（原件），证明双方主体资格。被告质证认为：无异议。2.房地产权证、房产情况表原件，房地产买卖合同原件、补充协议原件各1份，证明两原告分别和被告签订买卖合同及补充协议，但被告没有按照合同约定履行，被告行为构成根本违约，且违约行为直接导致合同解除。被告质证认为：真实性无异议。买卖合同及补充协议证明客观上双方从5月12日签订合同，合同约定给100万元定金，但直到8月份没有支付过钱，不符合正常交易交收定金的惯例。因为双方及中介已经约定大部分资金是银行贷款，后来中介及原告不能让银行足额贷款，8月又签订补充协议，改变了之前的一些约定，如果不能在9月31日之前交付定金余额就要支付利息。变更了首期楼款的支付方式及时间，如果不按时支付也要支付利息。补充协议第二条对根本违约范畴明确：只有卖方反悔不卖或若买方反悔不买才产生100万元的违约赔偿。3.房屋买卖合同原件1份，证明因被告违约行为导致原告将涉案房屋低价卖给案外人，原告的实际损失远超过双方约定的违约金。被告质证认为：真实性无法确认。房屋已经转卖的事实被告确认，该价格远低于市场价格，且今年楼市有所提升，同时证明原告存在根本违约。4.快递单原件、快递查询单、告知函原件、短信截图各1份，证明原告通过短信及快递书面告知的形式明确告知被告其违约行为已经导致合同无法履行，导致合同解除。被告质证认为：真实性无法确认。被告没有收到。从告知函及短信截图看，原告没有提出解除合同，不能证明解除合同的时间。5.律师费发票、代理合同、律师收费标准各1份，证明按照合同约定，被告作为违约方需承担原告一切损失，包括但不限于律师费。被告质证认为：无异议，原告违约，律师费应原告承担。被告在诉讼过程中就本诉、反诉部分提供的证据及两原告的质证意见如下：1.代理合同及发票原件各1份，证明被告因本案支付律师费3万元，因两原告在未解除合同的情况下将房屋卖给第三人，造成根本违约，律师费应由两原告承担。两原告质证认为：真实性无异议。被告作为违约方，反诉诉求违约金没有依据。经庭审质证、辩证，对两原告提供的证据1、2、5，被告对真实性均无异议，对上述证据的真实性本院予以确认。对两原告提供的证据3，无其他证据予以佐证，本院不予采信。对两原告提供证据4中的快递单原件、快递查询单、告知函，系原件，本院予以采信。对两原告提供证据4中的短信截图，本院不予采信。对被告提供的证据1，两原告对真实性无异议，本院予以采信。综合以上认证意见，结合原、被告的陈述，本院对本案事实认定如下：2015年5月12日，两原告、被告及案外人佛山市满福房产信息服务有限公司签订《房地产买卖合同》，约定被告购买两原告所有的位于佛山市顺德区大良街道近良居委会新桂南路湖景花苑景怡路29号房产一套，价款为1498万元；如卖方在签署本合同后不按合同要求卖房或不配合买方申请银行贷款或收到首期付款及接到银行通知后三日内不向按揭贷款银行申请办理解除抵押手续或在中介发出通知到房地产管理部门办理过户手续，卖方在15天内仍不履行合同之条款以致本合同不能顺利完成，则作卖方中途违约处理，卖方应在违约之日起三日内将购房款全额退还给买方，另赔偿买方100万元的违约损失费，买方不可要求进一步赔偿或迫使卖方履行该合同；如买方不履行该合同或不配合提供资料给银行申请贷款或在中介发出通知到房地产管理部门办理过户手续，而买方在15天内仍不履行合同之条款以致本合同不能顺利完成，则作买方中途违约处理，买方所交首期款将由卖方退还给买方，买方另赔偿100万元的违约损失给卖方，且卖方有权将该物业转让予任何人，卖方不可再为此向买方进一步追究责任或要求赔偿损失；任何一方违约引起的纠纷，导致其余各方产生的律师费、诉讼费等追收债权的费用由违约方承担。合同还约定了定金、首期款及余款的支付时间、房产的交付时间等事项。因被告一直未能支付购房款，2015年8月23日，两原告、被告及案外人佛山市满福房产信息服务有限公司又签订了《房屋买卖补充协议》，约定定金50万元于2015年8月30日前支付，逾期按三分利息计算，定金余额50万元于2015年9月31日前支付，逾期按三分利息计算，同时亦变更了首期款及余款的支付时间等事项。该协议对于违约责任补充如下：如卖方反悔不卖或违约或该物业被查封，则卖方必须除将已收款项全部退还买方外，并应赔偿违约金100万元给买方以弥补买方损失；如买方反悔不买或违约，则卖方所收款项不作退回，对于该款100万元买方必须于违约后三天内将差额部分补足给卖方。上述协议签订后，被告仍未按时支付相应的购房款，两原告出具《告知函》，告知因被告一直拒付定金，导致合同无法履行，构成根本违约，造成了两原告的巨大损失，故发函告知被告应按《房地产买卖合同》的约定承担违约责任并赔偿两原告的损失。2016年2月19日，两原告将上述《告知函》邮寄至被告的户籍地。之后，两原告将涉案房产卖予他人。另查明，两原告委托广东瑶琨律师事务所代理本案诉讼事宜，支付律师费3万元。被告委托广东言法律师事务所代理本案诉讼事宜，支付律师费3万元。以上事实，还有本院开庭笔录在案佐证。本院认为，两原告与被告之间的《房地产买卖合同》及《房屋买卖补充协议》，系双方真实意思表示，未违法法律、行政法规的规定，合法有效，本院予以确认。因原、被告均同意解除合同，且涉案房产已转让给案外人，解除该《房地产买卖合同》已无审查的必要，故对原告的该诉讼请求本院不作处理。对于违约责任的问题，两原告以被告未能按期支付购房款为由主张被告违约。被告则主张《房屋买卖补充协议》将违约责任变更为逾期付款以计付利息的方式解决，将根本违约所对应的100万元违约赔偿变更为一方反悔不卖或不买的情况下适用，而两原告在未解除合同的情况下将涉案房产售予他人，构成违约。对此本院认为，该《房屋买卖补充协议》系在被告未能按时履行前一份《房地产买卖合同》的情况下签订的，从《房屋买卖补充协议》内容来看，双方就购房款的交付时间进行了变更，增加了对购房款逾期利息的约定，对违约责任进行了补充。而增加房款逾期利息以及补充违约责任与《房地产买卖合同》相比都是加重了买方即被告的责任。被告所称双方以约定逾期利息的方式解决逾期付款问题是对该条款的曲解。如按被告所述则在被告一直未付款的情况下两原告均不能解除合同，只能要求被告支付逾期付款利息，显然对两原告不公平，不符合该条款的本意，故对该抗辩本院不予采纳。《房屋买卖补充协议》明确对违约责任系补充而非变更，故《房地产买卖合同》中关于违约责任的约定仍对原、被告具有约束力。被告在签订《房屋买卖补充协议》后仍然没有按期缴纳购房款，实属违约，两原告主张被告支付违约金及律师费3万元，符合合同约定，本院予以支持。在被告违约的情况下，根据《房地产买卖合同》的约定，原告有权将该物业转让给任何人，被告不可再为此向两原告追究责任或要求赔偿损失，被告主张两原告违约并要求两原告支付违约金及律师费，于法无据，本院不予支持。对于违约金的数额，《房地产买卖合同》及《房屋买卖补充协议》均明确约定为100万元，现被告主张违约金过高，要求法院予以调整。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条的规定，当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条规定，当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30%为标准适当减少。本案房产涉案标的近1500万元，双方约定100万元的违约金，符合公平原则，未过分高于违约造成的损失，应当尊重双方当事人意思自治。从实际损失来看，被告的延迟付款的行为客观上给两原告造成了相应的利息损失。从履约情况来看，合同签订后，两原告已给予了被告充足的时间付款，足以表明其履约的诚意，被告在整个合同履行过程中根本未支付过任何款项，其无诚信的行为是引起本案诉讼的原因，存在重大过错。且被告主张违约金过高，但并无证据予以证明，对此抗辩本院不予采纳。综上，两原告主张被告支付违约金100万元有理，本院予以支持。对于原告主张的违约金的逾期利息，无合同约定，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十六条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下：一、被告艾汨军应在本判决发生法律效力之日起十日内向原告卢嘉贤、杜金好支付违约金100万元；二、被告艾汨军应在本判决发生法律效力之日起十日内向原告卢嘉贤、杜金好支付律师费3万元；三、驳回原告卢嘉贤、杜金好的其他诉讼请求；四、驳回被告艾汨军的全部反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案本诉受理费减半收取7170元、财产保全费2020元，合共9190元（两原告已预交），反诉受理费减半收取7035元（被告已预交），均由被告艾汨军负担（被告径向两原告支付，本院不另作收退）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审判员 张慧二〇一六年四月十八日书记员 张宇 关注公众号“”