（2015）旅民初字第1523号
裁判日期: 2016-04-18
公开日期: 2018-08-17
案件名称
中国人民解放军91180部队与大连正大海参博物馆房屋租赁合同纠纷一审民事判决书
法院
大连市旅顺口区人民法院
所属地区
大连市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
中国人民解放军91180部队,大连正大海参博物馆
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第九十三条第一款，第二百一十二条
全文
大连市旅顺口区人民法院民 事 判 决 书（2015）旅民初字第1523号原告（反诉被告）中国人民解放军91180部队。法定代表人张明鸣，系该部队主任。委托代理人戴卫祥，辽宁东亚律师事务所律师。委托代理人陈明明，辽宁东亚律师事务所实习律师。被告（反诉原告）大连正大海参博物馆。法定代表人张世平，该博物馆总经理。委托代理人谢畅，北京华京律师事务所律师。委托代理人陈静平。原告（反诉被告）中国人民解放军91180部队诉被告（反诉原告）大连正大海参博物馆房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）中国人民解放军91180部队的委托代理人戴卫祥、陈明明，被告（反诉原告）大连正大海参博物馆的委托代理人谢畅、陈静平到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告（反诉被告）诉称，2013年12月，被告利用原告法定代表人变更、新法定代表人未到位的管理空隙，与原告原法人签订了军队房地产租赁合同。合同约定“将座落在旅顺口区五四路19号（海旅辽字第3885号）的房屋出租乙方使用，租赁期限自2013年12月31日至2016年12月31日，年租赁50000元（不含水、电、暖等）”，并约定“合同经双方签字盖章业经军队房地产管理部门审查批准并加盖合同审核专用章后生效”，合同还约定了包括合同解除与终止在内的其他事项。另，合同签订至今，被告占用涉案房屋，也未支付任何使用费用。2014年以来，军委总部多次下文，对军队房地产租赁项目进行集中清理和整顿，涉案房屋也在清理之列。原告通过面谈、书面等方式告知被告限期腾退，但被告一直借口拖延，拒不搬出。被告租赁使用的房屋合同约定为公益性博物馆，但实际上进行商业服务合同，与原租赁合同的目的不一致。现原告为了维护自身和军队的合法权益，故诉至法院，请求解除原告与被告签订的军队房地产租赁合同；判决被告腾退涉案房屋，支付自2014年1月1日至腾退之日止房屋占有使用费25000元。被告（反诉原告）辩称，不同意原告的诉讼请求。合同是有效的，并已实际履行，原告先违约，拒收我们要支付的2015年租金，而且在2014年8月份贴封条，造成了损失，租赁期限到2016年12月31日，原告第二项请求不成立。我们提出反诉：判令被反诉人给付反诉人主楼房屋主体装修设计费、工程款、主楼外装修工程款、主楼防水工程、主楼内装修工程款、场地、道路、景观工程款、新建售票处工程款、围墙工程款、绿化工程款、工程水电费、配套设备设施款共计4252953元；判令91180部队赔偿反诉人房屋封停一年的经营损失（2014年8月至2015年8月门票）损失为120000元；判令被反诉人赔偿反诉人房屋封停期间维持日常开支的费用、工资水电等日常支出总额为100858元；2014年8月18日至2014年12月31日，136天房屋租金18630元，以上总计金额为4492441元；反诉费由被反诉人承担。91180部队于2015年6月18日向大连市旅顺口区人民法院起诉，判令正大海参腾退涉案租赁房屋，并支付2014年1月1日至腾退之日止房屋占有使用费25000元。正大海参于2010年11月11日与91180部队签订“军队房地产租赁合同”，约定91180部队将位于辽宁省大连市旅顺口区五四路19号房屋租赁给正大海参，租赁期限自2011年1月1日起至2013年12月31日止，并于2010年11月8日向91180部队支付了2011年1月至2013年12月31日的房租费90000元。租赁合同签订后，正大海参又与沈阳博飞装饰工程有限公司签订装修改造工程合同，约定对该房屋主体维修工程、主楼外装修工程、主楼防水工程、主楼内装修工程、场地、道路、景观设备设施进行装修改造，合同约定工程造价款共计4252953元，现正大海参已支付工程改造款3688740元。2013年12月31日，正大海参对上述房屋再次与91180部队签订“军队房地产租赁合同”，租赁期限自2013年12月31日至2016年12月31日，正大海参并于2013年12月20日向91180部队支付了2014年1月1日至2014年12月31日房租费50000元。现租赁期未到，91180部队拒收2015年租金直到现在。而且在2014年8月，91180部队将房屋贴上封条，拒不让正大海参使用，给正大海参造成巨大经济损失。因此正大海参提出上述反诉请求。经审理查明，2013年12月，原告与被告签订军队房地产租赁合同，被告承租原告位于辽宁省大连市旅顺口区五四街19号房屋，建筑面积1042平方米，场地面积2110平方米。租期为2013年12月31日至2016年12月31日，年租金为5万元。合同第八条约定，租赁期内，乙方（即被告）应当履行下列义务：（三）不得对所承租的房屋进行影响使用安全的改造、装修或者增扩设备，在不影响使用安全的前提下，确实需要进行改造、装修或者增扩设备，必须征得甲方（即原告）书面同意，费用自理，权属归甲方所有，租赁期满后或者解除合同时，应当无偿移交给甲方。第九条约定，合同的解除与终止：（四）因不可抗力原因（含政府行为，国家和军队政策法规重大调整等）造成合同无法履行的，甲乙双方均不承担责任。合同第十三条约定，本合同（含补充协议）经双方签字盖章业经军队房地产管理部门审查批准并加盖合同审核专用章后生效。合同签订后未经军队房地产管理部门审查批准并加盖合同审核专用章。但原告已将房屋交付被告使用，并收取被告交付的房租，租金已付至2014年12月31日。2014年初军委总部下发文件对军队房地产租赁项目集中清理整顿，原告通知被告停租退房，双方协商未果。原告于2014年8月18日对涉案房屋加贴封条，致使被告无法使用。2015年5月1日原告又通知被告停租腾退房屋，并于同年6月诉至本院，请求解除原告与被告签订的军队房地产租赁合同，判令被告腾退涉案房屋，支付自2014年1月1日至腾退之日止房屋占有使用费25000元。被告提起反诉，请求判令91180部队给付其房屋装修等费用4252953元，因房屋被封经营损失120000元，工资水电等日常支出100858元，退还房租18630元（2014年8月18日至2014年12月31日，136天）。另查，大连正大海参博物馆成立于2013年11月25日。本院所确认的上述事实，有原告提供的租赁合同，被告提供的交款收据及双方当事人陈述笔录在卷为凭，这些证明材料经当庭质证和本院审查，可以采信。本院认为，原、被告双方签订的军队房地产租赁合同，系双方真实意思的表示，内容不违反法律法规，虽然合同约定经军队房地产管理部门审查批准并加盖合同审核专用章后生效，但双方都已实际履行合同义务，故该合同有效，对双方当事人具有法律约束力。合同已经约定因不可抗力原因（含政府行为、国家和军队政策法规重大调整）造成合同无法履行的，双方可解除合同，原告以军队政策发生重大调整为由解除租赁合同，腾退房屋，合法有据，应予支持。原告请求支付2014年1月1日至腾退日止的房屋占用使用费25000元，因被告已经支付了该期间的租金，故该请求本院不予支持。被告反诉请求判令原告给付装修等工程款4252953元，因其提供的证据不能证明其已对租赁的房屋进行了装修，且提供的证据均为被告承租前发生的费用与本案没有关联性，故本院不予支持。被告反诉请求判令原告支付房屋封停期间维持日常开支的工资水电等费用100858元，因水电通讯费是被告使用相关资源产生的费用，且该费用并不是原告收取，被告该反诉请求，本院不予支持。被告反诉请求原告支付房屋封停期间的员工工资，因被告提供的证据显示支付工资，并不是本案被告，与本案没有关联性，其请求没有事实依据，本院不予支持。被告反诉请求原告退还租金18630元，因原告将出租的房屋加贴封条，导致被告不能使用，故原告应退还该期间的租金18630元（50000元÷365天×136天）。被告反诉请求原告赔偿其房屋封停期间的经营损失120000元，因被告提供的证据不能证明其损失，故该请求本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第二百一十二条之规定，判决如下：一、解除原告（反诉被告）中国人民解放军91180部队与被告（反诉原告）大连正大海参博物馆签订的军队房地产租赁合同；二、被告（反诉原告）大连正大海参博物馆于本判决生效后十五日内腾退租赁的房屋；三、原告（反诉被告）中国人民解放军91180部队于本判决生效后十五日内退还被告（反诉原告）大连正大海参博物馆房屋租金18630元；四、驳回原告（反诉被告）中国人民解放军91180部队的其他诉讼请求；五、驳回被告（反诉原告）大连正大海参博物馆的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费424元，其他诉讼费用100元，合计524元，原告（反诉被告）负担424元，被告（反诉原告）负担100元（此款原告已预交，被告在执行时一并给付原告）。反诉费21370元，原告（反诉被告）负担266元（此款被告已预交，原告在执行时一并给付被告），被告（反诉原告）负担21104元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于辽宁省大连市中级人民法院。审 判 长 宋永国人民陪审员 周慧敏人民陪审员 许 虹二〇一六年四月十八日书 记 员 王蕾蕾附：《中华人民共和国合同法》第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。 来源：