（2016）苏0621民初643号
裁判日期: 2016-04-18
公开日期: 2016-11-23
案件名称
王俊林、金冬生等与海安镇东大街海天国际小区业主委员会、江苏君安物业管理有限公司确认合同无效纠纷一审民事判决书
法院
海安县人民法院
所属地区
海安县
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
王俊林,金冬生,董荣元,丁志云,王华建,夏冬祥,崔恒龙,王琰,陶心群,曹劲松,海安镇东大街海天国际小区业主委员会,江苏君安物业管理有限公司
案由
确认合同无效纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第五十二条；《中华人民共和国物权法》：第七十六条第一款
全文
江苏省海安县人民法院民 事 判 决 书（2016）苏0621民初643号原告王俊林。原告金冬生。原告董荣元。原告丁志云。原告王华建。原告夏冬祥。原告崔恒龙。原告王琰。原告陶心群。原告曹劲松。诉讼代表人王俊林、曹劲松、王华建。被告海安镇东大街海天国际小区业主委员会，住所地海安县海安镇东大街2号海天国际13号楼。代表人黄文琪，海安镇东大街海天国际小区业主委员会主任。被告江苏君安物业管理有限公司，住所地海安县海安镇宁海中路1号五楼。法定代表人黄伟忠，江苏君安物业管理有限公司执行董事。委托代理人王华、罗春晖，江苏锦润律师事务所律师。原告王俊林、金冬生、董荣元、丁志云、王华建、夏冬祥、王琰、陶心群、崔恒龙、曹劲松以及丁小华、王宝荣、莫文静等13人为与被告海安镇东大街海天国际小区业主委员会（以下简称业委会）、江苏君安物业管理有限公司（以下简称君安公司）确认合同无效纠纷一案，于2016年1月22日向本院提起诉讼。本院立案受理后，适用简易程序于2016年2月26日公开开庭进行了审理。原告王俊林、王华建、曹劲松（该三原告同为诉讼代表人）、董荣元、崔恒龙、王宝荣、陶心群，被告业委会的代表人黄文琪，被告君安公司的委托代理人罗春晖到庭参加诉讼。审理中，丁小华、王宝荣、莫文静等3原告自愿撤回诉讼，本院依法口头裁定准许。因两被告所签订的《业委会物业管理委托合同》可能涉及海天国际小区不确定其他业主的合法权益，本院于2016年3月10日在该小区内张帖公告，通知有意愿参加诉讼且未参加的业主在公告之日起30日内至本院进行登记。但该期限内未有业主申请。本院依法组成合议庭，于2016年4月15日公开开庭审理本案，原告王俊林、王华建、曹劲松（该三原告同为诉讼代表人）、董荣元、崔恒龙、陶心群，被告业委会的代表人黄文琪，被告君安公司的委托代理人罗春晖到庭参加诉讼。本院组织公众参审员吴达华（同为合议庭组成人员）、吕昌明、周悦平到庭参与庭审活动。本案现已审理终结。原告王俊林等人诉称：2015年9月18日，被告业委会未召开业主大会并征得一半以上业主的同意，擅自与被告君安公司签订了《物业管理委托合同》。原告认为该合同违反了《中华人民共和国物权法》第七十六条第一款第四项及国务院发布的《物业管理条例》第十一条的有关规定，涉案的物业合同未经业主大会这一法定程序及半数以上的业主同意，程序违法。根据《中华人民共和国合同法》第五十二条第一款第五项的规定，案涉合同应当认定为无效。请求法院确认两被告签订的《业委会物业管理委托合同》无效。被告业委会辩称：海安县城东大街海天国际区域共有业主近1400户，加上商铺200多户，要想召开全体业主大会，根本无法召集到半数以上业主参会。就是召开业主代表大会，也无法召集到过半人数。2015年9月，业委会根据住房和城乡建设部2009年12月1日颁发的《关于印发〈业主大会和业主委员会指导规则〉的通知》（建房[2009]274号）第二十二条的规定，根据县政府2015年9月1日上午协调会精神，对物业服务管理合同中前期物业服务收费标准等内容以书面公告形式征求广大业主意见。书面征求意见书张贴在小区醒目位置和公示在宣传栏电子显示屏上，公示时间从2015年9月5日至9月18日。当绝大多数业主没提出反对意见后，业委会向县政府报告，于2015年9月18日上午召集全体业委会委员，同时由县政府办公室通知有关部门到会监督指导，逐条审议物业服务管理合同条款。与会者一致同意并通过与君安公司续签物业服务管理合同。当日下午，业委会代表与物业公司签订了合同。因此，业委会与物业公司签订的物业服务合同是合法有效的。请求法院驳回原告的诉讼请求。被告君安公司辩称：君安公司与业委会签订的《业委会物业管理委托合同》合法有效。第一，根据《国务院物业管理条例》第十五条的规定，业委会有权作为代表与物业公司签订物业服务合同，君安公司与业委会在合同主体上是适格的。第二，君安公司与业委会签订合同并未违反《中华人民共和国合同法》第五十二条有关合同无效的规定。第三，即便业主委员会未召开业主大会选聘物业，存在程序瑕疵，也不代表合同的必然无效；合同签订后，已有超过50%的业主交纳了物业费用（缴费业主占小区面积50%以上），应当视为该部分业主对于业委会与君安公司签订合同的追认，该合同依然生效。请求法院驳回原告的诉讼请求。经审理查明：海安县海安镇东大街因旧城改造，由海安亚伦房地产开发有限公司开发后，建成13幢18层共1292套住宅、商业83间的东大街·海天国际小区，小区总建筑面积181434㎡，并于2013年12月交付使用。被告君安公司系前期物业管理公司，负责小区物业。2015年4月9日，由开发商海安亚伦房地产开发公司出具书面报告，经海安县海安镇宁海街道办事处批准，东大街·海天国际小区拟成立业主大会及业主委员会筹备组。同月15日，由海安县海安镇宁海街道复兴社区居民委员会拟定公告，告知海天国际全体业主，“由县建设局、宁海街道办、城北派出所、复兴居委会、建设单位、业主代表和物业公司组成海天国际小区业主大会筹备委员会，负责业主大会筹备工作”，并要求符合条件的业主自荐参加筹备委员会的工作。同月21日，业主大会筹备委员会在成员公示后成立，并于27日召开了首次会议。此后，研究起草并公示了《业主大会议事规则》、《海天国际业主委员会选举办法》、《管理规约》，公告自荐、推荐业主代表候选人。首次业主大会采用书面征求意见的方式。2015年6月25日，经一系列程序后海天国际业主委员会选举产生，并报所在街道办事处、海安县城市管理局备案。因在前期物业管理服务中，君安公司存在一定瑕疵，部分业主不满被告君安公司的服务，并引发纠纷。2015年9月1日，在海安县政府办公室的召集下，业委会部分代表以及信访局、城管局、高新区、街道办、居委会等单位领导进行磋商后，业委会就物业合同的相关事项拟定了一份公告，并于同月5日在小区内进行了公示。该公告主要内容：“前期物业收费标准仍按前期物业合同规定执行，时间段为2015年1月1日至2015年8月31日。根据物业管理条例规定，业委会成立后由业委会直接与物业公司签订物业服务合同。在同一区域，无论商品房还是回迁房，物业服务标准是一致的，绝对禁止出现不同的物业收费标准。本小区年物业服务支出费用约354万元，若按前期物业收费标准，物业公司全年足额物业费收入约285万元。考虑到物业费收支差额及周边小区物业收费标准，业委会决定，由君安公司继续续约，从2015年9月1日起住宅物业费统一按每平方1.40元收取，合同续约至2016年12月31日止……”此间，个别业主对有关问题提出了异议。2015年9月18日，业委会与君安公司签订了《业委会物业管理委托合同》。经君安公司统计，2015年9月18日至2016年2月25日期间，有769名业主缴纳了物业费，缴费业主总建筑面积为97853.46㎡。原告质证认为，部分业主缴费非其真实的意思表示，系迫于物业公司采用违法手段非法停卡，还有部分系装修保证金抵算的物业费，但未能就此举证证明。另，业委会提供了一份全县同等档次小区的物业收费标准，高层建筑的物业费在1.10元－2.0元之间，业委会认为海天国际小区物价局核定的收费标准为1.6元/㎡·月，而物业合同签订的为1.4元/㎡·月，已考虑了广大业主的利益。原告认为各小区的实际执行标准低于该证据的标准，不能证明被告的证明目的。本案在审理过程中，经本院组织部分公众听审员参与旁听庭审（实际到庭的公众听审员为3人），到庭的公众参审员建议协调解决。以上事实，有被告业委会提供的公告、海天国际首届业主大会资料汇编、业主大会议事规则、会议记录簿，被告君安公司提供的收款统计报表，原告提供的政府信息公开申请答复书、建议、督导报告、物业合同等予以佐证，本院予以确认。本院认为：依照民事行为是否亲自完成为划分标准，民事行为分为亲自完成的民事行为与委任他人完成的民事行为两类。虽然在委任他人完成的民事行为中，接受委任一方既可以自己的名义也可以委任人的名义完成委任事务，但以接受委任一方获得的授权来源为划分标准，委任他人完成的民事行为又有意定（依照委任合同的约定）与法定（依照法律直接的规定）之分。物业服务合同是业委会以自己的名义、基于全体业主的共同利益且执行业主代表大会或业主大会的决议，与物业公司订立的有关物业服务的合同。业委会该对外缔结物业服务合同的权利，是法律直接赋予的法定委任权利。即便个别或少数业主持有异议，并不必然导致业委会失权，更不必然导致业委会与物业公司所签订的物业服务合同无效。当然，业委会在缔结物业服务合同时，对于物业公司的选择，法律规定了以业主专有部分占建筑物总面积一半以上业主且占总业主人数过半数同意为前提。法律规定的此种前提条件，是物业服务合同的生效要件。缺失该前提条件的物业服务合同，属于效力待定的合同，而非无效合同。一旦条件满足，则合同生效；否则，合同成立但不生效。对于该缺失生效要件物业服务合同持有异议业主的救济方式，法律规定为依法行使撤销权撤销合同。按照原告的主张，认为本案案涉物业服务合同缺失业委会民主决策程序，违反了法律、行政法规的禁止性规定而无效。对此，本院认为，《合同法》所规定的违反法律、行政法规强制性规定合同无效，法条规定指向的是合同内容。此外，对照《合同法》第五十二条的规定，案涉物业服务合同亦不具备其他法定无效的情形。不论本案业委会在选任物业公司时是否基于业主大会或业主代表大会的民主决策，从案涉物业服务合同的内容来看，其合同内容并无导致合同无效的违法之处。对于业主大会或业主代表大会，现有的法律或行政法规，并未明确一成不变且不允许变通的程序和方式。从本院查明的事实来看，被告君安公司在履行前期物业合同中存在一定瑕疵，部分业主不满被告君安公司的服务，并引发纠纷。在政府相关部门引导下，业委会通过公告的方式征求业主对于选定物业公司的意见，此种收集民意的程序与方式并不违反现有的法律规定。在业委会没有收集到足以否决物业公司选定的反对意见后，与君安公司签订物业服务合同，符合法律的规定。两被告签订的案涉物业服务合同，不具备被撤销的法定条件。退一步说，即使业委会在没有取得业主大会或业主代表大会对于物业公司选定的授权而签订物业服务合同，法律亦允许对于缺失生效要件的合同予以补救。其补救的方式即包括事后追认。本案中，案涉物业服务合同成立后，超过50%的业主以及超过一半以上建筑面积的业主依照合同缴纳了物业费，当视为法律规定的业主对于缺失生效要件物业服务合同的追认。即使在原告启动诉讼程序之后，本院公告小区其他业主参与诉讼中来，赋予全体业主共同或达到逾半数小区业主或所占面积逾一半的业主共同排除案涉合同效力，本院上述依法通知诉讼的行为，并未获得除原告以外其他小区业主的积极响应。原告虽然主张部分业主缴费非其真实的意思表示，但并未对此举证，本院亦难以采信。综上所述，原告主张案涉合同无效，没有事实与法律依据，本院不予支持。最后，法官需要提醒被告君安公司的是，在公司履行前期物业及案涉物业服务合同中，确有一定瑕疵，引发了部分业主的不满；公司的管理水平及服务质量有待进一步提高；公司履行合同不当之处及管理上的漏洞，应当引起公司足够的重视并及时改进。须知，合同是当事人之间的法律，合同是约束双方而非一方的；依照法律规定，履行合同不符合约定，对方有减少价款甚至主张承担其他违约责任的权利。同时，法官想对业主说的是，对于开发商的设计、质量缺陷以及邻里之间的纠纷，不是物业公司的义务及职责，一味指责物业公司且提出不切实际的要求没有道理，也不符合合同的约定及法律的规定；维权对象的选择要恰当、合法，否则达不到预期的效果；共创和谐、安定的小区环境，是小区每个业主及物业公司共同的责任。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条，《中华人民共和国物权法》第七十六条，《国务院物业管理条例》第十一条、第十二条之规定，判决如下：驳回原告王俊林、金冬生、董荣元、丁志云、王华建、夏冬祥、王琰、陶心群、崔恒龙、曹劲松的诉讼请求。案件受理费80元，由原告王俊林、金冬生、董荣元、丁志云、王华建、夏冬祥、王琰、陶心群、崔恒龙、曹劲松负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提交副本，上诉于江苏省南通市中级人民法院，同时向该院预交上诉案件受理费80元（户名：南通市财政局，账号：47×××82，开户行：中国银行南通市西被闸支行）。审 判 长 贲 华代理审判员 孙ＸＸ人民陪审员 吴达华二〇一六年四月十八日书 记 员 陈小菁附：《中华人民共和国合同法》第五十二条有下列情形之一的，合同无效：一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；以合法形式掩盖非法目的；损害社会公共利益；违反法律、行政法规的强制性规定。《中华人民共和国物权法》第七十六条下列事项由业主共同决定：制定和修改业主大会议事规则；制定和修改建筑物及期附属设施的管理规约；选举业主委员会或者更换业主委员会成员；选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人；筹集和使用建筑物及其附属设施的维修资金；改建、重建建筑物及其附属设施；有关共有和共同管理权利的其他重大事项。决定前款第五项和第六项规定的事项，应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意。决定前款其他事项，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。《国务院物业管理条例》第十一条下列事项由业主共同决定：（一）制定和修改业主大会议事规则；（二）制定和修改管理规约；（三）选举业主委员会或者更换业主委员会成员；（四）选聘和解聘物业服务企业；（五）筹集和使用专项维修资金；（六）改建、重建建筑物及其附属设施；（七）有关共有和共同管理权利的其他重大事项。第十二条业主大会会议可以采用集体讨论的形式，也可以采用书面征求意见的形式；但是，应当有物业管理区域内专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主参加。业主可以委托代理人参加业主大会会议。业主大会决定本条例第十一条第（五）项和第（六）项规定的事项，应当经专有部分占建筑物总面积2/3以上的业主且占总人数2/3以上的业主同意；决定本条例第十一条规定的其他事项，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。业主大会或者业主委员会的决定，对业主具有约束力。业主大会或者业主委员会作出的决定侵害业主合法权益的，受侵害的业主可以请求人民法院予以撤销。