（2016）京0109民初2469号
裁判日期: 2016-04-18
公开日期: 2017-05-22
案件名称
韩云伶与刘楠房屋买卖合同纠纷一案一审民事判决书
法院
北京市门头沟区人民法院
所属地区
北京市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
韩云伶,刘楠,郭加林
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第五十六条，第六十条第一款；《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百四十四条
全文
北京市门头沟区人民法院民 事 判 决 书（2016）京0109民初2469号原告：韩云伶，女，1962年5月30日出生。委托诉讼代理人:周玉顺，北京周玉顺律师事务所律师。委托诉讼代理人：李聪，北京周玉顺律师事务所实习律师。被告：刘楠，男，1981年7月19日出生。委托诉讼代理人：樊羽生，北京市中允律师事务所律师。委托诉讼代理人：李冰，北京市中允律师事务所实习律师。第三人：郭加林，男，1968年2月6日出生。原告韩云伶与被告刘楠、第三人郭加林房屋买卖合同纠纷一案，本院于2016年7月4日立案后，于2017年3月2日依法适用简易程序审理，公开开庭进行了审理。原告韩云伶的委托诉讼代理人周玉顺到庭参加诉讼，被告刘楠、第三人郭加林经本院合法传唤未到庭参加诉讼，本案依法缺席审理。2016年11月，经原告韩云伶申请，本院作出（2016）京0109民初2469号民事裁定书，裁定：一、查封登记在刘楠名下的位于北京市门头沟区绿岛家园×××303号房屋；二、查封登记在耿兰会名下的位于北京市房山区燕化星城×××2301号房屋。本案现已审理终结。原告韩云伶向本院提出诉讼请求：1、请求判令被告履行房屋买卖合同，办理北京市门头沟区绿岛家园×××303号（简称303号）的过户手续；2、判令刘楠和郭加林协助韩云伶办理抵押解除手续。事实和理由：被告刘楠与刘广啟系父子关系，2012年4月13日，原告韩云伶与刘广啟在被告刘楠在场的情况下，签订《房屋买卖合同》，约定原告购买刘广啟303号的房屋。合同签订后，原告入住并支付了房款及各项费用。之后，原告得知被告刘楠系房屋所有权人，刘楠考虑到房地产增值，不愿意配合原告过户。在（2014）门民初字第477号判决中，法院认为刘广啟虽然对于房屋没有处分权，但是刘广啟履行合同应为表见代理，房屋买卖居间合同有效，被告刘楠受合同约束。之后，被告刘楠又以原告无购房资格为由诉至门头沟法院，要求解除《房屋买卖居间合同》及《补充协议》，法院认为刘楠关于韩云伶不具备购房资格的主张没有事实依据。（2015）门民初字第1161号判决书驳回了刘楠的诉讼请求。原告系北京户口，名下仅有一套平房，具备购房资格。原告认为，被告违反诚实信用的原则，侵犯了原告的合法权益。故诉至法院，请求判如所请。被告刘楠辩称，我同意原告的诉讼请求，同意履行房屋买卖合同，并同意配合办理过户手续，但现涉案房屋存在抵押，无法办理过户手续。第三人郭加林经本院合法传唤未到庭参加诉讼，亦未向本院陈述其意见。本院经过审理查明以下事实：刘广啟与刘楠系父子关系，刘广啟系北京京煤集团有限责任公司职工。2012年4月13日，刘广啟、韩云伶及北京金城阜业房地产经纪有限公司（简称金城阜业公司）订立房屋买卖居间合同及补充协议，约定刘广啟将303号房屋卖给韩云伶，价款为136万元；韩云伶向刘广啟支付定金5万元，2012年7月13日前支付购房款126万元，房屋过户当日再支付购房款5万元；因办理房屋过户时发生的费用由韩云伶负担，韩云伶承担刘广啟交纳的物业管理费。上述合同订立时，刘楠在场，未对合同内容提出异议。303号房屋系北京京煤集团有限公司分配给本系统职工的优惠购房资格，如职工本人不买，可由其子女购买。2012年5月9日，刘楠与北京市西达房地产开发有限责任公司订立《北京市商品房现房买卖合同》，约定刘楠购买303号房屋，总价款为1127879元。后刘楠支付了购房款，并交纳了专修管理费、物业费及有线电视的相关费用。签订《房屋买卖居间合同》后，韩云伶向刘广啟支付定金5万元。2012年6月19日，韩云伶给付刘广啟购房款95万元。同日，刘广啟、刘楠与韩云伶共同到303号房屋处查看，刘广啟将房屋钥匙交给韩云伶，后该房屋一直由韩云伶居住使用至今。2012年8月3日，韩云伶给付刘广啟购房款31万元及303号房屋专修管理费、2102年6月16日至2012年12月31日物业费、有线电视的相关费用共计3388元。2013年，刘楠取得303号房屋的所有权证，登记的所有权人为刘楠。2014年1月，原告韩云伶将被告刘广啟、金城阜业公司，第三人刘楠诉至法院，要求被告金城阜业公司、刘广啟，第三人刘楠协助其将303号房屋所有权转移到其本人名下。该案经审理认为：刘广啟虽然对303号房屋没有处分权，但韩云伶作为善意的房屋买受人有理由相信其代理刘楠出售303号房屋，刘广啟履行合同应为表见代理行为，故该房屋买卖居间合同有效，刘楠受合同约束；但韩云伶系现有两套住房的本市户籍居民家庭，根据北京市相关政策，暂停在本市向其售房，故韩云伶主张将303号房屋所有权人变更到自己名下的诉讼请求，法院不予支持。故（2014）门民初字第477号民事判决书判决驳回韩云伶的诉讼请求。现该判决已生效。2015年2月，刘楠将韩云伶、金城阜业公司，第三人刘广啟诉至法院，以韩云伶不具备购房资格为由要求解除刘广啟、韩云伶及金城阜业公司于2012年4月13日签订的《房屋买卖居间合同》及《补充协议》，韩云伶将303号房屋返还给刘楠。该案经审理查明：韩云伶于2015年4月7日办理离婚手续，经法院查询，韩云伶在北京市现仅有一处房屋，用途登记为住宅（平房）。经法院向北京市住房和城乡建设委员会城研中心咨询，该中心表示目前北京市房屋限购政策中所指的房屋系成套房屋，不包括平房。该案审理过程中，韩云伶向北京市门头沟区房屋交易事务中心申请进行购买门头沟区存量住宅资格核验。北京市门头沟区房屋交易事务中心于2016年3月10日出具核验结果，显示初步核验通过。该案认为：刘楠主张韩云伶不具备购买北京市住宅房屋的资格，但未就其主张向法院提交相应证据。从韩云伶提交的证据来看，其申请购买门头沟区存量住宅的资格核验已初步通过。且经法院给予合理期限，刘楠未同意配合韩云伶办理303号房屋的过户手续。故本院认为刘楠关于韩云伶不具备购房资格的主张没有事实依据，本院不予支持。对于刘楠以合同不能履行为由要求解除刘广啟、韩云伶及金城阜业公司于2012年4月13日签订的《房屋买卖居间合同》及《补充协议》并要求韩云伶返还303号房屋的诉讼请求，法院不予支持。故（2015）门民初字第1161号民事判决书判决驳回刘楠的诉讼请求。现该判决已生效。2016年6月14日，刘楠作为抵押人，郭加林作为抵押权人，订立《主债权及房屋抵押合同（抵押登记专用）》。同日，刘楠和郭加林向不动产登记审批机构申请进行抵押权登记并通过初审，并于2016年6月20日经过复审，取得《不动产登记证明》，证明权利或事项为抵押权，权利人为郭加林，义务人为刘楠，坐落为303号房屋，其他事项中抵押权种类为一般抵押，附记中记载债务履行期限6个月。2016年7月15日，韩云伶将刘楠、郭加林诉至法院，要求确认刘楠和郭加林于2016年6月14日签订的《主债权及房屋抵押合同》无效（案号（2016）京0109民初2610号）。因该案诉讼，本案中止审理。后（2016）京0109民初2610号案件经审理查明：韩云伶作为303号房屋的买受人，其与刘楠之间的房屋买卖合同已经被生效判决确认有效，在其诉请继续办理房屋转移登记的情况下，抵押登记的存在将对转移登记的办理产生妨碍。郭加林与刘楠系朋友关系，知道303号房屋已经由刘楠出卖给他人，为达到阻碍购房人办理不动产转移登记的目的，双方共同实施虚构债务的行为，故意制造303号房屋被抵押的权利表象，损害了购房人韩云伶的利益。刘楠、郭加林订立的借款和抵押合同符合恶意串通、损害第三人利益合同的构成要件。刘楠、郭加林订立的借款和抵押合同的真正目的并非正当交易，背离民事活动应当遵循诚实信用的原则，严重欠缺生效要件而不能发生法律效力。韩云伶主张刘楠与郭加林签订的《主债权及房屋抵押合同》无效，符合法律规定，法院予以支持。（2016）京0109民初2610号民事判决书判决刘楠与郭加林于2016年6月14日签订的《主债权及房屋抵押合同》无效。该判决现已生效。本案审理过程中，经释明，韩云伶表示不要求金城阜业公司协助办理过户手续，不申请追加金城阜业公司为本案第三人，对于剩余购房款5万元，其同意按照法院判决在本案中给付刘楠。经询问金城阜业公司，其公司表示如果韩云伶不要求其公司履行协助义务，其公司亦不申请作为第三人参加本案诉讼。本院认为，根据民事诉讼法的规定，当事人有答辩并对对方当事人提交的证据进行质证的权利。被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。本案被告刘楠、第三人郭加林经本院合法传唤，无正当理由不出庭应诉，视为其放弃当庭答辩和质证的权利。依法成立的合同受法律保护，合同的各方当事人均应自觉履行合同约定的义务。经生效判决书确认，刘广啟、韩云伶及金城阜业公司于2012年4月13日签订的《房屋买卖居间合同》及《补充协议》合法有效，刘广啟履行合同为表见代理行为，刘楠受该合同约束。故刘楠应按照合同约定配合韩云伶办理涉案房屋过户手续。对于韩云伶要求刘楠协助办理过户手续的诉讼请求，有法律和事实依据，本院予以支持。因合同约定于办理过户手续当日给付剩余购房款5万元，现韩云伶表示同意在本案中按照法院判决一并支付剩余全部购房款，本院对此不持异议。无效的合同或者被撤销的合同自始没有法律约束力。因刘楠与郭加林恶意串通签订《主债权及房屋抵押合同》并办理抵押登记，在涉案房屋上设定抵押权，对涉案房屋转移登记的办理设置妨碍。现《主债权及房屋抵押合同》已经法院生效判决确认无效，故韩云伶要求刘楠、郭加林协助办理抵押权解除手续的诉讼请求，符合法律规定，本院予以支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第五十六条、第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、刘楠、郭加林于本判决生效之日起七日内协助韩云伶办理北京市门头沟区绿岛家园×××303号房屋的抵押权解除手续。二、在抵押权解除手续办理完毕后七日内，刘楠协助韩云伶办理北京市门头沟区绿岛家园×××303号房屋的不动产转移登记手续，不动产权转移至韩云伶名下。三、韩云伶于办理不动产权转移登记手续当日给付刘楠购房款5万元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费五千零五元，由刘楠负担，于本判决生效之日起七日内交纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或代表人的人数提出副本，上诉于北京市第一中级人民法院。审判员 田 裴二〇一七年四月十八日书记员 王英俊 搜索“”