（2016）琼97民终256号
裁判日期: 2016-04-18
公开日期: 2016-05-11
案件名称
海南龙栖湾发展置业有限公司、王燕因商品房销售合同纠纷案的民事判决书
法院
海南省第二中级人民法院
所属地区
海南省
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
海南龙栖湾发展置业有限公司,王燕
案由
商品房销售合同纠纷
法律依据
最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）：第二十九条第一款；《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
海南省第二中级人民法院民 事 判 决 书（2016）琼97民终256号上诉人（原审被告）海南龙栖湾发展置业有限公司。法定代表人闫利明，该公司董事长。委托代理人麻明，该公司职员。上诉人（原审原告）王燕，女，汉族。委托代理人林雪艺，北京大成（海口）律师事务所律师。委托代理人云露月，北京大成（海口）律师事务所实习律师。上诉人海南龙栖湾发展置业有限公司（以下简称龙栖湾公司）与上诉人王燕因商品房销售合同纠纷一案，均不服海南省乐东黎族自治县人民法院（2015）乐民初字第565号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案。现已审理终结。原审法院审理查明：2013年1月、3月29日王燕作为买受人与出卖人龙栖湾公司分别签订《龙栖湾·波波利海岸认购书》和《乐东商品房买卖合同》，约定王燕购买龙栖湾公司开发的位于海南省乐东黎族自治县九所镇龙栖湾国际康乐度假庄园A3栋2单元6层613号房，建筑面积为46.82平方米，其中套内面积35.84平方米，公共部位与共有房屋分摊建筑面积10.98平方米，按建筑面积计价，每平方米10977元，总金额513921元，王燕应于2013年3月30日前付清总房款513921元，龙栖湾公司应于2013年10月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将经验收合格的商品房交付王燕使用，但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，龙栖湾公司可据实予以延期：1、因不可抗力且出卖人在事实发生之日起30日内告知王燕；2、因法律、法规、规章、规定调整所导致交付条件变化的；3、王燕未履行付款义务的。合同还对房屋交接及违约责任等作了明确的约定，其中合同第九条约定，商品房达到使用条件后，出卖人应当7日内书面通知买受人办理查验手续及买受人应当携带的证明文件。买受人应在收到该通知之日起10日内，会同出卖人对该房屋进行验收交接。如果买受人因故不能亲自到场查验，可以出具书面授权文件委托他人办理。在双方进行验收交接时，出卖人应当向买受人出示本合同第八条约定的房屋交付条件的证明文件及有关资料，并签署交接单。买受人购买的商品房为商品住宅的，出卖人还应当向买受人提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。出卖人向买受人提供的《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》应不低于建设行政主管部门标准。出卖人交付商品房不出示上述证明文及有关资料，或出示上述证明文件及有关资料不齐全的，买受人有权拒绝交接。买受人拒绝交接的，双方同意按以下方式处理：出卖人在30日内进行整改，30日后产生的延期责任由出卖人承担。该商品房交付使用后，买受人认为主体结构质量不合格的，可以依照有关规定委托工程质量检测机构重新核验。经核验，确属主体结构质量不合格的，买受人有权单方退房。给买受人造成其他损失的，出卖人应当承担赔偿责任。由于买受人原因（双方协商同意情形除外），造成出卖人未按期交付的，双方同意按以下方式处理：房屋视为已经交付，买受人自愿承担交接费用、物业管理费等费用，房屋灭失损坏的风险由买受人承担；第十一条约定，除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人未能按本合同约定的期限交房，按下列方式处理（按逾期时间分别处理，不作累加）：1、逾期在30日之内，每逾期一天，买受人有权要求出卖人每日按已付房价款的万分之五支付违约金，合同继续履行；2、逾期超过30日后，买受人有权单方面解除合同。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人按逾期日数每日向买受人支付房价款万分之八的违约金。双方签订认购书及购房合同后，王燕已依约付清合同约定的房款共计513921元给龙栖湾公司。2013年10月12日和15日，龙栖湾公司两次向王燕邮寄送达《交房通知书》，通知王燕应于2013年10月31日收房，并在交房通知书中提示王燕如若在上述时间不便前来收房，应及时告知龙栖湾公司，以便龙栖湾公司按照王燕的意愿，另定交房日。在庭审中王燕自认已于2013年10月16日前已收到交房通知书。至今王燕仍未与龙栖湾公司办理交房手续。因王燕认为涉案房屋不符合交房条件，龙栖湾公司存在逾期交房的行为，故诉至原审法院要求：一、龙栖湾公司支付逾期交房违约金，违约金按已付清的房款总额513921元的每日万分之八从2013年11月1日起计至实际收房之日止（暂计至2015年5月31日的违约金共计237637元）；二、龙栖湾公司承担本案全部诉讼费用。另查明，龙栖湾公司对海南龙栖湾国际康乐度假庄园A3＃楼住宅工程于2013年10月25日取得《建筑工程竣工验收报告》，此报告载明，该工程中验收合格的分部工程如下：地基与基础工程、主体结构工程、装修装饰装修工程、建筑屋面工程、建筑给水、排水及采暖工程、建筑电气工程，电梯工程尚未验收。2014年4月28日龙栖湾公司取得乐东黎族自治县建设工程质量安全监督站出具的《海南省建筑工程竣工验收备案证》（备案号（2014）A051号）。原审法院认为：庭审中，王燕、龙栖湾公司均承认双方之间存在商品房销售合同关系，王燕在签订购房合同后已依约定支付购房款513921元给龙栖湾公司，王燕自认于2013年10月16日前收到龙栖湾公司邮寄送达的《交房通知书》。对双方在庭审中没有异议的事实以及各自自认的事实，原审法院予以确认。本案的主要争议焦点为：1、龙栖湾公司是否应支付逾期交房违约金；如应支付，如何确定逾期交房违约金；2、龙栖湾公司关于违约金予以调整的主张是否成立。关于第一个焦点问题。1、涉案房屋在约定的交房日是否符合交付条件。原审法院认为，王燕、龙栖湾公司签订的《乐东商品房买卖合同》系双方的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，具有法律约束力。《中华人民共和国城市房地产管理法》第二十七条规定：“房地产开发项目的设计、施工，必须符合国家的有关标准和规范。房地产开发项目竣工，经验收合格后，方可交付使用。”《城市房地产开发经营管理条例》第十七条第二款规定：“房地产开发项目竣工后，房地产开发企业应当向项目所在地的县级以上地方人民政府房地产开发主管部门提出竣工验收申请。房地产开发主管部门应当自收到竣工验收申请之日起30日内，对涉及公共安全的内容，组织工程质量监督、规划、消防、人防等有关部门或者单位进行验收”。《建设工程质量管理条例》第四十九条“建设单位应当自建设工程竣工验收合格之日起15日内，将建设工程竣工验收报告和规划、公安消防、环保等部门出具的认可文件或者准许使用文件报建设行政主管部门或者其他有关部门备案。建设行政主管部门或者其他有关部门发现建设单位在竣工验收过程中有违反国家有关建设工程质量管理规定行为的，责令停止使用，重新组织竣工验收。”王燕与龙栖湾公司双方合同第八条约定，“出卖人应当在2013年10月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将经验收合格并符合合同约定的商品房交付买受人”。合同第九条约定，“商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。双方进行验收交接时，出卖人应当出示合同第八条规定的证明文件，并签署房屋交接单……出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担。”虽然双方在合同中没有约定龙栖湾公司取得建设行政主管部门或者其他有关部门的备案证作为交付的必要条件，但是根据以上法律、法规规定，涉案房屋经验收合格，取得备案证才具备房屋交付的条件。而龙栖湾公司提供的《建筑工程竣工验收报告》及《海南省建筑工程竣工验收备案证》证明涉案房地产开发项目工程的部分分部工程经验收合格，消防工程尚未验收。故该工程项目在2013年10月31日尚未全部验收合格，直至2014年4月28日才取得备案证。因此，涉案房屋在合同约定的交房日尚未符合交付的条件。2、如何确定王燕、龙栖湾公司双方的违约责任。原审法院认为，本案中因龙栖湾公司取得备案证是在2014年4月28日，故涉案房屋在此之前尚未符合交付的条件，故在2014年4月28日之前龙栖湾公司不可能合法地履行其交房义务。所以王燕在2014年4月28日之前未收房的行为，不属于违约，对此不应承担违约责任。而龙栖湾公司在约定的交房日未能交房的行为已构成违约，且双方在合同中对逾期交房有明确的约定，故龙栖湾公司应当承担其取得备案证之前的逾期交房责任。但是在龙栖湾公司取得备案证，涉案房屋具备交付条件后，王燕仍无正当理由迟延受领，至今未收房，构成对龙栖湾公司的违约。故龙栖湾公司应当向王燕支付从2013年11月1日至2014年4月27日止期间的逾期交房违约金；王燕自行承担2014年4月28日起往后的逾期收房责任。王燕关于龙栖湾公司支付2014年4月28日起往后的违约金的诉讼请求，无事实根据和法律依据，原审法院不予支持。关于第二个焦点问题即违约金是否应予调整。如上所述，龙栖湾公司应承担自2013年11月1日至2014年4月27日期间（共178天）的违约责任，王燕应自行承担2014年4月28日起往后的逾期收房责任。依双方合同第十一条对于违约金的约定，龙栖湾公司应承担的违约金为513921元×0.0008×178天=73182元。但是龙栖湾公司主张违约金过高，请求予以调整。依据《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（二）》第二十九条之规定，应予调整。结合本案的事实及合同履行情况，逾期交房的违约金应以日万分之二点一的标准计算较为合理，即龙栖湾公司应支付给王燕的违约金为19210元（513921元×0.00021×178天）。龙栖湾公司关于违约金应当比照租金支付的辩解意见与双方的约定不符，原审法院不予采纳。龙栖湾公司关于其已通知王燕收房，且王燕在涉案房屋已取得备案证的情况下仍未收房的行为构成违约行为，应自行承担相应违约责任，且违约金过高，应予调整的辩解意见，有事实根据和法律依据，原审法院予以采纳。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（二）》第二十九条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决：一、海南龙栖湾发展置业有限公司应于判决生效之日起30日内支付逾期交房违约金19210元给王燕；二、驳回王燕的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2432元（已减半收取），由王燕负担2000元，海南海南龙栖湾发展置业有限公司负担432元。上诉人龙栖湾公司不服原审判决，向本院提起上诉称：一、对原判关于违约金计算标准调整我司无异议。二、原判认定我司在约定的交房日不符合交房条件是错误的。涉案房屋已于2013年10月25日经相关单位验收合格，并向政府质量管理部门申请相应的备案资格，具备交房条件。三、原判认定我司在履行合同过程中存在违约责任，并判令我司支付王燕违约金是错误的。我司在履行合同过程中不存在违约，不应支付违约金。双方于2013年3月29日签订合同，合同约定交房日在2013年10月31日前。我司2013年10月12日和15日就邮寄书面通知王燕来收房，且王燕也确认于2013年10月16日收到交房通知书。王燕收到通知后，没有前来收房。直至2014年4月28日后，我司多次通知王燕前来验收涉案房屋，并承诺如有任何工程遗留的瑕疵，将按合同约定予以整改，但王燕依然故意拖延不来验收房屋。王燕的行为明显违反双方所签订的合同第九条关于“交接”的定义，即买受人应在收到《交房通知书》10日内对该房屋进行验收交接，如果买受人因故不能亲自到场查验，可以出具书面授权继续履行。所以，我司不应承担逾期交房引起的任何违约责任；另鉴于王燕恶意拖延不予收房的行为给我司带来的损失和影响，我司将保留另案起诉的权利。综上，请求二审法院：依法撤销原判，改判驳回王燕的一审诉讼请求；本案一、二审诉讼费由王燕承担。上诉人王燕亦不服原审判决，向本院提起上诉称：原判认定事实错误，适用法律不当，应当予以改判，理由是：一、2013年3月29日，双方签订《商品房买卖合同》，由王燕购买涉案房屋，并付完房款513921元。合同第十一条约定了逾期交房的违约责任。合同第八条约定，龙栖湾公司应当在2013年10月30日前将符合法律规定与合同约定的商品房交付王燕使用。龙栖湾公司于2013年10月发函通知王燕前去接收房屋，但王燕前往乐东查看房屋后，发现房屋尚未建设完工，不符合交房条件。事实上，龙栖湾公司在一审提交的《竣工验收备案证》也已证明，该公司直到2014年4月28日才取得《竣工验收备案证》，可见涉案房屋最快也是在2014年4月28日才符合交付条件。距离合同约定的交房时间已超出178天，则龙栖湾公司应向王燕支付违约金73182元（513921元×0.0008×178=73182元）。二、原判认定双方约定的日万分之八的违约金过高，进而适用合同法解释（二）第二十第条对违约金予以调整，属于适用法律错误。首先，王燕名下早有房产，向龙栖湾公司购房属商业投资，该公司逾期交房，严重影响了王燕的经营投资。假使王燕交513921元拿去借给他人后收取利息，按银行同期贷款利率6%的4倍计算，利息也有60149元，接近合同约定的违约金，原判按万分之二点一计算违约金，属认定事实不清进而适用法律错误。其次，合同既然约定的逾期交房惩罚条款，则双方应遵从约定。本案房屋未达到交房标准是事实，只要此事实存在龙栖湾公司即应承担违约责任。此外，业主们都是一次性付清房款，完全履行了合同义务，就兼顾合同履行情况、当事人过错、预期利益、公平正义原则等因素不衡量，都不应将违约金标准降低。综上，请求二审法院撤销原判，改判龙栖湾公司支付自逾期交房之日起至2014年4月27日止的违约金73182元，一、二诉讼费由龙栖湾公司承担。王燕在二审提交2013年12月龙栖湾公司的《致业主的一封信》，拟证明至少截止2013年12月，龙栖湾公司仍未能交付符合法律与合同约定的房屋，此前该公司向王燕发送的《交房通知书》对王燕不具有约束力，王燕也没有前去收房的义务。龙栖湾公司质证认为该证据已超过举证期限，且证据是该公司针对海燕台风，导致公司不能及时履行义务而写给全体业主的信，对其证明力有异议。本院认为，该证据经龙栖湾公司质证对其真实性无异议，本院确认其真实性。二审查明的事实和原审法院查明的事实一致，本院予以确认。本院认为，王燕与龙栖湾公司于2013年3月29日所签订的《商品房买卖合同》出于双方自愿，且不违反法律、法规的强制性、效力性规定，应为有效。该合同对当事人具有法律约束力，当事人应当依照约定履行自己的义务。关于龙栖湾公司在履行双方所签合同中是否违约的问题。涉案合同约定王燕应于2013年3月30日前交清房款，王燕依约于2013年3月30日前付清了购房全款。合同约定龙栖湾公司应于2013年10月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将经验收合格的商品房交付王燕。经查，涉案工程在2013年10月31日尚有消防工程等未验收，故在该日前涉案工程不符合交房条件。直至2013年4月28日，涉案工程才取得《海南省建筑工程竣工验收备案证》，方符合交房条件。故原判认定龙栖湾公司违约有事实和法律根据，本院予以支持。关于龙栖湾公司应承担多少违约责任的问题。根据双方所签合同第十一条的约定，龙栖湾公司应依约承担逾期交房的违约责任，违约金本为513921元×0.0008×178天=73182元。但是，原判根据龙栖湾公司关于违约金过高，要求调整的请求，依据《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（二）》第二十九条第一款：“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。”的规定，结合王燕没有举证证明其因龙栖湾公司逾期交房造成损失的情况，调整违约金按每日万分之二点一计算，从而算出违约金为19210元（513921元×0.00021×178天），并无不当，本院予以维持。综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，处理结果适当，予以维持。上诉人龙栖湾公司和上诉人王燕的上诉请求均没有事实和法律依据，应予驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费5728元，由上诉人王燕负担4864元，海南龙栖湾发展置业有限公司负担864元。本判决为终审判决。审判长 赖 永 驰审判员 王德红审判员崔岱昕二〇一六年四月十八日书记员 吴 淑 骞附：本案适用的相关法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判，撤销或者变更；原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。 微信公众号“”