（2016）沪0115民初4745号

裁判日期: 2016-04-18

公开日期: 2016-08-29

案件名称

上海范氏科技投资发展集团有限公司与庄金房屋租赁合同纠纷一审民事判决书

法院

上海市浦东新区人民法院

所属地区

上海市

案件类型

民事案件

审理程序

一审

当事人

上海范氏科技投资发展集团有限公司,庄金

案由

房屋租赁合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国合同法》：第八条第一款，第九十三条第一款，第九十七条，第一百一十四条第一款

全文

上海市浦东新区人民法院民 事 判 决 书（2016）沪0115民初4745号原告上海范氏科技投资发展集团有限公司，住所地上海宝山区呼玛路XXX号XXX室。法定代表人侯芳，总经理。委托代理人陈辉，上海市东高地律师事务所律师。被告庄金，男，1988年6月7日生，汉族，住山东省。委托代理人唐杰，北京大成(上海)律师事务所律师。委托代理人王君，北京大成(上海)律师事务所律师。原告上海范氏科技投资发展集团有限公司(以下简称范氏公司)诉被告庄金房屋租赁合同纠纷一案，本院于2016年1月7日立案受理后，依法适用简易程序，于2016年3月14日公开开庭进行了审理，原告范氏公司的委托代理人陈辉、被告庄金的委托代理人王君到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告范氏公司诉称，原、被告于2012年9月13日签订租赁合同，约定原告将位于本市浦东新区羽山路XXX号XXX幢房屋中的二层202室(以下简称租赁房屋)租赁给被告经营攀岩馆，租赁房屋建筑面积275.69平方米，租赁期限自2012年9月13日起至2017年9月12日止，租金每年人民币(以下币种相同)201,254元，支付方式为付六押二，每期租金在本期租金到期日前15天支付下期租金，从2013年9月13日起每年租金递增5%。另约定物业费为每平方米每月3.50元，按月支付。被告逾期支付租金、物业费、水电费的，原告可要求被告支付逾期付款滞纳金，按每日千分之五计算，逾期超过15日，原告有权单方面解除合同。合同签订后，被告自2013年9月以来，恶意拖欠租金及水电费等，被告还违规搭设违章建筑，严重违反了租赁房屋的物业管理规定。截止2015年11月12日，被告累计拖欠租金已达472,029元，拖欠水电费及物业管理费108,759元。被告的行为已构成违约，故诉请判令：1、解除原、被告于2012年9月13日签订的《名人苑租赁合同》；2、被告支付原告2013年9月13日起至2015年12月7日期间的欠付租金488,093元(已扣除押金33,500元)；3、被告支付原告逾期付款违约金，按每期欠款额的日千分之五，计算至实际付款之日止；(其中自2013年9月13日起、2014年3月13日起，分别按欠款105,658.50元为计算基数；自2014年9月13日起、2015年3月13日起，分别按欠款110,941.50元为计算基数；自2015年9月13日起，按欠款54,893元为计算基数。)4、被告支付原告自2013年2月起至2015年10月期间欠付的水电费及物业管理费108,759元；5、被告支付原告自2015年12月8日起至实际返还租赁房屋之日止的房屋占有使用费，按每日1,276元为计算标准；6、被告拆除位于浦东新区羽山路XXX号靠近德平路一侧的攀岩违章搭建；7、被告返还租赁房屋。被告庄金辩称，同意解除合同，2013年9月13日至2014年9月12日的租金已超过诉讼时效期间，不应支付。原告在2015年10月9日即对租赁房屋采取停水停电，致使被告无法正常使用，故租金应计算至2015年10月9日，此后的租金不应支付。被告延迟支付2014年9月13日至2015年10月9日的租金有正当理由，是由于原告在此期间一直没有提供给被告办理攀岩馆营业执照的相关材料，导致被告无法办理经营证照，造成被告的损失，被告保留追偿权。被告不同意支付逾期付款违约金，且违约金约定标准过高，请求调整至按欠款金额日万分之四为计算标准。经过被告核算，欠付的水电费合计73,531元，物业费31,845元，由于原告没有提供相应物业服务，故被告不应承担物业费。被告不同意支付占有使用费，因原告已对租赁房屋采取断水断电，且合同约定的占有使用费标准过高。被告搭设攀岩设施是征得原告同意，故不同意拆除。经审理查明，范氏公司原名上海范氏实业投资发展有限公司。位于浦东新区羽山路XXX号房屋系范氏公司向案外人上海名人苑酒店经营管理有限公司承租，后者同意范氏公司转租。2012年9月13日，范氏公司(出租方、甲方)与庄金(承租方、乙方)签订《名人苑租赁合同》，约定甲方将坐落于羽山路XXX号的房屋其中二层中的202室，建筑面积275.69平方米出租给乙方使用，经营攀岩馆项目。租赁期限自2012年9月13日起至2017年9月12日止。该房的全年租金为201,254元，付六押二，以后每期租金在本期租金到期日前15天内支付下期租金，签订合同时一次性付清六个月的租金100,627元和押金33,500元。乙方逾期支付租金、物业费、水电费的，应承担逾期付款的滞纳金，按迟交款项的千分之五每日计，自应付租金最后期限之日起计算至实际付清之日止。乙方拖欠部分或全部租金或其他费用的，拖欠时间自应付款项最后期限之次日起算超过5天的作乙方违约处理，甲方有权停止给乙方供电供水并且有权单方面解除合同，收回房屋，所欠款项在乙方的押金中扣除，并且乙方应按照未付费用数额的两倍赔偿甲方。自2013年9月13日，以后的租金年递增率为5%，物业管理费以每平方米每月3.50元计算，每月支付一次。甲方保证在交易时，拥有对该房屋的经营管理权，并提供办理工商、税务的各种资料。租赁期满，乙方应于期满日前一天迁出，逾期不搬迁的，应双倍偿付甲方租金，并赔偿甲方因此所遭受的经济损失。合同另对其他事项作了约定。租赁合同签订后，庄金支付范氏公司押金33,500元，对租赁房屋进行装修后经营攀岩馆。庄金另在浦东新区羽山路XXX号房屋外墙(靠近德平路一侧)搭设了攀岩设施。2013年3月起，范氏公司按月向庄金发送付款通知，催讨水电费及物业费。2014年2月21日，范氏公司向庄金发送租金付款通知书，载明欠付2013年3月13日至9月12日租金84,097元，2013年9月13日至2014年3月12日租金105,658元，2014年3月13日至9月12日租金105,658元，庄金在该通知书上签名。2015年2月5日，范氏公司再次出具追缴租金、水电、物业费通知，载明租户庄金自2013年3月13日至2015年3月12日欠付租金共计422,885元，水电费及物业费自2013年2月至2014年12月欠付79,935元，要求缴纳。该通知由庄金签收。2015年7月27日，范氏公司向庄金发送通知，称贵户欠房租、水电费六十多万，多次协调未果，若在2015年7月30日前未收到欠付款项的，将采取停水停电。2015年10月9日，范氏公司向庄金发送告知书，称范氏公司又等了一个多月处理欠付款事宜，然庄金未兑现承诺，决定10月9号采取停水停电，直至交清欠付房租和水电费。2015年11月9日，范氏公司向庄金发送停水停电通知，称庄金未能交清欠款，通知于11月9日当天开始停水停电。审理中，范氏公司称其实际采取停水停电措施的日期为2015年11月9日，庄金称11月9日正式停水停电后租赁房屋已无法正常使用，应减少租金及使用费的支付标准至原租金标准的10%，目前租赁房屋内仍有被告方的物品尚未搬离。另查明，2015年2月6日，庄金出具收条一份，载明收到范氏公司与上海名人苑酒店经营管理有限公司间的租赁合同复印件(盖红章)，用于办理营业执照。审理中，对于水电费以及物业费管理的未付金额，范氏公司主张截止2015年10月，欠费合计108,759元，庄金对未付金额无异议，认为其中物业费31,845元未支付是由于范氏公司未提供相应的物业服务，故该物业费不应支付。对于租金，原、被告确认已支付至2013年9月12日，庄金称其于2016年2月21日收到本案诉状副本。范氏公司要求对租金按合同标准计算至2016年2月21日，其中2015年9月13日起的标准为每月19,414.75元，自2016年3月1日起，按合同租金标准的双倍(每日1,276元)计算占有使用费，押金33,500元用于抵扣租金。以上事实，由当事人提供并经庭审质证的《名人苑租赁合同》、房地产权证、租赁合同、付款通知、告知书、照片、收条等证据以及当事人的当庭陈述在案佐证，查证属实。本院认为，原、被告就系争租赁房屋签订的租赁合同系双方当事人真实意思表示，内容不违反法律规定，合法有效。被告在承租期间长期拖欠原告租金未付，显然与合同约定相悖，其行为已构成违约，原告诉请要求解除租赁合同，本院予以准许。双方间的租赁合同自解除通知即原告的诉状副本送达被告之日(2016年2月21日)解除。合同解除后，被告应将租赁房屋返还原告，被告欠付原告的租金以及水电费应予支付。被告称原告诉请的部分租金已过诉讼时效的意见，与本案查实事实不符，本院不予采纳。被告在租赁期间收取了原告提交的有关办理经营证照的租赁合同，被告未能证明原告有其他不协助其办理经营证照的行为，故其有关不支付租金的理由，本院不予采纳。双方在租赁合同中对物业费的支付进行了约定，被告理应一并支付欠付原告的物业费。被告要求按照合同租金标准的10%支付2015年11月9日系争房屋停水停电以后的租金，由于原告对系争房屋采取停水停电的行为符合双方合同的约定，被告要求减少租金，本院不予采纳。对于欠付租金的违约金，合同约定的计付标准显属过高，被告请求予以调整，本院予以准许，本院依照原告诉请的起止日期，酌情调整至按欠付款日万分之五作为计算标准。被告在租赁房屋所在的羽山路XXX号房屋外墙违章搭设攀岩设施，违反了租赁物的使用规定，应予以拆除。至于解除合同以后的占有使用费，原告参照合同约定，要求按逾期返还租赁物时租金计算标准即按双倍租金的计算要求，因该约定的性质属于对承租人违约责任的约定，被告提出由于租赁房屋已处于停水停电状态，该约定标准过高，请求予以调整，符合法律的相关规定。本院综合考量合同的履行情况、违约方的过错责任以及违约造成的损失等因素，确定被告按每日765元支付解除合同以后的房屋占有使用费。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条、第九十七条、第一百一十四条之规定，判决如下：一、解除原告上海范氏科技投资发展集团有限公司与被告庄金于2012年9月13日签订的《名人苑租赁合同》；二、被告庄金于本判决生效之日起十日内拆除位于上海市浦东新区羽山路XXX号房屋外墙(靠近德平路一侧)的攀岩设施搭建，并将上海市浦东新区羽山路XXX号XXX幢房屋中的二层202室房屋返还原告上海范氏科技投资发展集团有限公司；三、被告庄金于本判决生效之日起十日内支付原告上海范氏科技投资发展集团有限公司欠付2013年9月13日至2015年9月12日的租金433,200元，支付2015年9月13日至2016年2月21日期间的欠付租金，按每月19,414.75元为计算标准；四、被告庄金于本判决生效之日起十日内支付原告上海范氏科技投资发展集团有限公司逾期付款滞纳金，自2013年9月13日起、2014年3月13日起，分别按欠款金额105,658.50元为计算基数；自2014年9月13日起、2015年3月13日起，分别按欠款金额110,941.50元为计算基数；自2015年9月13日起，按欠款金额54,893元为计算基数；按每日万分之五为计算标准，均计算至实际付款之日止；五、被告庄金于本判决生效之日起十日内支付原告上海范氏科技投资发展集团有限公司欠付水电费及物业费108,759元；六、被告庄金于本判决生效之日起十日内支付原告上海范氏科技投资发展集团有限公司房屋占有使用费，自2016年3月1日起，按每日765元，计算至返还租赁房屋之日止；七、原告上海范氏科技投资发展集团有限公司于本判决生效之日起十日内返还被告庄金租赁押金33,500元。负有金钱给付义务的当事人如未按判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。案件受理费12,620.64元，减半收取计6,310.32元，由被告庄金负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审判员　　何绍辉二〇一六年四月十八日书记员　　于　晔附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 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