（2016）苏0581民初616号
裁判日期: 2016-04-18
公开日期: 2017-01-11
案件名称
616苏州喜凯隆金属制品有限公司与崔荷仙房屋租赁合同纠纷一审民事判决书
法院
常熟市人民法院
所属地区
常熟市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
苏州喜凯隆金属制品有限公司,崔荷仙
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民法通则》：第七十一条，第一百零六条第一款，第一百一十七条第一款，第一百三十四条第一款
全文
江苏省常熟市人民法院民 事 判 决 书(2016)苏0581民初616号原告苏州喜凯隆金属制品有限公司,住所地江苏省常熟市支塘镇锦绣大道52号1幢。法定代表人陈建忠，该公司董事长。委托代理人陈靓，江苏华元民信律师事务所律师。委托代理人赵伟明，江苏华元民信律师事务所律师。被告崔荷仙。委托代理人钱欢，江苏正大发展律师事务所律师。原告苏州喜凯隆金属制品有限公司诉被告崔荷仙房屋租赁合同纠纷一案，本院于2016年1月11日受理后，依法由审判员朱剑独任审判，于2016年3月10日公开开庭进行了审理。原告苏州喜凯隆金属制品有限公司的委托代理人陈靓,被告崔荷仙及委托代理人钱欢到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告苏州喜凯隆金属制品有限公司诉称：原告从中国农业银行常熟分行处受让债务人为苏州凯维隆贸易有限公司、抵押人为顾春芳、抵押物为常熟世茂世纪中心-搜秀活力城4幢3001-3022、3024-3047计46套房产的债权。2014年7月9日，原告向常熟市人民法院提起诉讼要求苏州凯维隆贸易有限公司履行债务，对顾春芳抵押的房产享有优先受偿权。常熟市人民法院审理后于2014年8月25日作出（2014）熟商初字第00931号民事调解书，确认苏州凯维隆贸易有限公司于2014年9月20日前归还原告借款本金1990万元及相应的利息，原告有权以折价或拍卖、变卖顾春芳抵押的上述房产优先受偿债务。后苏州凯维隆贸易有限公司未能按照调解书履行付款义务，原告遂向常熟市人民法院申请执行。执行过程中，被告对抵押房产向常熟市人民法院主张租赁权，认为向顾春芳租赁了上述抵押房产，并提交了经公证的租赁合同。常熟市人民法院对抵押物进行拍卖，但三次流拍。2015年8月17日，常熟市人民法院出具（2014）熟执字第1713号民事裁定书，裁定原属顾春芳所有的常熟世茂世纪中心-搜秀活力城4幢3001-3022、3024-3047计46套房产作价1350元归原告所有。原告根据该份裁定书办理了相应的房屋变更登记手续。嗣后，原告欲使用上述房屋，但遭到被告的阻止（阻止理由为其向顾春芳承租了上述房屋），而且被告还在房屋外墙上张贴大幅招商广告，对已属原告所有的46套房屋对外招租。原告审核被告提交的租赁合同后发现本案所涉46套房屋不在租赁范围内，被告阻止原告使用上述房屋属侵权行为。原告特向法院提起上述确认之诉，请求法院1、确认原告与被告之间不存在标的物为常熟世茂世纪中心-搜秀活力城4幢3001-3022、3024-3047计46套房产的租赁合同关系；2、判令被告崔荷仙停止对原告所有的常熟世茂世纪中心-搜秀活力城4幢3001-3022、3024-3047计46套房产所有权的侵害；3、诉讼费由被告负担。原告苏州喜凯隆金属制品有限公司为支持其诉讼请求提供以下证据：1、原告的营业执照、组织机构代码证、被告身份证，以证明原、被告的主体资格。被告对此无异议。2、（2014）熟商初字第00931号民事调解书1份，以证明常熟市人民法院依法确认原告对上述房屋的优先权。被告对此无异议。3、租赁合同复印件1份、房屋租赁附件复印件8份、公证书复印件1份，以证明本案所涉的房屋并不在被告与顾春芳签订的房屋租赁合同范围内，该租赁合同是经过公证的，并合同约定的租赁期限是从2012年9月开始，而本案所涉房屋的他项权利登记日期是在2011年，因此该份租赁合同形成于抵押权设定之后。被告对此无异议。4、2014熟执字第1713号执行裁定书以及协助执行通知书各1份，以证明常熟市人民法院依法裁定本案所涉房屋归原告所有。被告对此无异议；但是被告认为，房屋拍卖过程中常熟市人民法院对外公示的上述房屋存在租赁权，被告认为相应的租赁权也应该得到保护，租赁合同关系也应该一并认可。5、房产证46份及平面图，以证明涉案房屋已经登记原告名下。被告对此无异议。6、2015年10月10日原告拍摄的照片2张，以证明被告擅自将本案所涉房屋对外招租，照片的招租广告所留联系电话是被告的电话。被告确认是被告张贴的广告，对原告的证明目的不认可，认为根据租赁合同约定，被告张贴招租广告是有权处分的行为。被告崔荷仙辩称：原告虽然以以物抵债的方式获得了常熟世茂世纪中心搜秀活力城4幢3001-3022、3024-3047共计46套房产所有权，但原来的房屋产权人与被告签订租赁合同并经过公证，此份租赁合同是双方真实意思的表示，是合法有效的，根据法律规定，双方之间的租赁关系是确实存在的，并且原告在申请执行阶段常熟市人民法院已经在这个网络上以公示的形式确认了上述房屋的租赁，综上被告认为原告与被告之间的租赁合同关系是存在的，请求驳回原告的诉请。原告崔荷仙为支持其抗辩意见提供以下证据：1、世茂物业管理开具的物业费发票1份，以证明被告在承租房屋之后已经在实际使用，承担了物业费。原告对此证据的真实性无异议，并认为可证明原告的所有权正在受到被告侵害。2、被告从司法淘宝拍卖网下载的拍卖标的调查表情况及三次拍卖的情况打印照片，对于现状的描述，租赁情况是有租赁的，租金每年60万，20年租金全部付清，并确认有优先购买权，以证明常熟市人民法院执行局对相关的租赁情况进行了书面审查和确认。原告认为，真实性无异议，但调查情况表上有租赁描述不能证明被告就已经取得了相应的租赁权，原告对于该租赁权是不予认可的。审理中，本院对（2014）熟执字第1713号执行案件进行调查，取得证据有：1、公证书1份，2、2014年10月14日执行员和被告谈话笔录1份，3、执行局的通知书1份。原、被告对调查材料的真实性无异议。审查原、被告提供的证据，结合案件情况，本院对原、被告无异议的证据、本院的调查材料予以认定。经审理查明：苏州凯维隆贸易有限公司与中国农业银行常熟分行于2011年7月12日签订《流动资金借款合同》1份（编号32010120110014863号），借款金额人民币1000万元，期限1年，自2011年7月12日至2012年7月11日；利率为浮动利率，按照每笔借款提款日单笔借款期限所对应的人民银行公布的同期同档次基准利率；逾期归还借款本金的，按从逾期之日起利率上浮50％，对未按期支付的利息从未按期支付之日起按月计收复利。后中国农业银行常熟分行按约放款，但苏州凯维隆贸易有限公司分文未还。苏州凯维隆贸易有限公司另于2012年1月17日与常熟农行签订《商业汇票银行承兑合同》〔编号（12300）农银承字（2012）第52060008号〕，约定常熟农行为苏州凯维隆贸易有限公司开具金额为1500万元的银行承兑汇票，苏州凯维隆贸易有限公司需交付的保证金为票面金额的34％；中国农业银行常熟分行因向持票人支付而形成的垫付票款自付款之日起转作被告凯维隆公司的逾期贷款，并按垫付金额的日万分之五计收逾期利息。后苏州凯维隆贸易有限公司交付了保证金510万元。2012年1月17日中国农业银行常熟分行向苏州凯维隆贸易有限公司签发了票面金额总计为1500万元的银行承兑汇票，汇票到期日为2012年7月17日。顾春芳为苏州凯维隆贸易有限公司与中国农业银行常熟分行在2011年6月20日至2013年6月19日期间办理约定业务所形成的债务，以其所有的常熟世茂世纪中心搜秀活力城的46套房屋及土地使用权，提供最高额为21269710元的抵押担保，并办理了最高额抵押登记。2012年3月20日，中国农业银行常熟分行将其对苏州凯维隆贸易有限公司的上述债权全部转让给苏州喜凯隆金属制品有限公司，并于同日向苏州凯维隆贸易有限公司寄发了债权转让通知。2012年7月19日银行承兑汇票到期，因苏州凯维隆贸易有限公司未按约交付票款，苏州喜凯隆金属制品有限公司垫付票款人民币990万元。因催讨无着，苏州喜凯隆金属制品有限公司向法院提起诉讼，苏州喜凯隆金属制品有限公司与苏州凯维隆贸易有限公司、顾春芳金融借款合同纠纷一案[（2014）熟商初字第00931号]，本院2014年7月9日受理后，依法组成合议庭公开进行审理，双方当事人自愿达成协议：一、苏州凯维隆贸易有限公司偿付苏州喜凯隆金属制品有限公司编号为32010120110014863号的《流动资金借款合同》项下借款本金人民币1000万元，支付自2011年7月12日至2014年6月30日的利息、罚息、复利294.93万元，并支付自2014年7月1日起至实际履行之日止按照《流动资金借款合同》约定的利息、罚息、复利。二、苏州凯维隆贸易有限公司偿付苏州喜凯隆金属制品有限公司（12300）农银承字（2012）第52060008号《商业汇票银行承兑合同》项下借款本金人民币990万元，支付自2012年7月18日至2014年6月30日的利息等352.94万元，并支付自2014年7月1日起至实际履行之日止按（12300）农银承字（2012）第52060008号《商业汇票银行承兑合同》约定计算的利息。上述一、二项款项，苏州凯维隆贸易有限公司在2014年9月20日前履行。三、苏州喜凯隆金属制品有限公司有权以折价或拍卖、变卖顾春芳抵押的常熟市虞山镇常熟世茂世纪中心搜秀活力城4幢3001～3022号、3024～3047号的46套房屋及土地使用权所得款项在设定的房屋最高额抵押及土地使用权抵押金额范围内优先受偿本案所涉债务。四、苏州喜凯隆金属制品有限公司放弃其他诉讼请求。五、双方当事人一致同意本调解协议自双方在调解协议上签名或捺印后即具有法律效力。六、案件受理费人民币173939元减半收取人民币86969.50元，由苏州凯维隆贸易有限公司负担，顾春芳在上述最高额范围内承担连带清偿责任，于2014年9月20日前直接给付原告。该民事调解书已经发生法律效力。苏州喜凯隆金属制品有限公司向法院申请执行[（2014）熟执字第1713号]，执行中，本院于2015年8月17日作出执行裁定书,裁定书载明：“一、原属被执行人顾春芳所有的位于常熟世茂.世纪中心-搜秀活力城4幢3001-3022、3024-3047计46套房产作价人民币1350万元归申请执行人苏州喜凯隆金属制品有限公司。二、申请执行人苏州喜凯隆金属制品有限公司应持本裁定书到房地产管理部门办理过户手续，并承担全部过户费用。2015年9月17日，原告苏州喜凯隆金属制品有限公司将该裁定书涉及的46套房产办理了房产登记，全部登记至苏州喜凯隆金属制品有限公司名下。另查明：2012年2月29日，顾春芳与崔荷仙签订了《房屋租赁合同》1份，约定出租人为顾春芳，承租人为崔荷仙，租赁房屋坐落在常熟市世茂世纪中心世茂搜秀活力城4号楼（约7500平方，见附件），租赁期限从2012年9月1日至2032年8月30日，租金每年60万元。顾春芳与崔荷仙于2012年3月2日就该租赁合同至常熟市公证处办理了公证。因原、被告意见不一导致纠纷发生。审理中，因原、被告对房屋租赁问题意见不一导致调解不成。以上事实，有工商登记资料、户籍信息、民事调解书、执行裁定书、照片、租赁合同、公证书、调查材料、当事人的陈述在卷佐证。本院认为：生效法律文书所确定的权利关系、合法有效的租赁合同关系、依法办理登记的物权关系，依法予以支持。《中华人民共和国物权法》第一百九十条规定，订立抵押合同前抵押财产已出租的，原租赁关系不受该抵押权的影响。抵押权设立后抵押财产出租的，该租赁关系不得对抗已登记的抵押权。本案中被告崔荷仙主张的租赁合同签订时间、租赁期限均在银行设定抵押权的登记时间之后，其提出的抗辩意见没有法律依据，本院不予支持。（2014）熟执字第1713号执行裁定书已经发生法律效力，该裁定书确定了原告对涉案的46套房产具有房屋所有权，并办理了房屋产权登记，原告对于涉案的46套房产具有房屋所有权、处分权，原告请求确认原告与被告之间不存在涉案46套房产的租赁合同关系的诉讼请求，合法有据，本院予以支持。原告要求被告停止对涉案46套房产所有权的侵害的诉讼请求，合法有据，本院予以支持。依照《中华人民共和国民法通则》第七十一条、第一百零六条、第一百一十七条、第一百三十四条的规定，判决如下：一、原告苏州喜凯隆金属制品有限公司与被告崔荷仙之间不存在标的物为常熟世茂世纪中心-搜秀活力城4幢3001-3022、3024-3047计46套房产的租赁合同关系。二、被告崔荷仙停止对原告苏州喜凯隆金属制品有限公司所有的常熟世茂世纪中心-搜秀活力城4幢3001-3022、3024-3047计46套房产所有权的侵害，于本判决发生法律效力之日起十日内履行。案件受理费人民币80元减半收取人民币40元，由被告崔荷仙负担。（原告同意其预交的案件受理费人民币40元由被告向其直接支付，本院不再退还，由被告在本判决发生法律效力之日起十日内向原告支付）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时根据《诉讼费用交纳办法》的规定，向江苏省苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费。（江苏省苏州市中级人民法院开户行：中国农业银行苏州苏福路支行，账号：10×××76，账户名：苏州市中级人民法院）审判员 朱剑二〇一六年四月十八日书记员 刘唯 关注微信公众号“”