（2016）云0423民初72号
裁判日期: 2016-04-18
公开日期: 2016-12-27
案件名称
云南玉清物业服务有限公司诉胡伟物业服务合同案一审民事判决书
法院
通海县人民法院
所属地区
通海县
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
云南玉清物业服务有限公司,胡伟
案由
物业服务合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第八条第一款，第四十四条第一款，第六十条第一款，第一百零七条，第一百零九条；《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》：第一条，第六条；《中华人民共和国民事诉讼法》：第六十四条；《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》：第二条第一款
全文
云南省通海县人民法院民 事 判 决 书（2016）云0423民初72号原告云南玉清物业服务有限公司。法定代表人覃丽芬，任公司总经理。委托代理人代大伟，云南滇兴律师事务所律师。代理权限：特别授权代理。被告胡伟，男。原告云南玉清物业服务有限公司与被告胡伟物业服务合同纠纷一案，本院2016年1月21日立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。云南玉清物业服务有限公司委托代理人代大伟，胡伟到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。云南玉清物业服务有限公司诉称：原告系通海县园丁小区的物业管理服务企业，通海县新城区建设协调指挥部系通海县园丁小区的代理临时业主委员会。自2009年开始原告就与该指挥部签订了《通海县园丁小区服务合同》，并制定了《通海县园丁小区物业管理服务公约》，双方一直合作至今。2009年9月18日，原被告签订了《通海县园丁小区入住合约》，被告正式成为该小区XX幢X单元XXX号房屋的业主。2013年12月5日，原告再次与该指挥部签订《通海县园丁小区服务合同》，该合同约定：由通海县新城区建设协调指挥部（代理临时业主委员会）委托原告对通海县园丁小区提供物业管理服务，合同期限为两年，自2014年1月1日起至2015年12月31日止，双方商定物业管理服务费用的标准为0.45元／㎡·月的收费标准向业主收取，其他具体内容详见《通海县园丁小区服务合同》。原告依照合同约定对被告及其小区提供了相应的物业服务管理，原、被告双方一直合作较好，但自2014年以来，被告就一直拖欠物业管理服务费达两年之久，原告分别于2014年2月15日，2015年2月25日统一向小区业主发出了年度物业管理费缴纳通知，后又针对未按期缴费业主发出短信催缴，被告对催缴事宜均置之不理。2015年12月25日，原告委托律师向被告发出律师函，再次对被告所欠物业费用进行催缴，时至今日，被告依旧未缴纳所欠的物业管理服务费用。按期缴纳物业管理费用是业主的基本义务，被告拖业物业管理费用的行为严重阻碍了原告对该小区的正常管理服务工作，影响了小区物业管理工作的资金运转和小区的建设，损害了原告及其他众多按时缴费业主的利益。为此，被告除全额缴清所欠物业管理服务费用外，还应当按照《物业管理服务公约》第九条的规定缴纳相应的滞纳金。综上所述，为维护原告的合法权益，特依据《物业管理条例》第六十七条之规定向人民法院提起诉讼，请求判令：1、被告向原告缴纳拖欠的物业管理费2712元（其中2014年1356元，2015年1356元）；2、被告向原告支付因拖欠物业费而应交纳的滞纳金共2745.9元。其中，2014年滞纳金2610.3元（自2015年1月1日至2016年1月20日共计385日，1356元×0.005／日×385日）；2015年滞纳金135.6元（自2016年1月1日至2016年1月20日共计20日，1356元×0.005／日×20日），此后滞纳金按上述标准计算至被告缴清费用之日止，两项费用合计5457.9元。胡伟辩称，一、被答辩人要求答辩人缴纳拖欠的物业管理费2712元不合法也不合理，严重侵害了答辩人知情权和公平交易权，答辩人有权拒绝。根据《通海县园丁小区服务合同》，作为一个守法遵纪的公民，尽管到至今一直没有入住园丁小区，期间，答辩人多次与被答辩人交涉，根据目前多数小区的做法，对没有入住的业主的物业费给予适当减免，被被答辩人一口回绝，答辩人依然按照签订的合同全额缴纳了0.35元/平方米的2009年至2013年的物业管理费。从2014年起，在没有以任何方式通知答辩人，与答辩人协商和签订协议的情况下，被答辩人擅自把物业管理费从0.35元/平方米上涨到0.45元/平方米，涨幅高达43%。根据《中华人民共和国消费者权益保护法》第八条的规定，消费者享有知悉购买、使用的商品或者接受的服务的真实情况的权利。显然，被答辩人剥夺了答辩人享有的消费者的知情权，严重侵害了答辩人的合法权益。根据《中华人民共和国消费者权益保护法》第十条的规定，消费者享有公平交易的权利。消费者在购买商品或者接受服务时，有权获得质量保障、价格合理、计量正确等公平交易条件，有权拒绝经营者的强制交易行为。从起诉书上答辩人才知道，2013年12月5日，被答辩人重新签订了合同。而这份合同是在答辩人毫不知情，没有进行任何协商和通告的情况下，强行要求答辩人履行的。物业服务合同是一种民事合同，它必须建立在双方真实意愿表达，公平、公正的基础上才能成立。而被答辩人完全忽视答辩人的基本权利，对答辩人提出的由于一直没有入住，按照多数小区的惯例给予物业费适当减免的合理要求置之不理，在答辩人不知情、不通知、不沟通、不签订的情况下强行大幅提升物业管理费。这严重违反了《合同法》中的公平对等原则，答辩人有权拒绝履行违法合同。答辩人只能按照2009年签订的合同时的标准缴纳物业管理费。二、被答辩人服务不到位，在矛盾没有解决之前，答辩人有权拒绝缴纳物业管理费。按照通海县园丁小区《物业管理服务公约》和《物业管理细则》被答辩人有义务24小时巡逻，与业主保持密切联系，维护业主的财产安全。答辩人作为业主除了接到催缴纳物业管理费的电话外，7年来没有收到和接到被答辩人的任何一个服务信息，这与一个合格的物业公司相比存在较大差距。答辩人现在居住的烟厂诸葛小区由红塔物业提供的服务让答辩人倍感亲切，与被答辩人形成鲜明对照，答辩人交了那么多物业管理费，我们完全不知道被答辩人究竟为我们做了些什么事情，我们只有交钱的义务。显然，由于被答辩人服务不到位，导致答辩人住宅受到人为破坏，在长期没有人居住的情况下，答辩人住宅的两面大玻璃遭人为破坏发生大面积裂纹，给答辩人造成严重财产损失，经多次与被答辩人协商，被答辩人一直未给予解决。由于答辩人一直未入住，答辩人难以监督被答辩人维护好答辩人周围的公共环境，导致答辩人住宅周围的绿化环境质量远远低于周边环境。多次反映未果。答辩人在这七年中偶尔会到园丁小区看看自己的物业，发现被答辩人服务严重不到位，小区道路车辆乱停乱放，严重违背了被答辩人承诺的提供安全、整洁居住环境的服务承诺。园丁小区是一个全新的现代化小区，基本上做到了每一户业主都有车库并修建了大量的架空车位，按照物业服务管理细则，所有进入园丁小区的车辆都要入库，而现实的情况是由于大量车辆乱停乱放，导致有车库业主的车辆无法自由进入自己的车库，严重侵害了有车库业主的合法权益。望法院判令被答辩人赔偿答辩人被破坏的玻璃费充抵物业管理费，解决绿化环境问题，答辩人再缴纳合理和必须的物业管理费。三、由于物业合同是平等主体间签订的合约不存在滞纳金问题。被答辩人要求答辩人缴纳滞纳金纯属无稽之谈。滞纳金是行政强制执行中执行罚的一种类型，是指行政强制执行机关对不履行交纳义务的相对人从逾期之日起按应交款的一定数额比例，持续不断地加收金钱，以迫使其履行义务。滞纳金作为一种行政强制行为，发生在双方法律地位不平等、国家行使公共权力的过程中，个人和其他团体都无权设立。显然，物业服务合同是平等主体之间签订的合同，应当受民事法律调整，只存在违约金问题不存在滞纳金问题。对违约金的计算标准，《合同法》第一百一十四条第一款规定，当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。根据最高人民法院关于逾期付款违约金应当按照何种标准计算问题的司法解释，通常将其解释为同期银行贷款利率计算的推定资金利息损失。也就是说违约金的支付应当与银行同期贷款利率为准。在本案中，被答辩人提出的滞纳金标准是“天价”标准，其依据是其单方面制定的《物业管理公约》，在这个所谓的《公约》中只约定了业主延迟交纳物业费的违约金，却没有约定物业公司服务不到位的违约金，这就造成了合同双方赔偿额度不平等，违反了合同法的基本原则。在《合同法》第五十四条第二款中明确规定，当事人一方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销在订立合同时显失公平的合同。按照《合同法》规定，被答辩人提出的所谓滞纳金问题，显然是不应该得到法律支持的。事实上，在本案中，由于被答辩人违约在先，2013年后出台合同违法，履行服务义务不到位，在这些问题没有给予答辩人合理合法说明和协商之前，答辩人有权拒绝履行合同，因此不存在违约金问题，对被答辩人提出的滞纳金请求法院应当给予驳回。四、全部诉讼费用应当由被答辩人承担。在本案中，被答辩人首先违反了自己制定的《物业管理公约》第九条规定，经三次书面通知不交纳者，可按相关管理条例保留相应权利。而答辩人除了收到一份漏洞百出的律师函外，没有接到任何书面通知就收到了法院的传票。其次，在本案中被答辩人合同违法，履行服务义务不到位，缺乏与答辩人进行最基本的沟通和交流，处理问题显然明显存在不公平，不对等问题，本可以通过调解、协商解决的问题，却忽视答辩人的存在，强行把答辩人拖入诉讼程序，给答辩人的时间和精力造成严重负担，因此其全部诉讼费用应当由被答辩人承担。综上所述，为维护答辩人的合法权益，请法庭根据《中华人民共和国合同法》、《消费者权益保护法》和《物业管理条例》判令被答辩人给予道歉、合法解释、赔偿受损玻璃费，答辩人按照2009年约定的标准缴纳物业管理费，驳回滞纳金和诉讼费用的请求。经审理查明：通海县园丁小区坐落于通海县新城区，2009年9月1日至2015年12月31日期间，该小区由云南玉清物业服务有限公司进行物业管理。园丁小区XX幢X单元XXX号室（面积226.86平方米）和34-11号车库（面积24.27平方米）由胡伟户于2009年购置。2009年9月18日，胡伟为业主与玉溪市玉清清洗有限公司物业管理分公司签订《通海县园丁小区入住合约》。另外，云南玉清物业服务有限公司于2009年9月向胡伟等业主发出《物业管理服务公约》，第二条表示其将对园丁小区业主提供的服务项目及质量以政府物价部门的收费文件规定或物业管理协议为准，主要有清洁卫生、安全保卫、绿化管理、与相关部门协商代收代付各项费用、公共照明设施的管理及维护和公用场地、设施、设备的管理及维护等。第九条主要内容为：业主或使用人未按时交纳物业管理服务费，每延迟一天加收5‰的滞纳金,……。此后直至2013年，胡伟按期支付每年的物业管理费。2013年12月5日，在未成立业主委员会的情况下，通海县新城区建设协调指挥部作为委托方（甲方）与受委托方（乙方）云南玉清物业服务有限公司签订《通海县园丁小区物业服务合同》，约定通海县新城区建设协调指挥部委托云南玉清物业服务有限公司对通海县园丁小区实行专业化、一体化的物业管理；委托管理期限为自2014年1月1日起至2015年12月31日止。合同第二条约定了委托管理服务事项，包括房屋建筑本体共用部位、共用设施设备、管理范围的市政公用设施、附属配套服务设施的维修、养护和管理；公共环境的清洁卫生、垃圾收集、清运；交通、车辆行驶及停泊；维护小区公共秩序，包括安全监控、巡视、门岗执勤等保安工作，并配合和协助当地公安机关对小区内发生的治安刑事案件的侦破；社区文化建设、体育、娱乐活动；物业及物业管理档案、资料的收集整理；法规和政策规定由物业管理公司管理的其它事项。合同第四至五条约定了双方的权利义务。合同第七条约定了管理服务费用：1、本物业的管理服务费用按2013年11月22日经双方商定的标准0.45元／㎡.月的收费标准向业主收取，（以房地产管理部门认定的面积为收费面积，未出售的房屋、车库、库房不计收服务费）；……。合同第九条约定了违约责任。第十条约定了其它事项。2013年11月21日，园丁小区宣传栏张贴了通海县新城区建设协调指挥部签章的《关于园丁小区2014年—2015年物业服务费收取的公示》，主要内容公示双方协商确定2014年至2015年物业管理费收取标准定价为0.45元／㎡.月及调价原因等结果，公示期七天自2013年11月23日起至2013年11月29日。云南玉清物业服务有限公司分别于2014年2月15日，2015年2月25日向小区业主发出限期交纳2014、2015年度物业管理费交纳的通知。2015年12月25日，云南玉清物业服务有限公司委托律师向胡伟发出于2015年12月31日前缴纳2014年至2015年物业管理费2712元的律师函。胡伟以云南玉清物业服务有限公司擅自提高物业管理费，未按照物业合同约定提供安全保卫、规范停车、清洁卫生、信息告知等物业服务，其房屋玻璃被损坏等为由，至今拒绝支付2014年至2015年的物业管理费用。另查明，云南玉清物业服务有限公司系自然人出资有限责任公司，于2002年3月27日登记注册成立，经营期限至2052年3月26日。2015年1月14日，云南玉清物业服务有限公司取得云南省住房和城乡建设厅颁发的《中华人民共和国物业服务企业资质证书》（贰级）。本院认为，前期物业合同是在业主、业主大会选聘物业服务企业之前，建设单位为小区选聘物业服务企业的合同。最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。本案中，在园丁小区业主委员会成立之前，由通海县新城区建设协调指挥部于2013年12月5日选聘云南玉清物业服务有限公司进行园丁小区前期物业管理并签订《通海县园丁小区物业服务合同》并未违反有关法律法规的规定，该前期物业合同成立并生效，并且对胡伟具有约束力，双方之间已形成物业管理服务合同关系，双方均应按合同履行。胡伟并不能证明云南玉清物业服务有限公司履约存在严重瑕疵，其以云南玉清物业服务有限公司擅自提高物业管理费，未按照物业合同约定提供安全保卫、规范停车、清洁卫生、信息告知等物业服务，其房屋玻璃被损坏等为由，要求驳回云南玉清物业服务有限公司要求支付物业管理费的诉讼请求的抗辩主张，本院不予支持。云南玉清物业服务有限公司在向胡伟发出《律师函》催缴2014年至2015年物业管理费未果的情况下，按照合同约定的收费标准0.45元／㎡.月诉求胡伟缴纳拖欠的物业管理费2712元（其中2014年1356元，2015年1356元）的主张，有事实和法律依据，本院予以支持。云南玉清物业服务有限公司没有证据证实其于2009年9月向胡伟等业主发出的《物业管理服务公约》第九条内容是由双方共同制定并公示，本院认定该滞纳金内容对胡伟无约束力，云南玉清物业服务有限公司要求胡伟支付滞纳金的主张，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百零九条，最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条及《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：一、胡伟于本判决生效后三日内支付云南玉清物业服务有限公司2014年至2015年物业管理费人民币2712元；二、驳回云南玉清物业服务有限公司的其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半交纳25元，由云南玉清物业服务有限公司负担12.5元，胡伟负担12.5元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于玉溪市中级人民法院。本案生效判决确定的履行期限届满，当事人向人民法院申请强制执行的期间为二年。审判员 杨光辉二〇一六年四月十八日书记员 朱红艳