（2015）深宝法民三初字第2532号
裁判日期: 2016-04-18
公开日期: 2016-12-19
案件名称
02深圳市隆新安居装修工程有限公司与深圳市金银威实业发展有限公司房屋买卖合同纠纷一审民事判决书
法院
深圳市宝安区人民法院
所属地区
深圳市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
深圳市隆新安居装修工程有限公司,深圳市金银威实业发展有限公司,纪丽妆
案由
债权转让合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第五十二条，第五十六条，第七十九条，第八十条第一款；《中华人民共和国民事诉讼法》：第六十四条，第一百四十四条
全文
广东省深圳市宝安区人民法院民 事 判 决 书（2015）深宝法民三初字第2532号原告深圳市隆新安居装修工程有限公司，住所地深圳市宝安区新安街道新安26区前进路金丰豪庭一楼。法定代表人杜永昱，执行（常务）董事兼总经理。委托代理人袁梅，广东远明律师事务所律师。委托代理人叶雪艳，广东远明律师事务所律师。被告深圳市金银威实业发展有限公司，住所地深圳市罗湖区人民南路天安国际大厦17楼04号。法定代表人罗书伟。第三人纪丽妆，女，汉族，1956年12月21日出生，身份证住址广东省揭阳市榕城区。原告深圳市隆新安居装修工程有限公司诉被告深圳市金银威实业发展有限公司债权转让纠纷一案，本院受理后，依法追加纪丽妆作为第三人参加诉讼，并组成合议庭公开开庭进行了审理，原告委托代理人袁梅、叶雪艳到庭参加了诉讼，被告及第三人经本院合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理，本案现已审理终结。原告诉称，金丰豪庭（原创业广场）位于深圳市宝安区新安26区，由被告与深圳市鑫宝丰房地产开发有限公司（原深圳宝丰实业公司，以下简称宝丰公司）合作开发。该项目虽已基本建成，但因存在多项消防安全隐患，一直未通过竣工验收；且因该项目存在复杂的经济纠纷，自2001年起就已被深圳市中级人民法院等多家法院查封和轮候查封。根据业已生效的广东省高级人民法院（2012）粤高法民一终字第27号民事判决书确定的内容，因被告与宝丰公司均未取得房地产开发资质，双方就合作开发金丰豪庭项目所签订的合同被认定为无效合同，被告依法不能再以合法有效的合同为基础来主张金丰豪庭的产权。2014年12月9日，深圳市中级人民法院因执行广东省高级人民法院(2007)粤高法民一终字第282号、深圳市中级人民法院(2005)深中法民五重字第8号生效民事判决，委托深圳市土地房地产交易中心对金丰豪庭及其土地使用权进行整体拍卖，原告依法竞得上述房产及土地使用权。2012年9月7日，被告向第三人纪丽妆隐瞒金丰豪庭当时已被法院查封的事实，作为甲方与纪丽妆（乙方）签订了一份《公司内部认购协议》，约定乙方向甲方预付人民币944,800元，按8,000元/平方米的价格内部认购甲方拥有的面积为118.1平方米的“金丰豪庭”塔楼7层住宅H房（下简称涉案房产），总价款944,800元，余款部分办房产证时付清；双方并约定按国土局办房产证时国土部门丈量套房单位面积计算楼款后多退少补，甲方协助乙方办理该住宅单位产权证等。同日，被告向纪丽妆出具了收到工程款抵购房款944,800元的收款收据。之后，纪丽妆入住涉案房产，并按期缴纳物业管理及水电费用，直至金丰豪庭被法院整体拍卖，其才得知被告并不具有涉案房产的产权，其与被告签订的《公司内部认购协议》为无效合同。原告依法竞得该大厦及相应的土地使用权后，因第三人纪丽妆依据上述《公司内部认购协议》主张对涉案房产的所有权，经深圳市宝安区政法委、宝安区处置金丰豪庭问题协调工作组、新安街道办等政府部门的协调，原告（甲方，受让方）于2015年10月22日与纪丽妆（乙方，转让方）在深圳市宝安区新安街道人民调解委员会的主持下签订了编号为（2015）年度深宝新调字第037号《人民调解协议书》，约定乙方将其与被告于2012年9月7日签订的《公司内部认购协议》项下债权及相关权益全部转让给甲方，甲方向其支付转让价款944,800元，乙方迁出涉案房产。该协议签订后，原告于2015年11月10日向第三人纪丽妆转账支付了合同约定的款项。与此同时，纪丽妆以EMS的方式向被告发出《债权转让通知书》，告知其上述债权转让事宜，但因被告不在其住所地而被退回。随后，纪丽妆于2015年11月11日在《南方都市报》上刊登了《债权转让通知》，以报纸公告的方式再次通知被告前述债权转让的事实。综上，原告认为，首先，根据广东省高级人民法院业已生效的民事判决书认定的事实，被告对金丰豪庭并不享有产权，因此被告对涉案房产的处分行为无效；其次，被告隐瞒金丰豪庭已被法院查封的事实，以欺诈手段与第三人纪丽妆签订《公司内部认购协议》，属违法处分、变卖人民法院查封财产的行为，违反了法律法规强制性规定。因此，被告与第三人纪丽妆签订的《公司内部认购协议》为无效合同，被告应向第三人纪丽妆退还相应的房款。由于原告已与第三人纪丽妆达成债权转让协议，原告在支付相应对价后取得了纪丽妆基于《公司内部认购协议》对被告的债权及相关权益，并已通过合法的方式将债权转让的情况通知了被告，该债权转让已发生法律效力，被告应向原告退还上述购房款项并依法支付利息。原告为维护己方合法权益，特诉至法院，请求法院查明事实，依法判决：1、确认被告与第三人纪丽妆签订的《公司内部认购协议》无效；2、被告向原告返还购房款944,800元及利息（按同期同类银行贷款利率，自2015年11月11日计至其实际支付之日止）；3、被告承担本案全部诉讼费用。被告及第三人均未到庭参加诉讼，亦未提交书面意见。经审理查明，2012年9月7日，被告作为甲方与作为乙方的第三人纪丽妆签订《公司内部认购协议》，约定乙方自愿向甲方预付944,800元，同意内部认购甲方拥有之“金丰豪庭”塔楼7层住宅H房，面积约118.10平方米，双方约定按8,000元/平方米计算楼款，房屋总价款为944,800元按交楼时国土部门丈量套房单位实际面积计算楼款后多退少补，甲方协助乙方办理该住宅单位产权证，乙方承诺在金丰豪庭大厦入住时服从该大厦物业管理及甲方指定公司之统一管理指挥，同时乙方承诺在该楼未办妥房产证前不得与第三方私自达成转让协议，但乙方可以转让给甲方同意的第三方购买者。被告于同日向第三人纪丽妆出具了收款收据，确认收到纪丽妆工程款抵购房款（金丰豪庭7层H房118.1平方米）944,800元。第三人纪丽妆在签订《公司内部认购协议》后实际入住了该房产，并按月缴纳物业管理费及水电费。2015年1月5日，深圳市中级人民法院作了（2013）深中法执恢字第16-3号执行裁定书，裁定将深圳市宝安区新安26区宗地号为A009-0009的土地使用权及金丰豪庭项目以人民币500,369,120元的价格强制转让给买受人即本案原告所有。2015年10月22日，原告作为甲方（受让方）与作为乙方（转让方）的第三人纪丽妆在深圳市宝安区新安街道人民调解委员会组织下签订了《人民调解协议书》，协议书载明的纠纷事项为：1、乙方与被告于2012年9月7日签订了《公司内部认购协议》，约定乙方向被告购买金丰豪庭7楼H号房产，总价款944,800元，协议签订后，乙方向被告支付了购房款，被告将房产交付乙方使用；2、甲方于2014年12月9日依法竞得宗地号为A009-0009（以拍卖公告中的宗地号为准）的土地使用权及金丰豪庭项目，成为上述项目的所有权人。经甲乙双方友好协商，自愿达成如下债权转让协议：一、乙方确认知晓甲方已合法取得金丰豪庭项目的所有权及相关权益，并同意配合甲方进行接收入驻金丰豪庭项目的工作；二、乙方将上述与被告于2012年9月7日签订了《公司内部认购协议》项下的债权及相关权益全部转让给甲方；三、甲方同意受让该债权和权益，并同意支付乙方转让价款944,800元；四、本协议签订之日，乙方应将行使前款所述转让债权的相关资料交付给甲方，该等资料包括但不限于：乙方与被告签订的《公司内部认购协议》、乙方向被告支付购房款的银行转帐凭证、被告出具的收款收据、乙方支付水电费、管理费的付款凭证、乙方与被告、物业管理公司往来的相关文件、乙方身份证复印件（由乙方签名）等；五、协议签订之日起八日内，乙方应自行清空金丰豪庭房产内的全部私人物品，并将该房产完整的交付给甲方，乙方保证移交给甲方的房产主体结构未受任何形式的损坏，并承诺不再占有、使用该房产，并不再以任何形式就该房产主张任何权利，否则应承担相应的法律责任；六、在乙方向甲方交付金丰豪庭7楼H房产并经办理交接手续的当日，甲方以转帐方式向乙方支付全部转让款944,800元；七、乙方应于本协议签订之日起8日内以书面形式将本协议书所约定的债权转让事宜通知被告，并将书面通知的签收回执交付甲方；八、乙方应按照本协议约定的日期及时全面的履行交付房产、资料及通知债务人的义务，如有逾期，每逾期一天，乙方应按照总转让价款的千分之一向甲方支付违约金；九、在乙方完全履行了交付房产和资料及通知债务人的义务并结清水、电、管理费的前提下，甲方应按照本协议第六条的约定及时足额支付乙方转让价款，如有逾期，每逾期一天，甲方应按照逾期金额的千分之一向乙方支付违约金。2015年11月10日，原告通过转帐方式向第三人纪丽妆支付了944,800元，同日，第三人纪丽妆向原告出具了收条，确认收到原告金丰豪庭项目7H号房产清场赔偿款944,800元。因第三人纪丽妆向被告邮寄债权转让通知书未成功送达，第三人纪丽妆2015年11月11日在南方都市报上刊登公告，告知被告其于2015年11月3日与原告达成协议，将其于2012年9月7日与被告签订的《公司内部认购协议》项下的债权本息和相关权益全部转让给了原告，请被告自收到通知之日起径向原告履行相关债务。另查明，被告曾于1998年与案外人深圳市鑫宝丰房地产开发有限公司签订《合作开发“创业广场”项目合同书》，约定了双方合同开发“创业广场”（后更名为金丰豪庭）项目事宜，其中包括被告享有整个项目78%的产权。但2012年11月3日广东省高级人民法院作出（2012）粤高法民一终字第27号民事判决书，该判决书确认了被告与案外人深圳市鑫宝丰房地产开发有限公司签订的《合作开发“创业广场”项目合同书》为无效合同，被告依法不能以合法有效的合同基础主张金丰豪庭的产权。金丰豪庭项目取得了预售许可证和外销许可证，后被收回；金丰豪庭项目未办理竣工验收手续，亦未办理房地产初始登记。金丰豪庭项目亦存在多项经济纠纷，引发多起民事诉讼，被多家人民法院预查封及轮候预查封，其中，第一层房产自2001年起被深圳市中级人民法院预查封并多次续封，后由汕尾市城区法院再次续封，第二层至第四层自2001年起被深圳南山区法院预查封并续封，第五至二十八层自2001年被湖南长沙中级人民法院预查封并多次续封等。以上事实，有当事人陈述、民事判决书、复函、执行裁定书、公司内部认购协议、收款收据、人民调解协议书、转帐记录、收条、债权转让通知书及邮政快递回执、南方都市报等证据以及庭审笔录予以证实，足以认定。本院认为，2012年11月3日广东省高级人民法院作出（2012）粤高法民一终字第27号民事判决书已确认被告与案外人深圳市鑫宝丰房地产开发有限公司签订的《合作开发“创业广场”项目合同书》为无效合同，被告依法不能以合法有效的合同基础主张金丰豪庭的产权，同时，金丰豪庭项目实际上未取得预售许可证，亦未办理竣工验收手续或房地产初始登记，且被人民法院查封。因此，被告与第三人纪丽妆签订的将金丰豪庭7楼H号房产出售给第三人纪丽妆的《公司内部认购协议》违反了法律和行政法规的强制性规定，应属无效。原告关于确认被告与第三人纪丽妆签订的《公司内部认购协议》无效的诉讼请求，有事实及法律依据，本院予以支持。因被告与第三人纪丽妆签订的《公司内部认购协议》无效，被告应向第三人纪丽妆返还购房款944,800元并应按中国人民银行公布的同期同类贷款利率标准支付自第三人纪丽妆支付购房款之日起至实际返还之日期间的利息。现第三人纪丽妆与原告已达成债权转让协议，且该债权转让协议已于2015年11月11日通知被告，故被告应径向原告返还购房款944,800元及利息。原告诉请自2015年11月11日起计算利息，系其对自身权利的处分，未违反法律和行政法规的强制性规定，本院予以准许。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十六条、第七十九条、第八十条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条之规定，判决如下：一、确认被告深圳市金银威实业发展有限公司与第三人纪丽妆签订的《公司内部认购协议》无效；二、被告深圳市金银威实业发展有限公司于本判决生效之日起三日内向原告深圳市隆新安居装修工程有限公司返还购房款人民币944,800元及利息（利息以944,800元为基数，按中国人民银行公布的同期同类贷款利率标准自2015年11月11日起计算至被告深圳市金银威实业发展有限公司实际返还之日止）。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费13,248元，公告费390元，均由被告负担，上述款项原告已预交。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省深圳市中级人民法院。审 判 长 苑广玲人民陪审员 陈远霞人民陪审员 郭映舜二〇一六年四月十八日书 记 员 周 爰书 记 员 董 宏附本案相关法律条文如下：《中华人民共和国合同法》第五十二条有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。第五十六条无效的合同或者被撤销的合同自始没有法律约束力。合同部分无效，不影响其他部分效力的，其他部分仍然有效。第七十九条债权人可以将合同的权利全部或者部分转让给第三人，但有下列情形之一的除外：（一）根据合同性质不得转让；（二）按照当事人约定不得转让；（三）依照法律规定不得转让。第八十条债权人转让权利的，应当通知债务人。未经通知，该转让对债务人不发生效力。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。第11页共11页 更多数据：