（2016）津01民终1915号
裁判日期: 2016-04-18
公开日期: 2018-07-21
案件名称
天津新滨江机电广场有限公司与天津市南开区意朦儿童摄影工作室租赁合同纠纷二审民事判决书
法院
天津市第一中级人民法院
所属地区
天津市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
天津新滨江机电广场有限公司,天津市南开区意朦儿童摄影工作室
案由
租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百六十九条，第一百七十条
全文
天津市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2016）津01民终1915号上诉人（原审原告）天津新滨江机电广场有限公司，住所地天津市和平区南马路11号和平创新大厦5楼503。法定代表人胡时俊，总经理。委托代理人高康，该公司法务。委托代理人季彤，该公司法务。上诉人（原审被告）天津市南开区意朦儿童摄影工作室，住所地天津市南开区东马路与北城街交口西南侧静德花园1-1-1903。个体经营者吴铁生，男，1984年9月9日出生，汉族，住天津市河东区成林道**号。委托代理人杨治伟，天津金匙律师事务所律师。上诉人天津新滨江机电广场有限公司与上诉人天津市南开区意朦儿童摄影工作室因租赁合同纠纷一案，不服天津市和平区人民法院(2015)和民二初字第0807号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。原审人民法院经审理查明，2014年5月30日，原、被告签订了《场地使用合同》，原告将位于天津市和平区南马路11号天津新滨江机电广场有限公司内三楼B区，经营面积295平方米的场地提供给被告，用于从事双方在合同期内的儿童摄影经营。合同第二条第2.2项约定：场地使用的期限为五年，从2014年10月1日起至2019年9月30日止，原告应于2014年6月30日以前将场地交给被告使用。被告装修期为60天（自2014年7月1日至2014年8月29日），装修期内原告不向被告收取使用费，只收取每天每平方米0.75元的管理费用，按天计算共计13275元，如原告逾期交付该场地至被告场地使用期截止日则相应顺延。被告收到原告发出的进场装修通知后，视为原告已向被告交付了该场地。合同第二条第2.4项约定：营业时间为按商场统一规定的时间营业，每周营业七天，国家法定节假日正常营业，除非经原告书面同意，被告不得自行延长或缩短营业时间，不得无故停业。合同第三条第3.1项约定：场地使用及支付方式，第一年、第二年、第三年场地使用费为每天每平方米3.47元，年场地使用费为373632元，第四年场地使用费为每天每平方米3.63元，年场地使用费为390860元，第五年场地使用费为每天每平方米3.81元，年场地使用费为410242元。合同第三条第3.2项约定：场地使用费采取先付场地使用费方式，被告按照交一押一的方式交付场地使用费，即在本合同签订后10日内向原告交付一个月的场地使用费的押金。场地使用费将以一个月为周期计算缴纳日期，定为下个缴纳周期前一个月的28日前原告交付下一个月的场地使用费，月场地使用费为年场地使用费总额除以12个月。2014年10月1日为场地使用费的起算日期，被告实际开业日期早于前述日期的，实际开业日期作为场地使用费的起算日期。合同第四条第4.1项约定：在合同期内，被告场地使用的水、电、燃气等能源采取分户单独计量，应当自行承担能源使用费。合同第四条第4.4项约定：被告应于合同签订后的10日内向原告支付该场地的保证金10000元，如被告未能如期支付保证金，则原告有权解除本合同，被告不得将保证金用以抵销其应付的各种费用和款项。合同第四条第4.5项约定：如被告违反本合同的规定，则原告有权以保证金抵扣被告应付款项，作为原告因此遭受的损失的赔偿，根据合同规定不予返还。合同第四条第4.6项约定：本合同终止后10日内，被告应办妥以该场地为注册地址或营业执照的工商注销或者变更手续，原告应在被告交还场地后30个工作日内将保证金一次性无息退还被告。合同第十条第10.2项约定：被告应按约定的日期交纳场地使用费等各项费用，每逾期一日则按应缴费用的0.5%承担违约金，逾期达30日的，原告有权解除合同，并追偿此前发生的各项费用及违约金。合同第十五条第15.3项约定：若原告商场开业率达不到80%以上连续60日，则被告无需支付双方约定时间之后的任何场地使用费和其他任何费用。庭审中，原、被告双方确认被告自签订合同后，共计交付房屋使用费102225元，被告自2015年4月开始拖欠房屋使用费，4月欠费25192元，5月至10月，每月欠费31116元，截止2015年10月31日，按照合同约定，被告总计拖欠房屋使用费211888元。关于被告主张原告在2014年12月18日至2015年2月17日期间，开业率不能达到80%，被告对此未能提交证据，原审人民法院要求原告对“开业率达到80%”的约定作出解释并提交相应的证据。原告认为开业率就是签约率，即原告与其他商家的签约，并提交了商场负一层至4层的分布图和原告与商户的签约明细及台账。经质证，被告对上述证据的真实性及目的性均有异议。不同意原告的开业率即签约率的主张。原告诉至法院，要求判令：1、被告向原告支付2015年4月至2015年10月的场地使用费211888元及逾期支付场地使用费违约金114769.28元；2、诉讼费用由被告承担。原审人民法院认为，依照法律规定，依法成立的合同，对当事人具有约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。本案原、被告签订的《场地使用合同》，系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律及行政法规的强制性规定，合同依法成立、有效。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。依照法律规定，承租人应当按照约定的期限支付租金。现原、被告双方确认被告自2015年4月至2015年10月欠原告场地使用费211888元。但原、被告在合同中还约定：“若原告商场开业率达不到80%以上连续60日，则被告无需支付双方约定时间之后的任何场地使用费和其他任何费用。”据此原告认为开业率即为签约率。原审人民法院认为开业率是指商家某时段的最低开业比率，可以用于衡量商业项目运营效率和成功的程度。该项指标直接影响商家的内部环境，租金成本，招商力度等。现原告对此提交的证据，只是对签约商家的统计，不能证实其开业经营的具体情况。既然原告在签订合同时向被告做出承诺，就要按约履行。但是原、被告约定的开业率不能达到80%，被告就可以不交任何费用，而继续使用租赁场地，显然有失公平。故原审人民法院酌定，现被告欠付原告的场地使用费211188元，按照70%交纳147831.6元为宜。依照合同还约定，被告未支付原告场地使用费应向原告支付违约金。但考虑到原告不能证实商场的开业率达到80%，存在违约情形，故原告主张违约金的请求，不应予支持。被告抗辩原告交付的场地是不符合安全使用规范的；租赁场地出现漏水，造成了租赁场地不能使用；原告对被告租赁的店铺断电六天，影响了经营和口碑，造成了严重的负面影响。因被告未能提供相关证据对上述抗辩的事实加以证明，故无法采信。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条第一款、第四十四条第一款、第六十条第一款、第二百一十二条、第二百二十六条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、第九十一条的规定，判决：一、判决生效后十五日内，被告支付原告自2015年4月至2015年10月31日的场地使用费147831.6元；二、原告的其他诉讼请求均予以驳回。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4582元，减半收取2291元，由原告负担663元，被告负担1628元。原审人民法院判决后，上诉人天津新滨江机电广场有限公司与上诉人天津市南开区意朦儿童摄影工作室均不服，向本院提起上诉。天津新滨江机电广场有限公司请求撤销原审判决，改判支持其一审的全部诉讼请求，并由天津市南开区意朦儿童摄影工作室承担一、二审诉讼费用。其主要上诉理由为：一审法院在认定事实部分及适用法律方面都有错误存在。天津市南开区意朦儿童摄影工作室辩称，请求驳回天津新滨江机电广场有限公司的上诉请求。天津市南开区意朦儿童摄影工作室请求撤销原审判决第一项，改判驳回天津新滨江机电广场有限公司一审的全部诉讼请求，并由天津新滨江机电广场有限公司承担一、二审诉讼费用。其主要上诉理由为：一审法院不能以显失公平为由主动干预双方签订的合同。天津新滨江机电广场有限公司辩称，请求驳回天津市南开区意朦儿童摄影工作室的上诉请求。经本院审理查明，原审人民法院查明认定的事实无误，本院予以确认。二审期间，双方均未提交新证据。案经本院调解，双方当事人未能达成一致意见。本院认为，无论是依照法律、司法解释的相关规定，还是综合考虑当事人的举证能力等因素，天津新滨江机电广场有限公司对自己提出的诉讼请求所依据的事实都应当提供证据加以证明，其主张开业率达到80%，但未提供充足证据予以证明，一审法院依此对其主张不予采纳并无不妥。双方虽对“商场开业率达不到80%以上连续60日，则天津市南开区意朦儿童摄影工作室无需支付双方约定时间之后的任何场地使用费和其他任何费用”这条约定如何适用的理解产生歧义，但均未提出事实根据及法律依据证明己方是基于公平、诚信原则的理解。综合考虑双方签订合同的目的、履行情况等诸多客观因素，本院认为一审法院酌情确定由天津市南开区意朦儿童摄影工作室按照70%向天津新滨江机电广场有限公司交纳场地使用费147831.6元并无不妥。综上，二上诉人的上诉请求均缺乏事实及法律依据，本院均不予支持。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款、第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。上诉案件受理费8689元，由天津新滨江机电广场有限公司负担5432元，由天津市南开区意朦儿童摄影工作室负担3257元。本判决为终审判决。审 判 长 周 妍审 判 员 王 路代理审判员 姜纪超二〇一六年四月十八日书 记 员 仇 维附：本裁判文书所依据法律规定的具体条文：1、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款：第二审人民法院对上诉案件，应当组成合议庭，开庭审理。经过阅卷、调查和询问当事人，对没有提出新的事实、证据或者理由，合议庭认为不需要开庭审理的，可以不开庭审理。……2、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；…… 关注公众号“”