（2016）辽10民终147号
裁判日期: 2016-04-18
公开日期: 2016-11-23
案件名称
辽阳中院（2016）辽10民终147号荆春明与谢洪智、富艳华、巴伟及杨林房屋租赁合同纠纷二审民事判决书
法院
辽宁省辽阳市中级人民法院
所属地区
辽宁省辽阳市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
荆春明,谢洪智,富艳华,巴伟,杨林
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
辽宁省辽阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2016）辽10民终147号上诉人（原审被告）：荆春明。委托代理人：齐东文，辽宁文正律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：谢洪智.被上诉人（原审原告）：富艳华。二被上诉人的共同委托代理人：李立茹，辽宁白塔律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：巴伟。原审第三人：杨林。原审原告谢洪智、富艳华与原审被告荆春明、巴伟及原审第三人杨林房屋租赁纠纷一案，辽阳市白塔区人民法院于2015年11月9日作出（2015）辽阳白民一初字第01325号民事判决，荆春明不服该判决，向本院提起上诉，本院依法组成合议庭，对本案进行了审查。本案现已审理终结。原告谢洪智、富艳华一审诉称：2013年8月3日原告与被告签订房屋租赁合同，合同约定原告将坐落在辽阳市白塔区劳动街58-7号和58-6房屋租赁给被告，租期6年，年租金15万元，时间从2013年9月1日至2019年9月1日，双方约定每年8月15日前将第二年房租一次性交齐。之后被告在没有通知且没有征得原告同意的情况下，擅自将房屋转租。2015年8月15日被告并没有按照约定向原告支付该房屋的租金，经原告多次口头及书面催要未果，又不从房屋搬出，为维护原告的合法权益，诉至法院要求解除原、被告所签订的房屋租赁合同，并支付2015年9月1日至搬出房屋之日的租金，租金按双方合同计算。被告荆春明、巴伟��审辩称：被告承租该房屋投资经营商行，当时该房屋为老旧的清水房，经原告同意，被告投资90余万元装修，被告现在投资失败，经原告同意将房屋的一层出租给第三人杨林，经营理发店，并用二楼与他人合作经营。2015年8月中旬左右被告与原告多次协商，双方可以解除合同，但原告应当对被告装修投资进行补偿，如果双方对补偿数额达不成一致，被告继续租赁，并按期交房租，在双方正在协商期间，并且未到交纳房租期间，原告伙同多人到被告承租的房屋干扰被告正常经营，最为严重的一次是2015年8月23日13时11分二原告多人到被告处滋事，事后二楼的合伙人惧怕原告再来闹事与原告停止了合作，造成被告的经营损失。被告并不是不交租金，而是原告在未到交纳租金之日就恶意对被告的正常经营进行干扰，并且此时双方正在协商过程中，现原告又到法院诉讼，直到今天被告也不是不交租金只是原告为达到恶意诉讼的目的拒收房租让被告无法交纳，只要原告进行道歉和对被告的损失有个说法，被告可以当庭交付租金。对被告的转租行为，原告也无法解除，根据双方签订的合同原告收回房屋的唯一情形是被告不交纳租金并且不遵纪守法，转租并不是解除合同的理由。转租是征得原告同意的，只是转租了一层，大部分还是自己使用，即使原告认为未征得其同意，原告至少也是知道或应当知道的，一层的理发店在2014年6月就开始营业至原告诉讼已近一年时间，第三人对门面和内饰进行了大规模的装修，原告住处离此处仅仅200米左右，并且原告询问了一层的租金情况，原告从未对此提出异议，根据相关规定原告无权解除。假设不交纳房租是被告的原因，租金15万元也不是小的数目，至少应当给被告一定的合理期限，况且被告也愿意交纳租金，被告的行为没有构成违约。综上租赁期限还未到，并且不是被告不交纳租金，而是原告为解除合同达到恶意诉讼的目的拒收租金的行为让被告无法交纳，原告违约在先，只要原告对之前的行为道歉和赔偿，被告可全额支付租金，为此应驳回原告的诉讼请求。第三人杨林一审述称：原、被告之间的矛盾影响了我的正常经营，给我造成了经济损失及名声问题。转租给我情况属实，每年租金13万元。一审法院经审理查明：2013年8月3日原告与被告签订房屋租赁合同一份，合同约定原告将坐落在辽阳市白塔区劳动街58-7号和58-6房屋租赁给被告，租期6年，年租金15万元，时间从2013年9月1日至2019年9月1日，可延续半年，次年租金在当年8月15日前付，被告出资装修房屋承租期满不得拆除，产权归原告。之后被告在没有通知且没有征得原告同意的情况下，擅自��房屋转租。2015年8月15日被告并没有按照约定向原告支付该房屋的租金，经原告多次催要未果，先占有该房屋。期间被告于2014年6月10日将该房屋一层转租第三人杨林经营理发店，年租金13万元，租期2014年6月20日至2019年6月20日止，现将该房屋二层转租他人经营。上述事实有户口本、房屋所有权证书、房屋租赁合同、通知、催收房屋租金通知书和解除《房屋租赁合同》通知书及当事人陈述笔录在卷为凭。一审法院认为，原、被告所签房屋租赁合同是双方的真实意思表示，双方应予以履行。被告应按期交纳租金，被告未能按期交纳租金系违约行为，应承担违约责任，原告要求解除房屋租赁合同有事实及法律依据，予以支持。对于被告提出合同中只是表明租赁期的第二年交纳租金的方式，没有之后每年租金的交纳方式，按合同约定为次年租金在当年8月15日前付，应综合房屋租赁合同的整体内容，系每年的租金为先付租金，且在每年的8月15日前交纳，被告的辩解不予采信。对于被告提出双方协商是否继续租赁及装修补偿等情况，因双方没有达成新的租赁协议，应按原租赁协议履行，并且距离应交纳的租金期限一月有余，被告仍不能交纳租金，被告的辩解不予采信。综上，依照《中华人民共和国合同法》第二百四十条；第二百二十六条；《中华人民共和国民事诉讼法》第一百三十四条之规定，判决：一、解除原告谢洪智、富艳华与被告荆春明、巴伟签订的房屋租赁合同，二被告将租赁的坐落在辽阳市白塔区劳动街58-7号和58-6号房屋倒出交付二原告。二、二被告给付二原告2015年9月1日至搬离租赁房屋之日止的租金，租金按每年15万元计算。上述款项于本判决生效后10内履行。案件受理费100.00元，由��告承担。荆春明上诉的理由及请求是：一、原审法院认定事实错误。1、上诉人并非擅自转租该涉诉房屋。上诉人于2014年6月将该租赁房屋一层转租给第三人杨林，经营理发店，年租金13万元。而被上诉人的住处距该房屋不足200米，经常到上诉人承租的房屋内溜达，还曾向上诉人询问转租的情况和租金数额。这就说明二被上诉人明知该房屋已转租给他人，并且被上诉人在得知后也没有阻止或者提出反对，在这种情况下，上诉人的转租行为合法有效，应当得到保护。一审法院认定上诉人擅自转租房屋，系认定事实错误。2、上诉人并非恶意拖欠租金。二被上诉人为谋取更高的利益，在临交租金之时，多次到上诉人处闹事，想把上诉人撵走，不让上诉人继续承租。2015年8月23日，租赁期还未到，被上诉人及其亲属到上诉人处滋事，让上诉人二楼的合伙人惧怕惹事而停止了与上诉人之间的合作，给上诉人造成了巨大的经济损失。此外，在原审中，上诉人多次表示，可以立刻交纳租金，只是由于被上诉人违约在先，并且被上诉人拒绝收租金，才导致上诉人无法交纳租金。二、原审适用法律错误。1、本案不符合解除合同的法定条件。2、被上诉人违约在先，上诉人没有如期交纳房租是行使先履行抗辩权。被上诉人在租赁合同未到期的情况下，多次到上诉人处滋事，直接导致上诉人的合作伙伴拒绝与上诉人继续合作，给上诉人造成了巨大的经济损失。而在此情况下，上诉人只是要求被上诉人给个说法，赔礼道歉，是在行使先履行抗辩权。并且，原审中，上诉人也多次承诺，愿意立即交纳房租。3、由于双方签订的合同期限是6年，上诉人基于此，投入高达90余万元的装修装饰款。从维护合同稳定性的角度，双方的租赁合同也不应解除。���诉人与被上诉人之间的租赁合同为6年，自2013年9月1日至2019年9月1日，并且基于双方之间长久的租赁期限，上诉人为投资生产，投入了高达90万元的装修装饰款项，现该合同只履行了2年，上诉人的投入远远没有得到回报。如果仅以被上诉人到上诉人处滋事的情况下，上诉人晚交了几天租赁费，就解除双方之间的租赁合同，必将给上诉人造成无法估量的损失。而如果继续履行合同，上诉人会立即交纳租金，被上诉人不会有任何损失。因此，从维护合同稳定性角度，以及民法基本原则上来说，合同继续履行造成的法律后果远远好于解除合同造成的法律后果。4、被上诉人名为以上诉人不交纳房租为由解除合同，实则是为谋取更高利益，想将房屋以更高价格租给他人，逼迫上诉人解除合同。涉诉房屋有2层，上诉人与被上诉人之间的房租约定为每年15万元，而上诉人转租给第三人1层的租金就是13万元，被上诉人是得知这一点，便妄图趁即将到合同约定的付款之际，以滋事等方式将上诉人撵走，上诉人见被上诉人滋事，给自己造成损失，就与之协商，要求被上诉人道歉赔偿损失，上诉人直接向法院提起诉讼，要求解除合同，是恶意设计的一个局，一审法院支持被上诉人的诉求，判令解除租赁合同，适用法律错误。请二审法院撤销原判，依法改判或发回重审。谢洪智、富艳华二审答辩认为：原审判决认定事实清楚，证据确实充分，适用法律正确。上诉人在没有通知且没有征得被上诉人同意的情况下，擅自将房屋转租，2015年8月15日上诉人没有按照合同约定交纳租金，经被上诉人多次催要未果，且上诉人至今一直占用房屋，同时答辩人因阻止二楼转租安装牌匾而被原审被告巴伟殴打受伤。期间上诉人于2014年6月10日未经答辩人同意擅自将该房屋一层转租第三人杨林经营理发店，同时，上诉人更是在答辩人于2015年9月因上诉人拖欠房屋租金要求解除房屋租赁合同的同时将该房屋二层进行转租他人经营。上诉人在房屋租金到期日届临时不仅不交纳租金无故拖延，且在答辩人多次催要租金未果的情况下，使用暴力致使答辩人谢洪智受伤住院，原审被告巴伟因故意伤害罪而被刑事拘留。上诉人未能按期交纳租金系违约行为，其应承担违约责任，答辩人因上诉人已经构成合同的违约而要求解除房屋租赁合同有充分的事实依据和法律依据。请求二审法院驳回上诉，维持原判。本院经审查查明，一审判决认定事实属实。本院认为，上诉人与被上诉人双方签订的房屋租赁合同是在平等自愿的基础上达成的，是双方真实意思表示，合法有效，双方应按协议履行。现因上诉人未按时交纳房屋租金，且未征得被上诉人同意将房屋转租他人，被上诉人要求解除合同符合法律规定，应予准许。至于上诉人提出其并非擅自转租，因上诉人对该主张无证据证明，本院不予支持。对于上诉人称其并未恶意拖欠租金，是被上诉人故意滋事，不收租金的问题，因无证据证明，本院不予支持。对于上诉人提出如解除合同给其造成巨大经济损失的问题，因一审时，上诉人未反诉，故本院不予处理。综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费100元，由上诉人荆春明承担。本判决为终审判决。审判长 张丽娟审判员 喻政文审判员 曹丽娜二〇一六年四月十八日书记员 孙春玉 来源：百度搜索“”