（2015）合法民初字第01348号
裁判日期: 2016-04-18
公开日期: 2016-08-04
案件名称
重庆泽天物业有限公司与陈生全商品房销售合同纠纷一审民事判决书
法院
重庆市合川区人民法院
所属地区
重庆市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
重庆泽天物业有限公司,陈生全
案由
商品房销售合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第一百一十四条第一款，第八条第一款，第六十条第一款，第一百零七条；最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）：第二十七条，第二十九条第一款；《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》：第十六条，第十七条第一款
全文
重庆市合川区人民法院民 事 判 决 书（2015）合法民初字第01348号原告重庆泽天物业有限公司，住所地重庆市合川区南办处文峰古街10栋2-1、2-2号，组织机构代码69390085-2。法定代表人卢晔经，系该公司董事长。委托代理人王大万，男，汉族，系该公司法务部职工，住重庆市大渡口区。被告陈生全，男，汉族，居民，住重庆市合川区。委托代理人蒋甲洪，重庆合州律师事务所律师。原告重庆泽天物业有限公司与被告陈生全商品房销售合同纠纷一案，本院于2015年2月3日立案受理以后，依法由审判员曾莉萍担任审判长，与人民陪审员侯受敏、人民陪审员张泽军组成合议庭，共同负责对案件的审判，适用普通程序公开开庭进行了审理。原告重庆泽天物业有限公司的委托代理人王大万,被告陈生全及其委托代理人蒋甲洪到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告重庆泽天物业有限公司诉称，2014年10月10日，原、被告签订了《重庆市商品房买卖合同》，约定被告购买原告开发建设的位于重庆市合川区南津街街道白塔路269号13幢1-5号商品房一套，房屋总价款1600000元，付款方式为：签订合同当日一次性付清所有房屋款，并缴纳由开发商代收的相关费用。签订合同当日，因被告无法一次性付清房款，向原告方出具承诺书一份，承诺书载明：当日支付600000元，余款1000000元于原告取得分户权证受理单前付清，若未能依约付款，则每逾期一日按房屋总价款的0.3%支付违约金等。原告于2014年10月29日为被告办理取得了房屋产权证，而被告却未按承诺履行支付房屋余款1000000元。原告为维护合法权益，起诉要求法院判决：1、判令被告继续履行2014年10月10日，原、被告签订的《重庆市商品房买卖合同》；2、由被告立即支付尚欠购房款1000000元；3、由被告支付自2014年10月29日起以1600000元为基数按同期银行逾期贷款利率四倍的标准计算至实际付清之日止的违约金；4、诉讼费由被告负担。被告陈生全辩称，原被告签订商品房买卖合同后，原告未按合同约定将房屋交付被告，且该房屋至今尚未达到正常合理的交房条件，因原告违约在先，被告以此抗辩才未交余款，被告的行为不购成违约，不应当承担违约责任，原告要求以总房款为基数按银行逾期贷款利率四倍的标准计算违约金过高，且没有依据，请求法院驳回原告的诉讼请求。经审理查明，原告系具有房地产开发资质的房地产开发企业。2014年10月10日，原告作为甲方与被告作为乙方签订了《重庆市商品房买卖合同》及《补充协议》，约定被告购买原告开发的位于重庆市合川区南津街街道白塔路269号13幢1-5号商品房一套，建筑面积为232.51平方米，总成交金额为1600000元，付款方式为一次性付款，被告应于签署本合同当日一次性付清所有房款，并缴纳由开发商代收的政府规定的相关费用……。签定合同当日被告向原告签署《承诺书》一份，该《承诺书》载明：“本人陈生全以及共有人于2014年10月10日购买文峰古街13-1-5号房，并签订了该房屋的《重庆市商品房买卖合同》（以下简称《合同》），合同约定购房付款方式为一次性，签约当日应付房款1600000元（大写壹佰陆拾万元整）。现因本人原因无法一次性付清该笔款项，特申请于签合同时支付房款600000元（陆拾万元整），剩余房款1000000元（壹佰万元整）于泽天物业取得分户权证受理单前付清。本人承诺，若未按以上约定向贵公司准时支付房款，本人自愿承担违约责任，每逾期一日向贵公司支付总房款0.3%的违约金，超过30日，贵公司有权单方面解除合同另行销售，并扣除总房款的30%作为违约金，若合同中相关约定与本人承诺抵触时以本人承诺为准。”承诺人陈生全签字，并注明其身份证号码，落款时间系签订合同当日。后被告按照承诺向原告支付房款600000元。原告于2014年10月29日为被告取得了204房地证2014字第30078号房地产权证。后原告多次向被告要求支付剩余房款1000000元，被告以其房屋未交付等为由均不支付，为此，原告起诉来院，诉请如前。上述事实，有原、被告的陈述、《重庆市商品房买卖合同》及《补充协议》、被告《承诺书》、204房地证2014字第30078号房地产权证以及庭审笔录等证据证明,并经当庭质证，足以认定，本院予以确认。本院认为：原、被告于2014年10月10日签订的《重庆市商品房买卖合同》及《补充协议》系双方在平等、自愿基础上的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。原、被告双方均应该按照合同约定行使权利、履行义务、承担责任。被告向原告出具的《承诺书》，系被告向原告申请分期付房款，是对合同约定付款方式的变更，原告对此表示接受，被告应当按照其承诺履行自己的义务。被告承诺剩余房款1000000元由被告于泽天物业取得分户权证受理单前付清，而原告已于2014年10月29日为被告取得了204房地证2014字第30078号房地产权证，故原告要求被告支付剩余房款1000000元的理由正当，本院依法予以支持。被告以该房屋未交付及该房屋有质量问题抗辩不支付剩余房款，其理由不成立，对其抗辩意见本院不予采纳。关于原告请求的违约金是否应予调整降低的问题。本院认为，违约金条款是合同的重要条款，是担保合同全面履行、补偿守约方的损失、惩罚违约方违约行为的重要措施。因为违约金是合同条款，应当充分尊重合同当事人的意志、体现私权自治的法治原则;同时因为违约金又是民事责任的承担方式，人民法院可以基于公权力对违约金进行调整，以保障合同正义性。违约责任既然属于民事责任的一种，在人民法院以公权力进行干预的时候，违约金条款就不仅仅属于合同条款的私法性质，更应该考虑的是人民法院以公权力进行干预的条件，因此违约方的过错应该成为公权力予以调整的重要参考因素。因为违约金调整的幅度体现着对违约行为的惩罚强度，对于不同的过错应当体现不同程度的惩罚，才能罚当其错，体现公权力干预的公正性。在具体判断违约责任的时候，应当考查双方在违约中存在的过错，以及过错大小。当违约方恶意违约的情况下，应当适当调整，保持对恶意违约方的惩罚;当违约方并非恶意违约时应当着重体现补偿性，减少惩罚性;当守约方利用优势地位在自己不可能违约，以追求对方违约金为目的的情况下应当调整到与实际损失相当的标准。我国合同法第一百一十四条第二款规定：当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或仲裁机构予以增加；约定的违约金高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或仲裁机构予以适当减少。根据最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）第二十七条、第二十九条规定：当事人通过反诉或者抗辩的方式，请求人民法院依照合同法第一百一十四条第二款的规定调整违约金的，人民法院应予支持。当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条、第十七条的规定：当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30%为标准适当减少；商品房买卖合同没有约定违约金数额或者损失赔偿额计算方法，违约金数额或者损失赔偿额可以参照以下标准确定：逾期付款的，按照未付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。逾期交付使用房屋的，按照逾期交付使用房屋期间有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定。本案被告未按照合同约定和承诺向原告支付房款，应当承担违约责任。被告在承诺书中向原告承诺：若未按以上约定向贵公司准时支付房款，本人自愿承担违约责任，每逾期一日向贵公司支付总房款0.3%的违约金。现原告要求以160万元为基数按同期银行逾期贷款利率四倍的标准计算至实际付清之日止的违约金，该违约金明显高于超过造成损失的30%，依法应当调整降低。故本院将原告请求支付的违约金调整为：从2014年10月29日起，以100万元为基数按中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的130%计算违约金至实际付清100万元房款时为止。原告的过高要求部分本院不予主张。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第二款和《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条、第十七条及最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）第二十七条、第二十九条的规定，判决如下：一、由被告陈生全在本判决生效后五日内支付给原告重庆泽天物业有限公司剩余房款100万元。二、由被告陈生全在本判决生效后五日内支付给原告重庆泽天物业有限公司违约金（该违约金从2014年10月29日起，以100万元为基数按中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的130%计算至实际付清100万元房款时为止。）三、驳回原告重庆泽天物业有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费13880元，由被告陈生全负担13880元，限被告陈生全在本判决生效后五日内直接向本院缴纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第一中级人民法院。如双方当事人均未在法定期限内提起上诉或仅有一方上诉又撤回的，本判决即发生法律效力。本判决生效后，权利人可以向本院申请强制执行。申请执行的期限为二年，该期限从法律文书规定履行期限的最后一日起计算。逾期申请的，本院不予执行。审 判 长 曾莉萍人民陪审员 张泽军人民陪审员 侯受敏二〇一六年四月十八日书 记 员 李宇悦 来源：百度“”