（2015）滨汉民初字第7688号
裁判日期: 2016-04-18
公开日期: 2018-07-12
案件名称
天津市公共交通汉沽有限公司与孙茂轩房屋租赁合同纠纷一审民事判决书
法院
天津市滨海新区人民法院
所属地区
天津市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
天津市公共交通汉沽有限公司,孙茂轩
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第四十四条第一款，第五十二条，第五十八条，第二百一十二条，第二百一十五条，第二百二十六条，第二百三十二条；《中华人民共和国土地管理法（2004年）》：第九条；《中华人民共和国城乡规划法》：第四十条第一款，第四十四条第一款
全文
天津市滨海新区人民法院民 事 判 决 书（2015）滨汉民初字第7688号原告（反诉被告）天津市公共交通汉沽有限公司，住所地：天津市滨海新区汉沽河西四经路24号，组织机构代码：10368271-0。法定代表人冼扬，总经理。委托代理人张耀民，该公司职工。委托代理人史双庆,天津森特律师事务所律师。被告（反诉原告）孙茂轩，男，1965年12月28日出生，汉族，现住天津市滨海新区，户籍地天津市滨海新区。委托代理人李岩峰，天津市滨海新区汉沽法律援助中心律师。原告（反诉被告）天津市公共交通汉沽有限公司与被告（反诉原告）孙茂轩房屋租赁合同纠纷一案，本院于2014年10月28日立案受理后，依法由审判员刘朝铭适用简易程序，公开开庭进行了审理。该案一审判决后,原告不服提起上诉,天津市第二中级人民法院经审理后,将该案发回本院重审。本院依法由审判员张永普、张建岭、人民陪审员于宗芬组成合议庭，分别于2015年11月23日、2016年3月17日公开开庭重新进行了审理，原告委托代理人张耀民、史双庆、被告委托代理人李岩峰到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。原告（反诉被告）诉称，2001年12月29日，原、被告签订了《房屋租赁协议》。约定：原告将自己所有坐落在汉沽三角湖客运中心站院内的房屋租赁给被告经营使用；租期自2002年1月1日至2011年12月31日；租金每年11,000元。同时，双方还就有关事项做出了约定。期间，因租赁房屋年久失修，经被告申请，双方又于2009年3月3日签订了《关于三角湖锅炉房浴池租赁补充协议》。约定：由被告出资对承租房屋进行维修；装修时不得私自扩大占地面积，如需扩大经原告同意并按扩大出的占地面积每月5元/m2租金支付占地费用；该协议与《房屋租赁协议》一并生效执行。上述协议到期后，双方没有签订书面续租协议，被告也未将所租房屋及场地腾空交还原告。后原告根据上级机关对被告承租的房屋及附近三角湖客运中心站进行改造的要求，于2013年8月30日以书面形式通知被告，“限期腾空搬出所租房屋场地”，但被告至今未予腾空。为提升公交服务形象，维护自身合法权益，故诉请：1、依法判令被告腾空交还所承租的房屋；2、依法判令被告向原告支付房屋占有使用费人民币21,000元；3、本案的诉讼费用由被告负担。原告为证明自己的诉讼主张，向本院提交下列证据：1、《天津市房屋租赁合同》（以下简称租赁合同）和《房屋租赁协议》（以下简称租赁协议）各1份。证明原、被告间存在房屋租赁关系的事实。2、《关于三角湖锅炉房浴池房屋租赁补充协议》（以下简称补充协议）。证明原、被告双方增加部分合同条款的事实。3、原告出租房屋的土地使用证。证明被告扩建浴池占地系国有土地，使用权属于原告。4、原告出租房屋产权证。证明被告承租房屋的所有权属于原告。5、天津市公共交通集团（控股）有限公司关于汉沽三角湖公交站改造工程建设项目申请。证明原告上级机关对被告承租占地范围及周边有客运站改造计划。6、腾房通知。证明合同到期后，原告曾通知过被告腾房的事实。7、原告从天津市滨海新区工商行政管理局汉沽分局调取的《内资公司基本情况》卡4张。证明原告企业名称变更及历史沿袭情况。上述证据均为复印件。被告对证据5有异议，认为没有政府批文，不具有真实性，对其他证据均无异议。被告辩称，承租原告房屋事实属实。在合同期内，经原告允许被告扩建了700多平米的房屋建筑。对此，原告按扩出的5元/m2收取了租赁费。现在如果腾房，被告损失太大，故不同意。如补交房租认可。为此，被告提起反诉。反诉原告（被告）诉称，2001年12月29日，原告与被告签订租赁协议。约定原告将其坐落于汉沽三角湖客运中心站院内的房屋租赁给被告经营使用，并约定了相关权利义务。之后，在征得原告同意前提下，被告对上述房屋进行了简单改造，从事浴池经营。2009年3月3日，原、被告经协商签订补充协议。约定同意由被告出资对租赁房屋进行扩建及装修改造，并由被告按扩出的面积5元/m2向原告支付房租。上述协议到期后，双方未续签协议。但原告依旧在收取被告的房屋租金至2013年，双方形成了不定期租赁。2013年8月，原告以汉沽三角湖客运中心站需要改造为由，要求被告腾空承租房屋。被告以对承租房屋进行扩建和装修投资巨大，要求原告给予一定补偿为由拒腾，且经多次与原告协商未果。被告认为，本案所涉租赁合同有所差别，原始租赁合同和租赁协议真实有效；补充协议中第三条因原告允许被告扩建房屋，并收取租金的行为，违反法律规定，故该条款应属无效。对此，应当认定双方当事人存在混合过错。被告扩建房屋所占土地的管理者是原告，其有义务将占用土地交由相关部门批准后再交被告使用，而被告的认知无法知道是否已经批准，故原告应负主要责任。被告原承租的房屋建筑面积为182.4m2，因扩建房屋已不复存在，可由法院待对扩建房屋面积及造价费用鉴定结论做出后，合理减除。故诉请：1、依法判令原告赔偿被告经济损失人民币1,000,000元；2、反诉诉讼费由原告负担。为支持自己的反诉主张，被告向本院提交下列证据：1、《房屋维修和装修房屋申请书》。证明被告于2009年2月22日向原告递交该申请，要求对承租的房屋进行装修并改扩建的事实。2、补充协议。（同原告举证2）3、往来收据。证明被告每年向原告交付用地租金的事实。以上证据均为复印件，原告对真实性没有异议。反诉被告（原告）辩称，按照合同约定，对承租房屋进行改造，装修或扩建的费用均由被告担负，被告要求原告赔偿经济损失的主张，缺乏法律和事实依据，故要求依法驳回被告的反诉请求。反诉被告对自己的抗辩主张，未向本院提供证据。本案审理中，反诉原告在举证期限内向本院提出鉴定申请，要求对其重建及扩建的承租房屋进行评估并对装修投入的价值进行鉴定。本院依法指定委托天津市滨海房地工程造价咨询有限公司进行鉴定，鉴定结果重建及扩建总造价为：1,875,647元。其中建筑工程为940,180元；装饰装修工程为727,920元；电气设备安装工程为49,737元；给排水采暖工程为157,810元。之后，该鉴定机关根据开庭笔录和本院要求，对鉴定结果作了细化和补充说明：1、按设计图纸建筑面积为696m2（指三角湖洗浴主体建筑包括重建部分）。2、自建部分建筑面积为505.06m2（无设计图纸）。实际总建筑面积为：696m2+505.06m2=1201.06m2。司法鉴定结果工程重建及扩建单位造价为：1,875,647元/1,201.06m2=1,561.66元/m2。鉴定结果经庭审质证：原告对鉴定结果的真实性有异议，指出鉴定依据的是施工图纸，而不是竣工验收后确认的图纸，所以鉴定结果不全面。经审理查明，2001年12月29日，原、被告签订《天津市房屋租赁合同》。主要约定：原告将自己单位所有坐落在天津市汉沽区三角湖客运中心站院内100平米平房租给被告做商业用房使用。年租金为11,000元。租赁期限自2002年1月1日起至2011年12月31日止。同日，双方又签订了《房屋租赁协议》。原告将在房屋租赁合同中的出租房屋变更为出租“修理车间、锅炉房、浴室、水罐一处，房屋计五间”。还约定“承租期满，原告收回房屋，对被告装修维修等费用一概不负责，原告不负担任何费用”。上述合同签订后，被告利用承租的房屋以“天津市汉沽区三角湖浴池”工商登记字号从事洗浴业。2009年3月3日，在房屋租赁合同期限届满前原、被告签订了《关于三角湖锅炉房浴池房屋租赁补充协议》。其中第二条约定：被告如需改变房屋结构，必须保留原告原锅炉房、浴池182.4m2房屋建筑面积的所有权。第三条约定：被告在装修时，必须按照原告规定的地点和占地面积进行，不得私自扩大占地面积。如需要扩大占地面积时，需经原告同意并按扩大出的面积按每平方米每月5元向原告支付占地费，每年同房屋租赁费一同交付原告。第七条约定：其他事项按房屋租赁协议履行。该补充协议签订后，被告对原承租的房屋拆毁后，在原址上重新建设承租房屋，扩大了建筑面积，并重新进行了装修。被告按补充协议的规定，每年以“占地租金”的名义实际向原告交付租金10,000元。租赁合同到期后，原、被告没有签订续租协议，被告继续承租使用该房屋。2013年8月30日，原告根据天津市公交集团公司对三角湖客运中心站进行改造的规划要求，决定收回在该站院内包括被告在内的所有出租房屋。即以书面形式通知了被告限期腾房，被告以承租经营期间出资重新建设，扩大了房屋建筑面积，原告也收取了扩建房屋租金，如果现在腾空交还承租房屋将给自己带来巨大经济损失为由拒搬。双方经多次协商未果，遂成诉。另查，原告单位名称在2001年时为“天津市汉沽区宏达长途客运车队”，2010年1月18日经申请登记被注销。之后，其上级主管部门天津市公共交通汉沽公司对被告承租房屋具有所有权和管理权。三角湖客运中心站目前是容纳八个路线客运车辆的停发站点，随着原告企业改制，现该站点“隶属于天津市公共交通汉沽有限公司管辖”，即原告对被告承租房屋具有所有权和管理权。另，被告为申请司法鉴定，垫付鉴定费人民币70,000元。本案在重审过程中，经本院要求，鉴定单位对鉴定结论作了补充说明，1.设计图纸建筑面积：696平方米，造价为：1649472元（据此，包括原告原租赁房屋在内的该部分单位造价为2369.93元），2.自建部分（无设计图纸）建筑面积89.06平方米，造价为：167128元；3.水泥地面416平方米，造价为：59178元，总造价合计1875778元。本院认为，房屋租赁合同和房屋租赁协议是原、被告双方真实意思表示，不违反法律规定，合法有效。合同到期后，该房屋继续由被告使用并交付租金，应视为不定期租赁。对此，原告可随时解除合同，被告应及时向原告支付房屋占有使用费。故本院对原告提出的要求被告腾迁房屋，支付房屋占有使用费的诉求予以支持。房屋租赁补充协议系上述合同的补充和变更，被告依据其中第三条规定，出资重新建造承租房并扩大了建筑面积。原告在法庭辩论终结前未举证证明该房屋已取得建设工程规划许可证。该行为违反了《中华人民共和国城乡规划法》第四十条，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定，系违法建筑导致补充协议该条款无效。原告依约定以“占地费”名义向被告收取了扩大建筑面积的房屋租金，应视为同意被告进行扩建。对此后果的产生，原、被告双方均有过错。而原告作为被告扩建房屋使用土地的管理者，理应清楚土地的性质，故对合同部分无效有主要过错，应承担60%的责任。被告对鉴定结论没有异议，原告抗辩主张重建及扩建的房屋未经竣工验收，做出来的鉴定结论不具有证明效力，而没有各种合法手续的工程不可能进行竣工验收，由于原告未要求进行重新评估鉴定，故对该鉴定结论，本院予以确认。鉴于被告在对重建及扩建承租房屋进行装修过程中，装饰装修物和增设他物（指包括在鉴定结论中的物品）与房屋结合密切不可分离或者虽可分离花费巨大，应视为形成附合。故只能由原告取得附合的装饰物和增设他物所有权，而不宜由被告拆除。由于在鉴定结论中已将装饰物和增设他物摊入重建扩建工程造价。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第九条第二款规定：“已形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有；不同意利用的，由各自按照导致合同无效的过错分担价值损失”。及第十四条规定：“承租人经出租人同意扩建，但双方对扩建费用的处理没有约定的，人民法院按照下列情形分别处理：（二）未办理合法建设手续的，扩建造价费用由双方按照过错分担”。故被告的反诉请求，于法有据。本院予以支持。基于上述规定，各分项具体计算方式及结果：一、原告原出租房屋工程造价费用。补充协议第二条规定：被告如需改变房屋结构，必须保留原告原锅炉房、浴池182.4平方米房屋建筑面积的所有权。本案在审理中，鉴于被告开始承租的房屋原物及附属他物（如锅炉、水罐）有无和价值多少已无从考查，且被告主张对原承租房屋进行重建和扩建时已将原告原出租房屋中的水罐还给原告，原告对此未能举证予以抗辩反驳和主张权利，双方当事人均同意按现有房屋经司法鉴定的工程造价（含装饰装修和增设他物）中单位造价对应相减，原告原出租房屋造价费用应按设计图纸建筑面积单价计算，即：182.4m2*2369.93元/m2=432275.42元。二、被告出资扩建承租房屋工程造价费用为：1,875,778元-432275.42元=1443502.58元。三、原、被告按照过错比例6：4分担扩建房屋费用，则：原告分担1443502.58元*60%=866101.55元；被告分担1443371.58元*40%=577401.03元。综上，本院依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第五十二条第（五）项、第五十八条、第二百一十二条、第二百一十五条、第二百二十六条、第二百三十二条，《中华人民共和国土地管理法》第九条，《中华人民共和国城乡规划法》第四十条第一款、第四十四条第一款之规定，判决如下：一、被告（反诉原告）孙茂轩于本判决生效后三十日内腾迁租赁原告（反诉被告）天津市公共交通汉沽有限公司房屋并将该房屋交还原告。二、被告孙茂轩于本判决生效后十日内给付原告房屋占有使用费人民币21,000元。三、原告于本判决生效后十日内赔偿被告因出资扩建租赁房屋造价费用人民币866101.55元。（上述判决第二项与第三项相折抵后，原告实际赔偿被告扩建租赁房屋造价费用人民币845101.55元）四、驳回被告的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案诉讼费人民币162元，由被告负担。本案反诉费人民币6,900元，由原告负担。并于本判决生效后十日内直接向本院交纳。本案司法鉴定费用人民币70,000元，由原、被告各负担一半。此款被告已垫付，由原告在执行本判决时将自己负担的35,000元直接给付被告。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于天津市第二中级人民法院。并由上诉人直接向天津市第二中级人民法院交纳上诉费，上诉期满后七日内仍未交纳上诉费的，按自动撤回上诉处理。审 判 长 张永普审 判 员 张建岭人民陪审员 于宗芬二〇一六年四月十八日书 记 员 竺婷婷附：法律释明：1.《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款：依法成立的合同，自成立时生效。第五十二条第五项：有下列情形之一的，合同无效：（五）违反法律、行政法规的强制性规定。第五十八条：合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。第二百一十二条：租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。第二百一十五条：租赁期限六个月以上的，应当采用书面形式。当事人未采用书面形式的，视为不定期租赁。第二百二十六条：承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。第二百三十二条：当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，视为不定期租赁。当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。2.《中华人民共和国土地管理法》第九条：国有土地和农民集体所有的土地，可以依法确定给单位或者个人使用。使用土地的单位和个人，有保护、管理和合理利用土地的义务。3.《中华人民共和国城乡规划法》第四十条第一款：在城市、镇规划区内进行建筑物、构筑物、道路、管线和其他工程建设的，建设单位或者个人应当向城市、县人民政府城乡规划主管部门或者省、自治区、直辖市人民政府确定的镇人民政府申请办理建设工程规划许可证。第四十四条第一款：在城市、镇规划区内进行临时建设的，应当经城市、县人民政府城乡规划主管部门批准。临时建设影响近期建设规划或者控制性详细规划的实施以及交通、市容、安全等的，不得批准。4.《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条：被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。5.《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十条：一审宣判时或者判决书、裁定书送达时，当事人口头表示上诉的，人民法院应告知其必须在法定上诉期间内递交上诉状。未在法定上诉期间内递交上诉状的，视为未提起上诉。虽递交上诉状，但未在指定的期限内交纳上诉费的，按自动撤回上诉处理。温馨提示：上诉当事人可以选择通过以下两种方式向天津市第二中级人民法院交纳上诉费：1.直接交纳。天津市第二中级人民法院地址：天津市河西区新围堤道6号。2.银行转账。当事人选择转账交纳上诉费的，持银行汇款单回执到汉沽审判区递交上诉状。 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