（2016）沪01民终1812号

裁判日期: 2016-04-18

公开日期: 2016-07-13

案件名称

张专诉高雪坤定金合同纠纷一案二审民事判决书

法院

上海市第一中级人民法院

所属地区

上海市

案件类型

民事案件

审理程序

二审

当事人

案由

定金合同纠纷

法律依据

全文

上海市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2016）沪01民终1812号上诉人（原审原告）张专，XX年XX月XX日生，汉族。上诉人（原审原告）马会芹，XX年XX月XX日生，汉族。上列两上诉人的共同委托代理人叶真涵，上海恒隆律师事务所律师。被上诉人（原审被告）高雪坤，XX年XX月XX日生，汉族。委托代理人郝肖赞，上海瀛东律师事务所律师。原审第三人高兰，XX年XX月XX日生，汉族。上诉人张专、马会芹因定金合同纠纷一案，不服上海市浦东新区人民法院（2015）浦民一(民)初字第32136号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年2月3日受理后，依法组成合议庭，于2016年3月1日公开开庭审理了本案。上诉人张专及上诉人张专、马会芹的共同委托代理人叶真涵，被上诉人高雪坤的委托代理人郝肖赞，原审第三人高兰到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原审认定，上海市浦东新区XX路XX弄XX号XX室房屋是动迁安置房，尚未办理房屋产权证。2015年7月5日，高兰代理高雪坤（甲方）与张专、马会芹（乙方）签订《房地产买卖居间合同》，约定甲方将系争房屋出售给乙方，价款128.50万元（人民币，下同），定金共计10万元，此款分别于2015年7月5日支付2.50万元，2015年7月8日前支付7.50万元；甲方违约不卖，应双倍返还定金20万元。高雪坤的签名由高兰代签。张专、马会芹分别于2015年7月5日支付定金2.50万元，2015年7月7日支付定金7.50万元。定金共计10万元，由高兰收取。2015年8月，高兰声称高雪坤不同意出售系争房屋，于2015年8月，分两次将定金10万元还给了张专、马会芹。审理中，中介人员王某某出庭作证称，高兰带着高雪坤的身份证、入户通知单、房屋预售合同等原件与张专、马会芹签订了合同，签订合同前，高兰与高雪坤通过电话，通话完毕后高兰就代高雪坤签订了合同。张专、马会芹对证人证言无异议。高雪坤认可有过通话，但表示在电话中是拒绝出售房屋的。高兰表示，认可带着身份证复印件，否认带着身份证原件；带去的房屋预售合同原件被中介人员扣留了；与高雪坤通过电话，但高雪坤拒绝出售房屋，是因受中介欺骗，才在《房地产买卖居间合同》上代为签名。原审审理中，张专、马会芹要求法院判令高雪坤双倍返还定金差额10万元。高雪坤与高兰则不同意张专、马会芹的上述诉讼请求。原审认为，行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立的合同，未经被代理人追认，对被代理人不发生效力，由行为人承担责任。高兰签约时持有高雪坤的身份证、房屋预售合同，尚不足以构成表见代理。本案高兰以高雪坤的名义订立合同，未获得高雪坤授权，事后未获得高雪坤追认，对被代理人高雪坤不发生效力，由行为人高兰承担责任。张专、马会芹要求高雪坤承担责任，缺乏依据，原审法院不予支持。对于高兰有违诚信的行为，张专、马会芹可另行起诉要求高兰承担责任。原审法院审理后于二○一五年十月二十三日作出判决：驳回张专、马会芹的诉讼请求。案件受理费2,300元，减半收取计1,150元，由张专、马会芹负担。原审判决后，张专、马会芹不服，向本院提起上诉称：一、原审法院遗漏了如下事实：1、被上诉人的女儿高兰带着丈夫、母亲、儿子及女儿五人到中介公司挂牌出售系争房屋，说明出售系争房屋并非高兰个人擅自行为，应系整个家庭的共同意思表示，被上诉人对此不可能不知情。2、签约当日，高兰带了被上诉人的身份证原件、入户通知单及房屋预售合同原件、配套商品房供应单及房屋征收补偿协议复印件，被上诉人将原件交给高兰说明其有授权。3、高兰签字之前和被上诉人有通话，如果被上诉人不同意卖房，高兰不可能签字，也不可能收定金。4、系争房屋系高兰及被上诉人的共同租赁房拆迁所得，虽只登记在被上诉人名下，但应属家庭共有财产。5、根据高兰与中介之间的短信记录来看，高兰收到定金后一个月内，从未提出任何异议，也从未提出被上诉人不同意卖房，更未提出过自己无权代理。6、高兰在收到定金一个月后才分两次退还，如果被上诉人反对卖房，其不可能在一个月后才退还定金。7、高兰系被上诉人的唯一成年女儿，双方之间关系特殊。上述事实足以证明高兰是有权代理，至少构成表见代理。二、高兰与被上诉人之间的通话内容是唯一的，要么同意售房，要么拒绝售房。如果被上诉人拒绝卖房，则本案存在诸多矛盾点。比如高兰作为成年人为何执意卖房并收取定金，为何在签约前后始终没有告知中介被上诉人不同意卖房，为何收取定金后一个月才要求退还等。综上，上诉人要求撤销原审判决，改判支持上诉人的原审诉讼请求。被上诉人高雪坤辩称：原审认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉人的上诉请求，维持原判。原审第三人高兰述称：不同意上诉人的上诉请求，要求维持原判。经审理查明，原审法院认定事实无误，本院依法予以确认。本院认为，本案的争议焦点在于原审第三人高兰代被上诉人与上诉人就系争房屋买卖签订的定金合同对于被上诉人是否产生法律效力。上诉人主张高兰应系有权代理，上诉人亦有理由相信高兰具有代理权。被上诉人则认为其并未同意高兰售房，故高兰应系无权代理。对此，本院认为，根据查明的事实，高兰签订合同时持有被上诉人的身份证、入户通知单、房屋预售合同等原件，签订合同前亦就售房与被上诉人通过电话，高兰对于其在被上诉人拒绝卖房后仍执意签订合同的行为未有合理解释。而且，根据当事人的庭审陈述，高兰签约后回家劝说被上诉人售房而被上诉人仍是拒绝，若上述陈述属实，在此情况下高兰仍继续接收上诉人支付的剩余定金，亦与常理不符。同时，考虑到高兰与被上诉人之间的特殊关系以及系争房屋由高兰及其母亲共同挂牌出售的事实，本院认为，高兰签订合同应当得到了被上诉人的授权。即使高兰没有或者超越代理权限签订合同，被上诉人未能妥善保管自己的身份证件以及系争房屋权属的证明材料，且在知晓高兰持有上述材料并签订合同的情况下，未曾向中介公司或者上诉人提出任何异议，也没有要求中介公司返还保留的预售合同原件，故上诉人亦有理由相信高兰具有代理权限，其代理行为仍然有效。由此，高兰代被上诉人签订的合同对于被上诉人具有约束力，相应合同责任应由被上诉人承担。如果高兰的行为给被上诉人造成损失，则被上诉人可另行向高兰主张。综上所述，原审法院所作判决存在不当，本院依法予以纠正。上诉人的上诉请求，具有事实和法律依据，本院予以支持。据此，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：一、撤销上海市浦东新区人民法院（2015）浦民一(民)初字第32136号民事判决；二、高雪坤于本判决生效之日起十日内向张专、马会芹支付双倍返还定金差额人民币100,000元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费人民币2,300元，减半收取计人民币1,150元，二审案件受理费人民币2,300元，均由被上诉人高雪坤承担。本判决为终审判决。审　判　长　　顾　依代理审判员　　蒋庆琨代理审判员　　娄　永二〇一六年四月十八日书　记　员　　许　晶附：相关法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：……（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；…… 更多数据：搜索“”来源：