（2016）皖08民终404号
裁判日期: 2016-04-18
公开日期: 2016-05-31
案件名称
汪宏海与桐城市经济开发区建设发展有限公司房屋拆迁安置补偿合同纠纷二审民事判决书
法院
安徽省安庆市中级人民法院
所属地区
安徽省安庆市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
汪宏海,桐城市经济开发区建设发展有限公司
案由
房屋拆迁安置补偿合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条，第一百七十五条
全文
安徽省安庆市中级人民法院民 事 判 决 书（2016）皖08民终404号上诉人（原审原告）：汪宏海。委托代理人：尹斌，安徽安援律师事务所律师。上诉人（原审被告）：桐城市经济开发区建设发展有限公司，住所地安徽省桐城市经济开发区同祥路8号。法定代表人：何智，该公司董事长。委托代理人：王晓龙，安徽正维律师事务所律师。上诉人汪宏海、上诉人桐城市经济开发区建设发展有限公司因房屋拆迁补偿安置合同纠纷一案，不服安徽省桐城市人民法院（2015）桐民一初字第01349号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭于2016年3月9日公开开庭审理了本案。上诉人汪宏海及其委托代理人尹斌、上诉人桐城市经济开发区建设发展有限公司的委托代理人王晓龙到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原审法院查明：2010年度被告桐城市经济开发区建设发展有限公司对原告汪宏海拆迁的房屋采用双重安置回迁房屋，均以货币置换方式。一种为按居户人口每人40平方米在居民小区集中安置（此项已安置完毕）；一种为原址拆迁按“拆一还一”的方式安置。2010年10月30日，原告与被告就其私有房屋的拆迁补偿和安置事宜达成协议，协议确定了回迁面积、时间及回迁安置房价格等条款。协议主要内容如下：1、汪宏海��落于拆迁区域内的私有房屋为混合结构，建筑面积为372.94平方米。2、汪宏海同意在2010年10月31日前搬迁结束。3、汪宏海房屋拆迁货币补偿费为327046.21元，包括①房屋补偿费200574.10元、②附属物补偿费47744.35元、③超出面积补偿费11412元、④提前搬迁奖励费37294.00元、⑤搬家费1491.76元、⑥生产经营性用房停产停业补助费17220.00元（过渡期18个月期间的损失）、⑦遗漏补偿费5490.00元、⑧消防通道补偿费1080.00元、⑨安置结余补偿费4740.00元。4、桐城市经济开发区建设发展有限公司按“拆一还一”的原则，向汪宏海提供在相同或相近位置的小高层商住楼作为回迁房，过渡期为18个月，自2010年10月起计算至2012年5月止。5、汪宏海自愿选择回迁房的土地性质为国有出让土地使用证，回迁房安置成本价为1900元/平方米。协议签订后，由于被告未按约定交付回迁安置房，原告经多次催���未果，于2015年5月18日诉至法院，要求被告立即交付合同约定的房屋；赔偿原告逾期交房损失21万元；变更回迁房安置成本价为800元/平方米；被告承担本案诉讼费用。案件审理中，原告向法院提出对相同地段同类房屋租金价格评估鉴定申请。原审法院予以许可，并委托安徽华瑞房地产土地评估有限公司予以评估。经评估认定该延迟交付房屋在估价时点的年租金价值为56214元。原告依据该评估结果变更诉讼请求，要求被告赔偿逾期交房损失为168642元（计算至2015年5月，此后损失计算至实际交房之日止）。另查明，原告提供的同属一批拆迁户丁贤义签订的《房屋拆迁补偿安置协议书》约定，“回迁房安置成本价中不少于350平方为每平米800元，剩余面积置换价为每平米不1900元”。原判决认定上述事实的证据有：当事人陈述、《房屋拆迁补偿安置协议书》、《2010��集体土地拆迁安置结算表》、《回迁安置房钥匙发放签收表》。原审法院认为：本案争议焦点为：一、房屋征收补偿安置协议书是否有效？原告认为：房屋征收补偿安置协议书是原被告双方真实意思表示，应合法有效。但原告签署协议时，并不知道存在其他回迁房安置价格，因此主张将1900元/平方米的回迁价格变更为800元/平方米。被告认为：原被告之间签订的《房屋征收补偿安置协议书》应属无效合同，被告不应继续履行原合同的约定。此外，1900元/平方米的回迁价格是根据当时原告被征收土地的性质以及土地征收政策确定的成本价。二、房屋征收补偿安置协议书是否构成违约？应如何承担违约责任？原告认为，被告在拆迁补偿安置协议书中明确约定过渡期为18个月，但过渡期满后，被告未能按约定期限交付房屋，应承担违约责任。原告房屋系生产经营性用房，参照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷司法解释》的规定，应按同类房屋同地段租金计算损失，被告应依据评估结果赔偿原告逾期交房损失168642元。被告认为，原被告之间并非房屋买卖合同关系，逾期交房是事实，但是原被告之间是具有照顾性质的补偿安置，违约责任约定不明，不能参照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷司法解释》的规定。一、原被告之间签订的《房屋拆迁补偿安置协议书》系双方的真实意思表示，且不违反法律法规效力性强制规定，合法有效，双方均应依约履行各自权利义务，被告应按约向原告交付合同约定的房屋，原告应向被告补足未缴纳的购房款。二、根据双方约定，被告签订该协议后，未在约定期限内交付房屋，显属违约，应承担继续履行该协议约定的交付房屋的义务并承担因此给原告造成的损失。另外，合���条款第十一条约定，回迁房安置成本价为1900元/平方米，不违反法律规定，对双方当事人同样具有约束力。同时，原告未在《中华人民共和国合同法》第五十五条规定的一年内行使撤销权。故原告请求变更回迁安置房价格为800元/平方米的诉讼请求，法院不予支持。三、原、被告签订的《房屋拆迁补偿安置协议书》中并未就拆迁安置房在过渡期18个月届满后不能交付的情形下被告应否承担违约责任以及如何承担违约责任进行约定，涉案协议不属于通常的房屋买卖合同，而是房屋拆迁补偿安置协议，因此，对于协议未明确约定的事项，应当按照拆迁相关规定处理。故对原告要求按同类房屋同地段租金标准（评估结果）赔偿损失的请求，法院不予支持。《桐城市城市规划区内集体土地及房屋征收补偿安置办法》第十六条规定：被征收户的过渡期为18个月，如超过18个月未��置的，延长的过渡期过渡费按双倍结算。本案中，原、被告签订的《房屋拆迁补偿安置协议书》认定涉案房屋系生产经营性用房，且双方约定过渡期18个月停产停业补助费用为17220.00元，参照该补助费用的标准，原告因逾期交房的损失应为80360.00元【17220.00元/18个月×42个月（计算至判决之日）×2倍】。案经原审法院审判委员会研究决定，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百一十三条，《中华人民共和国土地管理法》第二条、第四十七条，《桐城市城市规划区内集体土地及房屋征收补偿安置办法》第十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，原审判决：一、被告桐城市经济开发区建设发展有限公司于本判决生效后十五日内向原告汪宏海交付合同约定的房屋（面积370.57平方，位于桐城市经济开发区龙腾路冲姚塘住宅房D楼141号）；二、被告桐��市经济技术开发区建设发展有限公司赔偿原告汪宏海逾期交房损失80360.00元，于本判决生效后十五日内支付；三、驳回原告汪宏海的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3673元，由原告汪宏海负担1923元，被告桐城市经济技术开发区建设发展有限公司负担1750元。宣判后，汪宏海、桐城市经济开发区建设发展有限公司均不服，向本院提起上诉。汪宏海上诉称：1、原审法院在认定被上诉人逾期交房违约的情况下，以《桐城市城市规划区集体土地及房屋征收补偿安置办法》中关于延长过渡期过渡费按双倍结算为依据，以安置协议中的停产停业补助费为标准计算逾期交房损失，显属认定事实不清，适用法律错误。被上诉人逾期交房达三年有余，上诉人以同地段同类房屋租金标准作为损失赔偿额的计算依据合理、合法。2、原审法院认定上诉人与被上诉人协议约定的门面房安置成本价为1900元每平方米不违反法律规定，且上诉人未在《中华人民共和国合同法》第五十五条规定的一年内行使撤销权，对上诉人要求变更价格为800元每平方米不予支持，亦属认定事实不清，适用法律错误。请求二审法院撤销原判，依法改判。桐城市经济开发区建设发展有限公司在庭审中辩称：1、原判决以延长过渡期过渡费按双倍标准，判决桐城市经济开发区建设发展有限公司赔偿汪宏海的损失，没有相应的事实与法律依据。2、原判决认定本案房屋拆迁补偿安置协议书为有效合同，明显错误。请求二审法院驳回上诉人汪宏海的上诉理由。桐城市经济开发区建设发展有限公司上诉称：1、原判决认���本案中的《房屋拆迁补偿安置协议书（集体证类）》为有效合同明显错误。根据相关法律规定，民事行为只有在同时具备主体资格合格、意思表示真实、内容和形式不违反法律的条件下方为合法。本案上诉人虽为一家依法注册成立的国有公司，但其明显不具有对被上诉人在其获得的宅基地建造进行拆迁和补偿的权力。由此可见，上诉人并不具备有与被上诉人签订本案《房屋拆迁补偿安置协议书》的主体资格。2、原判决认定的被上诉人的经济损失明显错误。被上诉人被拆除的房屋属于集体所有的宅基地建造的住宅房，其没有提交依法从事商业经营活动所必需的《营业执照》等相关证书。双方所签订协议书第8条中约定的停产停业补助费并不是对其实际停产停业损失补偿，而是上诉人为了加快被列入改貌范围房屋的拆除进度酌情给予的一种补助。原判决将这种酌情确定的补助款作为计算被上诉人经济损失没有任何道理。被上诉人是旧房改貌对象是本次龙腾路旧房改貌工程最大受益者，原判决不应再判令上诉人对其进行赔偿。3、原判决适用法律错误。请二审法院撤销原判，依法改判。汪宏海在庭审中辩称：1、针对对方提出的涉案协议书无效的观点，我们在一审中已经进行了阐述，在一审诉讼前的调查准备阶段，也未能在政府主管部门调取到被上诉人单位作为合格的拆迁主体相关的法律文件。对于庭审中对方自认的不具备适格的拆迁主体，本代理人也予以认可。我们认为，合同主体不适格与合同的生效履行没有必然联系，合同的部分或全部已经履行完毕的，应按照有效合同处理。对方代理人仅仅主张合同无效是不能解决本案所诉争的事实问题，合同无效导致的法律后果，对方单位应将拆除的房屋原样返还给我们，事实上不能返还的应当补偿，有过错的一方应当赔偿对方的损失。2、对于上诉人说到的我们是拆迁的受益者，我们认为与本案无关，也不是争论的焦点，上诉人汪宏海作为该土地上的居民，其基于土地上的收益是法律赋予的，上诉人对我们基于土地收益就不需要赔偿的观点没有法律依据。请求二审法院驳回上诉人桐城市经济开发区建设发展有限公司的上诉理由。二审查明的事实与原审一致，双方当事人所举证据与原审相同，相对方质证意见同于一审，本院认证意见与一审一致。对原判认定的事实本院予以确认。本院认为，综合各方当事人的举证、质证及诉辩意见，本案二审的争议焦点为：1、原判决认定《房屋拆迁补偿安置协议书》为有效合同是否正确。2、原判决对汪宏海提出房屋安置成本价为每平方米800元未予支持是否正确。3、原判决对逾期安置��失的计算是否正确。（一）关于原判决认定《房屋拆迁补偿安置协议书》为有效合同是否正确的问题。汪宏海与桐城市经济开发区建设发展有限公司签订的《房屋拆迁补偿安置协议书》是双方当事人的真实意思表示，不违反法律法规效力性强制规定，且该协议已部分履行，故原判决认定双方签订《房屋拆迁补偿安置协议书》为有效协议并无不当。（二）关于原判决对汪宏海提出房屋安置成本价为每平方米800元未予支持是否正确的问题。根据《房屋拆迁补偿安置协议书》第十一条约定，共有三种土地性质的回迁安置房，其中第三种是国有出让土地使用证，回迁房安置成本价为为每平方米1900元，汪宏海自愿选择该种土地性质的回迁安置房，是汪宏海的真实意思表示，且不违反相关法律规定，对双方当事人具有约束力。对于汪宏海提出回迁安置房价格应按每平方米按800元计算，但其未提供相关证据予以证实，汪宏海虽在一审提交了丁贤义与桐城市经济开发区建设发展有限公司签订的《房屋拆迁补偿安置协议书》，证实丁贤义的回迁安置房价格为每平方米800元，但该证据不能达到证明汪宏海的回迁房安置成本价亦为每平方米800元。故原判决对汪宏海提出回迁房安置成本价为每方平米800元未予支持并无不当。（三）关于原判决对逾期安置损失的计算是否正确的问题。根据《房屋拆迁补偿安置协议书》的约定，房屋拆迁安置的过渡期为18个月，现桐城市经济开发区建设发展有限公司对汪宏海的拆迁房屋在18个月过渡期满后未能安置。由于涉案协议不属于通常的房屋买卖合同，因此，对逾期安置的损失，应按房屋拆迁的相关规定处理。依照《桐城市城市规划区内集体土地及房屋征收补偿安置办法》第十六条规定：被征收户的过渡期为18个月，如超过18个月未安置的，延长的过渡期过渡费按双倍结算。由于《房屋拆迁补偿安置协议书》中认定汪宏海的房屋为生产经营性用房，并约定生产经营性用房过渡期18个月停产停业补助费为17220.00元，故原判决对汪宏海因桐城市经济开发区建设发展有限公司逾期交房损失计算为80360元并无不当。上诉人汪宏海与上诉人桐城市经济开发区建设发展有限公司的上诉理由均不能成立。本院不予支持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项、第一百七十五条之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费7320元，由上诉人汪宏海负担3660元；上诉人桐城市经济开发区建设发展有限公司负担3660元。本判决为终审判决。审 判 长 周大庆代理审判员 潘 红代理审判员 严 正二〇一六年四月十八日书 记 员 张明奇附相关法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项第二审人民法院审理上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原决、裁定。第一百七十五条第二审人民法院的判决、裁定，是终审的判决、裁定。