（2015）哈民一民初字第91号

裁判日期: 2016-04-18

公开日期: 2016-12-17

案件名称

黑龙江辰羲通讯电子工程有限公司与哈尔滨艺汇家文化商业广场有限公司房屋租赁合同纠纷一审民事判决书

法院

黑龙江省哈尔滨市中级人民法院

所属地区

黑龙江省哈尔滨市

案件类型

民事案件

审理程序

一审

当事人

黑龙江辰羲通讯电子工程有限公司,黑龙江艺汇家文化商业广场有限公司

案由

房屋租赁合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国民法通则》：第八十四条第一款；《中华人民共和国合同法》：第八条第一款，第四十四条第一款，第六十条第一款，第二百二十六条

全文

黑龙江省哈尔滨市中级人民法院民事判决书（2015）哈民一民初字第91号原告黑龙江辰羲通讯电子工程有限公司，住所地哈尔滨市南岗区红旗大街与长江路交角处。法定代表人吕力鹏，董事长。委托代理人郑国强。委托代理人盛玉涛。被告黑龙江艺汇家文化商业广场有限公司，住所地哈尔滨市南岗区红旗大街240号。法定代表人刘家涛，董事长。委托代理人汪浩，住哈尔滨市南岗区。原告黑龙江辰羲通讯电子工程有限公司（以下简称辰曦电子公司）诉被告黑龙江艺汇家文化商业广场有限公司（以下简称艺汇家公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2015年8月26日受理后，依法组成合议庭，于2015年10月21日、2016年4月15日公开开庭对本案进行了审理。辰曦电子公司委托代理人郑国强，艺汇家公司委托代理人汪浩到庭参加诉讼。现本案已审理终结。辰曦电子公司起诉时称：双方当事人于2012年9月18日签订房屋租赁合同，辰曦电子公司同意将其所有的座落于哈尔滨市南岗区红旗大街与长江路交角处1-4层，房屋面积30000多平方米，出租给艺汇家公司，租期15年，年租金1800万元整。2012年9月，辰曦电子公司按约定将出租房屋交付给艺汇家公司方并同意给其装修免租期6个月，开业日定为2013年12月。2014年6月15日-2015年6月14日全年租金1800万元，加上2015年12月14日前艺汇家公司方需交付房屋租金6个月900万元，共计2700万元。期间，艺汇家公司方支付房屋租金400万元，艺汇家公司方尚欠房屋租金2300万元整。2014年至今，辰曦电子公司方多次催要，但艺汇家公司方以各种理由推托，拒绝支付欠款，为维护辰曦电子公司方合法权益不受侵害，请求法院判令艺汇家公司立即支付房屋租金2300万元；2、支付逾期房屋租金违约金272.16万元。艺汇家公司答辩称：不同意辰曦电子公司诉讼请求，辰曦电子公司主张租金2300万元及利息无事实依据。庭审期间，辰曦电子公司为证明其主张的事实成立，出示七份证据。证据A1、房屋产权证一份、土地证两份。意在证明房屋是辰曦电子公司产权。证据A2、房屋租赁合同一份，意在证明辰曦电子公司将房屋租给艺汇家公司使用及相关权利义务。A3、租金收据一份，意在证明辰曦电子公司收到艺汇家公司400万元租金。A4、2013年3月10日《补充协议》一份，意在证明开业时间。A5、艺汇家公司给辰曦电子公司出具的书面说明，内容：我公司支付给贵公司的1800万元此款为原商场的设备款。意在证明该1800万元与本案涉及的房租金无关。A6（组）、《房屋租赁合同》一份、《设备租赁合同书》一份、《银行进帐单》五份、《交接单》一份。意在证明：1、2012年2月7日黑龙江金太阳时尚购物广场有限公司(以下简称金太阳公司)与辰羲公司签订《房屋租赁合同》，与黑龙江宏盛设备租赁有限公司签订《设备租赁合同》，将本案涉及房产和其中的设备出租给金太阳公司，租期12年，��2012年3月1日起至2024年2月29日止，房屋租金每年1000万元人民币，合同签订后先付500万元定金；设备租金每年800万元等内容。2、2012年4月1日金太阳公司与辰曦电子公司进行房产和设备交接，证明辰曦电子公司已将房产和设备交于金太阳公司使用。3、辰曦电子公司与金太阳公司自2012年3月1日至2014年6月15日开始履行与艺汇家公司租赁合同之前的上述两份租赁合同，金太阳公司先后支付辰曦电子公司1700万元和艺汇家公司支付500万中的100万元（100万元是代表金太阳给付拖欠上年租金，400万元作为与艺汇家租赁合同的定金），实际上是履行该两份合同期间应付的租金1800万元，金太阳公司己付辰曦电子公司的1800万元系原合同约定的租金与本案没有关系，不应计入本案争议房租部份。A7（组）：《企业公示信息查询单》，意在证明：1、艺汇家公司与北京艺汇家投资管理有限公司、金太阳投资集团有限公司、黑龙江花园房地产开发有限公司虽然是不同公司名称，但实际上都是同一法定代表人和混同的股东的关联公司。2、艺汇家公司成立日期2012年7月23日。3、黑龙江宏盛设备租赁有限公司与辰曦电子公司相关联。艺汇家公司对辰曦电子公司举示的证据质证意见：对证据Al真实性无异议，证明问题无异议。对证据A2真实性无异议，证明问题无异议。对证据A3真实性和证明问题均无异议，同时也证明艺汇家公司支付了辰曦电子公司400万元租金。对证据A4真实性有异议，起租日应是2014年9月15日（通过补充协议更改的），辰曦电子公司举示的该证据显示的时间是20l4年6月15日。对证据A5，认为不是当事人真实意思表示，是为了规避房产租金税出具的。真实性无异议，对证明问题有异议，如果说按辰曦电子公司所主张的该1800万元与双方2012年9月18日签订的合同无关的话，那么艺汇家公司不应当出具我公司支付给贵公司的1800万元，那么艺汇家能够出具这个证明就说明原合同已经作废不履行了，原交款人交的钱算做艺汇家的租金，既然辰曦电子公司方拿这个证据也证明算做我公司交的。之所以产生特此说明是应辰曦电子公司的要求，因为当时基于辰曦电子公司从税收的角度出发，双方不存在租赁设备的问题，如果是设备款收款人应该是案外人而不应是辰曦电子公司，实际上是租金。对证据A6、A7质证意见:1房屋租赁合同、设备租赁合同早已作废，双方不再履行，依据该合同而支付的租金转至后期签订的合同即本案争议房租部分一并结算。2交接单真实性有异议。首先，不知孙新鹏为何人；其次，不能证实孙新鹏与艺汇家公司之间的关系；最后孙新鹏是否有权代表接受方。除真实性外，艺汇家公司认为该份交接单��因无权代理而不生效。对企业公示信息查询单质证意见：正因为辰曦电子公司所主张的关联关系才产生的艺汇家成立之前先以金太阳公司为主体与辰曦电子公司签订租赁合同，成立后遂以艺汇家为主体与辰曦电子公司签订租赁合同。故前后合同具有关联性，租金一并结算。本院对辰曦电子公司举示的证据认证意见：对辰曦电子公司举示的证据A1、A2、A3，因艺汇家公司对上述证据的真实性均无异议，对证明的问题亦无异议，本院对辰曦电子公司举示的证据A1、A2、A3真实性及证明的问题均予以采信。对辰曦电子公司举示的证据A4、艺汇家公司对该证据的真实性及证明的问题均提出异议，本院结合该证据的内容及艺汇家公司举示的反驳证据评判对该证据的认证意见。对证据A5,因该份证据辰曦电子公司出具了原件并加盖了艺汇家公司单位公章，故对该证据的真实��予以采信，对证明的问题结合艺汇家公司举示的反驳证据予以评判。对证据A6、A7，因该两组证据辰曦电子公司均举示了证据原件，艺汇家公司对上述证据的真实性并无异议，且部分证据是企业在互联网上公布的企业基本信息，故对A6、A7真实性予以采信。艺汇家公司庭审期间举示以下六份证据：证据B1，2012年9月18日《房屋租赁合同》一份，证明房屋计租日为2014年6月15日。有6个月免租期。年租金分两批给付，第一批是6月15日前付租金900万元，第二批是12月14日前付租金900万元。证据B2，2013年3月10日的《补充协议》一份，证明免租在6个月的基础上延长3个月共计9个月，因此计租日应从2014年9月15日起算。证据B3，2014年12月11日补充协议一份，证明艺汇家公司为辰曦电子公司已垫付费用470万元，冲抵租金。2014年12月15日之后正常计算，即12月15日之前的租金已经结清。证据B4，票据4张，证明艺汇家公司共向辰曦电子公司支付租金2200万元，包括之前已经结清的1800万元，结余租金400万元用以冲抵2012年9月18日合同项下的租金。即辰曦电子公司在诉状中所述艺汇家公司已交付400万元租金。证据B5艺汇家公司给辰曦电子公司出具的书面说明，内容：我公司支付给贵公司的1800万元此款为原商场的设备款,该说明上附加手写说明，内容为：上述特此说明原件仅供我公司合理避税之用，我公司收到的1800万元设备款实为艺汇家公司支付给我公司2014年至2015年度租金。证据B6、设备租赁合同及作废声明、房屋租赁合同及作废声明。意在证明辰曦电子公司第一组补强证据中的设备租赁合同及房屋租赁合同并未履行。该两份合同已经作废。辰曦电子公司对艺汇家公司举示的证据质证意见如下：对证据B1真实性和证明问题均无异议。对证据B2真��性有异议，起租日应该是2014年6月15日，上面有改动的迹象。将6改成了9。不论怎么免，计租日都应该是2014年6月l5日。对证据B3，协议内容都对，但不知道什么时间盖章的，当时没有盖章。对证据B4真实性无异议，但对关联性有异议，这笔钱不是租金，而是我们收到的设备款。400万元我们收到了，是计入租金的。1800万元是东方家园撤场给我们的设备款。对证据B5的质证意见:1、真实性有异议，辰曦电子公司从来没有给艺汇家公司书写过写过此内容，公章也不是辰曦电子公司单位所盖。证据上表明的2013年12月21日时间也是辰曦电子公司开庭前后填上去的，艺汇家公司不可能有一份与辰曦电子公司刚填好时间一样的原件，明显是艺汇家公司自己后书写伪造的。2、内容与客观事实不符，明显系艺汇家公司有意伪造，其中按艺汇家公司补充协议规定，税由艺汇家公司承担，不是辰曦电子公司，辰曦电子公司不存在为合理避税所用之说。3、与本案没有关联性，1800万元是金太阳公司给付辰曦电子公司2012年3月至2013年12月份的租赁费用，辰曦电子公司与金太阳公司自2012年3月1日至2014年6月15日开始履行与艺汇家公司租赁合同之前一直与金太阳公司履行租赁合同，金太阳公司先后支付辰曦电子公司1700万和艺汇家公司支付500万元中的100万元（100万是代表金太阳给付拖欠上年租金，400万元作为与艺汇家租赁合同的定金）实际上是履行该两份合同期间应付的租金1800万元，金太阳公司已付辰曦电子公司的1800万元系原合同约定的租金与本案没有关系，不应计入本案争议房租。对艺汇家公司提交B6补强证据质证意见：1、真实性有异议，房屋已经交付是不可能作废的，作废声明不能将已经履行的合同作废。本案当中双方什么时间交付、如何履行、从租金支��角度来看与两份合同相吻合，单纯拿作废声明并不能否定双方的实际履行。2012年3月1日交付1楼，4月份交付2楼给金太阳公司。当时从主体讲艺汇家公司还没有成立。与金太阳公司签订的合同交付给金太阳公司，金太阳公司向辰曦电子公司支付款项。本院对艺汇家公司举示的证据认证意见：对证据B1、B4，因辰曦电子公司对该两份证据的真实性无异议，故对该两份证据的真实性予以采信。对证据B2、B3，辰曦电子公司对该两份证据的内容及来源提出异议，本院结合案件的其他证据及付款凭证综合评判该两份证据的真实性、合法性、关联性。对证据B5，因该份证据加盖了双方当事人的公章，机打部分内容完全一致，因此对该证据机打部分内容的真实性予以采信，对手写部分内容的真实性及证明的问题结合案件的其他证据综合评判。对证据B6，因该份证据艺汇家公��举示了证据原件，辰曦电子公司虽不认可该证据的真实性，但该证据上加盖了辰曦电子公司单位的印章，故对该证据的真实性予以采信，对该证据证明的问题应结合整个案情并考虑合理性、逻辑性予以评判。综合对以上证据的分析与判断，本院确认如下案件事实：双方当事人于2012年9月18日签订房屋租赁合同，辰曦电子公司将产权归其所有的座落地在哈尔滨市南岗区红旗大街与长江路交角处1-4层，房屋使用面积24263.30平方米商用房，出租给艺汇家公司，租期自2014年6月15日至2029年6月14日共计15年，年租金1800万元整。辰曦电子公司负担房产税及房屋租赁中应交纳的各项税费，艺汇家公司自行交纳与经营相关的各种税费。租金给付方式和时间：租赁费交纳采用先付后用的形式按半年支付，即每年6月15日前预交付上半年租金900万元。每年12月14日前预付下半年租金900万元。合同签订后艺汇家公司给付辰曦电子公司400万元定金（该合同履行后可转为租金），艺汇家公司在每次收取租赁费后15个工作日向辰曦电子公司提供正式租赁发票。租金4年递增4%，以此类推。辰曦电子公司为艺汇家公司提供开业后6个月免租金期（开业日2013年12月）房屋交付时间是2012年9月。2013年3月10日，辰曦电子公司与艺汇家公司签订《补充协议》。《补充协议》约定：主合同约定的6个月免租期，辰曦电子公司同意免租期延长3个月，共计9个月。但在协议中房屋的起租日应是2014年6月15日，其中的6经书写改动为9。2014年12月11日，辰曦电子公司与艺汇家公司又就租房一事又签订补充协议。协议内容：l、艺汇家公司对租赁前产生的费用，其中：热费、电费等导致乙方无法正常施工；为保证按期开业，艺汇家公司垫付各项费用，金额470万元。其中热费、电费��税费（代缴房屋租金税）共计470万元。2、双方一致同意辰曦电子公司支付470万元后，双方不存在承租前任何历史遗留的垫付款问题。3、2014年6月15日当期艺汇家公司应交房租500万元，艺汇家公司扣除470万元（热费294万元，电费68万元，代缴房屋租金税款108万元），余下30万元艺汇家公司同意立即支付。2014年12月15日以后租金按照合同规定正常支付。合同及协议签订后，艺汇家公司承袭了辰曦电子公司原来与金太阳公司及金太阳公司与黑龙江宏盛设备租赁有限公司签订的合同所涉及的房产及设备，艺汇家公司用该争议房产从事商业经营活动。在艺汇家与辰曦电子公司签订的租赁合同起始日前，辰曦公司、黑龙江宏盛设备租赁有限公司客观上与金太阳公司仍在履行原来的两份合同。另查，2012年2月7日，金太阳公司与辰羲公司签订《房屋租赁合同》，与黑龙江宏��设备租赁有限公司签订《设备租赁合同》，合同约定将本案涉及房产和其中的设备出租给金太阳公司，租期12年，自2012年3月1日起至2024年2月29日止，房屋租金每年1000万元人民币，合同签订后先付500万元定金；设备租金每年800万元等内容。2012年4月1日金太阳公司与辰曦电子公司、黑龙江宏盛设备租赁有限公司进行房产和设备交接。金太阳公司分别于2012年2月13日、2012年4月12日向辰曦电子公司支付款项1000万元，于4月28日向辰曦电子公司支付款项700万元，艺汇家公司于9月8日向辰曦电子公司支付款项500万元。辰曦电子公司均出具收款凭据。上述款项总计2200万元。其中1800万元用于支付金太阳公司使用涉案房屋期间的租赁费及设备费。艺汇家支付的500万中100万元是代替金太阳公司给付拖欠房屋租金，余下400万元作为辰曦电子公司与艺汇家租赁合同项下的租金。艺汇家公司成立日期2012年7月23日，投资人为北京艺汇家投资管理有限公司及金太阳投资集团有限公司，法定代表人刘家涛，金太阳投资集团有限公司投资人为刘家涛、哈尔滨市轻工局文化宫、刘家滨，法定代表人刘家滨，黑龙江省金太阳时尚购物广场有限公司投资人刘家滨、刘家涛。艺汇家公司与金太阳公司属关联公司。黑龙江宏盛设备租赁有限公司成立日期为2011年11月22日，投资人为王同、韩莎莎、韩伟，吕力鹏曾在该公司担任法定代表人。辰曦电子公司于2004年成立，投资人为王安祥、吕力鹏、窦萍、王同。黑龙江宏盛设备租赁有限公司与辰曦电子公司属关联公司。2012年9月10日，辰曦电子公司、黑龙江宏盛设备租赁有限公司给金太阳公司出具说明，称其与金太阳公司于2012年2月7日签订的《房屋租赁合同》及《补充协议》、《设备租赁合同》及《补充协议》因无法执行，经协商，同意合同作废。但争议之房尚由金太阳公司及后来艺汇家持续实际占有使用。双方当事人争议的焦点：1、艺汇家公司是否拖欠辰曦电子公司房屋租金；2、《补充协议》中的6，手写涂改成9，导致起租日的计算时间相差3个月如何评判。本院认为：双方当事人签订的《房屋租赁协议》及《补充协议》是其真实意思表示，协议内容不违反法律禁止性规定，合法有效。双方均应依照协议约定的内容履行相应的义务。关于如何确定双方签订合同的起租日期问题。依据合同约定：租期自2014年6月15日至2029年6月14日共计15年，年租金1800万元整。主合同约定6个月免租期，另依据双方签订的《补充协议》，辰曦电子公司同意免租期延长3个月，共计9个月，因此计租日应从2014年9月15日起算。截止至2015年8月13日起诉至法院，并依照合同约定的租金给付期限约定，艺汇家公司应给付辰曦电子公司2014年9月15日起算至2015年上半年租金1350万元，至2015年12月14日前艺汇家公司应给付辰曦电子公司下半年租金900万元。艺汇家公司已给付租金400万元，为辰曦电子公司垫付款项470万元，艺汇家公司尚欠辰曦电子公司房屋租金1380万元。关于艺汇家公司称已给付的款项总计为2200万元，已不欠辰曦电子公司租金问题。艺汇家公司举示的证据形成时间均是在双方签订房屋租赁之前发生的，辰曦电子只认可2200万元中的400万元转为租金款。双方在合同中亦明确约定合同签订后，艺汇家公司给付辰曦电子公司定金400万元，该笔款项合同履行后可转为租金。且第一次开庭期间艺汇家公司自称已付租金400万元，垫付款470万元折抵租金。双方在2014年12月11日签订的补充协议第4、5条明确注明，垫付款问题已全部结清，2014年12月15日以后租金按照合同��定正常支付。以上证据形成的证据链证明艺汇家公司称1800万元亦全部为本案争议合同房租款的主张不能成立。关于艺汇家出具的证据B5附加手写说明，内容为：上述特此说明原件仅供我公司合理避税之用，我公司收到的1800万元设备款实为艺汇家公司支付给我公司2014年至2015年度租金。首先，辰曦电子公司对手写部分的内容并不认可，其次艺汇家公司当庭不能说明该手写内容形成的经过，第三，艺汇家举示的该份证据书写部分内容与其代理人第一次开庭陈述的租金组成相矛盾，与双方签订的《房屋租赁合同》及《补充协议》约定的租金给付方式及数额亦相矛盾，故本院对该证据书写部分的内容真实性及证明的问题不予采信。关于2012年9月10日，辰曦电子公司、黑龙江宏盛设备租赁有限公司给金太阳公司出具说明，称其与金太阳公司于2012年2月7日签订的房屋租赁合同及��充协议、设备租赁合同及补充协议因无法执行，经协商，同意合同作废问题。辰曦电子公司、黑龙江宏盛设备租赁有限公司与金太阳公司签订合同后，合同不违反法律禁止性规定，为有效合同。合同双方亦依据合同约定实际部分履行，出租方收取了租金，承租方实际占有使用了租赁物，结合本案争议之房前后承租人、出租人均为关联公司，辰曦公司与艺汇家公司在履行本案租赁合同中在房产、设备及物品的交接上承袭了原来合同的内容，双方当事人协商作废原来的两份租赁合同，为履行本案争议的租赁合同清除了合同障碍。原有的两份合同已经履行的部分不能作废，争议的1800万元为已履行完毕合同的房屋及设备租赁费用。在本案争议房屋租赁合同中，依照合同约定，艺汇家尚欠辰曦1380万元租金。辰曦电子公司主张的欠款利息依照法律规定及合同约定，从应给付房��款届满次日起计算，其中480万从2015年6月15日起算，900万元从2015年12月15日起算。综上，辰曦电子公司的诉讼请求部分有理，本院予以支持。依照《中华人民共和国民法通则》第八十四条、《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条、第二百二十六条之规定，判决如下：一、黑龙江艺汇家文化商业广场有限公司于本判决生效之日起5日内给付黑龙江辰羲通讯电子工程有限公司房屋租金款1380万元；二、黑龙江艺汇家文化商业广场有限公司于本判决生效之日起5日内给付黑龙江辰羲通讯电子工程有限公司房屋租金款1380万元欠款利息，其中480万从2015年6月15日起计算至本判决指定的履行期限内，900万元从2015年12月15日起计算至本判决指定的履行期限内，均按照中国人民银行同期同类贷款基准利率计算利息；三、驳回黑龙江辰羲通��电子工程有限公司其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费170408元（黑龙江辰羲通讯电子工程有限公司已预付），由黑龙江艺汇家文化商业广场有限公司负担111800元，由黑龙江辰羲通讯电子工程有限公司负担58608元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于黑龙江省高级人民法院。审　判　长　　柳　波审　判　员　　唐玉贵代理审判员　　崔　宁二〇一六年四月十八日书　记　员　　鲍载金关注公众号“”