（2016）川0522民初420号
裁判日期: 2016-04-18
公开日期: 2016-10-28
案件名称
宋家菊与曾显福、四川省合江县利宏房地产开发有限责任公司房屋买卖合同纠纷一审民事判决书
法院
合江县人民法院
所属地区
合江县
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
宋家菊,曾显福,四川省合江县利宏房地产开发有限责任公司
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第八条第一款，第四百零二条；《中华人民共和国民法通则》：第四条，第六十三条第一款；《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》：第五条，第八条
全文
四川省合江县人民法院民 事 判 决 书（2016）川0522民初420号原告宋家菊，女，生于1956年9月22日，汉族。委托代理人王仕贵，四川万盛行律师事务所律师。被告曾显福，男，生于1963年6月22日，汉族。委托代理人赵明伦，四川荔香律师事务所律师。被告四川省合江县利宏房地产开发有限责任公司。法定代表人徐春林，系公司经理，男，生于1960年6月13日，汉族。原告宋家菊诉被告曾显福、四川省合江县利宏房地产开发有限责任公司（以下简称利宏公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2016年1月13日立案受理后，依法由代理审判员夏建英适用简易程序，分别于2016年2月1日、3月28日、4月11日公开开庭进行了审理。原告宋家菊的委托代理人王仕贵、被告曾显福的委托代理人赵明伦以及被告利宏公司法定代表人徐春林均到庭参加了诉讼。审理中，因原、被告申请庭外和解，扣除审限两个月。本案现已审理终结。原告宋家菊诉称，原告与二被告于2008年9月6日签订了房屋买卖合同书，约定原告以50万元的价格购买二被告修建的住宅小区2幢14层3号、15层3号、10层3号、7层7号四套房屋，并约定双方不得违约。后原告向二被告支付了全部房款。2010年8月17日，原告将二被告已向其交付的14-3号房屋转让给案外人何玉芬，收取该房屋房款126633元。其余三套房屋二被告至今未交付。现原告请求解除与二被告于2008年9月6日签订的商品房买卖认购协议书，要求二被告返还房款373367元，并自2008年9月6日起按月利率2%支付资金占用利息。被告曾显福辩称，与原告签订的房屋买卖合同真实，原告现在诉称的三套房屋，已经卖与他人且实际交付，已无法向原告交付房屋，同意退还房款373367元并支付利息；自己系住宅小区的实际投资人，其在利宏公司的授权范围内签订了包括原告诉称合同在内的相关房屋买卖合同；被告实际出资修建的住宅小区已经在2009年取得预售许可证，各房屋买卖合同都是有效的，但原告却一直未主张权利，已超时诉讼时效；原告与被告曾显福之间实际是借款关系，曾显福的行为已经涉及经济犯罪，应当将本案移送公安机关处理。被告利宏公司辩称，对原告最初购买四套房屋后转出一套的事实无异议，原告主张的三套房屋价款为373367元无异议；被告利宏公司与曾显福是签订了《内部承包协议》，但实际是挂靠关系，利宏公司向其收取挂靠管理费，整个住宅小区实际是曾显福个人投资修建并自负盈亏；本案的房屋买卖合同是原告和曾显福签订的，虽然利宏公司有授权给曾显福对房屋进行销售，但是曾显福与原告签订的合同并未经公司审核，也没有加盖公司公章，不应由公司担责，应由曾显福自己担责或者由住宅小区项目部担责；原告与被告曾显福之间实际是借款关系，曾显福的行为已经涉及经济犯罪，应当将本案移送公安机关处理。经审理查明，合江县住宅小区名义上是由被告利宏公司进行开发，实际是被告曾显福借用利宏公司的资质，独自全额投资开发。2007年8月15日，被告利宏公司与被告曾显福签订《内部承包协议书》，约定：利宏公司将合江县商住楼工程内部承包给被告曾显福，由曾显福作为项目负责人自愿按照利宏公司的规定和要求承担项目工程的全额投资开发建设。由曾显福任项目经理，在利宏公司授权下自主经营、自负盈亏，全权处理工程开支、建设、售房签字和工程款支付等涉及经济和法律方面的事务；由曾显福负责整个项目的全额投资、手续办理、开发建设、单独核算、自主经营、自负盈亏；利宏公司委托曾显福全权售房；曾显福按总售价的1%向利宏公司缴纳开发管理费；曾显福全额享受经营利润，承担该项目工程对外发生的所有经济责任及其他法律责任等。2008年4月10日，被告利宏公司出具法人授权证明书，载明“兹授权我单位曾显福同志（职务：项目经理）为我方签订经济合同代表人，该代表就住宅小区拆迁、开发、修建、销售等事项全权负责，在该权限范围权限内与你方达成的协议，由我单位负责履行，承担责任。”2008年9月6日，被告曾显福与原告宋家菊签订了《商品房买卖认购协议书》，协议约定：卖方即甲方为被告利宏公司、代理人（项目经理）为被告曾显福，买方即乙方为原告宋家菊；房屋为住宅小区第2幢第15-3号、10-3号、7-7号、14-3号四套房屋；房屋单价为1300元/平方米，总价为500000元，购房款交付方式为签订协议时一次性全额交付；同时约定了交房时间、房屋结构、房价包含五通、物管费单价和相关税费承担方式等内容。原告宋家菊和被告曾显福在合同上签名或盖章，被告利宏房公司未加盖公章。同日，被告曾显福向原告出具了金额为500000元的购房款收据。该合同尾部备注：“2010年8月17日，2号楼中14-3号、面积97.41M2房屋转给何玉芬。原告就此收取房款126633元。后，原告要求二被告交付三套房屋未果，遂成讼。前述事实，除原、被告双方当庭陈述外，有原告提供的《商品房买卖认购协议书》、法人授权证明书、收据，有被告曾显福提供的三份《商品房买卖合同书》、商品房预售许可证，有本院依职权调取的二被告签订的《内部承包协议书》、法人授权证明书等证据在卷佐证。经庭审举证、质证，原、被告对前述证据真实性均无异议，各证据与原、被告的当庭陈述能相互印证，与本案相关联，能客观反映本案事实，本院予以确认。审理中，原、被告一致认可涉诉三套住房均已由被告曾显福卖与他人并交付使用，被告无法履行交付房屋的合同义务的事实，并一致同意解除合同；同时，对三套住房的房款一致确定为373367元，本院予以确认。本院认为，依法成立的合同对当事人具有法律约束力。原告宋家菊与被告曾显福签订的《商品房买卖认购协议书》具备了商品房买卖合同的主要内容，原告已依约向曾显福付清了购房款，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条之规定，该协议应当认定为商品房买卖合同。根据协议内容和二被告签订的《内部承包协议》及授权证明书载明情况，被告利宏公司系该商品房出卖方，被告曾显福以利宏公司代理人（项目负责人）身份以利宏公司名义对外签订合同进行房屋销售，系在利宏公司授权范围内进行的民事行为，原告宋家菊与被告曾显福均在《商品房买卖认购协议书》上签字或盖章，系双方真实意思表示，又因该房屋已在诉讼前取得商品房预售许可证，故该协议合法有效。利宏公司未在协议上加盖公章，不影响协议效力及其对利宏公司的约束力，原、被告均应按协议约定履行各自的义务。本案中，被告利宏公司与被告曾显福之间，实际是挂靠关系，即曾显福借用利宏公司资质，由其个人实际全额投资开发建设住宅小区项目，自主经营、自负盈亏并单独核算，被告曾显福享受该项目的经营利润，应当承担相应的经济责任与法律责任；被告利宏公司作为被挂靠方，同意曾显福以公司名义对外从事房屋买卖行为，且在曾显福挂靠经营的过程中收取管理费用，取得了挂靠利益，其作为合同名义上的权利义务主体，应当对曾显福于本案所负民事责任承担连带责任。原告主张的房屋已经由被告卖与他人并交付使用，已损害了原告的合法利益。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条第二款之规定，出卖人与买受人订立商品房买卖合同后又将该房屋出卖给第三人，导致商品房买卖合同目的不能实现，买受人可以请求解除合同、返还已付购房款及利息。二被告对解除合同亦无异议。故原告请求解除合同并退还购房款及支付资金占用利息的请求于法有据，本院依法予以支持。原、被告各方对应退购房款金额不持异议，本院予以确认。但原告请求的利息系对资金占用期间的直接损失的补偿，应以中国人民银行同期同类贷款利率标准计算为宜，故对原告请求支付的资金占用利息计算标准，本院依法予以调整。原告与被告曾显福最初虽系借贷关系，但双方通过签订商品房买卖合同、出具购房款收据的形式，将借贷关系转化为房屋买卖关系的行为，并不违反法律规定，且涉诉商品房买卖协议并非借款的抵押担保性质，故对二被告认为本案系民间借贷纠纷的辩解意见本院不予支持。被告曾显福辩称本案已超过诉讼时效，但其未提供证明其已经履行通知原告办理交房等相关手续义务的证据，原告是在知道其权利受侵害的合理期限内主张权利，并未超过诉讼时效，故对其抗辩主张本院不予支持。二被告辩称被告曾显福已经涉嫌经济犯罪，应当将本案移送公安机关，但未提供相关证据予以证明，同时，被告曾显福是否涉嫌经济犯罪均不能否定本案涉及的民事责任。故，对二被告抗辩本院不予支持。据此，本院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四百零二条、《中华人民共和国民法通则》第四条、第六十三条第二项、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条、第八条第二项之规定，判决如下：一、解除原告宋家菊与被告曾显福于2008年9月6日签订的《商品房买卖认购协议书》。二、被告曾显福于本判决生效之日起三十日内退还原告宋家菊购房款373367元，并支付资金占用利息（此利息自2008年9月7日起，以373367元为基数，按中国人民银行同期同类贷款利率计算至款项付清之日止）。三、被告四川省合江县利宏房地产开发有限责任公司对被告曾显福上述给付责任承担连带责任。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费8800元，减半收取4400元，由被告曾显福、被告四川合江县利宏房地产开发有限责任公司共同承担（该费用原告已垫付，二被告在支付赔偿损失费用时一并向原告支付）。如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省泸州市中级人民法院。代理审判员 夏建英二〇一六年四月十八日书 记 员 周晓瑶 百度搜索“”