（2016）豫1202民初267号
裁判日期: 2016-04-18
公开日期: 2016-04-29
案件名称
赵清娜诉三门峡市九鼎置业有限公司房屋买卖合同纠纷一案一审民事判决书
法院
三门峡市湖滨区人民法院
所属地区
三门峡市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
赵清娜,三门峡市九鼎置业有限公司
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第四十四条第一款，第五十八条；《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》：第二条，第五条，第九条
全文
三门峡市湖滨区人民法院民 事 判 决 书（2016）豫1202民初267号原告赵清娜，女。委托代理人员旭生。被告三门峡市九鼎置业有限公司。法定代表人燕群成。委托代理人杨晓玮、李晶。原告赵清娜与被告三门峡市九鼎置业有限公司（以下简称九鼎公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员崔云飞独任审判，公开开庭进行了审理。原告赵清娜及委托代理人员旭生，被告九鼎公司的委托代理人杨晓玮、李晶到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告赵清娜诉称：2014年4月，被告在其位于三门峡市黄河路西段的房屋营销中心向原告出示自己公司作为商品房开发企业所具有的《国有土地使用证》、《商品房预售许可证》等房产“五证”，并承诺其正在开发的燕宝花园（二期）房产的“五证”真实、合法、有效，如购买该房产可保证按时入住并能依法顺利办理房产证，原告于是相信被告的上述表示。2014年4月30日，原告通过银行转账的方式向被告交付认购房屋定金人民币10万元，随即原、被告签订燕宝花园（二期）认购书。认购书对原告购买的房屋的具体位置、房屋总建筑面积、房屋的单价、总价，定金数额作了明确具体的约定。但是随后被告却不按认购书约定签订商品房预售合同，原告多次找到被告要求被告履约交房未果后，遂要求被告退还房屋认购金，同样遭到拒绝。经调查得知，燕宝花园（二期）未按规划的楼层建设，被告通过伪造的燕宝花园（二期）施工许可证骗取商品房预售许可证。2014年7月5日，三门峡市住房和城乡建设局发布公告，撤销被告的商品房预售许可证，并责令其停止违法销售房屋行为。综上，被告以虚构事实、隐瞒真相的方式欺骗国家机关，骗取商品房预售许可证，又用骗得的商品房预售许可证和伪造的施工许可证欺诈原告，骗取房屋认购定金。被告的行为严重违反法律、行政法规的强制性规定，损害国家利益和社会公共利益，严重侵犯原告的合法权益，原、被告签订的房屋认购书应属无效合同。故诉至法院，请求依法判令：1、确认原告与被告签订的燕宝花园（二期）认购书（商品房预售合同）为无效合同；2、被告返还原告已交付给被告的认购房屋定金10万元；3、被告应从2014年5月1日起按12%的年利率向原告支付定金利息，直到被告将原告的全部定金还清之日为止；4、被告应依法承担原告已交付定金一倍的赔偿责任；5、被告承担本案的诉讼费用。庭审中，原告苏书娟变更诉讼请求第二项为：被告应双倍返还原告已交付给被告的定金共20万元，并取消第四项诉讼请求。被告九鼎公司辩称：一、《燕宝花园（二期）认购书》为商品房认购协议书，而非商品房预售合同，该认购书系双方真实意思表示，且未违反法律强制性规定，为合法有效合同。2014年4月30日，原、被告所签订的《燕宝花园（二期）认购书》只约定了认购房屋的位置、面积、价款、付款方式及其他围绕签订商品房销（预）售合同的事宜，明显不具备商品房买卖合同的实质性要件。二、原告所交纳10万元款项的性质为房屋认购金，而非定金。原告向被告转账10万元，被告向其出具的收据中明确该10万元为首付认购金，视为双方对该10万元款项的性质做出了变更，由定金性质变更为房屋认购金。三、现《燕宝花园（二期）认购书》正在履约过程中，现尚不具备退房条件。认购书明确约定：认购方未能按时与本公司（即九鼎公司）签订商品房买卖合同的，视为认购方放弃认购权利，其已付定金不予退还，认购方对此结果在填写认购书时已明白且无议。同时约定，认购书签订后，认购方不得更名、换房、退房。现燕宝花园二期9#楼已具备交工条件，9#楼的相关证照也正在办理过程中，在被告无任何违约及过错的前提下，如原告单方要求退房，只能认定为其单方违约。那么根据该认购书的约定，原告所付定金（现已变更为房屋认购金）不予退还。综上，原告的诉讼请求无事实和法律依据，请求依法驳回原告的诉讼请求。经审理查明：2014年4月份，赵清娜欲在九鼎公司开发的燕宝花园（二期）购房，通过现场查看并到负责该楼盘销售的营销公司咨询购房事宜。2014年4月30日，赵清娜同九鼎公司签订燕宝花园（二期）认购书，约定：“赵清娜认购房屋为9号楼1单元6层东户；总建筑面积为87.72平方米；单价3750元，总价为328950元，定金100000元。认购方签订本认购书后，出售方将该房屋保留，直至双方签订商品房销（预）售合同，认购方付清该房屋首付款人民币约100000。在出售方通知（其中任一种方式：电话、短信、邮件、信函）后7日内，认购方须自行到出售方办公室签订商品房销（预）售合同。逾期签订正式购房合同，视为认购方擅自违约，出售方有权自行解除本认购书。认购方未能按时与本公司签订商品房买卖合同的，视为认购方放弃认购权利，本认购书自行失效，其已付定金不予退还，认购方对此结果在填写本认购书时已明白且无异议。双方签订商品房买卖合同后，本认购书自行失效，认购方已付定金将全部转入其应付首期款内。本认购书签订后，认购方不得更名、换房、退房。”九鼎公司在出售方加盖公章，赵清娜在认购方处签字予以确认。当日，赵清娜向九鼎公司支付100000元，九鼎公司向赵清娜出具收据，载明：“今收到赵清娜收款方式转账人民币（大写）壹拾万元整￥100000元，收款事由：燕宝花园二期9#楼1单元6层东户建筑面积约87.72㎡，总价叁拾贰万捌仟玖佰伍拾元整，首付认购金壹拾万元整。”九鼎公司在收据上加盖公司财务专用章。后赵清娜未支付剩余款项，双方也未签订商品房销（预）售合同。赵清娜以证件不齐为由要求被告退还认购缴纳款项及利息未果，诉至本院。另查明：2014年6月12日，三门峡市住房和城乡建设局为九鼎公司开发的燕宝花园（二期）14号、15号楼颁发了商品房预售许可证（三建房预许字（2014）第008号）。2014年7月5日，三门峡市住房和城乡建设局发布了《关于撤销三门峡市九鼎置业有限公司〈商品房预售许可证〉的公告》，以九鼎公司提供虚假材料为由，对三建房预许字（2014）第008号商品房预售许可证予以撤销。燕宝花园（二期）16号楼即认购书约定的9号楼，至今尚未取得商品房预售许可证。2014年10月22日，三门峡市公安局经济开发区分局案件协办大队出具的收案回执复印件，载明：“三门峡市住房和城乡建设局，你（单位）于2014年10月22日报称的开发区九鼎公司伪造国家机关公文一案我单位已受理（受案登记表文号为三公开发（侦）受案字（2014）0689号）。你（单位）可通过0398-3681844查询案件进展情况。联系人、联系方式：开发分局3681844报案人、控告人孙明耀。”案件至今未结案。庭审中，被告九鼎公司提交编号2006-081《建设用地规划许可证》、三国用（2006）第035号《土地使用权证》、建字第三规管2013-006号《建设工程规划许可证》各一份，用以证实燕宝花园二期9#楼的相关证照正在办理过程中。本院认为：当事人采用合同书形式订立合同的，自双方当事人签字或盖章时合同成立。原告赵清娜同被告九鼎公司签订的燕宝花园（二期）认购书，是双方当事人真实意思表示，该认购书自原、被告双方签字时成立。原、被告签订的认购书所认购的燕宝花园（二期）9号楼因至今尚未取得商品房预售许可证，原、被告双方签订的燕宝花园（二期）认购书虽然成立但因不符合法律规定而自始无效。按照相关法律规定，未取得商品房预售许可证的房屋不得进行销售，合同无效后，因该合同取得的财产应当予以返还。被告九鼎公司收取了原告赵清娜的认购金100000元，应当予以返还。关于认购书的性质，按照《商品房销售管理办法》对商品房买卖合同应当明确的十三项主要内容的规定，原、被告所签订的认购书未约定付款时间、交付使用条件及日期、商品房配套设施、办理产权登记事宜以及解决争议的方法等主要内容，故认购书因不具备商品房买卖合同的主要内容，其性质不属于商品房买卖合同。原告赵清娜未提供证据证明被告九鼎公司故意隐瞒没有取得预售许可证或者提供虚假的预售许可证。被告九鼎公司虽未取得9号楼的预售许可证，但不符合最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》规定的出卖人承担已付房款一倍赔偿责任的情形，因此对原告赵清娜主张双倍返还已购房款的诉讼请求，因缺乏相应的事实及法律依据，本院不予支持。考虑到因被告九鼎公司尚未取得商品房预售许可证而出售的行为明显具有过错，且实际占用了原告赵清娜资金，因此应当自其收款之日起按照认购金100000元，参照中国人民银行同期贷款利率支付利息至本判决确定的给付之日止。被告九鼎公司辩称原告赵清娜购买的9号楼已具备交工条件，预售许可证正在办理中为由不予退还认购金的辩解意见，缺乏事实和法律依据，本院不予采信。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第五十八条，最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条、第五条、第九条之规定，判决如下：一、被告三门峡市九鼎置业有限公司返还原告赵清娜认购金100000元及利息（自2014年5月1日起按照中国人民银行同期贷款利率计算至本判决确定的给付之日止）；限于本判决发生法律效力之日起十日内履行完毕。二、驳回原告赵清娜的其它诉讼请求。案件受理费2300元，减半收取1150元，由原告赵清娜负担575元，被告三门峡市九鼎置业有限公司负担575元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于河南省三门峡市中级人民法院。审判员 崔云飞二〇一六年四月十八日书记员 吴 鑫 来自