（2016）粤0605民初212号
裁判日期: 2016-04-18
公开日期: 2017-08-28
案件名称
梁业本、梁锦沛等与谢佩雄等租赁合同纠纷一审民事判决书
法院
佛山市南海区人民法院
所属地区
佛山市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
梁业本,梁锦沛,覃明耀,谢佩雄,彭玉连
案由
租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第五十二条，第五十六条，第五十八条；《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》：第二条，第五条第一款；《中华人民共和国婚姻法（2001年）》：第四十一条
全文
广东省佛山市南海区人民法院民 事 判 决 书（2016）粤0605民初212号原告：梁业本，男，汉族，1951年5月4日出生，住广东省佛山市南海区，原告：梁锦沛，男，汉族，1966年5月12日出生，住广东省佛山市南海区，原告：覃明耀，男，汉族，1966年1月14日出生，住广西横县，三原告的共同委托代理人：曾东汉、余帅文，均系广东至简律师事务所律师。被告：谢佩雄，男，汉族，1962年2月22日出生，住广州市白云区，被告：彭玉连，女，汉族，1965年12月2日出生，住广州市白云区，两被告的共同委托代理人：谢继强，系广东君和政通律师事务所律师。上述原、被告租赁合同纠纷一案，本院于2015年12月31日受理后，依法适用简易程序于2016年3月3日公开开庭进行了审理。三原告的共同委托代理人曾东汉、余帅文、被告谢佩雄、彭玉连及两被告的共同委托代理人谢继强到庭参加了庭审。本案现已审理终结。诉讼中，原告与被告共同申请庭外和解期，但未能达成和解协议，和解期间审限予以相应扣除。诉讼中，原告申请对涉案租赁物的损坏进行司法鉴定，后撤回该鉴定申请。本案现已审理终结。原告诉称，2010年10月1日，原、被告签订了《厂房租赁合同书》，约定被告承租原告位于佛山市南海区平洲三山支队教学大楼后侧厂房约2940平方米。约定租赁期限自2010年10月1日至2020年9月30日止，每月租金26460元，第三年开始，每三年租金在前一年的基础上递增3%，每月1-5日前支付当月租金，租赁保证金为100000元。两被告为夫妻关系，平时由被告彭玉连向原告支付租金。2015年6月，因被告个体经营的金属制品厂排放废水废气等污染物，被环保部门责令停产。被告自2015年6月起就没有再向原告支付租金。原告上门催收租金时才发现，因被告使用不当已造成厂房大面积被腐蚀、墙体受损等，厂房已难以正常使用。被告自2015年8月至今拖欠租金，且造成厂房受损，其行为构成严重违约，原告有权解除双方签订的厂房租赁合同，没收保证金100000元，并要求支付违约金和厂房损害的经济损失900000元。为此，诉请：1.解除原告与被告谢佩雄于2010年10月1日签订的《厂房租赁合同》，并要求两被告向原告返还厂房；2.两被告向原告支付暂所拖欠的2015年8月至12月的租金130000元（26000元/月×5），实际应付租金应计至两被告向原告返还房屋之日止；3.两被告向原告支付逾期支付租金的违约金暂共54065.56元；4.原告有权没收两被告已支付的保证金100000元，原告无需向两被告返还；5.两被告向原告赔偿因房屋损坏所造成的经济损失900000元；6.本案全部诉讼费用由两被告承担。诉讼中原告变更第3项诉讼请求为：以每月拖欠租金26000元为本金，按拖欠租金的日千分之三从每月6日起至付清款项之日止计算违约金。诉讼中原告撤回第5项诉讼请求。被告辩称，1.原、被告于2010年10月1日签订的《厂房租赁合同》是无效合同，违反了我国法律的强制性规定，根据最高人民法院审理房屋租赁合同若干意见的规定，该合同是无效的。2.被告于2015年10月份时已经将厂房交给了原告。3.原告所提出的损失900000元无事实和法律依据。被告提供的证据可证明建筑物是属于非法建筑。综上，被告要求原告已收取的保证金10万元退回给被告。被告对原告的诉讼请求不认可。被告没有拖欠原告的租金。因合同无效，所以不存在违约金。原告在诉讼中提供下列证据：1.原告身份证复印件3份，被告谢佩雄身份证，两被告结婚登记申请书及审查处理结果复印件各1份（加盖花都区国家档案馆档案资料证明章），用以证明原、被告的诉讼主体资格。两被告为夫妻关系。2.厂房租赁合同原件1份。3.土地租赁合同原件1份。4.武警部队房地产租赁合同扫描件1份。证据2-4，用以证明原告将涉案厂房出租给被告使用。合同约定租期从2010年10月1日至2020年9月30日，被告必须每月5日前付清当月租金，如每逾期交租一日，原告有权按欠缴租金金额的千分之三加收违约金，如欠租一个月以上或其他违约行为的，原告有权没收保证金。5.中国农业银行银行卡交易明细清单原件6页。6.中国农业银行业务凭证原件2份。证据5、6，用以证明被告彭玉连于2015年1月-7月向原告支付租金的事实，被告从2015年8月份开始欠缴租金。7.厂房现场照片彩色打印件17张，用以证明因被告使用不当，涉案厂房大部面积被腐蚀，墙体损坏，给原告造成了巨大的经济损失。被告至今未腾空厂房，交还给原告。租金应计算至被告返还厂房之日止。8.广州市番禺区环境保护局行政处罚听证告知书原件1份，用以证明被告在涉案厂房经营的金属制品厂，因生产过程中产生腐蚀性的废气、废水，没有环保设施而被责令停产。厂房被大面积腐蚀墙体受损的事实。驳斥了被告庭上称由于无法办证而搬迁厂房。9.彭佩仪2015年7月-2016年2月份水/电/物业管理费汇总表打印件1份，用以证明被告于2015年10月份还生产经营，至2015年11月份产生的电费17527元、水费458元。经质证，被告对原告出示的证据1无异议。对证据2的真实性无异议。对证据3有异议，由于原告没有提供土地所有者的证明及规划资料及图纸，无法证明与本案的关联性、合法性。对证据4的真实性不认可，合同内容是空白的。根据部队房屋租赁房地产开发的规定，部队的土地需要经后勤部审批才能进入民用市场。对证据5、6无异议。对证据7的真实性不认可，何时拍摄无法反映。证明涉案房屋是危房，没有通过合格验收，不得用于出租。对证据8的真实性无异议，但认为原告应提供房屋的消防合格证书和规划证书等，否则无法办理相关证件。对证据9有异议，认为该证据载明的是彭佩仪的水电、物业管理费，并非被告的水电、物业管理费。被告在诉讼中提供下列证据：1.周生才出具的证明原件1份、周生才身份证复印件1份、收据（N0.8894650）原件1份，用以证明被告于2015年10月份将讼争厂房内的设备、财物搬至高明的工业园。2.承包合同原件1份，用以证明签订合同日期是2015年8月17日。原、被告签订的厂房证件不齐全不能出租，双方协商，被告不租该厂房，被告将厂房内的设备、财物搬至证件齐全的另一厂房。3.照片原件1张，用以证明原告已经在厂门口拉横额招租，被告已将厂房交还予原告。4.彭某于2016年2月1日出具的证明原件1份、彭某身份证复印件1份，用以证明2015年10月下旬，被告应原告要求将锁匙交付给彭某手中，彭某在厂房对面开办商店。如果有人租厂房时就可随时到商店拿锁匙。经质证，原告对被告出示的证据1有异议，周生才主体资格不明，无法证明是适格的证明主体。周生才陈述内容与事实不符，原告提供的照片明确证明厂房内还有很多的破旧机械，门口还有一辆货车和一辆捷达小轿车。对证据2有异议，与本案无关。对证据3，原告确实曾经挂起过招租广告，但被告迟迟不愿搬清厂房内的物品、将厂房腾空交还，而且被告扬言要补偿其几十万元才腾退厂房，厂房的锁匙一直控制在被告的亲属彭某手上，原告多次要求被告腾空厂房，最后报警。原告确认无法实际上出租厂房，最后将该招租广告撤销。对证据4，彭某的主体资格有质疑，其与被告是亲属关系。彭某与原告根本不太熟，原告不会将锁匙交给彭某。被告也承认锁匙一直在彭某掌控之下，所以原告无法实施厂房的功能。诉讼中，本院根据被告的申请，传唤证人彭某出庭作证，证人彭某陈述，证人彭某是两被告的侄子，2015年10月下旬，证人彭某经营的士多店在涉案租赁物的对面，当时证人彭某也认识房东。当时被告彭玉连称将锁匙放在证人彭某那里，并打电话告知了原告。原告说锁匙先放我那里，到时如果有人租厂房时再拿锁匙。2016年春节，原、被告产生了矛盾，所以厂房一直没有上锁。经质证，被告认为证人证言真实可信，其与被告所提供的房屋租赁合同以及周生才的证明相互印证，可采信；原告对证人证言的真实性无异议，证人彭某与两被告具有利害关系，证人彭某当庭表示是被告的侄儿，其证言的可信度不高。证人彭某的书面证明以及当庭的陈述是相互矛盾的。因证人彭某与被告具有利害关系，其所发表有利于被告方的相关证言应不予采信。经审查，被告对原告的证据1、2、5、6、8、原告对被告的证据3的真实性无异议，本院对其真实性予以确认。原告的证据3是原件，载明的租赁地址与证据2的地址一致，本院对其真实性和关联性予以确认。原告的证据4、9没有原件核对，且被告对其真实性不认可，本院对该证据不予采信。原告的证据7无法显示拍摄时间，被告对其真实性不予认可，本院对该证据不予采信。被告的证据1属于证人证言，证人应出庭作证，本院对证据1的证据效力不予确认。被告的证据2是被告彭玉连与案外人所签，与本案无关，本院不予采信。被告证据4和证人彭某出庭陈述内容，本院结合其他采信的证据予以综合认定。本院综合原、被告的陈述及采信的证据，确认以下事实：2009年12月8日，何玉伦（出租人、甲方）与三原告（承租人、乙方）签订《土地租赁合同》，约定乙方承租甲方坐落在佛山市南海区平洲三山支队教学大楼后侧的五亩（含河边道路宽8米靠东侧）。租赁用途为仓库、厂房。租赁期限为25年，自2009年7月1日起至2034年6月30日止。2010年10月1日，三原告（出租人、甲方）与被告谢佩雄（承租人、乙方）签订《厂房租赁合同》，约定乙方承租甲方坐落在佛山市南海区平洲三山支队教学大楼后侧厂房约2940平方米，每平方米9元，每月租金26460元，第三年后，每三年租金在前一年的基础上递增3%，先交租后使用，租金按月结算，乙方必须在每月1-5日支付当月租金予甲方。租赁用途为仓库、厂房。租赁期限为10年，自2010年10月1日起至2020年9月30日止。自合同签订前，乙方向甲方支付厂房租赁保证金100000元，乙方履行合同约定义务的，甲方在租赁期满时无息退还保证金给乙方，乙方未履行合同约定义务并构成根本违约的，甲方不退还租赁保证金，甲方未履行合同约定义务的，应当退还租赁保证金，并附加银行同期存款利息。甲方协助乙方办理在经营中的各种手续并协助解决乙方的困难。签订合同后，被告向原告梁锦沛按每月26000元的标准支付了2015年7月之前的场地使用费，2015年8月之后被告没有支付场地使用费予三原告。原告庭审中陈述，双方一直按每月26000元交收场地使用费，原告同意按此标准计收场地使用费。被告谢佩雄从承租开始一直利用涉案场地经营广州市番禺区石壁湘中好金属制品厂，从事金属制品生产项目，2015年6月2日，因该厂生产过程中产生废水、废气等污染物，被责令停止生产。诉讼中，两被告陈述，自2015年10月，涉案租赁物的钥匙由彭某保管，彭某是两被告的侄子。2016年4月11日，两被告、彭某当庭将钥匙交给三原告的共同委托代理人，原告委托代理人接收涉案租赁物钥匙。当日，双方协商达成如下一致意见：涉案租赁物及其中的机器设备设施等均交由原告处置，被告不另行搬离或拆除。原告在诉讼中陈述，案涉租赁物没有办理权属证书，没有办理规划、报建和竣工验收手续。被告谢佩雄与被告彭玉连于1990年12月21日登记结婚，为夫妻关系。原告于2015年12月31日提起本案诉讼。本院认为，涉讼合同是房屋租赁合同，原告没有提交案涉租赁物经规划报建的相关证据材料，涉讼租赁物未经规划报建，原告与被告谢佩雄签订《厂房租赁合同》因违反法律的强制性规定而无效。本院对原告请求解除原被告签订的《厂房租赁合同》不予支持。合同无效，因合同取得的财产应予返还。本院对原告请求没收保证金100000元不予支持。双方已于2016年4月11日就涉案租赁物办理交接手续，原告已接收涉讼房屋，原告关于返还房屋的诉请已实现，故原告该项主张本院不再支持。关于场地使用费的问题，被告谢佩雄对涉讼厂房进行了实际使用，根据公平等价有偿原则，被告谢佩雄应参照合同约定的标准及交易习惯向原告支付占用期间的场地使用费。两被告自认2015年10月下旬停业，故被告谢佩雄应向三原告支付2015年8月至10月的场地使用费78000元（26000元×3），两被告辩称原被告双方曾协商以被告建设部分办公室的费用抵扣2015年8至10月的场地使用费，但两被告未举证证明，本院对两被告的上述辩解不予采信。两被告陈述涉案租赁物钥匙从2015年10月下旬起就由彭某保管，彭某是两被告的侄子，被告没有证据证明三原告对此知情，涉案租赁物的钥匙由两被告的亲戚保管视为两被告持有钥匙，厂房处于由两被告实际控制状态。直至2016年4月11日两被告将涉案租赁物钥匙交付予三原告，并进行全面交接，涉案租赁物才交由三原告控制，故被告谢佩雄应向三原告支付2015年11月至2016年4月11日的场地使用费139533.33元（26000元×5+26000元÷30×11）。综上，被告应向三原告支付2015年8月至2016年4月11日的租金共217533.33元。关于违约金的问题，双方约定被告谢佩雄应于每月5日前支付使用费予原告，被告谢佩雄没有依照约定时间支付2015年8月至2016年4月11日的场地使用费予原告，确造成原告的资金占用损失，本院酌定按中国人民银行同期同类贷款利率从2015年8月至2016年4月的每月6日起均至付清款日止计付违约金予原告。合同无效只产生信赖利益损失，不存在可得利益损失，三原告的违约金请求超出本院核定部分，本院不予支持。两被告为夫妻关系，案涉金钱债务形成于被告谢佩雄与彭玉连婚姻关系存续期间，且被告彭玉连没有对原告的请求提出异议或提供相反证据，谢佩雄因租赁案涉租赁物而产生的金钱债务属于夫妻共同债务，彭玉连应对谢佩雄的案涉金钱债务承担连带清偿责任，本院对原告的相应请求予以支持。为此，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第五十六条、第五十八条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条、《中华人民共和国婚姻法》第四十一条的规定，判决如下：一、被告谢佩雄应于本判决发生法律效力之日起十日内支付2015年8月1日至2016年4月11日的场地使用费217533.33元予原告梁业本、梁锦沛、覃明耀。二、被告谢佩雄应以26000元为本金分别从2015年8月至2016年4月每月的6日起至上述第一项相应月份的场地使用费付清款日止按中国人民银行同期同类贷款利率计付违约金予原告梁业本、梁锦沛、覃明耀。三、被告彭玉连对被告谢佩雄上述第一、二项债务承担连带清偿责任。四、驳回原告梁业本、梁锦沛、覃明耀其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案适用简易程序结案，案件受理费减半收取7728.3元、财产保全费5000元，共12728.30元（原告已预交），由原告梁业本、梁锦沛、覃明耀负担8839.13元，由被告谢佩雄、彭玉连负担3889.17元，被告谢佩雄、彭玉连负担的部分应于本判决发生法律效力之日起十日内迳付还予原告梁业本、梁锦沛、覃明耀，本院不另收退。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。代理审判员 孙秀娟二〇一六年四月十八日书 记 员 刘冬花 来自：