（2016）陕01民终1501号
裁判日期: 2016-04-18
公开日期: 2016-05-11
案件名称
赵康与西安融辉房地产开发有限公司房屋买卖合同纠纷二审民事判决书
法院
陕西省西安市中级人民法院
所属地区
陕西省西安市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
赵康,西安融辉房地产开发有限公司
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
陕西省西安市中级人民法院民 事 判 决 书（2016）陕01民终1501号上诉人（原审原告）赵康。委托代理人石文宝，陕西正宜律师事务所律师。委托代理人周乙利，陕西正宜律师事务所律师被上诉人（原审被告）西安融辉房地产开发有限公司，住所地西安市莲湖区星火路87号金辉•天鹅湾10会馆。法定代表人林茂盛，该公司董事长。委托代理人朱媛媛，陕西标典律师事务所律师。委托代理人熊平，陕西标典律师事务所律师。上诉人赵康因与被上诉人西安融辉房地产开发有限公司（以下简称融辉公司）商品房屋买卖合同纠纷一案，不服西安市莲湖区人民法院（2014）莲民初字第05152号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人赵康之委托代理人石文宝、周乙利，被上诉人融辉公司之委托代理人朱媛媛、熊平到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原审法院经审理查明，2012年，出卖人融辉公司与买受人赵康签订《商品房买卖合同》约定，赵康以按揭付款方式购买融辉公司开发的位于本市莲湖区红庙坡金辉•天鹅湾第3幢2单元27层2702号房屋一套，建筑面积89.97平方米，房价款665622元整，首付265622元为首付款，余款40万元办理银行抵押按揭。第八条交付期限为出卖人应在2014年3月31日前，按照国家和地方人民政府的有关规定，将经过验收合格后的商品房交付给买受人；交房时，出卖人应书面通知买受人办理交付手续，双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合���第八条规定的证明文件并签署房屋交接单，所购商品房为住宅的，还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》，出卖人不出示证明文件或出示文件不齐全的，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担。如逾期交房，逾期不超过180日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之3的违约金。合同附件五补充协议约定，竣工验收合格交付业主前所发生的物业管理费用由出卖人承担；竣工验收合格，整幢交付业主后的物业管理服务费由买受人交纳，按其物业的建筑面积交，具体标准为住宅类每月每平方米1.5元。合同附件一房屋平面图显示房屋外为装饰平台。合同附件四中装饰、设备标准约定，外窗：断桥铝合金窗框，Low-E中空玻璃。内墙面为砂浆抹灰；外墙面为外墙外保温��柔性面砖，其中高层1-4层为干挂石材，局部干挂至7层，小高层1-3层为干挂石材，局部干挂至4层、5层。景观阳台、户内花园综合验收后由开发商统一封闭，与楼梯相连通的入户花园及生活阳台不封闭。合同附件七关于房屋交付的补充约定为，出卖人在买卖合同第八条约定交付期限前将该商品房验收合格，即视为达到交付条件。买受人办妥房屋交接手续，签署房屋交接单，买卖合同项下的商品房即交付于买受人。双方一致同意出卖人有权在不事先通知买受人的前提下以同等质地或者规格的建筑材料替代合同约定的建筑材料，但需确保达到合同附件四的标准。合同附件八约定，本住宅区规划的地面车位所有权归出卖人所有。双方同意出卖人有权根据具体情况授权给相邻单位业主使用该商品房所在楼宇首层单位的局部地面花园，买受人对此不持异议且不主张任何权利。买受人确认已知悉并接受本项目为分期开发，社区内会所、幼儿园的产权归出卖人所有，销售文件及图纸所示功能仅为示意，出卖人保留出售、重新定位功能、委托专业机构或物业公司经营的权利。买受人确认已知悉并接受本项目所展示景观样板示范区仅作为小区公共绿化景观效果展示，不作为最终交房标准，小区规划以最终国家相关部门审批规划图纸为准。双方确认，双方的权利义务均以买卖合同的约定及政府最终批准的法律文件为准。出卖人就该商品房所在的金辉•天鹅湾项目规划范围内的房屋及相关设施，通过报纸、电视、广播、户外路牌、楼书、海报、宣传品及网络等媒体或其他方式发布的广告、宣传资料或楼盘模型中所有的图片、资料数据、说明等仅为宣传目的而设立或提供，不是房屋买卖合同的组成部分或附件。其内容与买卖合同不一致的，以买卖合同为准，未列入买卖合同的，则视为双方未约定且出卖人未承诺。买受人不得援引其中任何内容或信息以解释任何事项，或据以提出任何主张和要求。融辉公司宣传彩页上载明：社区内规划2400平方米新加坡品格蒙特梭利国际双语幼儿园；50%的超高绿化率、百米原生梧桐大道、年代水塔、天鹅堡雕塑、原始坡地、58种珍稀植被（包括但不限于珍珠梅、刺梅、银杏、雪松）。同时注明资料中图片及文字仅供参考，不构成双方买卖合同内容，一切以政府最后核准文件为准，最终解释权归开发商所有。合同签订后，赵康按约定支付了首付款，剩余40万元通过交通银行办理的银行按揭。2014年1月15日，建设单位、监理单位、施工单位、物业公司盖章的金辉•天鹅湾第3幢2单元27层2702室《住宅工程质量分户验收表（户内）》进行分项验收，综合验收结论为符合设计及验收规范要求，合格。同年3月20日，建设单位、勘察单位、设计单位、施工单位、监理单位盖章的金辉•天鹅湾3号楼《单位（子单位）工程质量竣工验收记录》综合验收结论为合格。7月1日，融辉公司向建设主管部门申请一期1-8号、10号、17号楼建筑节能分部工程验收备案。该项目《竣工图（建筑专业）》中《建筑设计总说明》“墙体工程”规定所有外墙采用外墙保温，保温材料为A级，保温层采用EPS颗粒浆料25厚。2014年8月4日，西安市消防支队出具《建设工程消防验收意见书》，对该小区1、2、3、6号住宅楼综合评定该工程消防验收合格。设计单位北京中翰国际建筑设计有限公司金辉•天鹅湾3号楼建筑施工图节能���计要求：外墙采用外保温，保温层采用80厚岩棉，外墙传热系数0.67，分割采暖与非采暖空间的隔墙，保温层采用EPS颗粒浆料25厚，隔墙传热系数1.45.住宅外窗采用Low-E中空玻璃铝合金窗。2014年7月1日，西安市大兴新区建设局出具《西安市建筑节能分部工程验收备案表》载明，经我局组织专家对提交的验收备案资料和现场检查，准予备案。金辉•天鹅湾景观设计单位为上海地筑景观设计有限公司，该公司出具景观设计图纸及设计说明，天鹅湾一期的绿化率为50.2%。2014年3月21日，融辉公司书面通知赵康收房，同年3月31日赵康办理入住手续，并领取《西安市商品住宅使用说明书》、《西安市商品住宅质量保证书》，与北京金辉锦江物业服务有限公司西安分公司签订《天鹅湾前期物业服务协议》，约定物业管理费用由物业公司��取。同年5月5日，赵康与物业公司签订《房屋装饰装修管理服务协议》，装修期限三个月。一期房屋交付时，该小区一期当时状态为：小区西邻朱宏路修建一东西走向东道，通至朱宏路，行人、车辆均从该通道出入，经过通道后，左侧向北系小区内消防环道，行人经过通道后向东直行至小区一期大门。一期小区内四周为环形通道，为消防环道，供地面车辆出入地库，环形通道两边有部分植草砖停车位。小区中央为绿地广场，一层房屋南面用栅栏围圈部分绿地。所交付的房屋外窗为断桥铝合金窗框，Low-E中空玻璃，装饰阳台未封闭，交房后由融辉公司统一由中空玻璃进行封闭。房屋内墙面为砂浆抹灰后再进行素灰涂抹。该项目分为两期开发，根据设计图显示，全部完工后，幼儿园应在二期交工，整个项目有三个入口，其中一期入口在小��东北角4号楼北侧，行人和车辆入口分离，车辆进入大门后向南行驶进入地下车库。二期分为西门和南门，南门南邻红庙坡路，在14号楼东侧，分为行人、车辆入口，车辆进入地库；西门在11号、12号楼之间，西邻朱宏路。赵康于2014年12月17日起诉至西安市莲湖区人民法院称，其与融辉公司签订《商品房买卖合同》约定，赵康按揭购买融辉公司开发的金辉•天鹅湾第3幢2单元27层2702号房屋一套，建筑面积89.97平方米，房价款665622元整，首付265622元为首付款，余款40万元办理银行抵押按揭；融辉公司应在2014年3月31日前，按照国家和地方人民政府的有关规定，将经过验收合格后的商品房交付给赵康；交房时，融辉公司应当出示本合同第八条规定的证明文件并签署房屋交接单，融辉公司还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明���》，融辉公司不出示证明文件或出示文件不齐全的，赵康有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由融辉公司承担；逾期交房融辉公司按日向赵康支付已交付房价款万分之3的违约金；竣工验收合格交付业主前所发生的物业管理费用由融辉公司承担，竣工验收合格，整幢交付业主后的物业管理服务费由赵康交纳，按其物业的建筑面积交，具体标准为住宅类每月每平方米1.5元；合同附件四中装饰、设备标准：外窗是断桥铝合金窗框；Low-E中空玻璃；内墙面是砂浆抹灰；外墙面是外墙外保温，柔性面砖，其中高层1-4层为干挂石材，局部干挂至7层，小高层1-3层为干挂石材，局部干挂至4层、5层；家庭安防系统中天然气泄漏探测器。融辉公司承诺建造50%的绿化率，承诺建造百米原生梧桐大道、年代水塔景观，承诺建造原始坡地，58种珍稀植被（包括但不限于珍珠梅、刺梅���银杏、雪松）。合同签订后，赵康按约定全部履行了自己的义务。但融辉公司在交房时并未向赵康提供消防验收及“两书一表”等双方合同约定、法律规定的文件，房屋根本不具备交付条件，融辉公司属于强行交房，应承担逾期交房的违约责任。从融辉公司强行交房之日起，赵康一直承担着向物业公司交付物业费的事实，由于融辉公司交付未经验收合格且不具备交付条件的房屋，却进行强行交房，按约从融辉公司强行交付未经验收合格且不具备交付条件的房屋之日起至起诉之日的物业费不应由赵康交纳，应该由融辉公司承担，融辉公司应给付给赵康在融辉公司交付满足交房条件为止之前垫付和将垫付的物业费。融辉公司交付的房屋配套设施严重与合同约定以及该商品房项目的销售广告和宣传资料等严重不符，如存在有违法出售公共绿地，���绿地上修建停车位，承诺实行的“小区地面人车分流”、百米原生梧桐大道、年代水塔景观，50%的超高绿化率等并未实施，构成严重违约和欺诈，理应按约全部履行和恢复。现要求1、依法判令融辉公司承担从强行交付未经验收合格且不具备交付条件的房屋之日起至融辉公司交付满足交房条件期间的违约金（其中截止2014年11月22日的违约金47126.04元）。2、依法判令融辉公司承担从强行交付未经验收合格且不具备交付条件的房屋之日起至融辉公司交付满足约定交房条件期间的物业费。3、依法判令融辉公司依法将不符合合同约定的普通玻璃更换为“LOW－E”玻璃；判令融辉公司将未达到消防标准的楼体外墙保温材料更换为满足消防标准的外墙保温材料；判令融辉公司按合同约定将房屋内墙面“素灰”涂抹恢复为砂浆抹灰；判令融辉公司出售公共绿地违法并恢复擅自圈围的绿地；判令融辉公司修建的绿地停车位违法并恢复绿化面积；判令融辉公司履行承诺的天鹅湾小区实行“小区地面人车分流”；判令融辉公司恢复承诺的百米原生梧桐大道原貌；判决融辉公司恢复承诺的年代水塔景观；判令融辉公司恢复承诺的小区原始坡地景观；判令融辉公司依约建造并交付“新加坡品格蒙特梭利国际双语幼儿园”；判令融辉公司恢复小区50%的绿化率。4、依法判令融辉公司承担本案全部诉讼费用。融辉公司辩称，其公司已在2014年3月21日按照约定通知赵康收房，赵康收房时均有签字确认，不存在强行交付房屋的事实。交房前项目建设单位、监理单位、施工单位、物业服务单位对交付的房屋进行了分户验收，并出具《住宅工程质量分户验收表（户内）》。另外建设、勘察、设计、施工、监理部门共同验收合格，并签发了《单位（子单位）工程质量竣工验收记录》，故该房屋已经验收合格。赵康收房时与物业服务单位签订了《天鹅湾前期物业服务协议》，赵康向物业服务部门交纳物业费依据物业服务合同，与融辉公司无关。赵康购买房屋均有数个窗户，所交付的房屋均按照合同附件的外窗标准和景观阳台、户内花园标准执行，房屋外窗均采用“LOW－E”玻璃，融辉公司不存在违约行为。所交付房屋外墙采用EPS（可发性聚苯乙烯板）材料，是根据设计单位设计并经相关部门确认，属于节能减排、防火要求的外保温材料，且整幢楼房已经消防、节能专项验收，不存在未达到消防标准的情形。该房屋为框架剪力墙结构，室内承��墙施工时用模板混凝土浇筑成型，后砌的空心砖墙均已用砂浆找平，且赵康已装修居住，不存在恢复事实。双方签订买卖合同时，融辉公司已告知买受人楼宇首层业主有权使用局部地面花园，而且双方合同中也有约定。融辉公司未在地面绿地修建停车位，而是依据图纸规划修建了植草砖停车位，符合设计规范要求。赵康属于小区一期业主，交房房屋时，融辉公司已分别设置行人入口和车辆入口，实现了人车分流。因合同附件约定广告、宣传资料或楼盘模型中的图片、资料数据、说明不是合同组成部分或附件，交付房屋时，小区绿地已有坡地景观，故赵康主张梧桐大道、年代水塔景观、坡地景观没有事实依据。幼儿园属于小区二期建设范围，目前正在施工，根据合同约定，幼儿园未到交付期限。现小区一期绿化率为50.2%，绿地率为33.2%，已达到合同约定标准。���此不同意赵康的诉讼请求。原审法院认为，赵康与融辉公司签订《商品房买卖合同》及附件是双方真实意思表示，不违反法律法规规定，应为有效。本案争议的基本问题是融辉公司是否按照《商品房买卖合同》及附件的约定履行了义务。所交付的房屋外窗为断桥铝合金窗框、Low-E中空玻璃，符合合同附件四装饰、设备标约定，因装饰阳台交付时未封闭，合同未约定装饰阳台属于房屋外窗，故赵康要求将装饰平台中空玻璃更换为Low-E中空玻璃，没有事实依据。赵康主张楼体外墙保温材料未达到消防标准，根据该项目的《竣工图》、《建设工程消防验收意见书》、《西安市建筑节能分部工程验收备案表》，均显示符合防火等级及规范，赵康未提供任何证据证明楼体外墙保温材料未达到消防标准，故该项请求证据不足，依法不予支持。赵康���照合同约定将房屋内墙面“素灰”涂抹恢复为砂浆抹灰，融辉公司交房时，房屋内墙面是在砂浆抹灰的基础上增加素灰粉白，已超出合同附件四约定交房标准，且赵康也实际接收房屋，视为对当时交房条件的接受。融辉公司宣传彩页载明社区内50%的超高绿化率、百米原生梧桐大道、年代水塔、天鹅堡雕塑、原始坡地、58种珍稀植被等，属于对该小区环境质量的陈述，彩页上注明资料中图片及文字仅供参考，不构成双方买卖合同内容。且双方买卖合同中也确认宣传资料等仅为宣传目的而设立或提供，不是房屋买卖合同的组成部分或附件。其内容与买卖合同不一致的，以买卖合同为准，未列入买卖合同的，则视为双方未约定且出卖人未承诺。因此融辉公司的销售宣传资料和广告属于邀约邀请，不属于邀约。赵康主张建造并交付新加坡品格蒙特梭利国际双语幼儿园，因该项目属于分期开发，幼儿园属于二期工程现正在施工中，尚未竣工交付，故本案不予处理。赵康要求判令融辉公司修建的绿地停车位违法并恢复绿化面积；判令融辉公司履行承诺的天鹅湾小区实行“小区地面人车分流”的请求，因双方合同并未约定，且赵康无证据证明融辉公司曾做过上述请求的承诺，故赵康上述主张没有事实依据，原审法院不予采信。赵康要求判令融辉公司出售公共绿地违法并恢复擅自圈围的绿地，合同附件八约定双方同意出卖人有权根据具体情况授权给相邻单位业主使用该商品房所在楼宇首层单位的局部地面花园，买受人对此不持异议且不主张任何权利。因双方合同对一层花园使用已有约定，赵康亦无证据证明该绿地属于融辉公司出售，故原审法院不予支持。双方合同约定交房时间为2014年3���31日，交房时融辉公司未出示《建筑工程竣工验收备案表》，但赵康已于3月31日接收房屋，应视为赵康接受了融辉公司交房条件，故其要求赔偿违约金、物业费原审法院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条之规定，判决如下：一、驳回赵康要求西安融辉房地产开发有限公司赔偿从强行交付未经验收合格且不具备交付条件的房屋之日起至满足交房条件期间的违约金47126.04元的诉讼请求；二、驳回赵康要求西安融辉房地产开发有限公司赔偿从强行交付未经验收合格且不具备交付条件的房屋之日起至满足约定交房条件期间物业费的诉讼请求；三、驳回赵康要求西安融辉房地产开发有限公司将不符合合同约定的普通玻璃更换为“LOW－E”玻璃、将未达到消防标准的楼体外墙保温材料更换为满足消防标准的外墙保温材料、��房屋内墙面“素灰”涂抹恢复为砂浆抹灰、出售公共绿地违法并恢复擅自圈围的绿地、修建的绿地停车位违法并恢复绿化面积、履行承诺的天鹅湾小区实行“小区地面人车分流”、恢复承诺的百米原生梧桐大道原貌、恢复承诺的年代水塔景观、恢复承诺的小区原始坡地景观、恢复小区50%的绿化率的诉讼请求。案件受理费1278元，原告已预交，由原告负担。宣判后，赵康不服，向本院提起上诉称：一、被上诉人在交付房屋时未办理《建筑工程竣工验收备案表》，而该表是交付商品房必要的条件，该商品房在交付时没有达到验收合格，被上诉人强行交付的房屋属于不符合合同约定交付条件的房屋，一审法院以上诉人签字确认接收房屋为由视为上诉人接受该交房条件导致法院通过司法的���式确认了被上诉人的违法行为，否定了行政机关关于交房条件的强制性规定，属于认定事实不清、适用法律错误；二、被上诉人交付的商品房除了未向上诉人交付《建筑工程竣工验收备案表》外，还存在其他的违约交房行为即一审的第三项诉讼请求的具体内容，而一审法院在审理中存在认定事实不清，适用法律错误的情况；三、根据最高院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释，被上诉人就该项目作出的广告、宣传、彩页等均视为要约，而非要约邀请，被上诉人应按照该约定履行义务，否则即构成违约，原审法院以该广告、宣传未列入合同不构成被上诉人承诺为由驳回上诉人的诉请属于适用法律错误；四、被上诉人所交房屋不满足交房条件，存在违约、欺诈交房行为，因此不应当承担被上诉人交付满足交房条件之前的物业费，上诉人的该损失正是被上诉人的违约、欺诈行为所致，因此应当由被上诉人承担该笔物业费。但是一审法院以上诉人接收房屋而认为上诉人接受被上诉人的交房条件，一审法院置法定的交房条件不顾，而以上诉人接收房屋为由驳回上诉人的一审请求支持被上诉人的违法违约行为。综上，一审法院认定事实不清，适用法律错误，上诉人特提起上诉。请求：1、依法撤销原审判决，支持上诉人在原审的诉讼请求；2、一、二审诉讼费全部由被上诉人承担。融辉公司辩称：一、上诉人在原审提出的诉讼请求本身就不明确，上诉人所称的“支持上诉人的诉讼请求”没有指明是全部15项诉讼请求还是部分诉讼请求，请求二审向上诉人释明；二、本案所涉争议已为人民法院发生法律效力的裁判所确认，上诉人对同一事项不服的，应通过审判��督程序主张，而不是通过二审改判生效判决；三、上诉人已接受答辩人交房条件，已实际收房装修入住，不存在逾期交付，请求驳回上诉人逾期交房违约责任请求。经审理查明，原审判决认定事实属实。本院认为，依法成立的合同受法律保护。赵康与融辉公司签订《商品房买卖合同》及附件是双方真实意思表示，不违反法律法规规定，应为有效，双方均应按合同约定履行各自义务。本案争议的焦点是融辉公司是否按照《商品房买卖合同》及附件的约定履行了义务。关于融辉公司交付的房屋是否符合交付条件，双方合同约定交房时间为2014年3月31日，交房时融辉公司未出示《建筑工程竣工验收备案表》，虽不符合交付条件但赵康已于3月31日接收房屋，应视为赵康接受了融辉公司交房条件，故其要求赔偿逾��交房违约金，本院不予支持。赵康上诉称融辉公司强行交房无证据支持，本院不予认定。至于赵康上诉请求支持其在原审第三项诉讼请求一节，融辉公司所交付的房屋外窗为断桥铝合金窗框、Low-E中空玻璃，符合合同附件四装饰、设备标约定，因装饰阳台交付时未封闭，合同未约定装饰阳台属于房屋外窗，故赵康要求将装饰平台中空玻璃更换为Low-E中空玻璃，没有事实依据。赵康主张楼体外墙保温材料未达到消防标准，根据该项目的《竣工图》、《建设工程消防验收意见书》、《西安市建筑节能分部工程验收备案表》，均显示符合防火等级及规范，赵康未提供任何证据证明楼体外墙保温材料未达到消防标准，故该项请求证据不足，原审法院依法不予支持。赵康要求按照合同约定将房屋内墙面“素灰”涂抹恢复为砂浆抹灰，融辉公司交房时，���屋内墙面是在砂浆抹灰的基础上增加素灰粉白，已超出合同附件四约定交房标准，且赵康也实际接收房屋，视为对当时交房条件的接受。融辉公司宣传彩页载明社区内50%的超高绿化率、百米原生梧桐大道、年代水塔、天鹅堡雕塑、原始坡地、58种珍稀植被等，属于对该小区环境的描述，双方当事人在商品房买卖合同中没有约定上述内容，对融辉公司没有约束力。赵康主张建造并交付新加坡品格蒙特梭利国际双语幼儿园，因该项目属于分期开发，幼儿园属于二期工程现正在施工中，尚未竣工交付，故本案不予处理。赵康要求判令融辉公司修建的绿地停车位违法并恢复绿化面积；判令融辉公司履行承诺的天鹅湾小区实行“小区地面人车分流”的请求，因双方合同并未约定，且赵康无证据证明融辉公司曾做过上述请求的承诺，故赵康上述主张没有事实依据，本院不予采信。赵康要求判令融辉公司出售公共绿地违法并恢复擅自圈围的绿地，合同附件八约定双方同意出卖人有权根据具体情况授权给相邻单位业主使用该商品房所在楼宇首层单位的局部地面花园，买受人对此不持异议且不主张任何权利。因双方合同对一层花园使用已有约定，赵康亦无证据证明该绿地属于融辉公司出售，故本院依法不予支持。据此，原审判决正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。上诉案件受理费1278元由赵康负担。本判决为终审判决。审 判 长 侯 静审 判 员 高 玮代理审判员 侯新省二〇一六年四月十八日书 记 员 王晓平 关注微信公众号“”