（2016）浙03民终1458号
裁判日期: 2016-04-18
公开日期: 2016-05-10
案件名称
陈松长、周国兰与冯晓东房屋买卖合同纠纷二审民事判决书
法院
浙江省温州市中级人民法院
所属地区
浙江省温州市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
冯晓东,陈松长,周国兰
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第五十二条；《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
浙江省温州市中级人民法院民 事 判 决 书（2016）浙03民终1458号上诉人（原审被告、反诉原告）：冯晓东。委托代理人：吴建金，浙江人民联合律师事务所律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）：陈松长。被���诉人（原审原告、反诉被告）：周国兰。委托代理人：洪建政、黄歆涵，浙江平宇律师事务所律师。上诉人冯晓东因与被上诉人陈松长、周国兰房屋买卖合同纠纷一案，不服温州市鹿城区人民法院（2015）温鹿民初字第2472号民事判决，向本院提出上诉。本院于2016年2月24日受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。原判认定，陈松长、周国兰系夫妻关系，经万豪房产居间介绍，陈松长、周国兰（作为甲方）将其所有的坐落于温州市鹿城区七都街道岛中岛别墅风华苑3幢101室房屋出卖给冯晓东（作为乙方）夫妇所有，双方于2015年9月15日签订《房屋买卖定金协议》一份，约定该房屋建筑面积331.27平方米，总价为5880000元，自本协议签订之日，乙方向甲方支付购买定金30万元，甲乙双方于2015年10月12日前（含当日）办理产权过户���续，已付的购房定金直接冲抵房款（其他付款方式由双方另行约定）。房屋交验日期为2015年10月12日前（含当日），过户当日乙方向甲方支付所有购房款通过银行资金监管，待该房过户到乙方名下以及土地证收件单为乙方名字当日由银行划入甲方指定账户等内容。协议签订当日，冯晓东支付购房定金30万元，存入见证方即万豪房产工作人员裴中刚建设银行62×××63账户内，三方签订《定金保管单》为证。后因地下室是否系合法建筑等原因，双方就合同履行产生分歧。经协商，原、被告一致同意可适当延迟原合同约定的过户期限即2015年10月12日前（含当日）。后因双方无法就上述分歧达成一致意见，同年10月21日，经万豪房产工作人员裴中刚短信通知冯晓东“房东催了几次让我们把保管的定金还给他…房东给我最后期限让我明天下午之前把钱转给他。如果这套房子你还要，我们在做下房东工作，尽量让房东把房子过户给你，不然我只能把定金给房东了”，冯晓东于同日短信回复“准备进入司法程序…我建议你跟房东商量把订金退还给我…”。后陈松长、周国兰将涉案房屋于11月另行出卖他人，并于11月24日办理了产权转移登记手续。现双方就合同违约责任产生纠纷，并诉至本院。原判另认定，涉案房屋原登记在陈松长、周国兰名下，产权证记载的层数为4层，建筑面积为331.27平方米，附件仅显示该房屋地上三层的平面图。原判认为，原、被告签订的《房屋买卖定金协议》系双方当事人的真实意思表示，没有违反法律、行政法规的强制性规定，应确认合法有效。由于涉案房屋另行出卖给他人，合同已不具备履行可能，陈松长、周国兰请求法院解除双方于2015年9月15日签订的《房屋买卖定金协议》，冯晓东亦同意解除���本院依法予以准许。关于本案违约责任，合同约定双方应于2015年10月12日前（含当日）办理过户手续并支付购房款等义务，经庭审确认，双方均一致认可曾就履约期限作出变更，并同意适当延期几天，直至10月21日，冯晓东明确短信回复要求退还定金，表明其不再继续履行合同，故陈松长、周国兰将涉案房屋另行出卖他人，并不构成违约。至于地下室及房屋结构等问题，由于双方在合同中并未对上述内容作出特别约定，且双方合同约定的购房款仅包括产权记载面积，并未包括地下室面积。经庭审查明，冯晓东承认其已多次去房屋现场查看，并在签订协议之前曾就地下室是否违章作出特别指明，陈松长、周国兰表明地下室已经在产权证层数上予以记载，且事实上亦未对涉案房屋进行任何结构改变。基于上述情形，冯晓东仍然在《房屋买卖定金协议》上签字确认并同意��买涉案房屋，视为其已对上述情形予以充分了解并知情，现冯晓东以地下室违章、房屋结构改变等予以抗辩，并反诉要求陈松长、周国兰双倍返还定金并支付逾期违约金，不能成立，本院不予支持。综上，陈松长、周国兰要求没收冯晓东支付的定金30万元，有事实与法律依据，本院依法予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条第一款、第九十七条规定，判决如下：一、确认原告（反诉被告）陈松长、周国兰与被告（反诉原告）冯晓东于2015年9月15日签订的《房屋买卖定金协议》合法有效；二、解除原告（反诉被告）陈松长、周国兰与被告（反诉原告）冯晓东于2015年9月15日签订的《房屋买卖定金协议》；三、被告（反诉原告）冯晓东支付的30万元购房定金（保管在温州万豪房产营销策划有限公司工作人员裴中刚处）于本判决生效之日起归原告（反诉被告）陈松长、周国兰所有；四、驳回被告（反诉原告）冯晓东的其他反诉请求。案件本诉受理费5800元，减半收取2900元，反诉案件受理费5305元，由被告（反诉原告）冯晓东负担。宣判后，冯晓东不服一审判决，向本院提出上诉。上诉请求：一、撤销（2015）温鹿民初字第2472号判决第三、第四项，依法改判驳回被上诉人的诉讼请求。二、判决两被上诉人承担立即向上诉人双倍返还定金60万元的违约责任，并支付自2015年10月13日起到判决确认之日止每日900元的逾期支付违约金。上诉事实与理由：1.原审法院判决对双方2015年9月15日签订的《房屋买卖协议》约定的双方合同义务内容未经审查并予以认定，对被上诉人构成根本违约未予认定，显属错误。原审法院认定“陈松长、周国兰要求没收冯晓东支付的定金30万元，有事实与法律依据”的认定事实不清，适用法律错误。《房屋买卖协议》第三条（二）、第七条（一）、（二），第八条（五）约定被上诉人腾空房屋、交验房屋、办理过户手续，上诉人交付房款三项义务中，被上诉人未先行腾空房屋、交验房产办理过户手续，构成根本违约。但原审法院判决对此未予审查认定。2.原审判��认定“直至10月21日冯晓东明确短信回复要求退还定金，表明其不再继续履行合同，故陈松长、周国兰将涉案房屋另行出卖他人，并不构成违约”的认定错误。2015年10月12日之前，上诉人已就房屋地下室违章问题经中介与被上诉人协商并要求被上诉人出具书面保证地下室可以正常使用。10月12日后，双方一直就地下室进行沟通，两证人也证实双方一直在谈，而且中介裴中刚证明，两被上诉人还在与上诉人协商过程中将房产出卖他人并不知情，可以确认两被上诉人是未经与上诉人确定是不是不买房产情况下，已将房产出卖他人，并非原审判决认定的上诉人已明确不再履行合同情况下才将房屋另行出卖他人。3.原审法院对房产地下室系违章建筑、房产各层楼梯与设计质量、规格等完全不符，房屋各层的隔墙全部拆除存在严重安全风险和影响正常使用的情形，以及该情形是否导致合同效力未予审查认定，上诉人是在签订合同后才发现房屋存在上述问题，因此原审法院明显认定事实不清，适用法律不当。被上诉人陈松长、周国兰答辩称：1.双方说好10月12日过户，是上诉人没有过来办理。房屋本身就是空的，不存在腾空的情况，有照片为证。因此被上诉人方是不存在不腾空情形的。2.上诉人在其上诉状中没有提到相关短信的问题，上诉人在2015年10月21日给中介发送的短信里提到已经进入司法程序，一审我方提供的证据6中可以明确看出上诉人已经不要该房屋，并要求返还定金。一审法院据此认定上诉人不要房屋是正确的。我方11月15日出售给第三人时的房屋差价就不再主张。3.上诉人上诉理由自相矛盾，请求二审法院维持原判。在二审审理过程中，双方当事人均未向本院提供证据。本院经过阅卷、调查和询问当事人，依法���一审判决认定的基本事实予以确认。本院认为，上诉人已经多次察看涉案房屋的实际状况，本案没有任何事实依据表明双方当事人在口头商谈订立房屋买卖合同期间曾就房产各层楼梯与设计的质量、规格符合与否以及隔墙被拆除的相关问题进行过协商，双方订立的书面合同即《房屋买卖定金协议》也没有对上述作出约定，可以确认双方合意买卖房屋的楼梯和隔墙状况以实际状况为准。并且上诉人主张关于楼梯与设计的质量、规格不符，或者房屋隔墙被拆除存在风险和影响正常使用的事由不符合《中华人民共和国合同法》第五十二条规定的情形，上述事由与合同效力无关，上诉人主张双方订立的书面合同无效的上诉理由不能成立。对于地下室，在签订协议前，上诉人不仅已经多次察看涉案房屋的实际状况，并且就地下室是否合法特别询问过被上诉人，被上诉人表示地下室在产权证上有层数记载，没有记载建筑面积，可见，上诉人对地下室的实际状况以及是否合法的问题，在签订合同前已经充分了解。双方签订的《房屋买卖定金协议》也未对地下室作出特别约定，双方合同约定的购房款仅包括产权记载面积，没有包括地下室面积。一审判决认定上诉人在《房屋买卖定金协议》前已经对地下室和房屋结构予以充分了解并知情，上诉人对地下室违章、房屋结构改变的抗辩不成立是正确的。根据上诉人回复中介的短信内容，一审判决认定上诉人已经表示不再继续履行合同正确。因此，一审判决对被上诉人提出的要求没收上诉人支付的定金30万元的请求予以支持，并无不当。综上，对上诉人提出的上诉请求，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费10610元，由冯晓东负担。本判决为终审判决。审 判 长 刘伟达审 判 员 蔡蓓蓓代理审判员 曾 慧二〇一六年四月十八日代书 记员 姜岳良