（2016）鄂01民终877号
裁判日期: 2016-04-18
公开日期: 2016-06-01
案件名称
曾召权、曾某等与湖北福星惠誉洪山房地产有限公司房屋买卖合同纠纷二审民事判决书
法院
湖北省武汉市中级人民法院
所属地区
湖北省武汉市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
曾召权,曾某,湖北福星惠誉洪山房地产有限公司
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
湖北省武汉市中级人民法院民 事 判 决 书（2016）鄂01民终877号上诉人（原审原告）：曾召权。上诉人（原审原告）：曾某。法定代理人：曾召权（系曾某之父），身份情况同前。被上诉人（原审被告）：湖北福星惠誉洪山房地产有限公司，住所地武汉市洪山区徐东大街20号。法定代表人：谭少群，该公司董事长。委托代理人：夏洪艳，该公司员工。上诉人曾召权、曾某因房屋买卖合同纠纷一案，不服武汉市武昌区人民法院（2014）鄂武昌民初字第03459号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年1月27日受理后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。2014年6月，曾召权、曾某向一审法院提起诉讼，请求判令：1、湖北福星惠誉洪山房地产有限公司（以下简称福星洪山公司）立即对该房屋损毁部分恢复原状或依法赔偿损失204165元【套内面积3.9×1.7＝6.63平米×1.2732（加公摊）＝8.4413平米×24186.4元（单价）＝204165元】；2、因商铺消防通道被拆除，其租金受损的8万元；3、本案诉讼费及相关费用由福星洪山公司承担。一审法院经审理查明：2011年11月8日，武汉市公安消防局就涉及本案房屋坐落地在内的福星惠誉·国际城K2地块作出《关于不同意福星惠誉·国际城K2地块建设工程施工设计的消防审核意见》。2011年11月14日，武汉市公安消防局就涉及本案房屋坐落地在内的福星惠誉·国际城K2地块作出武公消审（2011）第0660号《建设工程消防设计审核意见书》，不同意湖北福星惠誉洪山房地产有限公司福星惠誉·国际城K2地块建设工程消防设计的审核意见。2011年12月9日，武汉市公安消防局就涉及本案房屋坐落地在内的福星惠誉·国际城K2地块作出武公消审（2011）第0714号《建设工程消防设计审核意见书》，同意湖北福星惠誉洪山房地产有限公司福星惠誉·国际城K2地块建设工程消防设计，同意中建国际（深圳）设计顾问有限公司依据武汉市公安消防局武公消审（2011）第0660号审核意见所作的施工修改设计（对本案房屋其中设计变更增加室外钢梯一部），并提出审核意见，工程竣工后应经局验收合格方可投入使用，未经验收或经验收不合格，不得擅自使用。2012年5月31日，曾召权、曾某与福星洪山公司签订《武汉市商品房买卖合同》，约定以每平方米24186.40元，总金额为3805004元的价格，购买位于福星惠誉·国际城K2地块第5幢2层12号、建筑面积157.32平方米房屋。该商品房的用途为商业服务，套内建筑面积157.32平方米，公共部分与共用房屋分摊建筑面积42.98平方米。2013年4月3日，武汉市公安消防局就涉及本案房屋坐落地在内的福星惠誉·国际城K2地块作出武公消验（2013）第102号《建设工程消防验收意见书》，综合评定福星惠誉国际城K2地块主体工程此次消防验收合格。2013年6月20日，武汉市房产测绘中心出具的武汉市房产测丈表载明本案房屋建筑面积175.41平方米。2013年7月5日，曾召权与福星洪山公司签订补充协议，双方一致确认：原合同第三条关于层高的约定变更为：层高为3米至4.8米，具体位置的层高以政府批准的规划方案为准。原合同所涉商品房价款按建筑面积计算，商品房的单价由原合同约定的每平方米24186.40元变更为每平方米18225.3元，原合同的总金额变更为2867204元，原合同约定的总金额与补充协议变更总金额差价为937800元。2013年7月24日，曾召权与福星洪山公司签订《入伙声明》，载明：“本人已对福星惠誉·国际城K2地块第5幢2层12号房进行了验收，符合购房合同的条件和要求，现正式收楼入伙。”2013年8月7日，曾召权与刘建红签订《商铺租赁合同》，将该商铺租赁给刘建红经营丝域养发馆，该租赁合同载明前后消防通道畅通，完全符合消防安全标准。第一年至第三年每月租金为17500元，第四年每月租金为18333元，租赁期为2013年8月7日至2017年10月31日止，为期51个月。2014年2月19日，武汉市武昌区城市管理执法局作出强制拆除决定书。对本案房屋相连消防楼梯进行了拆除。2014年4月21日，曾召权与刘建红签订了《补充协议》，由于消防楼梯被拆除，刘建红每年少付曾召权租金2万元。2014年11月7日，武汉市房产测绘中心向一审法院出具《关于福星惠誉国际城5幢2层12号房南面阳台面积计算情况说明》，载明：“2011年9月，我中心接受福星惠誉公司委托对福星惠誉国际城5幢房屋面积进行了预测。5幢2层12号房南面阳台规划施工图纸为不封闭阳台，依据《房产测量规范》（GB／T17986.1-2000）8.2.2C条的规定，我中心对此阳台按一半面积进行计算。特此说明武汉市房产测绘中心2014.11.7”2015年3月13日，武汉市公安消防局向一审法院出具回函，载明：“2011年11月8日，我局对福星惠誉公司作出《关于不同意湖北福星惠誉洪山房地产有限公司国际城K2建设工程消防设计的审核意见》，在审核意见中，指出福星惠誉国际城K2建设工程K2-5楼1-10、1-11轴交1-M、1-H轴处及1-16、1-17轴交1-D、1-K轴处商铺内最远点安全疏散距离大于15米，不符合《高层民用建筑设计验收合格的意见》（GB50045-95）第6.1.7条的规定。根据我局的审核意见，福星洪山公司对福星惠誉国际城K2建设工程作出变更设计，在二楼商铺（即本案5幢2层12号商铺相连部分）增加了一部外挂式楼梯作为消防通道，依据其变更设计，我局于2011年12月作出《关于同意湖北福星惠誉洪山房地产有限公司国际城K2建设工程消防设计的审核意见》，并于2013年4月出具《关于湖北福星惠誉洪山房地产有限公司国际城K2建设工程消防验收合格的意见》，该消防通道如果被拆除，将不符合《高层民用建筑设计验收合格的意见》（GB50045-95）第6.1.7条的规定，不能满足消防技术规范的要求。”2015年4月17日，武汉市武昌区城市管理执法局向一审法院出具回函，载明：“福星国际物业服务中心未经规划审批擅自搭建室外（即本案5幢2层12号商铺）楼梯系违法建筑。于2014年3月21日依法强制拆除了该违法建筑。上述行为系我局执法行为，未经武汉市消防局审核。”2015年11月9日，武汉市国土资源的规划局向一审法院出具回函，载明：“福星惠誉国际城K2地块位于洪山区团结大道，该项目于2011年11月1日取得《建设工程规划许可证》，其第5幢2层12号商铺南侧规划审批为阳台，且建筑已于2013年4月26日进行规划验收，该阳台变更为专用消防（楼梯）通道未经我局审批。因该项目已完成规划验收，商铺已出售并交付使用，依照有关规定，我局不再对已验收的项目进行变更审批。”现因5幢2层12号商铺相连消防楼梯被拆除，曾召权、曾某诉至法院：不要求将消防专用通道恢复成内阳台，选择经济赔偿，同意套内面积按武汉市房产测绘中心的要求按面积的一半进行计算，要求福星洪山公司赔偿包括直接损失（阳台面积损失）102082元【3.9×1.7＝6.63平米×1.2732（加公摊）＝8.4413平米÷2＝×24186.4元（单价）＝102082元】和间接损失（房屋租金损失）80000元，共计182082.33元。本案诉讼费用由福星洪山公司承担。福星洪山公司认可曾召权、曾某主张的5幢2层12号商铺内阳台面积为8.4413平方米，按照相关测量标准计入房屋面积为4.22平方米。一审法院经审理认为：本案争议的焦点为福星惠誉国际城5幢2层12号商铺内阳台的部分变更为消防钢梯，又被拆除后导致的法律责任如何承担？曾召权、曾某与福星洪山公司签订的房屋买卖合同系双方当事人真实意思的表示，应为合法有效。双方应按照合同约定履行。按照合同约定，福星惠誉国际城5幢2层12号商铺有内阳台。在该房屋所在地块福星惠誉国际城K2建设工程原始施工设计图报消防部门审批时，因不符合消防规定，被责令变更施工设计。其后该5幢2层12号商铺内阳台变更设计为消防钢梯，且实际施工建成，通过消防验收合格。但有关变更设计未及时报规划部门审核，并在随后销售房屋时仍沿用原始施工设计图。曾召权、曾某收房前对福星惠誉国际城5幢2层12号商铺内阳台变更为消防钢梯应为明知，因该房屋相连消防钢梯所属K2地块已经于2013年4月经武汉市公安消防局审查通过消防验收合格。也即在2013年4月消防钢梯已经建成。曾召权、曾某还在2013年7月5日与福星洪山公司就该房屋层高问题签订补充协议，并将商品房的单价由原合同约定的每平方米24186.40元减少为每平方米18225.3元。2013年7月24日，曾召权又签订《入伙声明》说明已对福星惠誉·国际城K2地块第5幢2层12号房进行了验收，认为符合购房合同的条件和要求。2013年8月7日曾召权将该商铺租赁给刘建红经营丝域养发馆，《商铺租赁合同》中明确载明前后消防通道畅通，完全符合消防安全标准。上述事实，可以印证曾召权、曾某对内阳台变更为钢梯是明知和认可的。现国际城5幢2层12号商铺内阳台变更为消防钢梯后，因规划原因被拆除导致曾召权、曾某实际房屋面积减少，相应法律责任由福星洪山公司承担，应按照76910.77元（减少房屋面积4.22平方米×协议变更后单价每平方米18225.3元）赔偿曾召权、曾某。因曾召权、曾某收房前明知内阳台变更为消防钢梯事宜，收房后对变更事项予以认可，没有及时采取适当措施，其在本案中亦应承担相应的法律责任。故对其获取76910.77元赔偿款后再行主张租金损失不予支持。关于消防钢梯拆除后涉及消防问题，应按照消防法律法规要求予以完善，以保障人民群众生命财产安全。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第七十七条、第一百零七条、第一百一十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条的规定，判决：湖北福星惠誉洪山房地产有限公司于本判决生效之日起十日内向曾召权、曾某赔偿76910.77元；二、驳回曾召权、曾某的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费5562元，由曾召权、曾某负担1668元，由湖北福星惠誉洪山房地产有限公司负担3894元。判后，曾召权、曾某不服一审判决，向本院提起上诉称：一、一审认定事实缺乏依据，纯属主观臆断。二、一审判决认为曾召权、曾某对变更事项认可，没有及时采取适当措施，且据此认定其应承担相应的责任，缺乏事实依据。三、调整单价为18225.3元是对层高不够的赔偿，不是对面积减少的赔偿，按照单价为18225.3元予以赔偿是不合理的。四、租金损失应当予以赔偿，五、损失是现实存在的，应该得到支持。六、出卖人交付的房屋从开始就存在质量缺陷，责任完全在出卖人。七、一审判决所述的消防钢梯拆除后涉及的消防安全问题，应按消防法律法规要求予以完善，这是一个完全无法落实的意见。请求二审法院判令：一、撤销一审判决并依法改判或恢复阳台；二、本案的一、二审诉讼费用由福星洪山公司承担。在二审诉讼过程中，曾召权、曾某向本院提交一份由福星惠誉商业发展有限公司加盖公章和骑缝印的《商铺租赁合同》，福星洪山公司认可福星惠誉商业发展有限公司与其属于关联公司。经审理查明，一审认定的事实属实。本院认为，曾召权、曾某与福星洪山公司签订的房屋买卖合同系双方当事人真实意思的表示，合法有效。双方应按照合同约定履行。现涉案商铺内阳台变更为消防钢梯后，消防钢梯又被拆除导致曾召权、曾某实际收到的房屋面积减少，相应法律责任由福星洪山公司承担，福星洪山公司应按照76910.77元（减少房屋面积4.22平方米×协议变更后单价每平方米18225.3元）的标准对曾召权、曾某予以赔偿，但协议变更后单价每平方米18225.3元是针对整个涉案商铺而言，故对涉案商铺减少面积的损失赔偿，曾召权、曾某主张按照协议变更前的单价每平方米24186.4元予以赔偿，缺乏事实依据。消防钢梯被拆除后势必会存在安全隐患，对此，作为买受人的曾召权、曾某也无法采取相应的应对措施，消防钢梯被拆除也会对涉案商铺应获得的租金收益产生影响，且曾召权与刘建红就涉案商铺于2013年8月7日签订《商铺租赁合同》也被福星洪山公司的关联公司认可，对于已经发生的租金损失，福星洪山公司应予以赔偿，但曾召权、曾某请求福星洪山公司赔偿其整个租赁期限内的租金损失，缺乏事实和法律依据。关于消防钢梯拆除后涉及的消防安全问题，曾召权、曾某可以通过正常渠道主张权利。故曾召权、曾某的上诉理由部分成立，其上诉请求本院予以部分支持。综上，一审判决认定虽事实清楚，但实体判决部分判项欠妥，应予以调整。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）、（二）项的规定，判决如下：一、维持武汉市武昌区人民法院（2014）鄂武昌民初字第03459号民事判决。二、湖北福星惠誉洪山房地产有限公司于本判决生效之日起十日内向曾召权、曾某赔偿自2014年4月21日至本判决生效之日止的租金损失（计算标准为年租金20000元）。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费5562元，由曾召权、曾某负担2781元，由湖北福星惠誉洪山房地产有限公司负担2781元。二审案件受理费5562元，由曾召权、曾某负担1400元，由湖北福星惠誉洪山房地产有限公司负担4162元。本判决为终审判决。审判长 张立新审判员 王 阳审判员 陈继红二〇一六年四月十八日书记员 于 宁 搜索“”