（2015）锡民终字第03124号
裁判日期: 2016-04-18
公开日期: 2016-05-19
案件名称
顾凯与宜兴万达广场有限公司商品房预售合同纠纷二审民事判决书
法院
江苏省无锡市中级人民法院
所属地区
江苏省无锡市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
顾凯,宜兴万达广场有限公司
案由
商品房预售合同纠纷
法律依据
《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》：第十二条，第十三条第一款；《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
江苏省无锡市中级人民法院民 事 判 决 书（2015）锡民终字第03124号上诉人（原审原告）顾凯。委托代理人顾全林。委托代理人张魁雄，信利律师事务所上海分所律师。被上诉人（原审被告）宜兴万达广场有限公司，住所地宜兴市宜城街道解放东路350号。法定代表人丁本锡，该公司总经理。委托代理人倪荣，江苏谋盛律师事务所律师。委托代理人王冰，江苏谋盛律师事务所实习律师。上诉人顾凯因与被上诉人宜兴万达广场有限公司（以下简称万达公司）商品房预售合同纠纷一案，不服宜兴市人民法院（2015）宜民初字第01330号民事判决，向本院提起上诉。本院于2015年12月29日受理后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。顾凯原审诉称：2013年11月27日，其与万达公司签订了《商品房预售合同》，购买万达公司开发的宜兴市万达广场第八幢二单元20层XX号商品房一套，并在万达公司提供的《合同补充协议》上签名。根据合同约定，万达公司应在2014年5月31日前将符合该合同约定的商品房交付给其使用，但上述房屋至今仍在装饰中无法交付，且该房屋装饰工程质量粗糙底下，明显不符合合同约定的装饰标准，已属严重违约，导致其资金、居住等巨大的损失，并继续扩大。签约时万达公司提供的《合同补充协议》字体细小难辨，且被告现场工作人员一再声称：买房就必须签字，签约买房的人都一样。事后放大字体才看清该补充协议的约定条款多处显失公平，双方的权利义务极不对称，违反双务合同应该遵循的公平、对等和等价有偿诚信之原则。而事实上万达公司（内部工作人员当时亦看不清楚内容）未对这些条款作出合理的说明，并意图用这些条款缩减和规避合同责任。据此，其诉至法院，请求判令万达公司交付符合约定的商品房，承担逾期交房造成的损失暂计504528.9元（自2014年6月1日起至2015年6月11日止按照已交付房款以万分之五／天计算）并承担本案诉讼费。后其认为双方签订的合同权利义务不对等，增加诉讼请求，请求确认万达公司提供的《商品房买卖合同》中的下列格式条款内容无效：第五条第四款、第十一条第二款、第十五条第三款；确认《合同补充协议》中的下列格式条款内容无效：第五条中第二款、第四款，第七条第四、五款，第十四条第十款。请求将万达公司提供的《合同补充协议》中的第五条第七款格式条款内容变更为“出卖人未按期交付房屋的，自应当交付房屋第二日起，甲方应按日向乙方支付全部购房款万分之五的违约金，至房屋实际交付之日止。经买受人书面催告“交付房屋”后三个月，出卖人仍不能按约交房的，买受人有权解除房屋买卖合同。”第十二条第三款变更为“甲方原因导致乙方有权解除房屋买卖合同的，甲方应承担购房款总额的20%违约金。万达公司原审辩称：1、本案所涉房屋在约定的交付期内具备交付条件，其公司已经按照约定通知了顾凯办理交付手续，但顾凯未按期来办理交付手续，违约责任在于顾凯。且该房屋所在整栋大楼统一装修，目前大部分住户已经入住，不存在顾凯所称的质量低下问题，且工程质量低下也没有第三方权威机构认定。2、本案所涉合同及补充协议是双方协商一致签订的，双方不存在强买强卖的行为，现在顾凯要求确认部分条款无效，没有法律依据。合同条款如需要变更应当双方协商，顾凯单方要求变更合同条款没有法律依据。原审法院查明：2013年11月27日万达公司与顾凯签订《商品房买卖合同》一份，约定由顾凯购买万达公司开发的暂定名为宜兴万达广场8幢二单元20层XX号房屋，建筑面积237.38平方米，单价11335.5元／平方米，交付期限双方约定出卖人应当在2014年5月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，在该商品房取得《宜兴市新建住宅小区交付使用备案证书》，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用。顾凯在合同上登记的地址为宜兴市林凯物流基地有限公司。当日，双方又签订了《合同补充协议》一份。补充协议关于买受人信息及送达方式双方约定为：买受人确认，本合同所填写的买受人名称、通信地址、电话等均准确有效，有效送达地址以本合同中写明的联系地址为准（在该房屋交付后，则该房屋地址作为有效送达地址）。本合同有效期内，如买受人的通信地址、电话等发生变更，买受人应当向出卖人出具其亲笔签名的书面文件，经出卖人签收确认后变更方为有效。如本合同中乙方的通讯地址或电话等不准确，或者发生变更而未按前述约定有效通知出卖人，出卖人按本合同约定的联系方式通知买受人，则视为合法有效送达买受人。如未能实际送达的，其责任及由此引起的损失由买受人承担。双方又约定：出卖人在约定的房屋交付时间2014年5月31日之前，具体时间以发出的《入伙通知书》载明的交房时间为准，买受人逾期办理房屋交付手续，或者因买受人原因造成房屋未能按期交付的，视为出卖人在《入伙通知书》送达之日起的第5日已经将该房屋交付买受人。上述合同签订后，顾凯按约支付了购房款，万达公司开具了发票。本案所涉房屋于2014年5月30日取得宜兴市建设局颁发的宜兴市商品房开发项目竣工交付使用验收备案证书，该证书载明：根据《无锡市商品房交付使用管理办法》规定，经审核和现场核验，本项目符合交付使用条件，准予交付使用。2014年5月30日，万达公司按照顾凯在合同上登记的地址宜兴市林凯物流基地有限公司通过EMS快递向顾凯邮寄了《入伙通知书》，收件人联系电话与合同上顾凯登记的电话一致。《入伙通知书》主要内容是通知顾凯收房及相关事宜。经宜兴市邮政速递局查询，该EMS快递于2014年5月31日妥投，由同事代收，投递员为杨春霞。但顾凯称至今未收到该快递，且认为双方在补充协议中约定的送达方式是无效的。2015年4月，顾凯认为本案所涉房屋装修不符合合同附件约定的装饰标准，且工程质量低下，故向宜兴市公证处申请证据保全，由宜兴市公证处公证员于2015年4月22日到本案所涉房屋进行拍照，共计拍摄照片76张并出具了（2015）锡宜证民内字第1130号公证书。从照片上看，该房屋地面存在装修残留的垃圾，墙壁有金属钉外漏、配电箱外壳缺失、厨房地面地板砖有缺失等状况。万达公司对公证书不认可，认为公证的时候没有万达公司的人员在场，从照片上看也只能看出房屋内有垃圾及部分小瑕疵，且这些垃圾不能证明是万达公司放入的，这些不存在严重的质量问题，也不影响原告的居住。且公证机关不是对工程质量进行认定的机关，拍摄照片也只是看到表面，无法对工程质量进行实质性认定。而通过拍照也能看出来顾凯可以随时进入房屋，房屋已经在其实际控制下，说明其已经实际接受了该房屋。上述事实，有顾凯提供的《商品房预售合同》及补充协议、公证书，万达公司提供的邮寄凭证、查询单、《入伙通知书》、商品房开发项目竣工交付使用验收备案证书及法院庭审笔录在卷佐证。原审法院认为：依法成立的合同，受法律的保护。当事人应按照合同约定全面履行自己的义务。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。本案中，万达公司与顾凯签订了《商品房买卖合同》及补充协议，双方应按照协议约定履行各自的义务。顾凯在签订合同后按约履行了付款义务，万达公司也应按约履行交房义务。现顾凯要求万达公司承担逾期交房造成的损失法院不予支持，理由如下：1、万达公司按约以顾凯留的地址和电话号码邮寄了《入伙通知书》，双方也约定以该方式进行送达。根据一般常识，购房者预留送达地址及联系方式应注意到谨慎义务，应留自己确认收到的地址。双方在补充协议中约定对送达地址所产生的后果进行约定并不违反法律规定，顾凯认为约定无效于法无据。万达公司有理由相信该地址可以送达到顾凯，且该快递经查询也实际投递到该地址，若顾凯称未收到应自负责任。另，作为购买人顾凯也知道双方约定的交付时间，即使万达公司未通知，顾凯也应在合理期限内询问、催告。现顾凯认为至今都不知道万达公司可以交付房屋与常理不符，法院不予采信。2、关于房屋质量问题，顾凯认为万达公司交付的房屋存在质量问题，并进行了拍照。虽无万达公司人员在场，但该组照片系公证人员拍摄并出具了公证书，法院对照片真实性予以采信。从照片上可以看出本案所涉房屋确实有部分瑕疵，但该房屋装饰装修是否存在质量问题及存在质量问题的程度应由具备资质的鉴定机构进行确认。现仅根据照片不足以证明房屋存在质量问题，若确存在质量问题，顾凯可待提供证据后根据存在质量问题的程度主张自己的权利。但顾凯既未收房也未主张质量问题，相应期间损失系其自行扩大。对于房屋内的装修垃圾及相关装修瑕疵，法院认为万达公司应主动整改，保持整洁。因顾凯主张逾期交房损失法院不予支持，其增加诉讼请求要求确认部分合同条款无效并变更部分合同条款与本案无相应关联性及相关法律依据，法院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥的解释》第九十条之规定，判决：驳回原告顾凯的诉讼请求。本案案件受理费28327元，由顾凯负担。顾凯不服原审判决，向本院提起上诉称：1、一审法院对万达公司逾期交房的基本事实未予查明。原审法院认为万达公司向顾凯邮寄《入伙通知书》即视为已交付了涉案房屋，该观点不成立。首先，有公证文书可以证明涉案房屋不符合约定的交房条件；其次，《入伙通知书》不是《入住通知书》，邮寄《入伙通知书》不能证明万达公司已经完成了房屋交付义务。2、房屋质量不合约定是导致逾期交房的重要原因，一审法院未就房屋质量问题委托有关机构进行鉴定，导致事实认定不清。请求撤销原审判决，依法改判，支持上诉人的原审诉请；同时请求二审法院对上诉人因万达公司逾期交房所受损失进行鉴定。庭审中，顾凯方认为其所支付的购房款中包含5000元装修费用，该费用与实际装修价格1600元至1700元相差较大，故增加诉讼请求，要求万达公司退还差价。万达公司辩称：1、就上诉人在二审中新增加的诉讼请求，其不同意进行调解，上诉人应另行起诉；且房屋价格及装修价格均由市场主导产生，价格存在波动是正常现象，万达公司无需退还装修差价；2、《入伙通知书》是房屋交付的通知，是双方在合同补充协议中所明确约定的通知方式；3、上诉人无相应证据可以证明涉案房屋存在严重质量问题。上诉人所提供的照片仅能证明涉案房屋存在装修瑕疵，但这并不影响房屋的交付，更不影响上诉人的居住使用。依照相关规定，就涉案房屋所存在的装修瑕疵问题，上诉人可以要求万达公司进行修复但不应以此为由拒绝收房。且因上诉人所购买的房屋系样品房，其在购买涉案房屋前已对房屋进行多次查看，其是在认可房屋装修质量的前提下才与万达公司签订的购房合同，现在其又提出涉案房屋存在装修质量问题，不符合样品房买卖的相关规定。综上，要求驳回上诉，维持原判。本院二审查明的事实与原审法院已查明的事实一致。另查明，合同补充协议第五条第2款约定：双方一致同意将本合同第八条所述的房屋交付条件修改为：甲方取得竣工验收备案文件，且该文件为该房屋交付的唯一条件。交房条件成就后，甲方可（但无义务）发出房屋交付通知。房屋交付时，乙方应签署房屋交接单并履行受领房屋的义务，不得以房屋、装饰、设备不符合要求及公共配套设施和市政设施不完善为由拒绝接受房屋，否则按乙方原因造成房屋未能按期交付办理，甲方就此不承担延期交房责任。合同补充协议第五条第3款约定：甲方发出入伙通知书的形式可以是电话、传真、信函、当地媒体报纸公告或网络媒体公告等形式。乙方应在甲方《入伙通知书》送达之日起5日内到房屋所在地或甲方另行通知的地点办理房屋交付手续，包括签署房屋交接单、支付应付未付房款（如有）和该房屋各类费用（包括物业服务费、公共维修基金、契税、印花税、手续费、工本费等）。在乙方付清房款前，甲方有权拒绝交房，且不视为甲方违约。由于本项目规模较大、户数较多，为避免同时办理入住手续的业主过多，甲方会在《入伙通知书》中建议乙方办理入伙手续的具体时间，由此导致的交付时间延迟，不视为逾期。合同补充协议第五条第4款约定：乙方逾期办理房屋交付手续，或乙方原因造成房屋未能按期交付的，每逾期一日，乙方应向甲方支付购房款总额的万分之一作为违约金，且视为甲方在《入伙通知书》送达之日起的第5日已经将该房屋交付乙方。又查明，宜兴万达广场8幢一单元xx号、xx号、xx号、xx号、xx号及8幢二单元xx号、xx号、xx号等房屋的业主已于2014年6月8日至25日期间陆续签署了房屋交接单。二审中，顾凯确认已经收到万达公司于2015年5月30日向其寄送的《入伙通知书》。以上事实，有补充协议、《入伙通知书》、宜兴万达广场有限公司房屋交接单及本院庭审笔录等证据在卷佐证。本案的争议焦点为：一、顾凯以房屋存在装修质量问题为由拒绝接收房屋有无依据？二、一审法院认定万达公司于《入伙通知书》送达之日起第5日已完成房屋交付是否妥当？三、对顾凯二审中要求万达公司退还装修差价的诉讼请求应否支持？本院认为：关于争议焦点一，依法成立的合同，受法律的保护。当事人应按照合同约定全面履行自己的义务。涉案《商品房买卖合同》及合同补充协议的约定系双方当事人的真实意思表示，合法有效，双方当事人均应按照《商品房买卖合同》及合同补充协议的约定全面履行自己的义务。本案中，双方当事人在合同补充协议第五条第2款中约定，涉案房屋取得竣工验收备案文件为该房屋交付的唯一条件。乙方在办理房屋交付手续时，不得以房屋、装饰、设备不符合要求为由拒绝接受房屋，否则按乙方原因造成房屋未能按期交付办理，甲方就此不承担延期交房责任。由以上约定可知，装修质量并非是双方约定的房屋交付条件，顾凯不得以房屋装饰质量不合要求为由拒绝接受房屋。另外，依照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十二条及第十三条之规定，买受人拒绝收房的法定理由有以下两种情形：1、房屋主体结构质量不合格不能交付使用，或者房屋交付使用后，房屋主体结构质量经核验确属不合格；2、因房屋质量问题严重影响正常居住使用。本案中，上诉人主张涉案房屋存在配电箱外壳缺失、厨房地面地板砖缺失、墙壁金属钉外露等问题，无法满足其居住使用的起码条件，本院认为上述问题为装修瑕疵，不属于房屋主体结构质量不合格影响居住安全的重大质量缺陷。况且，宜兴万达广场8幢一单元和二单元的多位业主已于2014年6月份陆续签署了房屋交接单，该事实说明涉案房屋按期交付在客观上并无障碍。综上，顾凯以房屋装饰质量存在问题为由拒绝接收房屋，不符合合同约定和法律规定，本院对其关于房屋质量不合约定是导致逾期交房重要原因的上诉意见不予采信。如顾凯认为涉案房屋确实存在装饰质量问题影响其居住使用的，其可就装饰质量问题另行主张自己的权利。关于争议焦点二，《入伙通知书》是办理房屋交付手续的通知，是双方当事人在合同补充协议中明确约定的通知方式。涉案房屋于2014年5月30日取得竣工交付使用验收备案证书，万达公司于同日向顾凯寄送《入伙通知书》，通知其于2014年6月30日办理房屋交付手续，符合约定，且顾凯也确认已收到上述邮件，顾凯虽未按照通知要求接受房屋，但依照双方合同约定，应视为万达公司在《入伙通知书》送达之日起的第5日已经将涉案房屋交付顾凯。因此，一审法院认定万达公司于《入伙通知书》送达之日起的第5日已将涉案房屋交付给顾凯并无不当。因万达公司已按约交付房屋，故本院对顾凯要求对其损失状况进行鉴定的诉讼请求不予支持。关于争议焦点三，在第二审程序中，原审原告增加独立的诉讼请求或原审被告提出反诉的，第二审人民法院可以根据当事人自愿的原则就新增加的诉讼请求或反诉进行调解，调解不成的，告知当事人另行起诉。因退还装修费差价系上诉人在二审中新增加的独立的诉讼请求，且万达公司不同意就此进行调解，故本院对该项请求不予理涉，上诉人可就该项主张另行向法院起诉。综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，依法应予维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费28327元，由顾凯负担。本判决为终审判决。审 判 长 谢 伟代理审判员 李 飒代理审判员 唐广征二〇一六年四月十八日书 记 员 张 威 来源：百度搜索“”