（2016）鄂2826民初479号

裁判日期: 2016-04-18

公开日期: 2016-04-30

案件名称

官龙艾与咸丰县世纪兴房地产开发有限公司商品房销售合同纠纷一审民事判决书

法院

咸丰县人民法院

所属地区

咸丰县

案件类型

民事案件

审理程序

一审

当事人

官龙艾,咸丰县世纪兴房地产开发有限公司

案由

商品房销售合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国合同法》：第八条第一款，第四十四条第一款，第六十条第一款，第一百零七条，第一百一十四条第一款；《中华人民共和国城市房地产管理法（2007年）》：第二十六条；《城市房地产开发经营管理条例》：第十七条第一款，第十八条第一款；《中华人民共和国民事诉讼法》：第六十四条

全文

湖北省咸丰县人民法院民事判决书（2016）鄂2826民初479号原告官龙艾。原告委托代理人（特别授权）杨奎之。被告咸丰县世纪兴房地产开发有限公司。住所地：咸丰县高乐山镇红旗路**号。组织机构代码：79329331-6。法定代表人杨智安，该公司董事长。委托代理人（特别授权）朱昌前，湖北闳辩律师事务所律师。委托代理人（特别授权）严克忠，湖北闳辩律师事务所律师。原告官龙艾诉被告咸丰县世纪兴房地产开发有限公司（以下简称世纪兴公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2016年3月1日立案受理后，依法由审判员瞿红光适用简易程序，于2016年4月11日公开开庭进行了审理，官龙艾委托代理人杨奎之、世纪兴公司委托代理人严克忠到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。官龙艾诉称：2013年10月22日，官龙艾与世纪兴公司签订了《商品房买卖合同》，合同中约定官龙艾以311000元的价格购买世纪兴公司开发的咸丰新城一幢1单元1102号房。世纪兴公司应于2014年3月31日前依照国家和地方人民政府的规定，将验收合格并符合合同约定的商品房交付给官龙艾使用，如逾期交房超过30日，买受人要求继续履行合同的，自合同第八条规定的交付期限的第二天（2014年4月1日）起至实际交付之日止，世纪兴公司按日向官龙艾支付已交付房款万分之三的违约金。第十一条还约定，商品房达到交付使用条件后，世纪兴公司应当书面通知官龙艾办理交付手续，双方进行验收交房时，世纪兴公司应当出示本合同第八条规定的证明文件，并签订房屋交接单，所购商品房为住宅的，世纪兴公司还需提供《住房质量保证书》和《住宅使用说明书》，世纪兴公司不出示证明文件或出示证明文件不齐全，官龙艾有权拒绝交接，由此产生的交房责任由世纪兴公司承担。该合同签订后，官龙艾依约将购房款全部付清，世纪兴公司于2014年7月31日在恩施日报上发布虚假公告，请未办理交房的业主尽快前来办理交房手续，官龙艾接房时得知该房并未达到约定的交房条件，还在整改中，官龙艾至今未收到世纪兴公司经整改合格后的书面通知。请求人民法院判令：世纪兴公司向官龙艾支付2014年4月1日至2015年12月31日共640日的逾期交房违约金59712元（311000元×0.0003×640日），并承担本案诉讼费。世纪兴公司抗辩称：1、双方签订的买卖合同属实；2、双方约定的交付条件是主体验收合格，在2014年4月18日已经经过主体验收合格，因此原告要求支付违约金的理由不能成立；3、原告主张的违约金明显高于实际损失，请求人民法院进行适当调整。官龙艾为证明自己的诉讼主张及抗辩理由，向本院提供了以下证据：证据1、商品房买卖合同。证明被告没有按期交房，没有按照合同约定书面通知原告接房，被告违约，造成的损失应当由被告承担。世纪兴公司质证：真实性没有异议，但双方约定的交房条件是主体验收合格。证据2、发票。证明原告已经将购房首付款交付给被告。世纪兴公司质证：没有异议。证据3、个人贷款支付凭证。证明通过银行按揭的方式已经将房款直接支付给被告。世纪兴公司质证：真实性无异议。证据4、建筑工程质量整改通知书。证明：2014年8月8日房屋还在整改没有达到验收标准。世纪兴公司质证：真实性无异议，但要求的标准和约定的标准存在争议。世纪兴公司为证明自己的抗辩理由，向本院提供了以下证据：证据1、建筑工程竣工验收报告。证明原告所购买的房屋在2015年5月4日已经经过相关部门综合验收合格。官龙艾质证：真实性无异议。证据2、恩施日报2014年7月31日、2015年1月21日分别发布的交房公告。证明：被告已于2014年5月31日和2014年7月31日公告交房。官龙艾质证：不具有合法性和真实性，2015年5月4日才达到合格的交房条件，因此在此之前发布的公告是虚假的。根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》，结合当事人的质证意见，本院对证据的分析认定如下：世纪兴公司对官龙艾提供证据1、2、3、4的真实性无异议，且上述证据来源合法、内容客观真实，对上述证据本院予以采纳。官龙艾对世纪兴公司提供证据1的真实性未提出异议，本院认为该证据能达到其证明目的，本院予以采纳。世纪兴公司提供证据2只能证实刊登公告的事实。根据本院采信的有效证据并结合双方当事人的当庭陈述，查明以下案件事实：2013年10月22日，官龙艾（买受人）与世纪兴公司（出卖人）签订《商品房买卖合同》，合同约定：“第一条，项目建设依据。出卖人以出让方式取得位于高乐山镇大坝新城区、编号为咸国用（2011）第0506号的地块的土地使用权。该地块土地面积为5232.275平方米，规划用途为城镇住宅用地，土地使用年限自2011年5月17日至2081年5月18日。出卖人经批准，在上述地块上建设商品房，咸丰新城。建设工程规划许可证号为2011-220号，施工许可证号为422826201203010501。第三条，买受人所购商品房的基本情况。买受人购买的商品房为本合同第一条规定的项目中的第1幢1单元1102号房。该商品房的用途为住宅，属框剪结构，层高为3米，建筑层数地上11层。该商品房合同约定建筑面积共104.10平方米，其中，套内建筑面积88.00平方米，公共部位与公用房屋分摊建筑面积16.10平方米。第四条，计价方式与价款。1、按建筑面积计算，该商品房单价为（人民币）每平方米2987.51元，总金额（人民币）311000元整。第六条，付款方式及期限。买受人按下列第3种方式按期付款：3、买受人于2013年10月22日支付首付款101000.00元，余款210000.00元由买受人向银行申请按揭贷款，并委托银行直接支付给出卖人。第七条，买受人逾期付款的违约责任。买受人如未按本合同规定的时间付款，按下列第1种方式处理：1、按逾期时间，分别处理（不作累加）（1）逾期在30日之内，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之三的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过30日后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，买受人按累计应付款的20%向出卖人支付违约金。买受人愿意继续履行合同的，经出卖人同意，合同继续履行，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之五（该比率应不小于第（1）项中的比率）的违约金。本条中的逾期应付款指依照合同第六条规定的到期应付款与该期实际已付款的差额；采取分期付款的，按相应的分期应付款与该期的实际已付款的差额确定。第八条，交付期限。出卖人应当在2014年3月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第1种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：1、该商品房经验收合格。2、该商品房经综合验收合格。3、该商品房经分期综合验收合格。4、该商品房取得商品住宅交付使用批准文件。第九条，出卖人逾期交房的违约责任。除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将商品房交付买受人使用，按下列第1种方式处理：1、（1）逾期不超过30日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之二的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过30日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的3%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之三（该比率应不小于第（1）项中的比率）的违约金。第十一条，交接。商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第八条规定的证明文件，并签署房屋交接单。所购商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担。”合同签订后，官龙艾给世纪兴公司支付购房款311000元。2014年7月31日，世纪兴公司在恩施日报刊登交房公告：“世纪兴.咸丰新城一期1、2号楼分别于2014年5月31日和2014年7月31日公告交房，现有部分业主已办理交房手续，请未办理交房手续的业主于2014年7月31日至2014年8月30日期间尽快带齐相关购房资料到咸丰新城营销中心办理交房手续”。2015年1月22日，世纪兴公司在恩施日报刊登交房公告：“咸丰新城1、2号楼已分别于2014年5月31日和2014年7月31日公告交房，现再次公告，请未办理相关接房手续的业主自公告之日起七日内到咸丰新城营销中心办理相关分户验收和交房接房手续，逾期未办理手续者视为自动接房或由我司委托物业管理公司代为办理。”至今，官龙艾未对购买的咸丰新城第1幢1单元1102号房予以接收。2015年5月4日，由建设单位组织勘查单位、设计单位、施工单位、监理单位，在咸丰县建设工程质量监督站等单位的参与下，组成验收小组对世纪兴.咸丰新城一期1、2号楼进行竣工验收，并形成《建筑工程竣工验收报告》。本院认为，官龙艾与世纪兴公司签订的《商品房买卖合同》是双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律及行政法规的强制性规定，对其效力本院予以确认。根据双方的诉讼主张和抗辩理由，本案的争议焦点归纳为：一、世纪兴公司与官龙艾于2013年10月22日签订的《商品房买卖合同》第八条约定的“该商品房经验收合格”是指达到何种交付条件；二、世纪兴公司是否应当承担违约责任。对此本院分析评判如下：一、关于世纪兴公司与官龙艾于2013年10月22日签订的《商品房买卖合同》第八条约定的“该商品房经验收合格”是指达到何种交付条件的问题。官龙艾认为双方买卖合同中约定的房屋交付条件系房屋按照国家和地方人民政府的规定经过消防、环保等单位验收合格。世纪兴公司认为买卖合同中约定的房屋交付条件系房屋主体验收合格。本院认为，《城市房地产开发经营管理条例》第十七条规定：房地产开发项目，经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。房地产开发项目竣工后，房地产开发企业应当向项目所在地的县级以上地方人民政府房地产开发主管部门提出竣工验收申请。房地产开发主管部门应当自收到竣工验收申请30日内，对涉及公共安全的内容，组织工程质量监督、规划、消防、人防等有关部门或者单位进行验收。第十八条规定：住宅小区等群体房地产开发项目竣工，应当依照本条例第十七条的规定和下列要求进行综合验收：（一）城市规划设计条件的落实情况；（二）城市规划要求配套的基础设施和公共设施的建设情况；（三）单项工程的工程质量验收情况；（四）拆迁安置方案的落实情况；（五）物业管理的落实情况。住宅小区等群体房地产开发项目实行分期开发的，可以分期验收。《中华人民共和国城市房地产管理法》第二十六条规定：房地产开发项目的设计、施工，必须符合国家的有关标准和规范。房地产开发项目竣工，经验收合格后，方可交付使用。《房屋建筑和市政基础设施工程竣工验收规定》第六条规定，工程竣工验收应当按以下程序进行：（一）工程完工后，施工单位向建设单位提交工程竣工报告，申请竣工验收。（二）建设单位收到工程竣工报告后，对符合竣工验收要求的工程，组织勘察、设计、施工、监理等单位组成验收组，制定验收方案。（三）建设单位应当在工程竣工验收7个工作日前将验收的时间、地点及验收组名单书面通知负责监督该工程的工程质量监督机构。（四）建设单位组织工程竣工验收。1、建设、勘察、设计、施工、监理单位分别汇报工程合同履约情况和在工程建设各个环节执行法律、法规和工程建设强制性标准情况；2、审阅建设、勘察、设计、施工、监理单位的工程档案资料；3、实地查验工程质量；4、对工程勘察、设计、施工、设备安装质量和各管理环节等方面作出全面评价，形成验收组人员签署的工程竣工验收意见。《房屋建筑和市政基础设施工程竣工验收备案管理办法》第五条规定，建设单位办理工程竣工验收备案应当提交下列文件：（一）工程竣工验收备案表；（二）工程竣工验收报告；（三）法律、行政法规规定应当由规划、环保等部门出具的认可文件或者准许使用文件；（四）法律规定应当由公安消防部门出具的对大型的人员密集场所和其他特殊建设工程验收合格的证明文件；（五）施工单位签署的工程质量保证书；（六）法律、规章规定必须提供的其他文件。住宅工程还应当提交《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。综合上述规定，本院认定双方签订《商品房买卖合同》第八条约定的“该商品房经验收合格”是指世纪兴咸丰新城一期1号商住楼经过建设、勘察、设计、施工、监理单位及咸丰县住房和城乡建设局验收合格。二、关于世纪兴公司是否应当承担违约责任的问题。1、咸丰新城一期1、2号商住楼在咸丰县建设工程质量监督站的参与下，于2015年5月4日经建设单位、勘查单位、设计单位、施工单位、监理单位共同形成《建筑工程竣工验收报告》。能够证实，咸丰新城一期1、2号商住楼于2015年5月4日经过建设单位、勘查单位、设计单位、施工单位、监理单位及咸丰县住房和城乡建设局验收合格，达到合同约定的交付条件。根据双方的合同约定，世纪兴公司应将经过建设、勘察、设计、施工、监理单位及咸丰县住房和城乡建设局验收合格的房屋在2014年3月31日前交付给官龙艾。世纪兴公司虽然在2014年7月31日、2015年1月22日通过恩施日报发公告的形式向咸丰新城一期1、2号楼业主发出交房公告，但是通过双方提交的证据证实，咸丰新城一期1、2号商住楼此时并未达到合同约定的交付条件。世纪兴公司未按合同约定的时间交付房屋属违约行为，应承担相应的违约责任。2、关于双方争议的世纪兴公司是否已通知官龙艾交房的问题。官龙艾主张世纪兴公司应根据合同第十一条的约定，在商品房达到交付使用条件后，世纪兴公司应当书面通知官龙艾办理交付手续，双方进行验收交接时，世纪兴公司应当出示合同第八条规定的证明文件，世纪兴公司通过报纸公告交房的时候，双方争议的房屋未达到合同约定的交付条件，所以世纪兴公司未履行通知交房的义务。世纪兴公司主张其已按照合同约定履行通知交房义务。本院认为，根据《商品房买卖合同》附件四合同补充协议第五条的约定：“出卖人利用报纸、电视等公众媒体或邮政快递、电话、电子邮件等方式对本公司交房事项进行告知的，视同书面告知”。世纪兴公司已在2014年7月31日、2015年1月22日通过在报纸上发公告的方式履行交房通知义务，符合双方合同约定的通知形式。因双方对合同第八条约定的房屋交付条件理解上存在争议，属于合同约定不明确具体，在该争议未通过依法裁判确定时，双方以各自的理解来判断合同约定的交付条件并无不妥，因而不能以此来认定世纪兴公司未履行通知交房的义务，亦不能因合同约定不明确而加重世纪兴公司的通知义务。综上，本院认定，世纪兴公司已履行了通知交房的义务。对官龙艾认为世纪兴公司未履行通知交房义务的抗辩理由本院不予采纳。综上，世纪兴公司应当按照《商品房买卖合同》第八条的约定，从2014年4月1日起至2015年5月3日止（共计398天），按日向买受人官龙艾支付其已交付房屋价款万分之三的违约金，共计37133.40元（购房款311000元×0.0003×398天）。对于官龙艾诉讼请求中超过本院认定的部分，本院不予支持。对于世纪兴公司提出违约金过高的抗辩理由，本院认为，世纪兴公司未提供证据证实合同中约定的违约金过分高于造成的损失，对其该抗辩理由本院不予采纳。综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、《中华人民共和国城市房地产管理法》第二十六条、《城市房地产开发经营管理条例》第十七条、第十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥的解释》第九十条、参照《房屋建筑和市政基础设施工程竣工验收规定》第六条、《房屋建筑和市政基础设施工程竣工验收备案管理办法》第五条的规定，判决如下：一、被告咸丰县世纪兴房地产开发有限责任公司支付原告官龙艾违约金人民币37133.40元。限本判决生效后十五日内付清。二、驳回原告官龙艾的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费646元（已减半），官龙艾负担246元，咸丰县世纪兴房地产开发有限责任公司负担400元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于恩施土家族苗族自治州中级人民法院。上诉人应在提交上诉状时，根据不服本判决的上诉请求数额及《诉讼费用交纳办法》第十三条第（一）款的规定，预交上诉案件受理费，款汇至收款人：湖北省恩施土家族苗族自治州中级人民法院，开户银行：中国农业银行恩施开发区支行，账号：17×××04（特别提示：用途栏务必注明系某某上诉案诉讼费并将汇款凭证及联系电话提交本院或邮寄至恩施州中级人民法院立案一庭）。上诉人在上诉期届满后七日内仍未预交上诉费用的，按自动撤回上诉处理。”审判员　　瞿红光二〇一六年四月十八日书记员　　姜　寰附：法律条文《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。《中华人民共和国城市房地产管理法》第二十六条房地产开发项目的设计、施工，必须符合国家的有关标准和规范。房地产开发项目竣工，经验收合格后，方可交付使用。《城市房地产开发经营管理条例》第十七条房地产开发项目竣工，经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。房地产开发项目竣工后，房地产开发企业应当向项目所在地的县级以上地方人民政府房地产开发主管部门提出竣工验收申请。房地产开发主管部门应当自收到竣工验收申请之日起30日内，对涉及公共安全的内容，组织工程质量监督、规划、消防、人防等有关部门或者单位进行验收。第十八条住宅小区等群体房地产开发项目竣工，应当依照本条例第十七条的规定和下列要求进行综合验收：（一）城市规划设计条件的落实情况；（二）城市规划要求配套的基础设施和公共设施的建设情况；（三）单项工程的工程质量验收情况；（四）拆迁安置方案的落实情况；（五）物业管理的落实情况。住宅小区等群体房地产开发项目实行分期开发的，可以分期验收。《房屋建筑和市政基础设施工程竣工验收规定》第六条工程竣工验收应当按以下程序进行：（一）工程完工后，施工单位向建设单位提交工程竣工报告，申请竣工验收。（二）建设单位收到工程竣工报告后，对符合竣工验收要求的工程，组织勘察、设计、施工、监理等单位组成验收组，制定验收方案。（三）建设单位应当在工程竣工验收7个工作日前将验收的时间、地点及验收组名单书面通知负责监督该工程的工程质量监督机构。（四）建设单位组织工程竣工验收。1、建设、勘察、设计、施工、监理单位分别汇报工程合同履约情况和在工程建设各个环节执行法律、法规和工程建设强制性标准情况；2、审阅建设、勘察、设计、施工、监理单位的工程档案资料；3、实地查验工程质量；4、对工程勘察、设计、施工、设备安装质量和各管理环节等方面作出全面评价，形成验收组人员签署的工程竣工验收意见。《房屋建筑和市政基础设施工程竣工验收备案管理办法》第五条建设单位办理工程竣工验收备案应当提交下列文件：（一）工程竣工验收备案表；（二）工程竣工验收报告；（三）法律、行政法规规定应当由规划、环保等部门出具的认可文件或者准许使用文件；（四）法律规定应当由公安消防部门出具的对大型的人员密集场所和其他特殊建设工程验收合格的证明文件；（五）施工单位签署的工程质量保证书；（六）法律、规章规定必须提供的其他文件。住宅工程还应当提交《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。来源：百度搜索“”