（2016）京03民终2780号

裁判日期: 2016-04-18

公开日期: 2016-04-29

案件名称

金明华与郭正兴房屋买卖合同纠纷二审民事判决书

法院

北京市第三中级人民法院

所属地区

北京市

案件类型

民事案件

审理程序

二审

当事人

金明华,郭正兴

案由

房屋买卖合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条

全文

北京市第三中级人民法院民事判决书（2016）京03民终2780号上诉人（原审原告）金明华，女，1980年8月31日生。委托代理人徐敏，北京敏达律师事务所律师。被上诉人（原审被告）郭正兴，男，1977年4月1日生。上诉人金明华因与被上诉人郭正兴房屋买卖合同纠纷一案，不服北京市朝阳区人民法院（2015）朝民初字第21202民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。金明华在一审中起诉称：2010年1月17日，我和郭正兴签署了关于购买北京市朝阳区×号楼×层614号房屋（以下简称614号房屋）的房屋买卖合同。按照合同约定，郭正兴应当在房屋所有权转移之日起120日内办理户口迁出手续，如未如期迁出，应向我支付2万元违约金；逾期超过30日未迁出的，自逾期超过15日起，郭正兴向我支付全部已付款万分之二的违约金。但时至今日，郭正兴仍未将户口迁出。故诉至法院：要求郭正兴向我支付逾期未迁出户口违约金26.66万元。郭正兴于一审中未出庭应诉，亦未提交书面答辩意见。一审法院经审理查明：2010年1月17日，郭正兴（出卖人）与金明华（买受人）签署《北京市存量房屋买卖合同》，出卖人所售房屋系614号房屋，建筑面积40.23平方米，房屋成交价格系69万元。双方约定出卖人应当在该房屋所有权转移之日起120日内，向房屋所在地的户籍管理机关办理原有户口迁出手续。如因出卖人自身原因未如期将与本房屋相关的户口迁出的，应当向买受人支付2万元的违约金；逾期超过30日未迁出的，自逾期超过15日起，出卖人应当按日计算向买受人支付全部已付款万分之二的违约金。同日，郭正兴（甲方）与金明华（乙方）签署《补充协议》，甲方承诺在过户120天之内将房屋内户口迁出，每逾期一日须支付乙方违约金人民币壹佰元整，直至甲方将房屋内户口迁出。金明华于签约当日支付购房定金1万元，于2010年1月28日支付首付款24.2万元，后贷款支付44万元。2010年2月23日，614号房屋权属转移登记至金明华名下。经询，金明华表示614号房屋于权属转移登记当日交付其居住使用。庭审中，金明华表示办理权属转移登记后三个多月的时间，郭正兴打过电话称户口迁出可能会晚一点，金明华说晚一两个月是可以的，但后来就联系不上郭正兴了。金明华今年想换房，查询到郭正兴的户口还未迁出。因对购买614号房屋有意向的买受人介意户口问题，所以房屋近半年仍未售出，现以低于市值10万元的价格都无法出售房屋，而金明华看中的房屋却在半年内增值20万元，故以购房款为标准按日主张自2010年1月17日至2015年4月23日期间的违约金，其中扣除15日并加上2万元。就此，金明华向法院申请调取614号房屋户籍登记信息。经查询，截止至2015年9月7日，614号房屋户籍登记人口信息：户主系郭正兴，之妻雷梅。以上事实，有当事人陈述、《北京市存量房屋买卖合同》、《补充协议》、《个人购房借款／担保合同》、收款证明、人口信息查询打印表等在案为证。一审法院判决认定：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定全面履行己方义务。郭正兴与金明华签署之《北京市存量房屋买卖合同》及《补充协议》系双方真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，合法有效，应当遵守。双方于合同中明确约定郭正兴应于614号房屋权属转移之日起120日内迁出户口，经查询其户口一直未能迁出，郭正兴怠于履行合同义务已经构成违约，现金明华要求郭正兴承担违约责任有事实及法律依据，应予支持。但双方于《北京市存量房屋买卖合同》及《补充协议》中约定的违约责任并不一致，且数额过高，金明华亦未能举证证明其遭受的实际损失，故法院对于违约金数额予以调整，并酌情判处截止至2015年4月23日期间的违约金。郭正兴经法院合法传唤，无正当理由拒不出庭应诉，视为其放弃了答辩和质证的权利，法院依法缺席判决。综上，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、郭正兴于判决生效之日起十五日内支付金明华逾期未迁出户口违约金五万元。二、驳回金明华的其他诉讼请求。金明华不服一审法院上述民事判决，向本院提起上诉，请求：撤销（2015）朝民初字第21202号民事判决书，改判郭正兴向金明华支付逾期未迁出户口违约金人民币十二万元。上诉理由是：1、关于违约金数额一审法院不应自行减少，郭正兴未出庭应诉，应当视为放弃了答辩、质证的权利，一审法院不应自行调整违约金数额，如果法院认为《北京市存量房屋买卖合同》及《补充协议》约定的违约金数额不一致，金明华同意按照《补充协议》约定的较低的违约金标准来计算。2、郭正兴在约定的期限内未办理户口迁出手续，给金明华造成了损失，金明华基于自身经济条件以及北京市房屋的限购政策，购买涉诉房屋仅是为了过渡，之后再换面积较大的房子，但是郭正兴户口未迁出导致该房屋不好卖出，以至于最后以低于市场价十万元的价格出售。郭正兴于二审中未出庭应诉，亦未提交书面答辩意见。本院经审理查明的事实与一审法院查明的事实一致，本院对一审法院认定的证据的证明效力予以确认。上述事实还有二审笔录在案佐证。本院认为：综合当事人的诉辩主张，本案的争议焦点有二。其一在郭正兴经公告送达缺席审理时，法院能否主动调整违约金。其二关于金明华所遭受的损失数额。关于争议焦点一，本院认为，首先，当肯定合同自由之原则，尊重缔约主体对各自权利处分和义务约束的合意，违约金条款不仅可以督促债务人依约行事，也是当事人预先安排合同履行障碍后果的机制，故尊重违约金的约定亦是私法自治、合同自由应有之一般规则，然该一般规则能否被突破，尚需结合违约金的性质及合同正义的原则作出判断。其次，当借助法律规范本身对违约金的性质作出符合立法目的的价值判断。《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款规定：“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少”。《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十七条规定：“买卖合同当事人一方以对方违约为由主张支付违约金，对方以合同不成立、合同未生效、合同无效或者不构成违约等为由进行免责抗辩而未主张调整过高的违约金的，人民法院应当就法院若不支持免责抗辩，当事人是否需要主张调整违约金进行释明。一审法院认为免责抗辩成立且未予释明，二审法院认为应当判决支付违约金的，可以直接释明并改判。”由上述规定可知，我国合同法及其相关司法解释对于违约金性质的规定更多体现出补偿性为主，惩罚性为辅的价值取向，即以违约所造成的实际损失为基础，对守约方进行补偿。此外，于诉讼进程中，法院尚需行使一定程度上的释明权，以确定当事人是否主张违约金的调整。然在一方当事人经公告送达缺席审理时，法院无法对可能存在违约行为的一方就违约金问题进行释明，此时，基于合同正义和公平原则，法院当可结合违约程度和守约方的损失，主动对违约金进行适度调整。关于争议焦点二，本院认为，金明华和郭正兴签订的房屋买卖合同的主要义务业已履行完毕，对于郭正兴未及时迁出户口给金明华所造成的客观损失，金明华并未提供充分的证据佐证，一审法院综合郭正兴的违约程度及其造成的后果，酌定的具体期间内的违约金数额并无不当。综上，本院认为，金明华的上诉请求缺乏法律依据，本院对此不予支持。一审法院判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。一审案件受理费5300元，由金明华负担4000元（已交纳2650元，余款于本判决生效后七日内交纳），郭正兴负担1300元（于本判决生效后七日内交纳）。二审案件受理费2700元，由金明华负担（已交纳）。公告费560元，由郭正兴负担（于本判决生效后七日内交纳）。本判决为终审判决。审　判　长　　咸海荣代理审判员　　史智军代理审判员　　张　羽二〇一六年四月十八日书　记　员　　陈　振微信公众号“”