（2016）浙0802民初498号
裁判日期: 2016-04-18
公开日期: 2016-05-05
案件名称
衢州市嘉豪物业管理有限公司与潘知良物业服务合同纠纷一审民事判决书
法院
衢州市柯城区人民法院
所属地区
衢州市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
衢州市嘉豪物业管理有限公司,潘知良
案由
物业服务合同纠纷
法律依据
全文
衢州市柯城区人民法院民 事 判 决 书（2016）浙0802民初498号原告：衢州市嘉豪物业管理有限公司，住所地：衢州市劳动路16号金城商务大厦428、430、432号。法定代表人：谢加海，总经理。委托代理人：林永武。系衢州市嘉豪物业管理有限公司员工。被告：潘知良。委托代理人：汪玲萍。原告衢州市嘉豪物业管理有限公司与被告潘知良物业服务合同纠纷一案，本院于2016年1月27日立案受理后，适用简易程序，由审判员周华山独任审判，于2016年3月10日公开开庭进行了审理。原告衢州市嘉豪物业管理有限公司（以下简称：嘉豪公司）的委托代理人林永武、被告潘知良的委托代理人汪玲萍到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告嘉豪公司起诉称，2008年5月1日，原告与衢州国际旅游集团房地产开发有限公司签订了《前期物业管理服务合同》，为国旅山水小区提供物业管理服务。被告为国旅山水小区的业主。截至2015年7月31日止，被告已拖欠原告物业服务费3904元、违约金692元，共计4596元，经原告经多次催收，被告仍未交纳。故依法起诉，要求被告支付物业服务费及违约金共计4596元，并承担本案诉讼费。原告嘉豪公司为证明其主张的事实，向本院提供了如证据材料：1、《前期物业管理服务合同》1份，证明原告公司进驻国旅山水小区提供小区物业服务，合同还对收费和违约等作了约定的事实。2、催缴物业费函及照片各1份，证明原告向被告潘知良催缴物业费及告知其违约的事实。被告潘知良答辩称：原告物业做得不到位，搞好小区物业与业主之间是相互的，现在业主对物业的满意度不高，小区物业存在只收费、不服务的现象，有些业主改变房屋结构，影响了被告的房屋安全，原告从2013年起不制止，与其公共宣传不符；还有，由于原告在被告房子边上开了一个门，导致被告家房子想卖也卖不掉，小区里存在违章搭建。请求法庭驳回原告的诉讼请求。被告潘知良为证明其主张的事实，向本院提供了收款收据3张和发票1张，证明原告开给其他业主的物业费票据存在打折和偷税的事实。原、被告提供的证据经庭审举证、质证，被告潘知良对原告的证据1的真实性无异议，认为在2009年时购房的时候小区的环境及服务是非常好的，但是现在物业服务很差，小区内有多人违章建筑。被告潘知良对原告的证据2，认为照片上的房子是被告的，但被告没有看见过催缴物业费函，被告是2009年买的房，从同年开始交物业费，交了一年，后来没有人通知缴费，被告也没住该房。原告对被告的证据真实性和合法性无异议，但对关联性有异议。本院对双方的证据认证如下：原告的证据，来源合法，内容客观真实，能证明其主张的事实，予以确认。被告的证据，因与本案不具有关联性，不能对抗原告证据的证明力，故不予确认。根据上述认定的证据，结合原、被告的陈述，本院认定事实如下：2008年4月30日，原告与衢州国际旅游集团房地产开发有限公司签订《前期物业服务合同》，约定原告从2008年5月1日起接管衢州市国旅山水小区物业服务；合同第三章对收标准和方式约定：其中，多层住宅的一级收费标准：每平方米按月0.50元收取；别墅住宅的一级收费标准：每平方米按月0.60元收取；第三十四条约定：甲方（衢州国际旅游集团房地产开发有限公司）、业主或物业使用人未能按时或按约定足额交纳物业服务费用的应按10%的标准向物业公司支付违约金。合同还对物业服务范围、内容和质量要求等作了约定。合同签订后，原告嘉豪公司依约为该国旅山水小区提供了物业服务至今。被告潘知良的房屋坐落于的衢州市国旅山水小区8-5室，住房建筑面积251.93平方米。因被告从2012年6月1日至2014年12月31日未交纳物业服务费，原告以每月按每平米0.50元计收物业费，共欠物业费3904.92元。原告于2015年8月15日向被告发出催缴物业费函，被告以小区内有违章建筑及物业服务不好为由而拒交物业费，原告遂向本院提起诉讼。本院认为，做好小区安全防范、绿化环境、清洁卫生，为小区业主创造一个优美、整洁、舒适的生活环境，是小区物业服务企业应尽的责任，也是小区物业服务企业永恒的工作目标。作为小区内的业主在接受原告提供物业服务的同时，应当根据物业服务合同的约定，按时足额交纳物业服务费，本案被告未按期交纳物业服务费，该事实有《前期物业管理服务合同》、催缴物业管理费函所证实，事实清楚。对于小区物业服务中存在的问题是否影响物业费收取，应结合收费标准、合同约定和管理权限等因素综合分析，本案中原告，虽然在物业管理服务中存在的瑕疵，这是一个需要加强和改进的问题，但是，作为被告尚不具有拒交物业费的情形和条件，故原告嘉豪公司提出要求被告支付物业服务费及违约金的诉讼请求，理由正当，本院予以支持。但对违约金的过高部分，不予支持。关于小区内存在的违章搭建，属于政府职能部门管理范围，原告则是劝阻和协助政府职能部门制止的职责，但被告以此及将物业服务不好等作为拒交物业费的辩解，显然依据不足，本院不予采纳。据此，依照国务院《物业管理条例》第四十二条第一款的规定，判决如下：一、限被告潘知良于本判决生效之日起五日内支付原告衢州市嘉豪物业管理有限公司物业服务费3904元及违约金390.49元，共计4294.49元。二、驳回原告衢州市嘉豪物业管理有限公司其他诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当按《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取25元，由原告衢州市嘉豪物业管理有限公司负担2元（已预缴），被告潘知良负担23元，于本判决生效之日缴纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省衢州市中级人民法院。审判员 周华山二〇一六年四月十八日书记员 王 婷 更多数据：搜索“”来源：