（2016）鄂0102民初316号
裁判日期: 2016-04-18
公开日期: 2016-09-21
案件名称
武汉新地置业发展有限公司与武汉市第八医院房屋租赁合同纠纷一审民事判决书
法院
武汉市江岸区人民法院
所属地区
武汉市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
武汉新地置业发展有限公司,武汉市第八医院,武汉健民医药集团股份有限公司
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第一百零七条，第一百一十四条第一款，第二百二十七条；《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百四十二条
全文
湖北省武汉市江岸区人民法院民 事 判 决 书（2016）鄂0102民初316号原告武汉新地置业发展有限公司，住所地武汉市江岸区竹叶山东方恒星园1号楼3层。法定代表人刘创，该公司总经理。委托代理人姚剑（特别授权代理），湖北忠三律师事务所律师。委托代理人刘超（特别授权代理），湖北忠三律师事务所律师。被告武汉市第八医院，住所地武汉市江岸区中山大道****号。法定代表人林璇，该院院长。委托代理人黄晨（特别授权代理），湖北得伟君尚律师事务所律师。第三人武汉健民医药集团股份有限公司，住所地武汉市汉阳区鹦鹉大道484号。法定代表人刘勤强，该公司董事长。委托代理人张承平（特别授权代理），湖北瑞通天元律师事务所律师。原告武汉新地置业发展有限公司诉被告武汉市第八医院房屋租赁合同纠纷一案，本院于2016年1月8日立案受理后，依法适用普通程序，由审判员张愿担任审判长，与人民陪审员詹必全、李爱荣组成合议庭进行审理。审理中，经被告武汉市第八医院申请，本院依法追加武汉健民医药集团股份有限公司为第三人参加诉讼。本院于2016年3月18日公开开庭进行了审理，原告武汉新地置业发展有限公司的委托代理人姚剑、刘超，被告武汉市第八医院的委托代理人黄晨、第三人武汉健民医药集团股份有限公司的委托代理人张承平到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告武汉新地置业发展有限公司诉称，2013年1月，我公司与被告签订《房屋租赁合同》（合同编号：A20302002013-0004）约定，被告承租我公司所有的位于武汉市江岸区后湖乡东方恒星园8号楼1-2楼（建筑面积2713.48平方米，以主管部门房屋实测报告为准），租期4年（2013年2月1日起至2017年1月31日止），租金标准每年调整一次，递增幅度为5%，按季交租，每个季度最后一个月的20日支付租金，被告于合同签订后十五个工作日向我公司支付206，224.48元作为履约保证金，如被告迟延缴纳租金，则每延迟一日应向我公司支付相当于欠费金额3‰的延迟履行违约金，延迟超过15日，我公司有权单方解除合同。被告自2014年4月1日起欠缴租金至今，我公司多次向被告发出书面催款通知未果，故我公司于2015年10月19日向被告发出解除通知要求其支付欠缴租金并与其解除租赁合同。为维护我公司合法权益，现诉至法院请求判令：1、解除原、被告签订的房屋租赁合同及相关补充协议；2、被告立即支付租金2，105，931.79元；3、被告支付违约金1，505，012.62元；4、原告没收被告履行保证金206，224.48元；5、被告立即腾退租赁房屋，并支付房屋空置费（计算至实际腾退之日止）；6、本案诉讼费、保全费等本案相关费用由被告承担。被告武汉市第八医院辩称，我院与原告签订的涉案合同实为我院与第三人为建立武汉健民医院而与原告签订的相关合同。我方于2014年4月1日起未向原告方支付相应租金实属履行合同抗辩权，因自该时段起该小区业主主张对租赁房屋的权属，使得我方无法正常使用该房屋，我方有权依据合同抗辩权的相关规定拒绝支付租金。涉案租赁合同因原告依约行使解除权，已于2015年10月19日予以解除。关于租金数额待质证后对数据进行核对。违约金的诉请已明显超过原告的实际损失，请求法庭依法予以减少。在此恳请法庭依法审查本案全部事实依法作出判决。第三人武汉健民医药集团股份有限公司辩称，涉案合同的双方是原告与被告，我方只是拟设立的武汉健民医院的股东之一，并未与原告签订合同。经审理查明，2013年1月，原告与被告签订房屋租赁合同约定，原告将位于武汉市江岸区后湖乡东方恒星园8号楼1-2楼的自有房屋出租给被告使用，房屋建筑面积为2713.48平方米（以主管部门房屋实测报告为准），租赁期限为4个租约年即自2013年2月1日起至2017年1月31日止，记租日为2013年7月1日，房屋租金按建筑面积支付，第一年租金为每月每平方米人民币38元，租金标准每个租约年调整一次，递增幅度为5%，按季交租，每个季度最后一个月的20日前支付下个交租期租金，被告于合同签订后十五个工作日内向原告支付206，224.48元作为履约保证金。并约定，合同因被告违约而提前被解除的，原告有权没收合同项下之履约保证金，合同因原告违约而提前被解除的，原告应无息双倍返还本合同项下的履约保证金。被告延迟交纳本合同项下租金的，则每延迟一日，被告应向原告支付相当于欠费金额3‰的迟延履行违约金，延迟超过15日，原告有权单方解除本合同。2013年2月1日，原告与被告就《房屋租赁合同》的未尽事宜及变更事项签订《房屋租赁补充协议》明确，在签订《房屋租赁合同》和《房屋租赁补充协议》之前和之时，被告已知晓其从原告处承租的房屋系“东方恒星园”小区的会所，被告租用该房屋开办医院符合被告承租之用途。若因该房屋系小区会所等情况导致《房屋租赁合同》和《房屋租赁补充协议》无效、被解除或无法履行，或导致被告所开办医院无法开展经营的，被告均自行解决并自愿承担全部后果和责任。2013年2月27日，被告通过银行向原告转账支付租金515，561.20元。2013年2月28日，被告向原告支付押金206，224.48元。2013年9月27日，被告通过银行向原告转账支付租金309，336.72元。2013年12月27日，被告通过银行向原告转账支付租金319，647.94元。自2014年4月1日起，被告未再向原告支付租金。原告于2014年4月8日、2014年5月8日、2015年5月27日、2015年10月8日向被告发出《催款通知书》，于2015年6月21日通过湖北忠三律师事务所向被告发出《律师函》催缴租金均未果。2015年10月19日，原告向被告发出《解约通知》告知，因被告截至2015年9月30日累计欠缴租金共计1，992，237元已构成根本违约，故原告解除租约。现为维护合法权益，原告武汉新地置业发展有限公司诉来法院。因原、被告及第三人调解意见分歧较大，本案调解未成。经查明，涉案位于武汉市江岸区后湖乡东方恒星园8号楼1-2楼的房屋登记在原告武汉新地置业发展有限公司名下。以上事实，有经庭审举证质证，查证属实的营业执照（副本）、组织机构代码证、事业单位法人证书、组织机构代码证、房屋所有权证、土地证、房屋租赁合同、履约保证金收款凭证、租金收款凭证、催款通知书及邮寄凭证、解约通知、律师函及当事人陈述在卷佐证，本院予以采信。本院认为，原告与被告签订《房屋租赁合同》系双方真实意思表示，合法有效。合同签订后，原告依据合同约定将涉案房屋交付给被告，被告亦应按照合同约定支付租金。根据《中华人民共和国合同法》第二百二十七条“承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。”的规定，本案中，被告无正当理由自2014年4月1日起未向原告支付租金，原告经多次催要未果后，于2015年10月19日向被告发出《解约通知》，且《房屋租赁合同》明确约定被告延迟交纳本合同项下租金的，则每延迟一日，被告应向原告支付相当于欠费金额3‰的迟延履行违约金，延迟超过15日，原告有权单方解除本合同，故原、被告签订的《房屋租赁合同》、《房屋租赁补充协议》已于2015年10月19日解除（原告向本院请求解除与被告签订的《房屋租赁合同》及《房屋租赁补充协议》已无必要），被告应将涉案房屋腾退交还原告，并向原告支付自2014年4月1日起至2015年10月19日的租金（2014年4月-2014年6月差欠租金324，803.55元，2014年7月-2014年9月差欠租金324，803.55元，2014年10月-2014年12月差欠租金324，803.55元，2015年1月-2015年3月差欠租金335，657.47元，2015年4月-2015年6月差欠租金341，084.43元，2015年7月-2015年9月差欠租金341，084.43元，2015年10月1日-2015年10月19日差欠租金72，006.71，以上共计2，064，243.69元）。因自2015年10月19日后，涉案房屋仍由被告使用，故被告应向原告支付房屋空置费（自2015年10月20日至2016年1月31日按照每平方每月41.9元计算，2016年2月1日至实际腾退之日止，按照每月每平方米44元计算）。关于履约保证金，原、被告签订《房屋租赁合同》时确认，合同因被告违约而提前被解除的，原告有权没收合同项下之履约保证金，合同因原告违约而提前被解除的，原告应无息双倍返还本合同项下的履约保证金。该履约保证金具有惩罚性，现因被告违约原告解除合同，该履约保证金应归原告所有不予返还。关于违约金，被告未按照合同约定向原告支付租金给原告造成了损失，且双方就违约金亦进行了约定，现被告认为违约金计算标准过高要求予以调整，根据原告的损失情况，本院认为应以中国人民银行同期同类贷款基准利率为标准计算违约金为宜（以324，803.55元为本金，按照中国人民银行同期同类贷款基准利率，自2014年3月21日计算至2015年10月19日；以324，803.55元为本金，按照中国人民银行同期同类贷款基准利率，自2014年6月21日计算至2015年10月19日；以324，803.55元为本金，按照中国人民银行同期同类贷款基准利率，自2014年9月21日计算至2015年10月19日；以335，657.47元为本金，按照中国人民银行同期同类贷款基准利率，自2014年12月21计算至2015年10月19日；以341，084.43元为本金，按照中国人民银行同期同类贷款基准利率，自2015年3月21日计算至2015年10月19日；以341，084.43元为本金，按照中国人民银行同期同类贷款基准利率，自2015年6月21日计算至2015年10月19日）。据此，本院依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条、第二百二十七条和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：一、被告武汉市第八医院于本判决生效之日起三日内向原告武汉新地置业发展有限公司支付租金2，064，243.69元；二、被告武汉市第八医院于本判决生效之日起三日内向原告武汉新地置业发展有限公司支付违约金（以324，803.55元为本金，按照中国人民银行同期同类贷款基准利率，自2014年3月21日计算至2015年10月19日；以324，803.55元为本金，按照中国人民银行同期同类贷款基准利率，自2014年6月21日计算至2015年10月19日；以324，803.55元为本金，按照中国人民银行同期同类贷款基准利率，自2014年9月21日计算至2015年10月19日；以335，657.47元为本金，按照中国人民银行同期同类贷款基准利率，自2014年12月21日计算至2015年10月19日；以341，084.43元为本金，按照中国人民银行同期同类贷款基准利率，自2015年3月21日计算至2015年10月19日；以341，084.43元为本金，按照中国人民银行同期同类贷款基准利率，自2015年6月21日计算至2015年10月19日）；三、原告武汉新地置业发展有限公司不予向被告武汉市第八医院退还履约保证金206，224.48元；四、被告武汉市第八医院于本判决生效之日起七日内腾退位于武汉市江岸区后湖乡东方恒星园8号楼1-2楼的房屋；五、被告武汉市第八医院于本判决生效之日起三日内向原告武汉新地置业发展有限公司支付房屋空置费（按照涉案房屋建筑面积支付，自2015年10月20日至2016年1月31日按照每平方每月41.9元计算，2016年2月1日至实际腾退之日止，按照每月每平方米44元计算）；六、驳回原告武汉新地置业发展有限公司其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。本案诉讼费37，337元及邮寄费20元，共计37，357元，由被告武汉市第八医院负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省武汉市中级人民法院。审 判 长 张 愿人民陪审员 詹必全人民陪审员 李爱荣二〇一六年四月十八日书 记 员 杨敬文 来源：百度“”