（2015）成华民初字第7276号
裁判日期: 2016-04-18
公开日期: 2016-11-04
案件名称
原告（反诉被告）邓远玉与华润置地（成都）发展有限公司（反诉原告）商品房预售合同纠纷一案一审民事判决书
法院
成都市成华区人民法院
所属地区
成都市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
邓远玉,华润置地（成都）发展有限公司
案由
商品房预售合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第六十四条；《中华人民共和国合同法》：第一百零七条，第一百一十四条第一款；最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）：第二十七条，第二十九条第一款
全文
成都市成华区人民法院民 事 判 决 书（2015）成华民初字第7276号原告（反诉被告）邓远玉。委托代理人赵阳。委托代理人蒋春林。被告（反诉原告）华润置地（成都）发展有限公司。法定代表人唐勇。委托代理人黄莎。原告（反诉被告）邓远玉与华润置地（成都）发展有限公司（以下简称华润置地）（反诉原告）商品房预售合同纠纷一案，本院于2015年12月15日受理后，依法适用简易程序，于2016年3月16日公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）邓远玉的委托代理人赵阳、蒋春林，被告（反诉原告）华润置地的委托代理人黄莎到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告（反诉被告）邓远玉诉称，2015年4月10日，邓远玉与华润置地签订了《商品房买卖合同》，邓远玉购买华润置地开发的”华润置地”24城四期X栋X单元XXXX号房屋一套，合同签订当日邓远玉向华润置地支付购房款321885元，合同约定邓远玉采取按揭贷款方式支付后续购房款，购房时华润置地知悉邓远玉名下有1000万元左右银行贷款，随后办理房屋按揭贷款时，银行要求邓远玉提供1000万元的存单作为担保才可，从而导致按揭贷款无法办理，最终导致双方签订的《商品房买卖合同》无法继续履行，2015年7月1日，华润置地发函要求解除案涉《商品房买卖合同》，但迟迟不予退还邓远玉已支付的购房款321885元。请求判令华润置地立即返还邓远玉购房款321885元并支付从2015年4月10日至付清之日止按同期贷款利率计算的资金利息，判令华润置地承担本案诉讼费。被告（反诉原告）华润置地辩称，1.原告起诉的已付购房款金额有误，华润置地仅收取邓远玉预付的购房款313885元，其余款项为与华润置地合作的第三方收取；2.未能办理按揭贷款系邓远玉自身的原因，与华润置地无关；3.合同约定按揭贷款无法办理，邓远玉应选择一次性支付购房款，华润置地多次致函邓远玉，要求其一次性支付购房款，邓远玉不支付购房款的行为构成违约，华润置地有权解除合同，并要求对方支付总房款15%的违约金；4.华润置地依法解除合同后多次致函邓远玉要求办理解除合同退款的事宜，邓远玉拒绝办理，华润置地没有责任。请求依法驳回邓远玉的全部诉讼请求。被告（反诉原告）华润置地反诉称，邓远玉逾期付款构成违约，应承担违约责任。双方签署的商品房买卖合同及其补充协议合法有效，合同约定，邓远玉若无法通过银行贷款的方式支付购房款，双方同意将付款方式变更为邓远玉一次性付款，邓远玉签署了《签约声明》，对该付款方式是清楚的，邓远玉并未按约履行一次性付款义务，其行为构成违约；华润置地多次致函邓远玉要求解除合同，要求邓远玉支付违约金后办理退款结算手续，邓远玉未来办理，华润置地对此没有过错，请求依法判令邓远玉支付违约金152082.75元，华润置地有权在邓远玉已付购房款中直接扣除。邓远玉承担本案反诉费用。原告（反诉被告）邓远玉针对被告（反诉原告）华润置地反诉请求答辩称，案涉商品房买卖合同及其补充协议系格式合同，邓远玉并不知晓合同关于不能办理贷款就把付款方式变更为一次性付款的内容，华润置地在合同约定履行期并未届满前就向邓远玉发出解约通知，属违约行为。邓远玉没有取得银行贷款，并不是其自身信誉不良等原因，而是因为银行提出1000万元存单担保的要求无法满足，银行出于风险控制没有发放贷款，属不能归责于邓远玉的原因无法取得银行贷款，导致案涉合同无法履行，邓远玉有权请求解除合同。请求依法驳回华润置地的反诉请求。经审理查明，2015年4月10日，邓远玉与华润置地签订了《商品房买卖合同》、《商品房买卖合同附件及补充协议》，邓远玉购买华润置地开发的“华润置地24城”四期6栋1单元30层3001号住宅一套，建筑面积111.68平方米，每平方米单价11235.43元，总价款1013885元，合同约定邓远玉支付部分首付款，余款邓远玉向工商银行申请7成5年抵押贷款，关于付款方式双方在《商品房买卖合同附件及补充协议》中约定：买受人应在合同签订后3个工作日内向贷款银行提供按揭贷款所需的全部资料，如因买受人不具备银行要求的偿还能力或信用情况不符合银行要求或未如期提交银行要求的相关资料、证明文件或未按银行要求提高首付款比例等，买受人应当积极配合完善贷款手续，并在合同签订后5个工作日内与贷款银行签署个人抵押贷款合同等相关合同，若买受人未按上述约定执行，致使出卖人在案涉合同签订后20个工作日内未能获得购房全款的，买受人应当将付款方式变更为一次性付款，在5个工作日内支付完毕购房全款，若买受人未按此期限支付的，出卖人有权解除合同，买受人应按总房款的15%向出卖人支付违约金，从买受人已支付的购房款中扣除；若买受人已按上述约定履行义务，但因银行或公积金贷款中心单方原因，致使出卖人在合同签订后20个工作日内未能获得购房全款的，出卖人给予买受人90日的宽限期，买受人应当积极催促银行或公积金贷款中心签署合同，发放贷款，若该期限届满后，出卖人仍未获得购房全款的，买受人同意将付款方式变更为一次性付款，在5个工作日内支付完毕购房全款，若买受人未按此期限支付的，出卖人有权解除合同，买受人应按总房款的15%支付违约金。华润置地对上述内容通过字体加粗和划线的方式进行了特别说明，同时，邓远玉还在一份《签约声明》上签名，表示已于项目销售现场，实际查阅了《商品房买卖合同》、附件、补充协议、《前期物业服务合同》、《临时管理规约》、《商品房（车位）买卖合同》、附件及补充协议等公示文本，华润置地销售人员亦按本人要求就上述买卖合同中的全部内容进行了逐条说明与解释，并提请特别注意买卖合同中加粗及下划线部分，华润置地已经充分履行了提示注意和说明义务，且不存在重大误解和显示公平之情形。邓远玉在该《签约声明》上签名。上述合同签订后，邓远玉在华润置地售楼部现场以转账的方式向华润置地支付首付购房款313885元，另向华润置地的合作方公司转账支付8000元，根据邓远玉的陈述，邓远玉按照约定向贷款银行提交了相关办理按揭贷款的依据，因邓远玉名下有1000万元商业贷款尚未归还，银行要求邓远玉提供1000万元的存单担保，致使邓远玉购房贷款未获批准；2015年7月1日，华润置地向邓远玉发出一份《解除商品房买卖合同的通知书》，主要内容为：邓远玉未按约定支付购房款，构成违约，邓远玉按约应支付违约金152083元，并赔偿给华润置地造成的损失及由此产生的相关费用，华润置地有权从邓远玉的已付款中予以扣除，同时要求邓远玉协助办理合同备案注销登记手续，在扣除违约金和其他损失后，剩余房款在备案登记注销后退还给邓远玉。2016年2月4日，华润置地再次向邓远玉发出《退款催告函》，要求邓远玉尽快办理解除合同后退款的相关手续。庭审中，邓远玉和华润置地一致认可双方所签订的《商品房买卖合同》及其《商品房买卖合同附件及补充协议》已经解除，但解除的原因双方各执一词，邓远玉主张因银行不予贷款，导致与华润置地的合同无法继续履行，对此邓远玉没有过错和责任，而华润置地认为银行不予贷款，双方已将付款方式变更为一次性付款，邓远玉未按期支付全部购房款，构成违约，引起纠纷。以上案件事实有下列经过庭审质证认证的证据予以证实：原、被告身份证明、《商品房买卖合同》及其《商品房买卖合同附件及补充协议》、《签约声明》、《解除商品房买卖合同的通知书》、《退款催告函》、当事人陈述等。本院认为：邓远玉与华润置地签订的《商品房买卖合同》及其《商品房买卖合同附件及补充协议》系当事人真实意思表示，不违反法律、法规强制性规定，应属有效。庭审中，邓远玉和华润置地一致认可《商品房买卖合同》及其《商品房买卖合同附件及补充协议》已经解除，本院依法予以确认。合同解除后，没有履行的不再履行，已经履行的，根据实际履行情况，双方依据合同取得的财产应当返还给对方，因案涉房屋尚未交付，不存在返还房屋，华润置地应将收取的购房款返还给邓远玉，邓远玉要求华润置地返还已支付的购房款的诉讼请求符合法律规定，本院依法予以支持。至于交给第三方“房天下”的8000元，案涉合同解除后，邓远玉可依法向第三方请求返还。关于邓远玉要求华润置地承担从其支付首付款之日起至付清之日止的资金利息诉讼请求的问题，华润置地向邓远玉发出解约通知后，要求邓远玉办理解约后的退费手续，双方因为合同解除后邓远玉应否支付违约金的问题发生争议，华润置地要求邓远玉支付违约金后及时办理退费手续，邓远玉对此有异议没有及时办理相关退费手续，对此华润置地没有过错，邓远玉要求华润置地承担从2015年4月10日缴纳购房款之日至付清之日的资金利息的诉讼请求没有事实和法律依据，本院依法不予支持。本案争议焦点是邓远玉在履约过错中是否存在着违约行为，应否承担违约责任。从案涉《商品房买卖合同》及其《商品房买卖合同附件及补充协议》的约定，邓远玉支付首付款后，剩余购房款以银行按揭贷款的方式支付，从案涉合同约定来看，无论是邓远玉的原因还是提供抵押贷款的银行的原因，导致最终按揭贷款无法取得，邓远玉都负有一次性将剩余购房款支付给华润置地的义务，现银行没有审查通过对邓远玉的贷款发放，邓远玉负有将剩余购房款在一定期限内支付给华润置地的义务，邓远玉辩称案涉合同系格式条款，事先并没有认真阅读，对合同条款内容不了解，邓远玉的该项辩称理由不能成立，案涉《商品房买卖合同》及其《商品房买卖合同附件及补充协议》对付款方式有明确约定，并且合同及补充协议中均对重要部分内容以文字加粗以及下划线的方式进行了重点标识，为此邓远玉还专门签署了一份《签约声明》，声明华润置地销售人员已就上述买卖合同中的全部内容进行了逐条说明与解释，并提请特别注意买卖合同中加粗及下划线部分，上述事实足以说明邓远玉对合同中重要的内容部分是知悉的，不存在重大误解的情形。邓远玉在签订合同时就应当预料到银行可能基于国家政策变化或银行自身风险评估而不予放贷的情形，银行不予放贷并非邓远玉不可预见、不能克服的情形，继续履行合同并未造成明显不公。邓远玉以无法取得银行贷款无法继续履行合同为由要求解除合同，不符合合同约定，相反其在银行贷款无法取得的情况下应履行一次性付款的义务，邓远玉没有一次性支付剩余购房款，其行为应属违约，华润置地按约提出解除案涉《商品房买卖合同》及其《商品房买卖合同附件及补充协议》符合合同约定和法律规定，至于华润置地是否是在履行期届满前向其发出解约通知，并不影响邓远玉违约行为的成立及解除合同的法律后果。据上分析，华润置地以邓远玉违约请求解除合同并要求邓远玉承担违约责任的请求符合法律规定，本院依法应予支持。庭审中，经本院释明，邓远玉请求如果认定其违约，认为违约金过高，请求人民法院予以调整。依照《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款规定:“......约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少”，最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释(二)》第二十七条“当事人通过反诉或者抗辩的方式，请求人民法院依照合同法第一百一十四条第二款的规定调整违约金的，人民法院应予支持”，第二十九条“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决”的规定。对违约金是否过高的审查，应结合当事人合同履行情况、违约的主观过错程度、违约给对方造成损失的情况等综合进行评判。本案中，邓远玉没有及时支付剩余购房款，主要原因还是因为银行出于自身风险控制，无法向其发放房屋按揭抵押贷款，导致邓远玉因无法取得贷款而无法继续履行合同，虽然签订合同时，邓远玉签署了《签约声明》，本院推定邓远玉知悉银行贷款无法取得，付款方式应变更为一次性付款，但作为购房人本人来讲，其主观更多地寄希望于通过银行贷款的方式来支付后续的购房款，客观上没有充足的思想准备，没有充足的资金来履行案涉《商品房买卖合同》，虽然这不能成为其免责的理由，但其主观恶意毁约过错程度不高，对此处罚不宜过重，而且庭审中华润置地也没有举出邓远玉后续购房款没有一次性支付的违约行为为其造成实际损失有多大的相关依据，因此，根据公平原则，本院参照华润置地未收款部分的资金占用损失，酌情将违约金调整为60000元。据此依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条第二款，最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释(二)》第二十七条、第二十九条之规定，判决如下：一、被告（反诉原告）华润置地（成都）发展有限公司在本判决生效之日起10日内向原告（反诉被告）邓远玉返还预付的购房款313885元；二、原告（反诉被告）邓远玉在本判决生效之日起10日内向被告（反诉原告）华润置地（成都）发展有限公司支付违约金60000元；三、两项品迭后，被告（反诉原告）华润置地（成都）发展有限公司还应向原告（反诉被告）邓远玉返还购房款253885元。四、驳回原告（反诉被告）邓远玉其他诉讼请求；五、驳回被告（反诉原告）华润置地（成都）发展有限公司其他反诉请求。如果被告（反诉原告）华润置地（成都）发展有限公司未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案按规定征收的本诉案件受理费3064元，由原告（反诉被告）邓远玉负担1226元，被告（反诉原告）华润置地（成都）发展有限公司负担1838元；反诉案件受理费1670元，由原告（反诉被告）邓远玉负担1169元，被告（反诉原告）华润置地（成都）发展有限公司负担501元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。审判员 杨骥二〇一六年四月十八日书记员 王赟 更多数据：