（2016）津02民终1025号

裁判日期: 2016-04-18

公开日期: 2016-05-24

案件名称

天津力通伟业水泥制品有限公司与齐桂荣与张家全房屋买卖合同纠纷一案二审民事判决书

法院

天津市第二中级人民法院

所属地区

天津市

案件类型

民事案件

审理程序

二审

当事人

齐桂荣,张家全,天津力通伟业水泥制品有限公司

案由

房屋买卖合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条

全文

天津市第二中级人民法院民事判决书（2016）津02民终1025号上诉人（原审被告）齐桂荣，女，1948年10月3日出生，汉族，无职业，住天津市津南区双港镇海河湾村东方楼*栋*号，公民身份号码1201121948********。委托代理人王建人，国浩律师（天津）事务所律师。委托代理人孙薇，国浩律师（天津）事务所律师。上诉人（原审被告）张家全，男，1949年12月14日出生，汉族，天津市纺织局退休职工，住天津市津南区双港镇海河湾村东方楼2栋6号，公民身份号码1201121949********。委托代理人王建人，国浩律师（天津）事务所律师。委托代理人孙薇，国浩律师（天津）事务所律师。被上诉人（原审原告）天津力通伟业水泥制品有限公司，住所地天津市津南区咸水沽镇二道桥村（生态园对过）。法定代表人蒋春迎，经理。委托代理人张超，天津星泽律师事务所律师。上诉人齐桂荣、张家全因房屋买卖合同纠纷一案，不服天津市津南区人民法院（2014）南民三初字第61号民事判决，向本院提出上诉。本院于2016年1月27日受理，依法组成合议庭，于2016年3月14日公开开庭进行了审理。上诉人齐桂荣、张家全及二人的委托代理人王建人，被上诉人天津力通伟业水泥制品有限公司的法定代表人蒋春迎、委托代理人马超到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原审法院经审理查明，2004年1月13日，齐桂荣、案外人史香田与天津市茂源实业公司签订厂房买卖合同，约定天津市茂源实业公司将自有的座落于天津市津南区小站镇盛字营村（原淀粉厂）厂房1029㎡、办公用房174㎡、占地7.9亩，卖予齐桂荣、史香田。2004年7月31日，史香田将自己占有的座落于天津市津南区小站镇盛字营村（原淀粉厂）厂房1029㎡、办公用房174㎡、占地7.9亩的份额卖予齐桂荣。2011年11月29日，齐桂荣、张家全将座落于天津市津南区小站镇盛字营村（原淀粉厂）厂房1029㎡、办公用房174㎡、占地7.9亩卖予天津力通伟业水泥制品有限公司。合同约定价款为1900000元。合同第七条约定“双方订立本合同后，如出现卖方已将厂房出售、出租或抵押及土地使用费出现争议，一切法律后果由卖方承担，并由卖方支付买方违约金60万元。如订立本合同后，买方不购买上述厂房，由买方支付卖方违约金60万元人民币。”齐桂荣、张家全系夫妻关系。以上买卖行为均未办理产权过户手续。齐桂荣、史香田与天津市茂源实业公司之间的买卖行为由中华人民共和国天津市津南区公证处进行了公证。齐桂荣、张家全与天津力通伟业水泥制品有限公司之间的买卖行为有律师见证。因诉争房屋的最初产权人天津市茂源淀粉厂为天津市茂源实业公司的下属企业。天津市茂源淀粉厂因向中国银行津南支行借款产生债务。中国银行津南支行对天津市茂源淀粉厂享有的债权经转让由环宇（天津）投资有限公司取得。经天津市第二中级人民法院指定，天津市津南区人民法院负责执行被执行人为天津市茂源淀粉厂的执行案件。2011年7月1日，津南区人民法院查封了所有权仍在天津市茂源淀粉厂名下的诉争厂房。2013年9月24日裁定对诉争厂房进行拍卖。2013年11月22日，天津力通伟业水泥制品有限公司通过竞拍取得诉争厂房。因齐桂荣、张家全拒绝返还天津力通伟业水泥制品有限公司已付购房款及承担违约责任，致天津力通伟业水泥制品有限公司呈讼，请求判令：齐桂荣、张家全退还购房款1900000元、承担违约金600000元。原审庭审中，天津力通伟业水泥制品有限公司变更违约金诉请为由齐桂荣、张家全给付自房款交付之日至判决确定还款之日的同期贷款利息。另外，天津力通伟业水泥制品有限公司在原审庭审中主张其与齐桂荣、张家全之间签订的厂房买卖合同无效。原审法院认为，天津力通伟业水泥制品有限公司与齐桂荣、张家全虽然对诉争厂房的买卖达成合意，但天津力通伟业水泥制品有限公司的意思表示应为通过购买能够对诉争厂房占有、使用、收益和处分。但本案的现实情况为，齐桂荣、张家全出售厂房前已被法院查封。法院的查封裁定书明确禁止买卖过户。在未取得法院及申请采取强制措施的权利人同意的前提下，齐桂荣、张家全擅自将已被法院查封的房屋卖予天津力通伟业水泥制品有限公司的行为无效。齐桂荣、张家全应当将收取天津力通伟业水泥制品有限公司的购房款返还。因买卖合同无效，双方所签订的买卖合同中违约条款也应属无效条款，天津力通伟业水泥制品有限公司主张齐桂荣、张家全承担违约金的诉讼请求无法律依据。依据《中华人民共和国合同法》第五十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：“一、被告齐桂荣、张家全于本判决生效后十日内共同返还原告购房款1900000元。二、驳回原告的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费26800元，由二被告共同承担，保全费5000元，由原告承担。”一审宣判后，上诉人齐桂荣、张家全不服原审判决，向本院提起上诉，请求：撤销天津市津南区人民法院（2014）南民三初字第61号民事判决，依法改判被上诉人按照法律规定折价给予二上诉人补偿。主要理由：1、二上诉人买卖厂房没有过错，不应当向被上诉人返还购房款。二上诉人系通过合法程序购得厂房及土地使用权。二上诉人将购得的厂房及土地使用权有偿转让给被上诉人时，二上诉人并不知道原出售给上诉人齐桂荣厂房的天津市茂源实业公司和天津市茂源淀粉厂曾有未了结的经济纠纷，也没有任何单位和个人通知二上诉人涉案厂房已被另一案法院查封，因此二上诉人不应承担向被上诉人返还购房款的责任。即使认定合同无效，二上诉人向被上诉人返还购房款，被上诉人也应向二上诉人返还其当初购买的厂房或对二上诉人进行经济补偿。2、本案被上诉人在原审诉称的“损失”，是其自身过错所造成的。被上诉人在明知涉案厂房和土地使用权未登记在二上诉人名下的情况下仍然签订了买卖协议，表明被上诉人愿意承担购买厂房后所产生的所有风险。案外执行法院因厂房原所有权人天津市茂源实业公司和天津市茂源淀粉厂借款纠纷一案对被上诉人所购得的厂房进行查封拍卖，而被上诉人始终未将上述情况通知二上诉人，导致二上诉人丧失主张权利和维护自身合法权益的时机。且被上诉人在涉案厂房被查封后，背着二上诉人单方与案外人和案外执行法院接触，且在尚未将涉案厂房返还二上诉人的情况下参加拍卖，并由此获得巨额利益和附加利益。二上诉人并未实施任何违反双方厂房买卖合同第七条约定的行为，不应当承担由案外纠纷导致另一法院查封拍卖被上诉人所购得厂房的责任。3、本案前置诉讼程序不当，导致错误判定二上诉人承担返还被上诉人购房款的结果。4、涉案合同中包含变压器一台，原审判决对此没有解决；另被上诉人经拍卖程序竞买所得仅为房屋所有权，而二上诉人转让给被上诉人的还包括土地使用权，对此原审判决没有解决。被上诉人天津力通伟业水泥制品有限公司答辩称，二上诉人与被上诉人签订的《厂房买卖合同》无效，二上诉人向被上诉人转让诉争厂房时，该厂房已被法院查封，二上诉人未告知诉争厂房存在权利瑕疵，存在过错。被上诉人已经通过法院拍卖程序取得诉争厂房的所有权，不存在向二上诉人返还厂房的问题。《厂房买卖合同》项下转让厂房附着于盛字营村集体土地之上，两者不可分离。二上诉人应基于合同相对性的原则向与其合同无效的相对方主张诉争厂房被拍卖的损失，而不应向被上诉人主张权利。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。本院经审理查明的事实与原审法院查明的事实一致，本院予以确认。二审审理期间，各方当事人均未向本院提交新的证据。本院认为，合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。本案中，上诉人齐桂荣、张家全与被上诉人天津力通伟业水泥制品有限公司于2011年11月29日签订《厂房买卖合同》之时，涉案标的物已处于查封状态，禁止抵押、转让、过户及其他相关法律处分。二上诉人擅自将该标的物出售给被上诉人的行为，应认定为无效。被上诉人要求二上诉人返还购房款1900000元，符合法律规定，应予支持。对于二上诉人主张被上诉人返还诉争标的物或折价补偿的问题，因包含诉争标的物在内的案外人天津市茂源淀粉厂名下坐落于天津市津南区小站镇盛字营村的建筑物所有权已通过拍卖程序转移，拍卖所得款项已用于偿还案外人天津市茂源淀粉厂、天津市茂源实业公司对外债务。现上诉人齐桂荣、张家全主张被上诉人天津力通伟业水泥制品有限公司返还诉争标的物或折价补偿款，依据不足，本院不予支持。对于二上诉人主张变压器应予返还的问题，因变压器属于诉争厂房的附属设备，其所有权已随诉争厂房所有权发生转移，故二上诉人的该项上诉主张，本院亦无法支持。对于二上诉人主张被上诉人返还土地使用权的问题，根据法律规定，建筑物、构筑物及其附属设施转让、互换、出资或者赠与的，该建筑物、构筑物及其附属设施占用范围内的建设用地使用权一并处分。因二上诉人主张的土地使用权已随附着于该土地上的建筑物所有权发生转移，故二上诉人现主张被上诉人返还土地使用权的相应权利，依据不足，本院亦不予支持。综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。二上诉人的上诉请求，事实和法律依据不足，本院不予支持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费21900元，由上诉人齐桂荣、张家全承担。本判决为终审判决。审　判　长　　强国琴代理审判员　　李冬梅代理审判员　　郭　鑫二〇一六年四月十八日书　记　员　　穆　艺速　录　员　　韩　鹏百度搜索“”