（2016）粤0105民初688号
裁判日期: 2016-04-18
公开日期: 2016-09-12
案件名称
陈柳桃与广州市环博展览有限公司、广州国际采购中心有限公司商品房预售合同纠纷2016民初688一审民事判决书
法院
广州市海珠区人民法院
所属地区
广州市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
陈某甲,广州Ａ公司,广州Ｂ公司
案由
商品房预售合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第四十四条第一款，第六十条第一款，第一百零七条，第一百一十四条第一款，第一百三十五条
全文
广州市海珠区人民法院民 事 判 决 书（2016）粤0105民初688号原告：陈某甲，住所地广东省增城市。委托代理人：程虎，广东岭南律师事务所律师。第一被告：广州A公司，住所地广州市海珠区。法定代表人：罗锦灿。第二被告：广州B公司，住所地广州市海珠区。法定代表人：罗镇星。两被告共同委托代理人：林志东，该公司职员。原告陈某甲诉第一被告广州A公司、第二被告广州B公司商品房预售合同纠纷一案，本院受理后，依法由代理审判员熊丹丹独任审判，公开开庭进行了审理。原告的委托代理人程虎，两被告的共同委托代理人林志东到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告诉称，原告与第一被告于2011年7月28日签订《广州市商品房买卖合同》（预售）购买位于海珠区琶洲国际采购中心（A-1栋）2层2477号房的铺位，合同第十二条约定了交付条件，第十三条约定交付日期为2015年1月1日，第十四条约定了未能如期交付则每日按照总房价款的0.01%的标准向乙方支付违约金。但第一被告至今未能达到合同交付条件，未能如期交付案涉物业。同时，根据《琶洲国际采购中心办理房地产权证确认书》的约定，第一被告应于2014年7月11日前为原告办妥案涉房产房地产权证，但一直未予以履行。原告及其他业主曾多次找第一被告沟通，但均由第二被告予以出面承诺解决。原告认为第二被告应承担连带清偿责任。现起诉要求：1.请求判令第一被告按照《广州市商品房买卖合同》（预售）第十二条规定的条件交付案涉物业，并自2015年1月1日起每日按照总房价的0.01%的标准向原告支付违约金，直至实际交付之日止；2.判令第一被告自2014年7月11日起每日按照总房价的0.05%的标准向原告支付违约金，直至将房地产权证交付给原告之日为止；3.请求第一被告为原告办妥房产证，并交付给原告；4.判令第二被告国采公司对上诉款项承担连带清偿责任；5.请求判令两被告承担本案诉讼费。第一被告辩称，1.我方同意原告的诉请1予以交楼、但涉案房屋至今未交付的责任在原告。此前，我方已将收楼通知发送给原告，但原告收到通知后，明确表示其拒绝收楼。因此，原告是因自身原因不收楼，并非我方原因所致。2.对诉请2，我方认为约定的违约金过高，应予以调整。对于2014年7月11日起算时间没有异议。3.对诉请3，我方同意原告的诉请3，但现在办不了证。4.对诉请4，我方不同意。因为是没有合同依据和法律事实依据，第二被告不是合同相对方。第二被告辩称，第一被告所述属实，同意第一被告的意见。经审理查明，2011年7月28日，原告（乙方，买方）与第一被告（甲方、卖方）签订《广州市商品房买卖合同》和《商品房买卖合同补充协议》，约定：原告向第一被告购买位于广州市琶洲大道东8号琶洲国际采购中心（A-1栋）2层2477号房，总房款748000元；甲方应当在2015年1月1日前将本合同标的物房屋交付乙方使用；（第十五条）双方进行验收交接时，甲方应当出示如下资料1、规划部门出具的《建设工程规划验收合格证》，2、建设单位出具的《建设工程竣工验收报告》，3、消防部门出具的《建设工程消防验收合格意见书》或备案凭证，4、供水、供气、供电、通邮的永久使用证明材料，5、人防、环保部门出具的认可文件或准许使用文件，6、《房地产（住宅）质量保证书》，7、《房地产（住宅）使用说明书》，8、《临时管理规约》或《管理规约》；上述1-5项应出示原件，并向乙方提供加盖甲方公章的复印件，6、7项应载明水电等设施配置说明、有关设备安装预留位置说明、装修注意事项和建筑节能等有关内容，甲方应提供已加盖公章的原件给乙方，8项应由乙方填写或签署，上述文件不全的，视为不符合交付标准，乙方有权拒绝收楼，由此产生的逾期交付责任由甲方承担；乙方应在收到收楼通知书之日起30日内对该商品房进行验收，如有异议，应在验收期限届满日起30日内以书面形式提出，逾期不提出，视为同意接收，如认为不符合交付标准的，应一次性提出，甲方在接到乙方异议后，应在30日内对异议部分做出书面答复和处理意见，逾期不予答复及处理的，视为乙方异议事实成立，该商品房视为未交付；甲方逾期交房的，从约定交房日期的次日起至实际交付之日止，每日按照总房价的0.01%的标准向乙方支付违约金；（第二十一条）甲方应当在商品房交付使用后210个工作日内，向房地产登记机关为乙方办妥产权登记，并将以乙方为产权人的房产证交付给乙方，乙方应当提供产权登记机关要求的需乙方提供的文件资料等;如因甲方未履行相关主义务造成甲乙双方不能按本合同第二十一条约定期限向房地产登记机构申请办理房地产转移登记的，甲方应自逾期之日的次日开始每日按该商品房总价款0.05%的标准向乙方支付违约金。上述合同附件七《本合同补充协议》第八条约定：本合同约定的房价款未包含政府规定的各种税费，乙方承担相关税费应以最终以政府实际收取的费用为准；乙方已充分考虑委托甲方缴纳上述税费的风险，并同意在支付首期款时向甲方交纳与上述税费总额等额的款项，甲方在办理房产证时将向相关政府部门缴纳；乙方逾期交纳上述款项的，甲方交付房屋或办理、交付房产证的时间顺延；本合同的第二十一条变更为：双方同意由乙方委托甲方办理房产证；甲方应当在本合同签订之日起720日内，到房地产登记机构为乙方办妥产权登记；乙方已知悉办证所需资料，甲方不再另行书面通知，乙方应在收到甲方交楼通知书之日起15日内，向甲方提交办理房产证所需的全部资料，否则甲方办证时间顺延；如乙方向甲方交齐了办理房产证的所有资料，因甲方责任未能在本补充协议约定的日期内办理好房产证的，本合同继续履行，逾期超过100天则甲方按乙方已付房价的每日万分之一向乙方支付违约金（但因政府部门或乙方个人的原因致逾期的除外）。2014年3月5日，原告与第一被告签订《琶洲国际采购中心办理房地产权证确认书》，主要内容：双方确认一、原告向第一被告提供以下办证资料，1、《广州市预购商品房预告登记证明书》原件（无）；2、《契税完税凭证》原件（无）；3、业主身份证复印件一份（有）；4、按揭贷款合同原件一份（无）；5、房屋登记费550元（已缴纳）；6、购房发票原件2份；二、现双方重新确认，第一被告在本确认书签订后90个工作日内为原告办理该房的房地产权证。2015年1月15日，原告向第一被告发出《拒绝收楼函》，内容是：本人收到贵司寄来的收楼通知书，通知于2015年1月15日前办理收楼，本人按约定到现场收楼，你司未提供任何收楼资料，现场也完全不具备收楼条件，最起码商铺的基本使用功能未达到……，本人拒绝收楼，并保留追诉贵司迟延交楼、办妥房产证的违约责任和一切经济损失。诉讼中，原告与第一被告均确认原告已缴清房屋全款及契税、印花税、登记费等。同时第一被告亦确认办证违约金的起算时间为2014年7月11日。本院认为，原告与第一被告签订的《商品房预售合同》、是当事人的真实意思表示，其内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，应为有效合同，双方均应按合同约定切实履行。原告在签订合同后，已依约向第一被告付清房款，按照合同约定，第一被告本应在2015年1月1日前将符合合同规定条件的房屋交付给原告。第一被告表示其曾通知原告收楼，但原告否认讼争房屋当时已具备交楼条件，对此，第一被告不能举证反驳，故对原告的主张，本院予以采信。据此，原告要求从逾期交房日按照约定每日0.01%的标准以总房款计付违约金，有理，本院予以支持，起算时间应自2015年1月2日起。但违约金应暂计至本案一审判决之日，之后发生的违约金原告可另循途径解决。由于双方约定的交楼条件大部分涉及法定的交楼条件，这些条件是否具备要经相关的职能部门确认，原告起诉也认为讼争房屋尚不具备这些法定的交楼条件，即要求第一被告立即交付，不符合实际，本院予以驳回。待条件成就后，原告可另循途径解决。根据确认书中第一被告在本确认书签订后90个工作日内为原告办理该房的房地产权证的约定，双方已对原合同的办证时间进行了变更。因此，第一被告认为仍执行原合同中办理房产证的约定，显然与事实不符，本院不予采信。原告现要求第一被告办理涉案房屋的房产证，有理，本院予以支持。按照变更后的办证期限约定计算，第一被告亦确认履行办证义务的期满日应认定是2014年7月11日。现第一被告逾期仍未办证，应承担违约责任。根据补充协议中“如乙方向甲方交齐了办理房地产权证的所有资料，因甲方责任未能在本补充协议约定的日期内办理好房地产权证的，本合同继续履行，逾期超过100天则甲方按乙方已付房款的每日万分之一向乙方支付违约金”的约定，原告要求计算的逾期办证违约金，可按照已付房款以每日万分之一计算为宜。由于第一被告与第二被告是两个独立的法人,第二被告不是讼争房屋《商品房预售合同》的当事人，根据合同相对性原则，原告要求第二被告承担连带责任，依据不足，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条、第一百三十五条的规定，判决如下：一、第一被告在本判决生效之日起10日内向原告支付逾期交房违约金（从2015年1月2日起至本判决作出之日止，以已付房款748000元为本金，按照每日万分之一的标准计算，但违约金总额以不超过本金为限）；二、第一被告在本判决生效之日起30日内，协同原告到广州市房地产交易所办理广州市海珠区琶洲新港东路以北、琶洲塔西侧地段琶洲国际采购中心（A-1栋）2层2477号房的交易过户手续，并在取得房地产权证后的3日内将房产权证交付给原告；三、第一被告在本判决生效后向原告支付逾期办证违约金（从2014年7月11日起至第一被告协同原告递交办理房地产权登记所需材料，并由房管部门出具收件回执之日止，以已付房款748000元为本金，按照每日万分之一的标准计算，但违约金总额以不超过本金为限；其中，在本判决发生法律效力之日前的违约金，在本判决生效之日起10日内支付；在本判决发生法律效力之后的违约金，在每个月的10日前支付该已到期部分）；四、驳回原告的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费2326元，由第一被告负担。如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。当事人上诉的，应在递交上诉状次日起七日内向广州市中级人民法院预交上诉案件受理费。逾期不交的，按自动撤回上诉处理。代理审判员 熊丹丹二〇一六年四月十八日书 记 员 邱时迁马智妍