（2016）宁0106民初6634号
裁判日期: 2016-04-17
公开日期: 2017-07-27
案件名称
祁学明、祁君涛与宁夏隆安房地产开发有限公司商品房预售合同纠纷一审民事判决书
法院
银川市金凤区人民法院
所属地区
银川市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
祁学明,祁君涛,宁夏隆安房地产开发有限公司
案由
商品房预售合同纠纷
法律依据
全文
宁夏回族自治区银川市金凤区人民法院民 事 判 决 书（2016）宁0106民初6634号原告：祁学明，男，1965年8月19日出生，汉族，退休干部，宁夏固原市人，住宁夏回族自治区石嘴山市大武口区。原告：祁君涛，男，1991年6月4日出生，汉族，自由职业，宁夏固原市人，住宁夏回族自治区石嘴山市大武口区。被告宁夏隆安房地产开发有限公司，住所地：宁夏回族自治区银川市金凤区。法定代表人：蔡国春，系该公司董事长。委托诉讼代理人：杜卫民，宁夏国信嘉华律师事务所律师（特别授权）。原告祁学明、祁君涛与被告宁夏隆安房地产开发有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院于2016年12月22日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告祁学明、祁君涛，被告委托诉讼代理人杜卫民到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告祁学明、祁君涛向本院提出诉讼请求：1、被告承担逾期交房违约金153466.5元（暂计算至起诉之日，并计算至2017年3月1日止）共计金额175303.63元；2、被告赔偿因逾期交房给原告造成的经济损失19000；3、被告对房屋实测超出合同约定面积3.65平方米进行说明；4、本案诉讼费由被告承担。事实与理由：2014年3月19日，原告、被告在被告公司签订了就被告开发的银川市金凤区六盘山路南侧住宅《商品房买卖合同》，该房屋合同约定建筑面积136.18平方米，套内建筑面积110.5平方米，公摊面积25.68平方米，公摊比例18.86%。房屋建成后被告提供实测面积139.83平方米，套内建筑面积及公摊面积被告未提供，合同约定单价4454.3元每平方米，合同总价款606587元，原告已经全部交清，合同约定被告应当在2015年7月31日前将符合合同约定的商品房交付原告，合同约定了逾期交房违约金，被告未按合同约定期限交房，导致原告自2015年8月1日至今租房居住，月租1000元，造成原告损失19000元。2016年11月25日被告向全体业主发出了《墅城一期高层交房公告》，告知11号楼已经通过质检站的初步验收，达到了装修入住的条件，并承诺11号楼于2016年12月7日交房，原告多次要求被告交钥匙，早日装修入住节省房租费用，而被告为了规避向原告承诺逾期交房违约金，单方面制定了损害原告合法权益的不平等《原著.墅城小区交房事宜的三方协议》及《承诺书》，强制要求原告与其签订，原告不与其签订三方协议和承诺书，被告就不给原告办理交房手续，2015年8月18日和8月20日，被告在《一期业主提问及答复》和《致歉信》中承诺延期交房违责任将按合同执行，可向被告提出装修申请，被告会配合业主预先装修。2016年12月14日，原告向被告提出书面装修申请，被告置之不理，并在办理交房手续的条件下恶意设置障碍，单方面制定了损害原告利益的不平等的三方协议，强制原告与其签订作为交房的条件。故原告诉至法院，请求判如所请。被告宁夏隆安房地产开发有限公司辩称，一、原告已自愿签订《三方协议》，承诺被告无需再向其承担逾期交房责任。2017年3月1日，原告与被告以及银川鑫隆安物业服务有限公司签订关于”原著.墅城”小区交房事宜的三方协议，计算原告预交的各项费用得出原告需交纳共计32237.31元。该协议中，明确约定：原告同意，被告以上述费用抵付逾期交房的违约金，抵付后，被告无需再向原告承担逾期交房的违约责任。该合同是在三方平等自愿的基础上签订的，且在涉及原告权利的条款上，加入下划线予以着重说明。原告放弃要求被告承担违约责任的承诺，合法有效受法律保护。且从该份协议也可以看出，被告并非没有承担违约责任，毕竟三万余元的费用原告不用再交。因此，原告请求被告承担逾期交房违约金，与事实、约定均不符，且不符合法律规定。二、原告既主张违约金，又主张租房租金损失，二者相冲突，根据双方的商品房买卖合同，约定适用的是违约金而不是损失，且从上述三方协议中可以看出，被告已承担了3万余元的违约金，原告也放弃要求被告继续承担违约责任的权利，因此，对于该部分房屋租金损失，被告不予承担。三、合同约定的建筑面积为136.18平米，经房屋管理部门实测建筑面积为139.83平米，超出3.65平米。根据商品房买卖合同第六条的约定，面积误差比的绝对值为2.68%，未超过3%，买受人应当据实结算。原告诉请中的动态费用不明确，根据民事诉讼法的规定，诉讼请求必须明确具体；另一方面，物业费、电梯运行费、暖气费等涉及物业公司、采暖公司等多个公司及部门，被告作为房屋出卖一方，没有合同义务更没有法律依据，对上述期限变更。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据，本院认定如下：原告提交房屋租赁合同、收据、微信截图打印件，该组证据相互印证，符合法律规定，本院予以认可；原告提交的2015年8月18日被告向全体业主发起提问的答复、致歉信、房屋装修申请，被告自认为旧的意思表示，是真实的意思表示，本院予以采信。被告提交的证据《关于原著.墅城小区交房事宜的三方协议》，该证据真实、合法、有效，本院予以认可。根据原、被告的当庭陈述、举证、质证及本院对证据的认证，确认以下事实：2014年3月19日，原告、被告签订银川市金凤区六盘山路南侧住宅《商品房买卖合同》，该房屋合同约定建筑面积136.18平方米，套内建筑面积110.5平方米，公摊面积25.68平方米，公摊比例18.86%。房屋建成后被告提供实测面积139.83平方米，单价4454.3元/㎡，合同总价款606587元，原告交清全部房款，被告应当在2015年7月31日前将商品房交付原告，合同约定了逾期交房违约金，被告未按合同约定期限交房。原告自2015年8月1日至今租房居住，月租1000元，房租共计16000元。2015年8月18日和8月20日，被告在《一期业主提问及答复》和《致歉信》中承诺延期交房违责任将按合同执行，可向被告提出装修申请，被告会配合业主预先装修。2016年11月25日被告向全体业主发出了《墅城一期高层交房公告》，告知11号楼已经通过质检站的初步验收，达到了装修入住的条件，并承诺11号楼于2016年12月7日交房。2016年12月14日，原告向被告提出书面装修申请。2017年3月1日，原告、被告及银川鑫隆安物业服务有限公司签订关于”原著·墅城”小区交房事宜的三方协议，约定被告同意用预测、实测面积补差费、专项维修基金、物业费、装修垃圾清运费、电梯运行使用非、公共设施使用维护费、取暖费共计32237.31元抵付被告逾期交房的违约金，抵付后，被告无需再向原告承担逾期交房的违约责任。本院认为，原告、被告签订的《商品房买卖合同》真实、合法有效，原、被告应依约全面履行合同。合同中对逾期交房的违约责任有明确的约定，对原、被告双方均有约束力，被告未按合同的约定交付房屋构成违约，应承担违约责任。2017年3月1日，原告、被告及银川鑫隆安物业服务有限公司签订关于”原著·墅城”小区交房事宜的三方协议，是对违约责任的重新约定，原告并无证据可以证实其受到了胁迫，该协议属于三方的真实意思表示，故违约金的约定和处理办法应依新的协议履行。由于约定违约金与补偿性法定损害赔偿金均以补偿性为基本功能，功能的基本重合性决定了二者原则上不能并用，原告与被告签订了三方协议，已用各项费用抵付了逾期交房违约金，协议签定后，被告已将涉案房屋交付于原告，故原告请求交付房屋及相关事宜、支付违约金及经济损失的诉讼请求，本院不予支持。房屋实测超出合同约定面积3.65㎡，因《商品房买卖合同》明确约定面积误差的处理办法，应依合同依法履行，据实结算房价款。综上，依照依据依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第一款之规定，判决如下：驳回原告祁学明、祁君涛的全部诉讼请求。案件受理费4186元，由原告祁学明、祁君涛负担。如不服本判决，可自判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于宁夏回族自治区银川市中级人民法院。审 判 长 冯 芳人民陪审员 楼贺春人民陪审员 马俊川二〇一七年四月十七日书 记 员 李桂霞 百度搜索“”