（2016）新2325民初4084号
裁判日期: 2016-04-17
公开日期: 2017-05-22
案件名称
奇台县华泰房地产开发有限责任公司与杨世文、王忠房屋租赁合同纠纷一审民事判决书
法院
奇台县人民法院
所属地区
奇台县
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
奇台县华泰房地产开发有限责任公司,杨世文,王忠
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
全文
新疆维吾尔自治区奇台县人民法院民 事 判 决 书(2016)新2325民初4084号原告：奇台县华泰房地产开发有限责任公司。住所地：奇台县城东关街文化路**号。统一社会信用代码：×××。法定代表人：包万军，系该公司总经理。委托诉讼代理人：申延鸿，新疆铭望铨律师事务所律师。被告：杨世文，男，汉族，1968年9月8日出生，公民身份号码：×××，现住昌吉市，个体。委托诉讼代理人:王雪京，新疆同创律师事务所律师。被告：王忠，男，汉族，1969年2月17日出生，公民身份号码：×××，现住昌吉市，个体。委托诉讼代理人：张淑梅，女，汉族，1972年4月6日出生，公民身份号码：×××，现在昌吉市南公园西路丽锦尚城12号楼2单元302室，个体，系被告王忠的妻子。原告奇台县华泰房地产开发有限责任公司（以下简称华泰房产）与被告杨世文、王忠房屋租赁合同纠纷一案，本院于2016年12月6日立案后，依法适用简易程序，于2017年2月9日公开开庭进行了审理。后依法裁定转为普通程序并于2017年3月24日公开开庭进行了审理。原告华泰房产的委托诉讼代理人申延鸿，被告杨世文的委托诉讼代理人王雪京，被告王忠的委托诉讼代理人张淑梅到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告华泰房产向本院提出诉讼请求：1、依法解除《房屋租赁合同》；2、被告支付拖欠的房租、暖气、电费共计482051.35元（庭审过程中变更为548235.35元）；3、被告承担本案诉讼费用。事实和理由：2011年4月25日，被告承租原告位于奇台县城商业街的商铺，总面积为2564.51平方米，到2014年4月1日被告申请转让该承租商铺开设”昊福来酒店”，并保证转让后能交清租金等相关费用，并交纳20万元的保证金，但此后并未到原告处办理合同变更事宜。被告经常拖欠租金、暖气费、电费、物业费等，经原告多次催促，被告杨世文与被告王忠到原告处承诺，到2016年4月25日前交清所欠的所有租金等相关费用。但是2016年10月被告将承租原告的商铺关门，拖欠房租、电费、暖气费、物业费共计682051.35元，扣除保证金20万元，被告应当支付剩余租金及相关费用。被告杨世文辩称：要求驳回对被告的相关费用及解除房屋租赁合同的请求，被告已经将本案争议租赁房屋转租给第三方且原告已经同意，实际经营人也是这个第三人，费用也是第三方拖欠的。事实和理由与事实不符，20万元保证金被告已经另行起诉，2015年4月1日被告向原告的法定代表人递交申请书，申请书约定本案争议租赁房屋转让第三方，原告同意。20万元是对负责第一季度房租交清的保证，第三方已经将第一季度的房租交清，被告起诉原告将保证金退回，已经经法院审理。被告王忠辩称：原告起诉60多万欠款被告不同意，原告的财务人员给被告发了信息，2016年10月12日之前被告共欠原告房屋租金235462元，物业费22314元，暖气费22181元，电费是8000元，合计287957元。2016年10月14日原告派人将被告租赁原告的房屋门锁了。2016年4月24日至2017年4月24日被告已经交了80000元的房租，剩余的没有向原告支付。原告公司在被告酒店吃饭还有欠款，原告还曾经给被告办了20000元的就餐卡，原告共计欠被告就餐费24576元。在2016年10月14日锁门之后的相关费用被告不同意承担，被告现在欠原告的就是原告财务人员向被告发的信息所欠的款项。2016年4月24日之前的房屋租赁及相关费用被告还多付了29999.74元。自从被告杨世文将本案争议房屋转租给被告王忠之后，被告之前的房租都是交清的，原告一直没有给被告提供交纳房屋租金的发票，被告去地税局报停，地税局说没有发票不能报停，致使被告至今没有报停。本院经审理认定事实如下：包万军系奇台县华泰房地产开发有限责任公司的法定代表人。2011年4月25日包万军以个人名义与被告杨世文签订《古城商业街房屋租赁合同》，约定由被告杨世文承租原告位于奇台县古城商业街砖混结构商铺H栋H-2、H-3、H-8、H-9。建筑面积2564.5平方米，租期为捌年，自2011年4月25日起至2019年4月25日。合同中约定第五年房屋租金为805835元（即：2016年4月25日至2017年4月24日），并约定承租人保证在租赁期限内，对自用的水费、电费、治安费、暖气费、卫生院环保费、城建费、物业管理费及各种税费按时全额缴纳。合同第七条：合同终止及解除规定第3项约定：承租人不按合同约定时限交付租金及有关费用的。2013年11月20日原告与被告杨世文签订补充协议，约定”承租方在租期内年租金按季度交纳的，必须在使用本季度房屋之前交纳本季度租金，否则视为违约自愿承担原合同第四条第二款的违约责任及违约金，并不再享受物业服务内容，连续逾期两个季度交纳租金的承租方将无权使用房屋，本合同终止”。2015年4月1日，被告杨世文向原告提交房屋转让申请书，原告的法定代表人包万军在承诺书上签名，内容为：”我于2011年4月25日与您签订的古城商业街H栋H-2、H-3、H-8、H-9及H-7的商铺租赁合同，我转让给徐世明，盛有虎经营，请您同意我的转让，我与承租人签订的合同中约定他在经营过程中继续履行我与您签订的合同内容。在合同变更的同时负责协助他们将第一季度的承包费交清，并督促他们第二季度的承包费缴纳。申请人：杨志文.包万军.2015.4.1号”。2016年3月2日，被告杨志文、王忠出具承诺书，原告的法定代表人包万军在承诺书上签名，内容为：”2016年3月2日在奇台县华泰房地产开发有限公司办公室，包万军、杨世文、王忠共叁人经过协商达成以下承诺。1、奇台县华泰房地产开发有限公司租给杨世文的昊福来酒店，现有王忠经营，在2016年4月25日之前必须将酒店所欠华泰房产的租金、物业费、及供热公司采暖费全部交清。2、在交清以前所欠租金的情况下，后续租金必须提前一个月按月缴纳，如拖欠2个月以上，杨世文、王忠自动退出房屋，在此期间杨世文、王忠如有任何损失，华泰房产不负任何责任。同时无条件将房屋收回。3、如果杨世文、王忠违约华泰房产公司可以随时锁酒店大门，酒店一切物品如发生丢失、短缺华泰房产公司不付任何责任。4、在签订此承诺书后，华泰房产只认杨世文、王忠、其他人员一概不予认可。承诺：杨世文、王忠.签订地点：华泰房产公司办公室.包万军.2016年3月2日”。被告王忠因经营不善，计划停业整顿并于2016年10月12日将经营”昊福来酒店”，即本案争议租赁房屋停止营业并锁门，原告于2016年10月14日在该租赁房屋上加了一把锁。另查明，2014年5月20日开始本案争议租赁房屋由被告王忠实际经营餐饮业，即：”昊福来酒店”。期间，被告王忠将本案争议H-7号商铺出租给个体餐饮业”阿婆香”。2015年4月1日被告向原告交纳保证金20万元。2016年8月1日被告向原告交纳2016年4月25日-2017年4月24日房屋租赁费80000元。2016年12月5日原告向物业公司交纳本案争议租赁房屋商铺H栋H-2、H-3、H-8、H-9号房屋物业费30774元（2016年1月1日至2016年12月30日期间的物业费）。原告给被告垫付电费8013.36元。2015年11月20日原告给被告垫付2014至2015年度采暖费20000元。2017年3月23日奇台县蓝天供热有限责任公司出具证明证实被告欠付本案争议商铺H栋H-2、H-3、H-7、H-8、H-9号商铺采暖费23732元（2015年10月15日至2016年4月15日期间的采暖费）。2017年3月23日奇台县金奇阳光供热有限责任公司出具证明证实被告欠付本案争议商铺H栋H-2、H-3、H-9号商铺采暖费44633元（2016年10月15日至2017年4月15日期间的采暖费）。庭审过程中，原告对其曾在被告处消费欠款2016年10月5日1011元、2016年6月7日1675元、2016年4月5日227元、2016年4月23日1613元认可，以上共计4526元。原告于2016年6月20日在被告处办理10张消费卡共计20000元，原告在庭审过程中表示愿意扣减。本案中被告杨世文的起诉状副本本院邮寄于2016年12月29日送达。本院认为：原告的法定代表人包万军与被告杨世文签订两份《古城商业街房屋租赁合同》，商铺位于奇台县古城商业街砖混结构商铺H栋H-2、H-3、H-7、H-8、H-9，期间，被告交纳房屋租金均由原告向被告出具收据，故原告的法定代表人与被告杨世文签订《古城商业街房屋租赁合同》的行为构成表见代表，本案原告诉讼主体正确。原、被告在平等、合法、自愿的基础上签订《古城商业街房屋租赁合同》，由被告杨世文租赁原告所有的位于奇台县古城商业街砖混结构商铺H栋H-2、H-3、H-7、H-8、H-9商铺，两份《古城商业街房屋租赁合同》均系合法有效的合同，应受法律保护。原告要求二被告在本案中承担共同清偿责任，被告杨世文辩称其已将本案争议租赁房屋转租给被告王忠，故本案中的民事法律责任应由被告王忠承担。被告杨世文在本案中是否承担共同清偿责任成为本案的第一个争议焦点。经本院庭审查证，2014年5月20日被告杨世文将本案争议租赁房屋转租给被告王忠经营餐饮业，但原告与被告杨世文之间签订的两份《古城商业街房屋租赁合同》并未解除，被告王忠与原告之间并不存在直接的合同关系。且在2016年3月2日被告杨世文、王忠二人共同出具承诺书，该承诺书中明确约定”在签订此承诺书后，华泰房产只认杨世文、王忠，其他人员一概不予认可”，故根据该承诺书，本案中被告杨世文、王忠应承担共同清偿责任。原告主张被告逾期未交纳本案争议租赁房屋的房屋租金，要求解除与被告杨世文于2011年4月25日签订的《古城商业街房屋租赁合同》。原告被告杨世文于2013年11月20日签订的补充协议中明确约定”本案争议房屋租金按季交纳，必须在使用本季度房屋之前交纳本季度租金”，并在主合同第七条第3项约定不按合同约定时限交付租金及相关费用终止及解除合同。被告逾期交纳租金及相关费用。且在庭审过程中，虽然《古城商业街房屋租赁合同》的相对方被告杨世文辩解其将本案争议房屋转租给被告王忠，是否解除合同就由被告王忠决定。被告王忠表示同意解除原告与被告杨世文于2011年4月25日签订的《古城商业街房屋租赁合同》，被告王忠作为本案争议租赁房屋实际使用人，被告杨世文认为是否解除合同应由被告王忠决定。综上，在本案中被告存在逾期交纳房屋租赁费的违约情形，根据双方当事人在合同中的约定本院应予解除合同。同时，被告也同意解除合同。本院对原告主张解除与被告杨世文于2011年4月25日签订的《古城商业街房屋租赁合同》的请求予以支持。原告主张2011年4月25日包万军与被告杨世文签订《古城商业街房屋租赁合同》的房屋租金及相关费用应算至2017年4月24日，被告王忠辩解2016年10月12日本案争议租赁房屋被告王忠停止经营，2016年10月14日原告在本案争议租赁房屋上上锁，被告王忠只同意将租赁费及相关费用算至2016年10月12日。故引起本案争议的第二个焦点问题是：2011年4月25日原告与被告杨世文签订的《古城商业街房屋租赁合同》的解除时间。《合同法》第九十六条规定：当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。故原告起诉请求解除合同并得到支持的，原告起诉状副本送达对方当事人的时间应为合同的解除时间。原告于2016年12月6日向本院主张权利，被告杨世文的起诉状副本于2016年12月29日送达，故原告与被告杨世文于2011年4月25日签订的《古城商业街房屋租赁合同》的解除时间为2016年12月29日。原告主张的本案争议房屋租赁费的计算应是：2016年4月25日至2016年12月29日，共计8个月零4天，即租赁费应为701026÷12个月×8个月+701026÷12个月÷30天×4天=475139.85元。被告已经交纳的房屋租金80000元，被告向原告交纳的保证金200000元，上述已交纳的房屋租金应予扣除。被告杨世文辩解交纳的200000元系2015年4月1日向原告出具房屋转让申请书时承诺交纳当时一个季度的房屋租金的保证金，但被告杨世文于2016年3月2日又与被告王忠一起向原告出具承诺书，承诺共同偿还租金及相关费用，且被告杨世文与原告签订的《古城商业街房屋租赁合同》并未解除，故本院对被告杨世文的该项辩解理由不予采信。同时可以扣减原告在”昊福来酒店”办理20000元消费卡的金额以及原告认可的在被告王忠经营的”昊福来酒店”处消费欠款4526元。被告还应向原告支付租赁费的金额应为475139.85元-80000元-200000元-24526元=170613.85元。原告主张的物业费应自2016年1月1日计算至2016年12月29日，共计363天，即：30605.38元，30774÷365天×363天=30605.38元。原告主张的采暖费应为：2015年10月15日至2016年4月15日期间采暖费23732元本院予以支持。2016年10月15日至2017年4月15日期间的采暖费应为18392.72元，即：44633元÷182天×75天=18392.72元。原告提供发票证实原告于2015年11月20日给被告垫付2014至2015年度采暖费20000元，被告王忠认可，本院予以支持。故被告应当向原告支付采暖费的金额为43732元，即：23732元+18392.72元+20000元=62124.72元。对于被告杨世文辩称采暖费是供热公司应当主张的权利，不应由原告主张的辩解理由因原告是本案争议房屋的所有权人，被告未按合同约定及时交纳相关费用的，原告有权向被告主张权利，故对被告杨世文的该项辩解理由本院不予支持。原告主张电费8013.36元，被告无异议，本院予以支持。综上所述。依照《中华人民共和合同法》第九十三条第二款、第九十六条、第二百二十六条之规定，判决如下：一、解除原告奇台县华泰房地产开发有限责任公司与被告杨世文于2011年4月25日签订的《古城商业街房屋租赁合同》；二、被告杨世文、王忠于本判决生效后十日内向原告奇台县华泰房地产开发有限责任公司支付房屋租金170613.85元，物业费30605.38元，电费8013.36元，暖气费62124.72元，以上共计271357.31元；三、驳回原告奇台县华泰房地产开发有限责任公司其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费9282元，由被告杨世文、王忠承担4594元，由原告奇台县华泰房地产开发有限责任公司承担4688元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于昌吉回族自治州中级人民法院。审 判 长 胥 维审 判 员 杨磊柯人民陪审员 许明辉二〇一七年四月十七日书 记 员 樊玉伟 微信公众号“”