（2016）苏0583民初1930号
裁判日期: 2016-04-17
公开日期: 2018-09-02
案件名称
苏著富、苏强与昆山格林菲尔有限公司华美达大酒店、昆山格林菲尔有限公司房屋租赁合同纠纷一审民事判决书
法院
昆山市人民法院
所属地区
昆山市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
苏著富,苏强,昆山格林菲尔有限公司华美达大酒店,昆山格林菲尔有限公司
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第六十条第一款，第一百零七条，第一百零九条，第一百一十四条第一款；《中华人民共和国民法通则》：第三十七条；《中华人民共和国公司法（2005年）》：第十四条第一款
全文
江苏省昆山市人民法院民 事 判 决 书（2016）苏0583民初1930号原告苏著富,男，壮族,1947年12月18日生，住江苏省昆山市。原告苏强,男，壮族,1977年7月12日生，住江苏省昆山市。被告昆山格林菲尔有限公司华美达大酒店,住所地江苏省昆山市开发区前进东路777号,组织机构代码69210779-9。负责人廖振梁,该公司总经理。被告昆山格林菲尔有限公司，住所地江苏省昆山市开发区震川东路，组织机构代码73942889-X。法定代表人廖振梁，该公司董事长。委托代理人侯秉，江苏六典律师事务所律师，代理上述两被告。原告苏著富、苏强与被告昆山格林菲尔有限公司华美达大酒店（以下简称华美达大酒店）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2016年1月28日受理后，依法适用简易程序进行了审理。后经原告苏著富、苏强申请，本院追加昆山格林菲尔有限公司（以下简称格林菲尔公司）作为被告参加诉讼，并于2016年3月22日公开开庭进行了审理。原告苏著富、苏强、被告华美达大酒店及被告格林菲尔公司共同的委托代理人侯秉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告苏著富、苏强诉称：两被告用返租方式作为促销手段，以明显高于市场价的价格出售华美达酒店公寓楼房产，与两原告签订了《昆山市商品房购销合同》，自2008年12月15日开始，向两原告支付约定房租，并于2010年7月15日，与两原告补签了《租赁合同》，约定两原告将位于江苏省昆山市XX路XX号XX栋XX号房返租给被告华美达大酒店使用，合同约定每月支付租金4992.67元（税前），租赁期限10年，租金每3个月支付一次，先付后租。但自2015年9月15日开始，被告华美达大酒店停止支付房屋租金，两原告多次请求被告华美达大酒店支付房租，均被被告华美达大酒店拒绝。被告华美达大酒店于2015年12月15日向两原告发出了解除合同告知函，但又不按合同对两原告的损失予以赔偿，双方交涉中发现，被告华美达大酒店无法按合同完整依法合理地将房屋退还两原告，且房屋一直由被告华美达大酒店非法占用，已经导致两原告的损失无法估计，且该房屋为公寓式酒店，是被告华美达大酒店不可分割的一部分，必须整体性管理才能出租，因此被告华美达大酒店应按照合同支付两原告至合同期满的租金。房屋租赁合同为期十年，租赁合同违约责任约定，两被告应给予两原告赔偿。两被告上述行为严重损害两原告的合法利益。为此，两原告诉至法院，请求判令：一、被告华美达大酒店单方面提出解除合同无效，二、两被告支付拖欠的六个月租金及全部租金共计134802.09元（从2015年9月15日起算，4992.67*27）；三、两被告按照未到期租金的双倍偿还两原告经济损失269604.18元（27*4992.67*2）；四、两被告支付逾期付款利息（按银行同期贷款利率计算，从2015年9月起计算至实际付款之日止）；五、两被告承担本案诉讼费用。后两原告增加第二项及第三项诉讼请求：两被告支付拖欠的六个月租金及全部租金共计194714.13元（4992.67*39）；两被告按照未到期租金的双倍偿还两原告经济损失389428.26元（39*4992.67*2）。被告华美达大酒店辩称：被告华美达大酒店经营部分分为自有产权部分及租赁产权部分，现酒店业整体不景气，被告华美达大酒店经营发生严重困难，自有产权部分尚有较高的空房率，再向业主承租也无意义，目前300多户均为空置，造成巨大浪费，酒店也无力承受，继续履行将对被告华美达大酒店显失公平，基于此，被告华美达大酒店决定停付租金，解除合同，并将房屋返还业主，业主能够及时尽早使用房屋，也是为了减少各方损失，避免损失扩大，是目前被告华美达大酒店所能做的最好措施。至于违约责任，首先并非被告华美达大酒店主观故意解约，实属客观形势变化，其次合同约定的违约责任过高，两原告未及时收房也在使损失进一步扩大，具有一定过错，从2008年至今，两原告已经取得了颇高的租金收益，且租金标准也是高于市场的，剩余租期已经不长，相比两原告的损失，其取得的收益足以弥补，两原告要求违约责任，有违公平正义。综上，两原告不得只顾及自身利益，而全然不顾被告华美达大酒店所面临的客观形势，同时恳请法院慎重考虑本案将对其他300余名业主所带来的社会影响，慎重判决，否则，被告华美达大酒店必将被拖垮，甚至造成更大的不良影响，故恳请驳回两原告诉请。被告格林菲尔公司辩称：被告华美达大酒店具有独立的诉讼主体资格，两原告没有必要追加被告格林菲尔公司作为诉讼当事人。其他辩论意见同被告华美达大酒店意见。经审理查明：两原告系昆山市开发区XX路XX号XX室房屋（建筑面积为75.73平方米）所有权人，该房屋系被告格林菲尔公司开发建设，两原告从被告格林菲尔公司处购买。被告华美达大酒店系被告格林菲尔公司的分公司。2010年3月25日，两原告(甲方)与被告华美达大酒店（乙方）签订《租赁合同》一份，约定：一、甲方将昆山市开发区XX路XX号XX室房屋出租给乙方，租赁用途为经营公寓式酒店，二、房屋租赁期限自2008年12月16日至2018年12月15日，三、租金为4992.67元/月，租金每3个月支付一次，先付后租，自2008年12月15日开始在每年的3月15日、6月15日、9月15日、12月15日支付至2018年9月15日最后一期止，四、解除合同条件，1.甲乙双方同意在租赁期内，有下列情形之一，合同终止，双方互不承担责任：该房屋占用范围内的土地使用权依法提前收回，该房屋因社会公共利益被依法征用，该房屋因城市建设需要被依法列入房屋拆迁许可范围，该房屋毁损、灭失或者被鉴定为危险房屋，2.甲乙双方同意，任何一方有下列违约情形之一的，相对方可书面通知其解除本合同，并要求其按照本合同承担违约责任：甲方未按时交付房屋经乙方催告后30日内仍未交付的，甲方交付的房屋不符合合同约定致使不能实现租赁目的或甲方交付的房屋存在缺陷危及乙方安全，乙方未征得甲方同意改变房屋用途致使房屋损坏，乙方逾期不支付租金累计超过3个月，五、甲方违约责任，1.租赁期限开始时，如甲方不将此房出租给乙方使用或不履行本合同时，应按本合同中所述5年租金的双倍偿还乙方经济损失，2.租赁期间内甲方不得提前收回，否则甲方按照剩余租赁期间（剩余租赁期间超过5年按照5年计算）租金总额的双倍赔偿乙方经济损失，3.租赁期内，如甲方应提供的附属设施设备因甲方原因未能在租赁期限内具备使用条件的，每逾期一日按日租金标准的双倍支付乙方违约金，六、乙方违约责任，1.合同签订后，若乙方不履行本合同，乙方应按本合同中所述5年租金的双倍偿还甲方经济损失，2.租赁期间乙方逾期支付租金，每日按同期商业贷款利率赔偿甲方损失，超过3个月，甲方有权终止合同，乙方按本合同未到期（未到期超过5年按照5年计算）租金的双倍偿还甲方经济损失，3.使用中造成房屋或设施损坏，应免费予以修复，如不按期修复，造成甲方经济损失，应予赔偿。合同还对其他事项进行了约定。合同签订后，两原告将房屋交付被告华美达大酒店经营公寓式酒店。被告华美达大酒店向两原告支付租金至2015年9月15日。被告华美达大酒店从2015年9月15日开始停止向两原告支付租金，遂引起纠纷。另查明：2015年12月15日，被告华美达大酒店向两原告发出《关于解除租赁合同的函》，通知两原告因公司经营困难，已无法支付房租，为避免损失进一步扩大，现特致函解除与两原告签订的租赁合同，并请即来办理接收房屋及其他相关事宜。两原告收到该函件，但是不同意解除合同，认为涉案房屋系被告华美达大酒店不可分割的一部分，必须整体性管理才能出租。为了证明两被告经营困难，两被告提供《昆山格林菲尔有限公司所得税汇算清缴鉴证报告》一份，其上显示：累计未弥补亏损41789718.48元，其中2012年度可结转以后年度弥补亏损3328211.83元，2014年度可结转以后年度弥补亏损38461506.65元。两原告认为被告华美达大酒店自身经营不善不能构成其解除合同的理由。上述事实有两原告提供的《租赁合同》、产权证、银行流水、《关于解除租赁合同的函》、两被告提供的《昆山格林菲尔有限公司所得税汇算清缴鉴证报告》、本院调取的《外商投资的公司分公司登记事项》及当事人在庭审中的陈述证实。本院认为：两原告与被告华美达大酒店签订的《租赁合同》系当事人的真实意思表示，双方均应恪守。《租赁合同》约定租金每3个月支付一次（先付后租），每年的3月15日、6月15日、9月15日、12月15日支付，故被告华美达大酒店结欠两原告2015年9月16日至2016年6月15日的租金44934.03元（4992.67元/月*9个月）。两原告主张的剩余30个月租金的租期和履行期限均未届至，两原告现无权向被告华美达大酒店主张。被告华美达大酒店履行合同义务不符合约定的，应当承担违约责任。《租赁合同》约定的被告华美达大酒店的违约责任为：1.若被告华美达大酒店不履行合同，应按本合同中所述5年租金的双倍偿还两原告经济损失，2.被告华美达大酒店逾期支付租金，每日按同期商业贷款利率赔偿两原告损失，超过3个月，两原告有权终止合同，被告华美达大酒店按本合同未到期（未到期超过5年按照5年计算）租金的双倍偿还两原告经济损失。现《租赁合同》未解除，两原告无权依据关于终止合同的条款获得赔偿，只能获得逾期支付租金的赔偿。《租赁合同》虽然约定若被告华美达大酒店不履行合同应按本合同中所述5年租金的双倍偿还两原告经济损失，但是结合《租赁合同》中关于被告华美达大酒店违约责任的约定的上下文，逾期支付租金的违约责任应当只能适用“每日按同期商业贷款利率赔偿两原告损失”的约定，且“5年租金的双倍”的违约金相对于逾期支付租金来说过高，故本院对于两原告要求被告华美达大酒店按合同未到期租金的双倍偿还经济损失389428.26元的诉讼请求不予支持，对于两原告要求被告华美达大酒店按照同期银行贷款利率标准支付逾期付款利息的诉讼请求予以支持。关于逾期付款利息的计算方式，以三个月租金14978.01元为基数按照中国人民银行公布的同期同档贷款利率标准分别从2015年9月16日、2015年12月16日、2016年3月16日计算至被告华美达大酒店实际付款之日。《租赁合同》并未约定被告华美达大酒店经营困难即有权解除合同，故被告华美达大酒店不符合约定解除和法定解除的条件，无权解除合同，同时，结合涉案房屋公寓式酒店的性质，被告华美达大酒店仅以经营不善即要求解除合同对于两原告显失公平，故本院对于两被告的相关辩称不予采纳。被告华美达大酒店所主张的其经营不善不能构成其主张的客观形势变化，本院对于该辩称不予采纳。被告华美达大酒店应当按照合同约定履行义务，逾期支付租金即应当承担相应违约责任，故本院对于其关于两原告已经取得了较高租金收益，剩余租期不长，两原告取得的收益足以弥补损失的辩称不予采纳。被告华美达大酒店作为被告格林菲尔公司的分公司，不具备法人资格，不具备独立承担民事责任的能力，故被告格林菲尔公司应当在被告华美达大酒店不能清偿的范围内承担责任。本院对于被告格林菲尔公司辩称的“被告华美达大酒店具有独立的诉讼主体资格，两原告没有必要追加被告格林菲尔公司作为诉讼当事人”不予采纳。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百零九条、第一百一十四条、《中华人民共和国民法通则》第三十七条及《中华人民共和国公司法》第十四条第一款之规定，判决如下：一、被告昆山格林菲尔有限公司华美达大酒店于本判决生效后十日内支付原告苏著富、苏强2015年9月16日至2016年6月15日的租金44934.03元并支付利息（以14978.01元、14978.01元、14978.01元为基数按照中国人民银行公布的同期同档贷款利率标准分别从2015年9月16日、2015年12月16日、2016年3月16日计算至被告实际付款之日）。二、被告昆山格林菲尔有限公司对第一项付款义务在被告昆山格林菲尔有限公司华美达大酒店不能清偿的范围内承担责任。三、驳回原告苏著富、苏强的其他诉讼请求。（如采用转账方式支付，请汇入原告指定账号，或汇入昆山市人民法院财务结算中心，开户行中国建设银行昆山市支行营业部，账号为：32×××60）如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。如一方当事人不履行义务，可以依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条的规定，在法定期限内向人民法院申请执行，申请执行的期限为二年，申请执行时效中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定，执行期限，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算，法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期限的最后一日起计算，法律文书未规定履行期限的，从法律文书生效之日起计算。案件受理费9652元，减半收取4826元，由被告昆山格林菲尔有限公司华美达大酒店、被告昆山格林菲尔有限公司负担476元，由原告苏著富、苏强负担4350元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用交纳办法》规定向江苏省苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费。开户行中国农业银行苏州苏福路支行，户名苏州市中级人民法院，账号10×××76。代理审判员 郑 煦二〇一六年四月十七日书 记 员 钱佳伟 来自：