（2016）粤04民终267号
裁判日期: 2016-04-17
公开日期: 2016-06-13
案件名称
黄伯平、黄进英等与邓佩茜、珠海市前山房地产开发有限公司确认合同无效纠纷二审民事判决书
法院
广东省珠海市中级人民法院
所属地区
广东省珠海市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
邓佩茜,黄伯平,黄进英,珠海市前山房地产开发有限公司
案由
确认合同无效纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
广东省珠海市中级人民法院民 事 判 决 书（2016）粤04民终267号上诉人（原审被告）：邓佩茜，女，汉族，住广东省珠海市香洲区，公民身份号码×××6125。委托代理人：廖邦泉，男，汉族，××年××月××日出生，住广东省珠海市香洲区。被上诉人（原审原告）：黄伯平，男，汉族，住广东省珠海市斗门区，现住广东省珠海市香洲区。被上诉人（原审原告）：黄进英，女，汉族，住广东省龙川县，现住广东省珠海市香洲区。二被上诉人共同委托代理人：王任辉，广东中迪律师事务所律师。原审被告：珠海市前山房地产开发有限公司，住所地：广东省珠海市。法定代表人：蔡明发，总经理。委托代理人：张惠星，男，汉族，××年××月××日出生，住湖南省衡阳市雁峰区。上诉人邓佩茜与被上诉人黄伯平、黄进英、原审被告珠海市前山房地产开发有限公司（以下简称前山公司）确认合同无效纠纷一案，不服珠海市香洲区人民法院（2015）珠香法民三初字第149号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。一审法院查明，涉案房屋所在的雅小区为前山公司开发建设。涉案房屋原门牌号为珠海市前山镇逸仙路雅景花园4栋2#单车房，现在的门牌号为珠海市前山高奇街2号16栋2#单车房。2000年5月29日，黄伯平、黄进英与前山公司签订《商品房购销合同》（合同编号：GF0052431），约定：黄伯平、黄进英购买前山公司开发销售的涉案房屋，建筑面积12.44平方米，单价每平方米2500元，总房价31100元，黄伯平、黄进英于2000年5月18日前支付全部房价款，前山公司于2000年5月28日前交付黄伯平、黄进英使用。前山公司于合同落款处加盖了合同专用章。合同签订后，前山公司于2000年5月29日向黄伯平、黄进英开具了《广东省珠海市转让（销售）房地产收入发票》，载明的合同金额为31100元。黄伯平、黄进英陈述购买涉案房屋时前山公司的经办人为和，合同在雅的售楼部签订，2000年5月28日电话通知黄伯平、黄进英付款，黄伯平、黄进英因现金不足要求次日交款并开具发票，故等到2000年5月29日以现金方式支付了全部购房款，涉案房屋同日交付黄伯平、黄进英。邓佩茜和前山公司主张上述合同虚假，黄伯平、黄进英在尚未签订合同时即预约2000年5月18日支付房款，后又陈述于2000年5月29日付款，前后矛盾。雅车库的出售价格没有超过每平方米2500元，黄伯平、黄进英以每平方米2500元的价格购买涉案房屋不合常理。黄伯平、黄进英购买涉案房屋前以每平方米3000元，总价170760元向前山公司购买了与涉案房屋相邻的珠海市高奇街2号16栋1#车库（以下简称1#车库）。1#车库建筑面积56.92平方米，于2000年2月22日将产权登记至黄伯平、黄进英名下。黄伯平、黄进英主张涉案房屋价格为每平方米2500元的原因在于涉案房屋比较高，可以隔成两层使用，而1#单车房有57平方米，可以作为住宅使用，所以每平方米3000元，涉案房屋只有12.44平方米，单独使用价格达不到2500元，只有与1#单车房合并使用才能达到2500元，所以黄伯平、黄进英以每平方米2500元的价格购买涉案房屋。1#单车房与涉案房屋面积合计69.36平方米，每平方米的物业管理费为0.4元，黄伯平、黄进英交纳了每月的物业管理费27.7元。黄伯平、黄进英主张1#车库面积大，而涉案房屋面积小。签订合同时前山公司愿意与黄伯平、黄进英办理房产证，由代为办理，但当时房地产登记中心认为单车房上面没有建筑物，是突出来的，以政策不允许登记为由回复暂时办不了房产证。邓佩茜和前山公司均提供了落款时间分别为2008年3月16日、2008年6月18日的前山公司发布的两份《公告》，其中2008年3月16日的《公告》内容如下：“我（公）司开发的雅，凡购买该住宅区房产未办理产权证的房主，三个月内速到我（公）司办理有关手续，逾期将做无主处理，后果自负。”2008年6月18日的《公告》内容如下：“我（公）司投资开发的高奇街2号（雅）住宅区，有如下单车房出售：1、16栋一层2号12.44平方米；2、11栋一层1号56.06平方米；3、11栋一层2号56.06平方米；4、2栋一层2号11.76平方米。该小区业主在三个月内优先优惠购买。”前山公司主张张贴上述公告的原因是因为有些客户对雅有购买意向，而有些客户付款后还没有办理过户手续，因此要求他们尽快办手续，前山公司希望将尚未出售的房产尽快出售。公司的销售记录未记载涉案房屋的出售情况，即尚未出售涉案房屋。邓佩茜主张于2008年3月在雅大门口保安亭看到前山公司张贴的上述公告。黄伯平、黄进英主张从未见过上述两份公告，否则会找前山公司主张权利，是在邓佩茜找过黄伯平、黄进英后才知道涉案房屋已经登记在其名下。黄伯平、黄进英主张多次找过前山公司要求办证，但因前山公司经营问题，未找到其工作人员，电话也未能打通。当时未想过通过诉讼方式主张权利，听闻有其他房屋已经办证了，就去房产中心咨询，房产中心回复只要前山公司还存在就必须前山公司盖章，所以黄伯平、黄进英就去工商局查询前山公司的经营状态，当时发现还在经营，即还需前山公司盖章，但是黄伯平、黄进英无法找到前山公司。黄伯平、黄进英向一审法院提交了珠海市房产测绘队关于前山镇逸仙路雅第3栋、第4栋的《计算面积成果表》、《广东省契税纳税申报表》等。邓佩茜于2009年2月16日与前山公司签订《商品房买卖合同》，约定以18660元购买涉案房屋。上述合同签订当日，前山公司向邓佩茜出具了收款收据，面额为18660元。邓佩茜和前山公司主张双方约定应由前山公司缴纳的相关税费全部由邓佩茜承担，邓佩茜当日现金交清了购房款。由于前山公司没有提供发票，邓佩茜于2012年10月19日向珠海市地方税务局申请代开发票，于同日取得购房发票等手续，并因此于2012年11月1日办领了房地产权证。邓佩茜主张于2009年3、4月份其想将涉案房屋装门上锁时才发现黄伯平、黄进英占有使用了涉案房屋，自此开始向黄伯平、黄进英主张权利。二邓佩茜就其向黄伯平、黄进英主张权利的陈述提供了2014年4月21日的报警回执。黄伯平、黄进英主张邓佩茜和前山公司2014年4月18日前从未找其交涉涉案房屋事宜，邓佩茜是于2014年4月18日假装租房，问黄伯平、黄进英是否需要将涉案房屋出租并问有无房产证以试探情况。一审法院认为，涉案房屋为现房出售，前山公司主张涉案房屋未销售给黄伯平、黄进英，则其对黄伯平、黄进英占有使用涉案房屋的情况应当知情并可采取相应措施，黄伯平、黄进英一直占用涉案房产，前山公司未提出过异议，由此可以推知前山公司已经确认黄伯平、黄进英向其购买了涉案房屋，故而未向黄伯平、黄进英主张返还涉案房屋的相应权利。前山公司向黄伯平、黄进英出售1#车库的价格已经达到每平方米3000元，黄伯平、黄进英以每平方米2500元购买涉案房屋并无不合常理之处，邓佩茜和前山公司相关抗辩意见依据不充分，一审法院不予采纳。合同专用章由谁控制使用是前山公司内部经营管理的问题，而且黄伯平、黄进英取得了加盖前山公司财务专用章的售房发票，前山公司相关抗辩意见无事实和法律依据，一审法院不予采纳。一审法院确认涉案房屋存在一房二卖的情况。黄伯平、黄进英先于邓佩茜购买涉案房屋，并占有使用至今，而邓佩茜后于黄伯平、黄进英购买涉案房屋，虽然已经取得房地产权证，但前山公司未将涉案房屋交付邓佩茜占有使用。邓佩茜主张看到前山公司张贴公告，还与前山公司的员工到雅看房，确认了涉案房屋未销售，但其主张明显与当时涉案房屋的真实情况不符。而且邓佩茜于2012年11月1日就涉案房屋取得产权登记后，现有证据显示邓佩茜直至2014年4月21日才向公安机关报案，于2014年6月12日才向一审法院提起诉讼要求黄伯平、黄进英停止侵占并向其返还涉案房屋，其主张权利的过程明显不符合常理。因此，一审法院不予采纳邓佩茜相关抗辩意见。邓佩茜就涉案房屋的权益不能优先于已经支付价款并合法占有涉案房屋的黄伯平、黄进英。综合黄伯平、黄进英购买1#车库的价格、前山公司先后两次出售涉案房屋的年份、出售价格及涉案房屋进行产权登记的过程等客观因素分析，邓佩茜的购房价格及产权登记取得明显超乎寻常以至于不符合常理。黄伯平、黄进英主张邓佩茜和前山公司恶意串通的可能性能够排除合理怀疑，一审法院认定黄伯平、黄进英主张邓佩茜和前山公司恶意串通损害其合法权益的事实存在。根据《中华人民共和国合同法》第五十二条第（二）项的规定，恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益的，合同无效。黄伯平、黄进英关于确认邓佩茜与珠海市前山房地产开发有限公司就珠海市前山镇逸仙路雅景花园4栋2#单车房（现地址：珠海市高奇街2号16栋2#单车房）签订的《商品房买卖合同》无效的诉讼请求，依据充分，一审法院予以支持。综上，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六条、第五十二条第（二）项、《中华人民共和国物权法》第三十三条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条、第一百零九条之规定，判决：确认邓佩茜与前山公司就珠海市前山镇逸仙路雅景花园4栋2#单车房（现地址：珠海市高奇街2号16栋2#单车房）签订的《商品房买卖合同》无效。一审案件受理费267元，由邓佩茜、前山公司共同负担。邓佩茜不服原判，上诉请求：撤销一审判决，改判确认前山公司与邓佩茜所签订的《商品房买卖合同》有效，并判令前山公司将涉案房屋交付给邓佩茜。事实和理由：一、邓佩茜与前山公司所签订商品房买卖合同合法有效。邓佩茜与前山公司是正常交易。邓佩茜与前山公司的交易价格合理。前山公司从2000年至2009年2月销售完毕的单车房价格在1000元／㎡至1600元／㎡左右的占有90%以上。2008年公告之后所销售单车房价格在1081元／㎡至1783元／㎡之间。邓佩茜以1500元／㎡成交并且应由出卖人缴纳的相关税费也全部是由买受人承担，交易价格合理。依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第十九条第二款的规定，邓佩茜以1500元／㎡买受前山公司的单车房，是在前山公司的销售价格范围内，不存在法律规定的明显不合理低价。二、邓佩茜已办所有权登记，邓佩茜的权益优先于黄伯平、黄进英。本案为一房两卖，邓佩茜与黄伯平、黄进英均是涉案房产的买受人。根据《广东省高级人民法院关于印发〈全省民事审判工作会议纪要〉的通知》第9条的规定，邓佩茜已经办理了房屋所有权变更登记，是第一顺位权利人，黄伯平、黄进英占有房屋是第二顺位权利人，按权利保护顺位顺序，法院应保护邓佩茜的权利。三、一审判决以邓佩茜与前山公司恶意串通为由判决合同无效没有事实依据，完全是主观臆断。邓佩茜二审提供证据：一、珠海市房地产登记中心咨询发票；二、邓佩茜给珠海市信访局的投诉信。黄伯平、黄进英二审答辩称：一审时经过三次庭审，事实已经清楚，邓佩茜和前山公司恶意串通，损害黄伯平、黄进英的合法权益，证据确实充分，一审法院判决章现了公平正义，请求二审法院予以维持，让违法者付出代价。涉案该小区出现了多次一房两卖的形象，不同寻常，请求二审法院查明事实。黄伯平和黄进英二审未提供新的证据。前山公司述称：一、黄伯平、黄进英提交伪造虚假无效的证据。根据《商品房购销合同》第八条、第十一条、第十九条的约定。乙方在接收该商品房之日起，在房地产产权登机关规定的期限内向房地产产权登机关办理权属登记手续。购房发票于2000年5月29日开的发票是19××年发票版本，但前山公司在税务机关未领取过此发票，经查税务机关前山公司也未有此发票纳税的记录。前山公司财务开的2000年6月1日第7栋202房的购房发票，而是2000版本，相差一天时间。黄伯平发票从的，前山公司2000年1月16日起使用的印章带有缺口标记。黄伯平向法院提交的发票和前山公司财务专用章，属伪造虚假的财务专用章，黄伯平也没有支付过购房款给前山公司事实。法定代表人证明书、商品房屋产权权属证明书、计算面积成果表，经查是黄伯平2000年3月亲自到市房地产登记中心办理的16栋1号单车房产权证的复印资料，并未加盖前山公司印章。广东省契税纳税申请表等上述的全是属无效证据。《邻居签名》黄伯平居住在1号单车房，1号和2号单车房隔壁，邻居并不知道还有2号单车房，黄伯平住家开设麻雀馆，引导麻雀友及邻居错觉，鱼目混珠未了解情况，欺骗签名作假证。黄伯平还称一家8人住在12㎡的2号单车房，不能令人信服。二、一审黄伯平、黄进英起诉没有事实依据。前山公司单车房建设时是隔一间一间空位，业主购买后前山公司和物业管理部各办理移交手续，然后业主才能装门上锁，没有钥匙的存在。前山公司和物业管理部，也没有办理移交涉案房屋给黄伯平有关手续。前山公司合同发票档案，未有黄伯平购买涉案房屋的记录，会计出纳也未收到黄伯平分文购房款。前山公司和物业管理部，并没有办理移交涉案房屋给黄伯平的相关手续。2009年前该小区属于前山公司物业管理部收费管理，物业管理部也未收过涉案房屋分文管理费。2009年4月份邓佩茜多次追逐交付房，并反映该房租客租住，前山公司委派职员曾清元到小区交房才发现有人租住，得知隔壁黄伯平霸占出租给租客，当时找到黄伯平后称其购买，但拒绝出示该房资料手续并争吵一阵。黄伯平纯属是霸占前山公司房产。黄伯平称“曾多次与前山公司交涉要求办理涉案房屋产权登记却均遭各种理由推脱”，但是黄伯平从未找过前山公司。黄伯平又称“前山公司在这期间也派出相关人员给予配合，并做了报税及办理产权登记的前期手续”，前山公司从未派出任何人员与黄伯平办理产权登记事宜。黄伯平称“2011年期间联系上前山公司后，以手续过时等借口，企图将手续相关合同及发票原件骗走，所幸经之前房产登记中心工作人员作提示才得以保留”。纯属子虚乌有。黄伯平称在登记时房产登记部门告知，涉案房屋当时不能办理登记，答复理由为涉案房屋楼顶没有房产。前山公司投资开发该小区单车房，1997年设计时政府就批复确认，单独销售及申办产权证，从头至终销售及申办产权证，不需要附加小区楼顶有房产的条件才能申办产权证。三、前山公司与邓佩茜交易价格合情合理合法，签订买卖合同合法有效，符合法律规定。前山公司为了将未出售的房产尽快出售，2008年3月16日和6月18日在该公司投资开发的珠海市前山高奇街2号（雅）住宅区保安亭及门口张贴公告销售公告，同年11月该公司职员曾清元带邓佩茜到该小区看房，经多次协商，2009年2月16日双方协定，由邓佩茜支付缴纳前山公司全部相关税收，以1500元平方米，总房价18660元出售给邓佩茜达成交，并签订了《商品房买卖合同》，邓佩茜当天支付清购房款办理了购房收据，双方并按照法律程序，办理了共同向珠海市房地产登记中心申请房产权证的所须办证相关手续。前山公司从1999年至2009年销售结束的单车房，价格在1000元至1700元平方米的占有80%以上。公告之后所销售单车房价格在1081元平方米至1800元平方米之间，珠海市房地产登记中心存档的资料，足以证明销售价格的事实依据。前山公司销售单车房价格符合法律规定范围，交易价格合理，不存在法律规定的明显不合理低价。涉案房产是以现房形式出售，前山公司与邓佩茜签订的《商品房买卖合同》符合法律规定，四、一审判决以前山公司与邓佩茜恶意串通为由判决合同无效，缺乏事实理据，完全凭借主观臆断的错误的判决。“黄伯平、黄进英取得加盖前山公司财务专用章的售房发票”。前山公司2000年1月16日起使用的印章带有缺口标记。证据足以证明黄伯平向法院提交的发票和前山公司财务专用章，属伪造虚假的财务专用章，庭审时向法官提出此事，但并不审理审查。仅仅凭黄伯平、黄进英主张单方陈述，不能单独作为认定案件事实的依据。一审引用法律错误，前山公司与邓佩茜签订的合同显然不符合《中华人民共和国合同法》第五十二条的规定，该种情形。前山公司与邓佩茜签订的合同无效，一审适用法律错误，根据本案的事实和依据不足。前山公司二审提供证据：一、前山公司2000年1月16日公章图样；二、前山公司股东决定通知。本院经审理查明，原审判决认定事实无误，本院予以确认。本院认为，本案争议的焦点是：邓佩茜和前山公司的房屋买卖合同是否构成恶意串通侵害第三人合法权益的情形而应认定无效。本院分析如下：第一，黄伯平和黄进英提供的商品房购销合同、发票、2000年5月29日契税纳税申报表、计算面积成果表足以证明黄伯平和黄进英在2000年5月29日向前山公司支付购房款购买涉案2号单车房并曾试图办理产权登记的事实。前山公司对黄伯平和黄进英提供的证据予以否认，但未提供足以推翻上述证据证明力的证据，本院不予采信。第二，黄伯平和黄进英提供的前山派出所和居民委员会出具的《门牌证明》、涉案小区业主的集体签名、物业管理费及代收费凭据证明黄伯平和黄进英在涉案单车房内居住多年。前山公司未举证证明涉案单车房在2008年3月份时无人使用，邓佩茜主张其2008年底曾到涉案单车房看房，没有门没有锁也无人住，但亦未举证证明。本院采信黄伯平和黄进英提供的证据，认定2008年3月时，黄伯平和黄进英就已占有和使用涉案单车房。第三，前山公司明知黄伯平和黄进英占有和使用涉案单车房，却不直接找黄伯平和黄进英核实产权问题，而是采用“在小区张贴公告”的形式通知“房主”，这显然不合常理。邓佩茜称看到前山公司张贴的公告，与前山公司员工一起看房，看房时涉案单车房没有门没有锁也无人住，这与小区业主集体签名证明的事实不符。邓佩茜2009年2月份即已明知涉案单车房有人占有、使用，但未向黄伯平和黄进英主张权利，也未向前山公司索回购房款，而是在与前山公司签订买卖合同三年之后的2012年10月办理了房地产权证，至2014年4月份才向公安机关报警，这显然亦不合常理。第四，珠海市城区房地产价格自2000年之后一直上涨。涉案单车房在2000年的成交价为31100元，而邓佩茜在2009年时购买价为18660元，这也明显不合常理。综上，原审判决认定邓佩茜和前山公司签订的买卖合同存在恶意串通情形，损害了黄伯平和黄进英的利益，认定事实清楚，适用法律正确。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费人民币267元，由上诉人邓佩茜负担。本判决为终审判决。审 判 长 庹 佳代理审判员 朱 玮代理审判员 牟宏微二〇一六年四月十七日书 记 员 许婷婷 来源：百度“”