（2016）吉01民终547号
裁判日期: 2016-04-17
公开日期: 2016-05-30
案件名称
长春英明房地产开发有限公司诉李爱晶商品房销售合同纠纷二审民事判决书
法院
吉林省长春市中级人民法院
所属地区
吉林省长春市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
长春英明房地产开发有限公司,李爱晶
案由
商品房销售合同纠纷
法律依据
《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》：第十八条第一款；《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
吉林省长春市中级人民法院民 事 判 决 书（2016）吉01民终547号上诉人（原审被告）：长春英明房地产开发有限公司。住所：长春市绿园区普阳街**号。法定代表人：王亚飞，执行董事。委托代理人：冯译戈，吉林尚信律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：李爱晶，女，1980年11月6日生，汉族，住长春市绿园区。委托代理人：黄业，吉林启业律师事务所律师。上诉人长春英明房地产开发有限公司（以下简称英明地产）因商品房买卖合同纠纷一案，不服长春市绿园区人民法院（2015）绿民二初字第17号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，公开审理了本案。本案现已审理终结。李爱晶一审诉称：2013年3月19日原告与被告签订了《商品房买卖合同》，原告向中国工商银行长春同志街支行贷款购买了被告开发建设的位于绿园区87中学以东、景阳大路以北明翰国际1604号房，用途为办公用房，建筑面积53.73平方米，单价每平方米10998元，总金额590923元。原告于2014年7月3日提前还清贷款，中国工商银行长春同志街支行向原告出具了贷款结清证明，同意注销抵押权预告登记。原告向长春市房地产交易中心申请注销抵押权预告登记，长春市房地产交易中心景阳中心告知由于被告未办理期房转现，故无法办理抵押权预告登记注销登记。现由于被告的原因，导致原告所购买的上述房屋无法注销抵押权。同时，《商品房买卖合同》第15条关于产权登记的约定，仅约定被告应当在商品房交付使用后360个工作日内，将办理权属登记需由被告提供的资料报产权登记机关备案，但未约定办理房屋所有权登记的期限，因此根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第18条之规定：“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：……（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。”，故因被告原因，原告未能自合同订立之日2013年3月19日起90日即2013年6月16日取得房屋权属证书、进而导致原告无法转让上述房屋，被告应当承担违约责任。另，根据《最高人民法院关于审理品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第二款之规定：“根据合同没有约定违约金或损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。”由于被告未在2013年6月16日前向原告交付房地产权属证书，故被告应自2013年6月17日起至2014年11月22日止共计524日向原告按照购房款590923元，以中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准支付违约金；而根据《中国人民银行关于人民币贷款利率有关问题的通知》第三条规定：“关于罚息利率问题，逾期贷款（借款人未按合同约定日期还款的借款）罚息利率由现行按日万分之二点一计收逾期贷款利息的标准应为6%的1.3至1.5倍，故此期间的违约金数额为590923元×6%÷365日×524日=50900元。至于2014年11月23日起银行贷款利率调整为5.6%后的违约金，原告将根据被告履行办理房地产权属证书义务的时间情况，保留继续主张违约金的权利。故此原告诉至法院，要求：一、请求人民法院依法判决被告给付原告逾期办理房地产权属证书的违约金50900元（自2013年6月17日起计算至2014年11月22日止）；二、案件受理费由被告承担。英明地产一审辩称：一、答辩人已按照《商品房买卖合同》中所约定的时间内，将办理测绘审核及房屋权属初始登记需由被告提供的资料报送给产权登记机关，被告已尽到房地产开发商在办理房屋权属证书中应尽的义务，原告至今未取得房地产权属证书是由于产权登记机关的原因所致，与被告无关。根据被告与原告签订的《商品房买卖合同》附件四：合同补充协议第六条的内容可知，被告应在房屋交付后720天内办理产权登记备案。被告于2013年4月20日将房屋交付给原告，并且，被告在2014年10月就已经将办理测绘审核及房屋权属初始登记需由被告提供的资料报送了产权登记机关，即长春市住房保障和房地产管理局。但是，由于被告所开发的明翰国际项目在办理商品房预售许可证之前预测绘（2011年）所依据的测绘标准与办理房屋权属初始登记时（2014年）所依据的测绘标准发生了很大的变化。所以，长春市房管局一直未对被告所递交的测绘审核及房屋权属初始登记申请作任何答复。被告也曾多次找到长春市房管局与其进行沟通，但长春市房管局一直对被告的申请不予理睬。正是因为长春市房管局自身工作上出现问题，才致使涉诉房屋至今没有办理产权登记备案。基于上述事实可知，被告已经按期将办理房屋权属初始登记所需材料报送给了产权登记机关，被告已经履行了房屋办理权属登记时其应当履行的义务，原告至今没有取得产权权属证书是由于产权登记机关的原因造成的，所以，被告不应当承担任何违约责任。二、原告所主张的违约金数额明显不合理。原告在诉状中所称《商品房买卖合同》中并未约定办理房屋所有权登记的期限，这一说法明显错误。因为，根据被告与原告签订的《商品房买卖合同》附件四：合同补充协议第六条的内容可知，本合同第十五条第一款中的“在规定期限内取得房地产权属证书”指出的是出卖人未在交付后720天内办理产权登记备案手续后，买受人可到产权登记管理机关办理产权权属证书，如果出卖人未按上述约定期限办理产权登记备案而使买受人无法取得产权权属证书的，由出卖人按《商品房买卖合同》第十五承担违约责任，房屋产权办理可由出卖人代为办理也可由买受人自行办理。”被告于2013年4月20日将房屋交付给原告，按上述补充协议的约定，涉诉房屋办理产权登记备案手续的期限应当至2015年4月9日。退一步讲，即便假设被告未在规定的期限内办理产权登记备案手续，那么，逾期办证的违约金也应从2015年4月10日开始计算。原告自2013年6月17日就开始计算违约金，明显不符合上述协议的约定。一审法院经审理查明：2013年3月19日原告李爱晶与被告英明地产签订《商品房买卖合同》，原告贷款购买了被告开发建设的位于长春市绿园区87中学以东、景阳大路以北明翰国际1604号，建筑面积53.73平方米办公用房一套。该房屋单价每平方米10998元，总金额590923元，同时约定在2013年3月31日前将验收合格的房屋交付给原告使用。合同签订后，原告于2013年4月20日办理了入住。2014年7月3日原告提前偿还了房屋贷款，并到长春市房地产交易中心景阳中心去申请注销抵押权预告登记，但被告知由于被告未办理期房转现，无法办理抵押权预告登记注销登记。另查：经一审法院到长春市房产档案馆核查，被告英明地产开发的明翰国际项目至今未备案。一审法院认为：原、被告于2013年3月19日签订《商品房买卖合同》，合同第15条约定：出卖人应当在商品房交付使用后360个工作日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意协议处理。并未对办理房屋所有权登记的期限进行约定。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条之规定：“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：……（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。”；第十八条第二款规定：“根据合同没有约定违约金或损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。”本案中，双方在《商品房买卖合同》中未对办理权属证书的期限进行具体的约定，故应按法律规定，自合同订立之日即2013年3月19日起计算90日，即2013年6月16日止，原告应取得房屋权属证书。而实际上原告至今未取得房屋权属证书，原因是被告至今未在长春市房产档案馆进行初始备案，故对原告主张由被告给付2013年6月17日至2014年11月22日期间逾期办理房地产权属证书的违约金的请求本院予以支持。关于违约金数额问题，自2013年6月17日至2014年11月22日，共计524日，该期间银行贷款利率为6%，房屋总价款为590923元，故违约金应为：590923元×6%÷365日×524日=50900元。关于2014年11月23日后的违约金原告保留继续主张的权利。关于被告以合同附件四的第六条约定的“如出卖人未在房屋交付后720天内办理产权登记备案而使买受人无法取得产权权属证书的，由出卖人按《商品房买卖合同》第十五承担违约责任，房屋产权办理可由出卖人代为办理也可由买受人自行办理。”进行抗辩一节，因此附件中只有原告个人签字，并没有被告方的签字或盖章，故无法证明是本案原、被告双方的真实意思表示，故一审法院不予采信。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款、第一百零七条之规定，判决如下：被告长春英明房地产开发有限公司于本判决生效后立即向原告李爱晶支付自2013年6月17日起至2014年11月22日止逾期办理房地产权属证书的违约金50900元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1073元，由被告长春英明房地产开发有限公司承担，与前款一并执行。宣判后，英明地产不服，向本院提起上诉。事实与理由为：1.一审法院仅以附件中只有李爱晶的签字，没有英明地产的签字或盖章即认定附件不是双方的真实意思，属认定事实错误。2.根据《商品房买卖合同》附件四第六条的规定，逾期办理房地产权属证书违约金的起算点应当为2015年4月10日，一审法院判令英明地产向李爱晶支付逾期办理房地产权属证书违约金的起算点为2013年6月17日，属认定事实不清，适用法律错误。综上，请求：撤销一审法院判决，改判驳回李爱晶的诉讼请求。李爱晶二审答辩称：1.由于李爱晶与英明地产签订的《商品房买卖合同》第十五条关于产权登记的约定，仅约定英明地产应当在商品房交付使用后360个工作日内，将办理权属登记需由英明地产提供的资料报产权登记机关备案，但未约定办理房屋所有权登记的期限；《商品房买卖合同》附件四《合同补充协议》未经双方签章确认，并且该补充协议第六条也仅约定了英明地产应当在房屋交付后720天内办理产权登记备案，也并未约定办理房屋所有权登记的期限；另外，将办理权属登记需由英明地产提供的资料报产权登记机关备案，与办理房屋所有权登记并非同一概念，因此根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条之规定：“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人由特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：……（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。”因英明地产原因，李爱晶未能自合同订立之日2013年3月19日起90日即2013年6月16日取得房屋权属证书，英明地产应当承担违约责任。2.根据原审判决书第五页第十八行至第十九行记载：“另查，经本院到长春市房产档案馆核查，被告长春英明房地产开发有限公司开发的明翰国际项目至今未备案”，因此，英明地产自合同订立之日2013年3月19日起至2015年11月12日原审判决作出前仍未在长春市房产档案馆进行初始备案，导致李爱晶在长达两年半的时间内未能取得房屋权属证书，英明地产明显存在违约行为，应承担违约责任。3.英明地产在原审庭审过程中辩称，由于测绘标准发生变化，导致李爱晶至今未取得房屋权属证书是由于产权登记机关的原因造成的（见原审判决书第二页倒数第五行起至第三页第七行止），该理由依法不能成立。根据《中华人民共和国合同法》第一百二十一条之规定：“当事人一方因第三人的原因造成违约的，应当向对方承担违约责任。当事人一方和第三人之间的纠纷，依照法律规定或者按照约定解决。”因此，英明地产因第三人的原因造成违约的，应当向李爱晶承担违约责任，其与第三人之间的纠纷，应另行解决。4.关于违约金的计算标准，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第二款之规定：“根据合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。”由于英明地产未在2013年6月16日前向李爱晶交付房地产权属证书，故应自2013年6月17日起至2014年11月22日止共计524日向李爱晶按照购房款590923元，以中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准支付违约金；而根据《中国人民银行关于人民币贷款利率有关问题的通知》第三条规定：“关于罚息利率问题。逾期贷款（借款人未按合同约定日期还款的借款）罚息利率由现行按日万分之二点一计收利息，改为在借款合同载明的贷款利率水平上加收30%-50%；…”，2013年6月17日起至2014年11月22日止期间银行贷款利率为6%，故计收逾期贷款利息的标准应为6%的1.3至1.5倍，李爱晶对加收的30%-50%部分作出让步，主张此期间的违约金数额为590923元×6%÷365日×524日=50900元。至于2014年11月23日起银行贷款利率调整为5.6%后的违约金，李爱晶将根据英明地产履行办理房地产权属证书义务的时间情况，保留继续主张违约金的权利。综上所述，原审判决认定事实清楚、适用法律正确，请求二审法院依法维持原审判决。本院经审理查明的事实与一审认定的事实基本一致。另：1双方签订的《商品房买卖合同》包括本合同及六个附件，双方均在本合同最后一页及附件最后一页即附件六签字或盖章。2.《商品房买卖合同》第十五条关于产权登记的约定：出卖人应当在商品房交付使用后360个工作日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意协商处理。3.附件四即《合同补充协议》第六条约定：本合同第十五条第一款中的‘在规定期限内取得房地产权属证书’指的是出卖人第十五条中约定的时间办完产权登记备案手续后，买受人可到产权登记管理机关办理产权权属证书。如出卖人未在房屋交付后720天内办理产权登记备案而使买受人无法取得产权权属证书的，由出卖人按第十五条承担责任。房屋产权办理可由出卖人代为办理，也可由买受人自行办理。”本院认为：1.根据《商品房买卖合同》第二十条、第二十一条约定，合同附件系本合同的组成部分，与本合同具有同等法律效力。附件四即《合同补充协议》虽然只有买房人李爱晶的签字，没有卖房人英明地产的签字或盖章，但英明地产作为持有该补充协议的其中一方当事人，对补充协议的真实性及效力性均无异议，明确认可该补充协议系本合同的组成部分，并遵照执行，故该补充协议虽不具备双方当事人签字或盖章的形式要件，但在合同一方当事人签字，另一方当事人认可的情况下，应视为双方的合意，对合同双方当事人均具有约束力。2.根据补充协议第六条关于“如出卖人未在房屋交付后720天内办理产权登记备案而使买受人无法取得产权权属证书的，由出卖人按第十五条承担责任”的约定，李爱晶因英明地产的原因无法取得产权权属证书的截止期限为交付房屋后的720日内，英明地产于2013年4月20日向李爱晶交付了案涉房屋，根据上述约定，英明地产应于2015年4月10日前将办理房屋权属登记的手续提供给相关行政部门，英明地产未能在2015年4月10日前将办理房屋权属登记的手续提供给相关行政部门而使李爱晶在此期限内无法取得房屋权属证书的，其应当承担违约责任，故李爱晶根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条的规定主张英明地产承担自订立合同之日起90日（2013年6月17日）逾期办理案涉房屋权属登记手续的违约金没有事实及法律依据，本院不予支持。综上，原判决认定事实基本清楚，适用法律不当。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（二）项之规定，判决如下：一、撤销长春市绿园区人民法院（2015）绿民二初字第17号民事判决；二、驳回李爱晶诉讼请求。一、二审案件受理费2146元，由李爱晶负担。本判决为终审判决。审 判 长 王晓艳代理审判员 张新华代理审判员 李 迪二〇一六年四月十七日书 记 员 阚 然 关注公众号“”