（2015）穗从法房初字第600号
裁判日期: 2016-04-16
公开日期: 2016-09-21
案件名称
骆有玲与广州从化动漫产业园发展有限公司商品房销售合同纠纷2015房初600一审民事判决书
法院
从化市人民法院
所属地区
从化市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
骆有玲,广州从化动漫产业园发展有限公司
案由
商品房销售合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第八条第一款，第四十四条第一款，第六十条第一款，第九十四条，第九十七条，第一百一十四条第一款；《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》：第十八条第一款
全文
广东省广州市从化区人民法院民 事 判 决 书（2015）穗从法房初字第600号原告：骆有玲，住广州市白云区。委托代理人：陈鉴豪，广东天穗律师事务所律师。被告：广州从化动漫产业园发展有限公司，住所地广州市。法定代表人：林平，职务：经理。委托代理人：侯玉露，该公司员工。原告骆有玲与被告广州从化动漫产业园发展有限公司商品房销售合同纠纷一案，本院立案受理后，依法由审判员殷永东适用简易程序公开开庭进行了审理。原告委托代理人陈鉴豪，被告委托代理人侯玉露到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告骆有玲诉称：2014年6月13日，原告与被告签订《广东动漫城认购书》，约定由原告出资251664元购买被告所有的位于广东动漫城一街7号1幢214房一套（公安门牌地址为：广州市从化区太平镇广从北路483号动漫城一街7号1幢214房），并于当日向被告交付了定金20000元。2014年6月27日，原告与被告签订了《广州市商品房买卖合同》及补充协议，约定事项同上。上述合同签订后，原告依约向被告交付了购房款251664元、契税7549.92元、物业维修资金4603.2元、按揭手续费（含代理费、合同公证费、委托公证费、办证综合费）3864元，合计267681.12元。但被告迟迟未向原告办理房产登记转移手续。原告通过多种方式向被告主张上述权利，均被被告拒绝。后经查，被告在与原告签订《广州市商品房买卖合同》及补充协议之前即在2012年8月6日已将涉案房屋抵押给案外人（粤房他证号：0212002726/押其字20120456），致使涉案房屋的产权至今仍无法转移登记于原告名下。原告订立商品房买卖合同的目的不能实现，故诉至本院请求判令：1.解除原被告于2014年6月27日签订的《广州市商品房买卖合同》及补充协议；2.被告立即向原告返还原告已付购房款人民币251664元、契税人民币7549.92元、物业维修资金人民币4603.2元、按揭交易手续费（含代理费、合同公证费、委托公证费、办证综合费）人民币3864元，上述合计267681.12元，并支付逾期返还的利息。[利息按照中国人民银行同期同类贷款基准利率的1.3倍之标准计算，其中，购房款131664元、按揭交易手续费（含代理费、合同公证费、委托公证费、办证综合费）3864元的逾期利息从2014年6月27日计至清偿之日；购房款120000元、契税7549.92元、物业维修资金4603.2元的逾期利息从2014年7月17日计至清偿之日]；3.被告立即向原告支付购房款一倍的赔偿金人民币251664元；4.与本案诉讼有关的一切费用（含案件诉讼费、公告费等）由被告承担。原告为证明其主张，在本院指定的举证期限内提交以下证据：1.广东动漫城认购书、广州市商品房买卖合同及补充协议、公证书（楼宇按揭合同），证明涉案房屋交易的具体情况；2.售房款发票，证明原告支付全部购房款251664元的事实。3.契税发票、广东银联消费存根，证明原告缴纳房屋契税7549.92元的事实。4.中国建设银行股份有限公司从化支行出具的存折、物业专项维修资金缴款通知书，证明原告缴纳物业专项维修资金4603.2元的事实。5.广东动漫城合同签订收费明细表、通知书，证明原告缴纳按揭手续费（含代理费、合同公证费、委托公证费、办证综合费）3864元的事实。6.不动产登记查册表、阳光家缘网截图，证明被告故意隐瞒所售房屋已经抵押的违约事实。被告广州从化动漫产业园发展有限公司辩称：不同意解除商品房买卖合同及补充协议，购房款、契税、物业维修资金等不应返还给原告，原告要求返还购房款一倍的赔偿金没有事实依据。依据合同第十条第1款，如果被告逾期办理产权登记，逾期时间达到120日的，原告有权自该120日届满之日起半年内解除合同。原、被告于2014年6月20日签约，应于2014年9月20日前办理产权登记，逾期办理则原告从2015年1月28日至2015年7月28日原告有权解除合同，原告在此之前未告知被告解除合同，2015年5月13日、2015年6月19日接收被告向原告支付的返租租金，原告有继续履行合同的意思，原告放弃解除权，合同应继续履行。经审理查明：原告骆有玲与被告广州从化动漫产业园发展有限公司于2014年6月13日签订《广东动漫城认购书》，原告认购被告开发的位于广州市从化太平镇元州岗村广东动漫城公安门牌号广东动漫城一街7号214房。2014年6月27日，原告与被告签订《广州市商品房买卖合同（一手房现售）》（编号：201406191588），约定原告所购商品房为从化动漫产业园公寓式酒店自编1栋2层214房，门牌地址：从化市太平镇元洲岗村（自编1栋）214房；该商品房产权登记建筑面积共42.8平方米，房价款总金额251664元；房价款按按揭贷款方式付款；原被告双方应于本合同签订之日起90日内向房地产登记机构申请办理房地产转移登记；被告应在2014年9月27日前将作为本合同标的物的房屋交付原告使用。合同第十条“迟延办理产权登记的违约责任”约定：原被告双方共同办理产权登记的，如因被告未履行相关义务造成原被告双方不能按本合同第九条约定期限向房地产登记机构申请办理房地产转移登记的，被告应自逾期之日的次日开始，每日按该商品房总价款0.05％的标准向原告支付违约金，逾期时间达到120日的，原告有权自该120日届满之日起半年内解除合同。原告要求解除合同的，应书面通知被告，被告应在收到原告解除合同通知之日起（不超过30日）内退还原告以支付房价款并支付利息（利息以原告付款日至被告退款日止为期，按中国人民银行公布的同期房地产开发贷款利率计算），同时按该商品房总价款的10％向原告支付违约金，违约金不足以补偿原告损失的，被告应补偿其差额。合同第十七条“权利瑕疵担保”约定：被告保证无第三人向原告主张对该商品房的任何权利，由于被告的原因造成原告丧失或者无法取得该商品房所有权，或者所有权受到限制的，原告可以中止支付相应的价款，并有权解除本合同，被告应当按照本合同第十二条的有关约定承担违约责任。原告在订立本合同时知道第三人对该商品房享有权利的，不适用前款之规定。合同签订后，该购房款原告已支付完毕，被告分别于2014年6月27日和2014年7月17日开具了相应金额的售房款发票给原告。庭审过程中原告与被告均确认涉案房屋已经交付。2014年10月31日，原告与被告签订《广东动漫城项目物业委托经营管理合同》，确认原告将涉案房屋委托被告经营管理并按季度收取租金收益。另查明，2015年12月10日广州市从化区国土资源和房屋管理局出具的《不动产登记查册表表》载明，涉案房屋坐落为从化市太平镇广从北路483号动漫城一街7号1幢214房，房屋所有权人为被告，产权情况为：2012年8月6日已办抵押。本院认为，原告与被告签订的《广州市商品房买卖合同》及补充协议是双方的真实意思表示，且没有违反法律和行政法规的禁止性规定，合同合法有效，对双方均具有约束力，双方应依约履行。原告与被告签订商品房买卖合同之前涉案房屋上已设立抵押权，而被告未提出证据证明原告在订立合同时知道涉案房屋已设立抵押权的情形，被告违反了其在合同中作出的权利瑕疵担保，其行为存在明显过错。因被告将涉案房屋抵押给了案外人，导致无法如期办理产权转移登记，原告取得涉案房屋产权的目的不能实现。《中华人民共和国合同法》第九十四条规定：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：……（四）当事人一方迟延履行债务或有其他违约行为致使不能实现合同目的；”，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十九条规定：“商品房买卖合同约定或者《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条规定的办理房屋所有权登记的期限届满后超过一年，由于出卖人的原因，导致买受人无法办理房屋所有权登记，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。”原告主张解除双方签订的《广州市商品房买卖合同》及补充协议合法有理，本院予以支持。合同解除则原告与被告双方因涉案商品房买卖合同取得的利益互负返还义务，被告收取原告的251664元购房款和按揭交易手续费3864元应当返还给原告。至于原告主张被告返还已付契税7549.92元、物业维修资金4603.2元，因契税征收机关为从化地方税务局，物业维修资金的收取机关为从化国土资源和房屋管理局，均非由被告收取，因此被告对此不负返还责任，原告可向有关机关和机构申请退还。原告未提交证据证明其在提起本案诉讼前曾向被告主张解除合同及退还款项，故被告应当自起诉之日起以购房款251664元为本金，按中国人民银行公布的同期同类贷款利率计付利息给原告。原告主张被告支付购房款一倍的赔偿金251664元，但未能提交证据证明其损失金额。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定：“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记期限；……合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总款，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。”原告已付购房款分两期分别支付，因此原告主张的赔偿金计算标准应调整为分别以原告已付购房款131664元为本金，从2014年6月27日起，以及以原告已付购房款120000元为本金，从2014年7月17日起，按照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计付。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条、第九十四条、第九十七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条之规定，判决如下：一、解除原告骆有玲与被告广州从化动漫产业园发展有限公司于2014年6月27日签订的《广州市商品房买卖合同》。二、被告广州从化动漫产业园发展有限公司应自本判决发生法律效力之日起十日内返还购房款251664元及按揭手续费3864元，并以255528元为本金，从2015年12月17日起至实际清偿之日止按中国人民银行公布的同期同类贷款基准利率计付利息给原告骆有玲。三、被告广州从化动漫产业园发展有限公司应自本判决发生法律效力之日起十日内，分别以已付购房款131664元为本金，从2014年6月27日起至实际清偿之日止，以及以已付购房款120000元为本金，从2014年7月17日起至实际清偿之日止，按照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利率支付赔偿金给原告骆有玲。四、驳回原告骆有玲的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费4497元，由原告骆有玲负担2629元，被告广州从化动漫产业园发展有限公司负担1868元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。当事人上诉的，应在递交上诉状次日起七日内按不服一审判决部分的上诉请求数额，向广州市中级人民法院预交上诉案件受理费。逾期不交的，按自动撤回上诉处理。审判员 殷永东二〇一六年四月十六日书记员 卢丽云 来源：