（2016）陕0402民初371号
裁判日期: 2016-04-16
公开日期: 2016-05-25
案件名称
原告刘某某诉被告唐某某房屋租赁合同纠纷民事一审判决书
法院
咸阳市秦都区人民法院
所属地区
咸阳市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
刘某某,唐某某
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第五十二条；《中华人民共和国土地管理法（2004年）》：第四十四条第一款；《中华人民共和国农村土地承包法》：第三十三条；《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》：第五条第一款；《中华人民共和国民事诉讼法》：第六十四条；《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》：第二条第一款
全文
陕西省咸阳市秦都区人民法院民 事 判 决 书（2016）陕0402民初371号原告刘某某，女，汉族。��告唐某某，男，汉族。委托代理人，穆金山，系陕西为民律师事务所法律工作者。原告刘某某诉被告唐某某房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭审理了此案，原告刘某某、被告委托代理人穆金山均到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。原告诉称：2013年4月10日原被告签定了租房合同，该合同约定：被告承担原告位于渭滨街道办南路东200米从北向南第19间门面房年占用费9600元，随后被告一直占用房屋并按期交纳费用，2014年4月10日至今被告拒不交纳房屋占用费，故原告诉至法院请求：1、支付原告2014年4月10日至搬离之日每天房屋占用费26.3元，解除合同；2、本案受理费由被告承担。被告辩称：2013年4月10日签订合同属实，2014年4月9日租赁期满双方解除合同，原告所述诉请不能成立。原告为支���自己的诉讼请求，当庭提举证据如下：1、租赁合同一份，证明原告将房屋租赁给被告，被告至今拖欠房费的事实。2、户口本一份，证明原告跟女儿是一户，与其他人无关。3、村委会证明一份，证明刘某某与刘某某甲是同一人。4、证明与离婚证各一份，证明原告与刘某某乙1995年3月13日已离婚，并于儿子刘某某丙分家另过，与女儿刘某某丁一起生活。5、民事判决书两份，证明渭滨街道办十字向南200米路东的门面房，归刘某某所有，该事实经生效法律文书确认。被告对原告所举证据1真实性无异议，该证据证明租赁合同期限为2013年4月10日到2014年4月10日；证据2真实性认可；证据3真实性认可；证据4离婚证认可，对该村委会证明真实性不认可，与事实不符，原告与刘某某乙离婚后一直与儿子刘某某丙和刘某��乙一直在一起生活；证据5证据真实性认可，证明目的不认可，与本案无关联性。被告为支持其答辩意见当庭提交如下证据：1、证明一份，证明被告于2014年4月10日已将房屋退还给原告之子刘某某丙，并由刘某某丙出具该证明。2、2014秦民初字第01163号民事判决书一份及2015咸民终自第00391号民事判决书各一份，证明原告与其家属等人在该房产的房屋所有权的问题上存在争议，因该房屋系违法建筑双方权利法院未予认可。原告对被告所举证据1真实性不认可，2015年8月唐某某还在使用出租房。证据2真实性无异议，证明问题不认可，房屋是原告盖的。经综合评议，原告所举证据1、2、3、4、5来源合法，内容真实，被告虽提出异议，但未提供相反证据予以证明，故本院均予以认定。被告所举证据1来源合法，内容真实，但与本案缺乏关联性，本院不予认定。证据2系生效法律文书，内容真实，但不能证明被告所要证明的问题，故本院对其证明问题不予认定。经审理查明：1999年3月东南坊村村民张某某将其家庭承包的2.8亩地出租给刘某某，约定：“十组张某某愿将生产队所分2.8亩地租给刘某某甲养牛，租期为这轮承包期满，每亩租金为1000元，每年10月1日前交清第二年租金，如生产队中途出现征地，合同终止。”此后，原告按期交纳租金，收款人为张某某或其丈夫张某某甲。2005年起，因“六路一河”工程施工，渭滨镇政府租用了该2.8亩地中的1.6亩土地，每年付给刘某某租赁费1920元。2011年1月16日因租价上涨，张某某甲与刘某某签订《租地合同》，约定：“刘某某租用张某某甲家承包地，从99年10月开始，由于物价上涨，现涨至伍仟元整，一直延续交费，交费时间不超过当年阴历年前，租费随行就市”。后原告刘某某在该土地上盖了门面房，2013年4月10日，原告与被告唐某某签订《租房合同》，约定：原告刘某某将渭滨街道办事处十字南、路东从北向南第19间门面房租给被告唐某某，年租金为9600元。合同签订后，原告将上述房屋交付被告使用。被告支付租金至2014年4月10日。对2014年4月11日以后的房租拖欠至今。另查，本案争议建筑物所在地系农用地，未办理农用地转用审批手续。又查，刘某某之子刘某某丙以渭滨街道办事处十字南100米路东门面房为其所建为由，将刘某某起诉至本院，请求确认该门面房归其所有。刘某某提出反诉，要求确认上述房屋归刘某某所有，并由刘某某丙返还侵占的门面房。本院经过审理认为，该房屋的建造者未经审批在农用地上建造房屋，所建房屋为违法建筑，不能取得所有权，判决驳回了刘某某丙和刘某某的诉讼请求。刘某某对此不服，向咸阳市中级人民法院提起上诉。中院审理后判决驳回上诉，维持原判。本院认为：原告刘某某于本组村民签订土地承包合同，由于该地为农业用途，要转为建设用地，依法应办理农用地转批手续。原告在未办理农用地转用审批手续的情况下，擅自在该宗土地上建设门面房的行为违法，其所建房屋系违法建筑物，故其与被告签订的《租房合同》因违法法律、行政法规的强制性规定而无效。无效合同自始不产生法律约束力，无需解除。故原告请求解除合同的诉讼请求，本院不予支持。原、被告签订的《租房合同》虽无效，但被告实际使用了该房屋，应支付原告相应的房屋使用费。原告请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费每年9600元的诉讼请求，本院予以支持。依据《中华人民共和国合同法》第五十二条、《中华人民共和国土地管理法》第四十四条、《农村土地承包法》第三十三条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：被告唐某某从2014年4月10日至搬离之日支付原告刘某某房屋使用费每年9600元。案件受理费100元，由被告唐某某承担。如不服本判决，可在接到判决书之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提交副本，上诉于陕西省咸阳市中级人民法院。审 判 长 程军凯人民审判员 王线芬人民陪审员 魏明利二〇一六年四月十六日书 记 员 陈雪峰附相关法条：《中华人民共和国合同法》第五十二条有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。《中华人民共和国土地管理法》第四十四条建设占用土地，涉及农用地转为建设用地的，应当办理农用地转用审批手续。省、自治区、直辖市人民政府批准的道路、管线工程和大型基础设施建设项目、国务院批准的建设项目占用土地，涉及农用地转为建设用地的，由国务院批准。在土地利用总体规划确定的城市和村庄、集镇建设用地规模范围内，为实施该规划而将农用地转为��设用地的，按土地利用年度计划分批次由原批准土地利用总体规划的机关批准。在已批准的农用地转用范围内，具体建设项目用地可以由市、县人民政府批准。本条第二款、第三款规定以外的建设项目占用土地，涉及农用地转为建设用地的，由省、自治区、直辖市人民政府批准。《中华人民共和国农村土地承包法》第三十三条土地承包经营权流转应当遵循以下原则：（一）平等协商、自愿、有偿，任何组织和个人不得强迫或者阻碍承包方进行土地承包经营权流转；（二）不得改变土地所有权的性质和土地的农业用途；（三）流转的期限不得超过承包期的剩余期限；（四）受让方须有农业经营能力；（五）在同等条件下，本集体经济组织成员享有优先权《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。当事人请求赔偿因合同无效受到的损失，人民法院依照合同法的有关规定和本司法解释第九条、第十三条、第十四条的规定处理。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。 来自：