（2015）方城民初字第315号
裁判日期: 2016-04-16
公开日期: 2016-07-05
案件名称
孙长义与河南鑫鹏置业有限公司房屋拆迁安置补偿合同纠纷一审民事判决书
法院
方城县人民法院
所属地区
方城县
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
孙长义,河南鑫鹏置业有限公司
案由
房屋拆迁安置补偿合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第八条第一款，第六十条第一款，第一百零七条，第一百一十四条第一款
全文
河南省方城县人民法院民 事 判 决 书（2015）方城民初字第315号原告孙长义，男，1954年3月5日生，汉族。委托代理人王宗民，方城县弘正法律服务所法律工作者。被告河南鑫鹏置业有限公司，机构代码：56247231-7.法定代表人康海新，任公司董事长，委托代理人王金磊，河南仁裕律师事务所律师。原告孙长义与被告河南鑫鹏置业有限公司为房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，本院受理后，依法组成了合议庭，公开开庭进行了审理。原告孙长义及其委托代理人王宗民、被告河南鑫鹏置业有限公司的委托代理人王金磊均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告孙长义：2011年被告拟改建裕州南路方城县食品装璜厂，拟名裕州商城（后改为裕州花园），并于2011年4月12日与裕州商城南侧东西街坐北朝南包括原告在内的7户居民签订了房屋拆迁置换合同。根据合同约定，被告置换��原告住房105.15平方米，一楼商业门面房50.1平方米。合同约定合同签订之日（2011年5月10日）原告将房屋、土地所有权属证件全部交给被告。被告保证20个月交还房屋和钥匙给原告。该协议签订后，双方于2011年5月30日又签订了一份：“房屋拆迁补充协议”，该协议第3条约定：“各被拆迁户一楼商业门面安置顺序，自东向西依次为：马金有、王同银、郑晓东、华荣仓、胡延凤、公共厕所、孙长义共七宗。如因公共通道占有，不能满足东西宽度时可以向北延伸，保证总面积不变。”2012年3月16日又签订了一份补充协议，第五条又约定了办理房屋产权证书的办理时间和费用承担主体。几份合同签订后，原告按照合同约定的时间，全面履行了约定的义务。而被告则不按合同约定的事项履行，具体有：1、合同约定，还建一楼商铺进深6米，原宽度、方向不变。原告的商���门面房面积已确认为50.1平方米，东西宽度应为8.35米。而被告单方给原告的还建商用房东西宽仅为6.47米。故原告请求增加商业用房东西宽度1.88米。2、合同规定：原告交房交钥匙后，被告20个月交置换房和钥匙，原告是2011年5月10日向被告交付的空房和钥匙，被告应于2013年1月10日将置换的住房和商业房交给原告，结果，被告于2013年10月31日才将住房和商业用房交给原告，延期交房9个月零20天，按照约定，被告应该向原告支付违约金14500元。3、2012年3月16日的补充协议第五条约定：‘该工程在有关质监部门验收合格向乙方交付钥匙之日起180日内，甲方负责给乙方办理商业门面、住宅房权证书，费用由甲方全部承担。“被告于2013年10月31日交房，应在2014年4月30日前将住房和商业门面的房屋产权证书交给原告，至今不给原告办理。参照最高人民法院《关���审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条的规定：“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任。（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限。合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。”该计算标准第三条规定：“罚息利率问题，逾期贷款罚息利率由现行按日万分之二点一计收利息，改为在借款合同载明的贷款利率水平上加收30%—50%”；由于原告与被告之间是拆迁置换合同，没有具体的买卖金额，可根据置换房的地理位置和目前的市场价格计算，住房105平方米，每平方米3100元，房价为325500元，商业临街房，每平6000元计算（实际远高于6000元），50个平为300000元，两处房子总价为625500元。按照中国人民银行公布的借款利率一年期的月息6厘计算，加上50%的罚息，每天625500元的利息为187.65元，（2014年5月1日期至2015年5月15日每天按187.65元）支付延期办证违约金26740元，2015年5月16日以后继续按每天187.65元计算至房产证办妥交给原告止。综上所述，原告认为，原被告双方签订的房屋拆迁置换合同和几份补充协议，都是双方的真实意思表示，是合法有效的合同。双方都应当严格遵守，并全面履行自己的义务，可原告全面履行了自己的义务，而被告不按合同履行自己的义务。其行为不但违反了合同的约定，且直接侵害了原告的合法权益，为此，依据《合同法》和其他法律规定，特向法院提起诉讼请求：请求方城县人民法院依法判令被告：1、为原告增加商业用房东西宽度1.88米；2、支付延期交房违约金14500元；3、（2014年5月1日期至2015年5月15日每天按187.65元）支付延期办证违约金26740元，2015年5月16日以后继续按每天187.65元计算至房产证办妥交给原告止。被告河南鑫鹏置业有限公司辩称：一、关于“商业用房补偿”。原告与被告2011年4月12日签订的“房屋拆迁置换合同”约定商用房遵照进深6米，意为进深保证不低于6米。2、原告与被告2011年5月3日签订“房屋拆迁置换补充协议”约定：如因公共通道占用，不能完全满足东西宽度时，可以向北延伸，保证总面积不变。该补充协议变更了2011年4月12日签订的“房屋拆迁置换合同”宽度不变的约定。2011年6月设计规划时，考虑公共通道占用、公厕占用及其他六户拆迁户商用房宽度公摊率确定原告商用房宽度6.47米，进深7.743米，总面积50.1平米。3、原告诉请增加商用房宽度客观上不能实现。原告东侧即是公厕，已建成投入使用，属于固定不可移动不动产。西侧属于梁士忠一家拆迁商用房，该拆迁户不在协议约定七宗范围。协议中其他六宗拆迁户均有公共通道占有宽度公摊。二、关于交付房屋。1、被告方城县裕州商城商住楼工程于2013年1月8日组织设计、施工、工程监理及主管部门验收合格，并与2013年2月27日在方城县建设局备案。具备交房条件，同年4月30日前全部交付业主使用。2、原告及其他拆迁户是在签订拆迁协议时已经确定房源，房屋验收合格即通知原告及其他拆迁户补交余款办理交房手续。而原告要求在拆迁协议基础上降低超过还建面积房款，与被告不能协商一致，原告及部分拆迁户拒缴余款导致不能交房。自同年3月份部分拆迁户与被告达成协议，陆续交房办理交房手续。故延期交房责任不在被告，而是原告等拆迁户在拆迁协议之外要求优惠所致。三、关于延期办理房产证。原告与被告存在拆迁补偿争议，被告工作人员多次催促，原告拒不与被告签订“商品房买卖合同”，导致房产证手续至今无法办理，同是拆迁户其他户早已经办理相关房产证手续。原告作为拆迁户在签订拆迁补偿协议后，多次违约办理交接手续，导致被告在办理房产总证登记时迟延，致使被告不能按期为其他业主办理分户登记，被告面临违约赔付问题，被告保留向原告追偿权利。综上所述，原告商用房补偿是依据双方签订协议确定，不存在增加宽度，其诉请客观上不能实现。延迟交房、办理房产证责任在原告，原告违约在先且造成被告巨额经济损失，被告保留追索权利，请求法庭驳回原告诉讼请求。本院根据当事人的陈述、举证，对本案的事实确认如下：2011年4月11日，原告孙长义与被告河南鑫鹏置业有限公司订立房屋拆迁置换合同，合同约定2011年5月10日原告将需要拆迁的房屋钥匙交与被告河南鑫鹏置业有限公司。还建一楼商铺进深6米，原宽度、方向不变。原告的商业门面房面积为50.1平方米，东西宽度为8.35米。还建房交付使用期限为被拆迁户交出钥匙之日起至被告的新建房交钥匙之日止20个月，被告如不按期交房，每超一个月付给原告违约金1500元；2011年5月3日，原、被告签订房屋拆迁置换补充协议，约定各被拆迁户一楼商业门面安置顺序，自东向西依次为：马金有、王同银、郑晓东、华荣仓、胡延凤、公共厕所、孙长义，共七宗。如因公共通道占用，不能完全满足东西宽度时，可以向北延伸，保证总面积不变。2012年3月16日原、被告又签订补充协议约定被告向原告交付钥匙之日起180日内，被告负责给原告办理商业门面、住宅房权证书、费用由被告全部承担。综上法律事实，本院认为：一、原、被告签订的房屋拆迁置换合同、房屋拆迁补充协议和补充协议系双方真实意思表示，且内容不违反法律的禁止性规定，该协议合法有效，双方当事人均应全面履行合同义务。在该合同关系中，房屋拆迁置换补充协议约定：如因公共通道占用，不能完全满足东西宽度时，可以向北延伸，保证总面积不变。该补充协议变更了2011年4月12日签订的房屋拆迁置换合同宽度不变的约定。被告河南鑫鹏置业有限公司给原告置换的商业用房进深7.74米、东西宽为6.47米，面积为50.1平方米，并无不当，故原告请求增加商业用房东西宽度1.88米的诉讼请求，本院不予支持。按照合同约定：原告交房交钥匙后，被告20个月交置换房和钥匙，原告是2011年5月10日向被告交付的空房和钥匙，被告应于2013年1��10日将置换的住房和商业房交给原告。被告于2013年10月31日才将住房和商业用房交给原告，延期交房9个月零20天，按照置换合同第四条第一款的约定，每超一个月被告河南鑫鹏置业有限公司应付给原告违约金1500元。被告延期交房9个月零20天，应该向原告支付违约金14500元。原告要求被告支付延期交房违约金14500元，理由正当，本院予以支持。三、原告请求支付延期办证违约金26740元，因原告与被告存在拆迁补偿争议，同时也没有约定逾期办证的违约责任，故原告的该项请求，本院不予支持。被告部分辩解意见，因缺乏事实和法律依据，本院不予采信。依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条之规定，判决如下：一、被告河南鑫鹏置业有限公司于本判决生效后10日内向原告支付延期交房违约金14500元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二、驳回原告的其他诉讼请求。案件受理费931元，原告负担331元，被告负担600元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省南阳市中级人民法院。审 判 长 程长春审 判 员 孙宝峰人民陪审员 王朝霞二〇一六年四月十六日书 记 员 冯 森 来源：百度“”