（2016）粤2072民初2426号
裁判日期: 2016-04-16
公开日期: 2016-08-22
案件名称
中山市小榄镇九洲基股份合作经济联合社与陆福华房屋租赁合同纠纷一审民事判决书
法院
中山市第二人民法院
所属地区
中山市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
中山市小榄镇九洲基股份合作经济联合社,陆福华
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第五十二条，第五十八条；《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》：第二条；《中华人民共和国民事诉讼法》：第六十四条，第一百四十四条
全文
广东省中山市第二人民法院民 事 判 决 书（2016）粤2072民初2426号原告：中山市小榄镇九洲基股份合作经济联合社，住所地广东省中山市，组织机构代码××。负责人：梁培光。委托代理人：陈炎辉，广东维纳律师事务所律师。被告：陆福华，男，壮族，住广西贵港市，公民身份号码×××3612。原告中山市小榄镇九洲基股份合作经济联合社诉被告陆福华房屋租赁合同纠纷一案，本院于2016年1月18日受理后，依法适用简易程序于2016年3月21日公开开庭进行审理。原告的委托代理人陈炎辉到庭参加了诉讼，被告陆福华经本院合法传唤无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。原告诉称：原、被告签订了两份租赁合同，约定由被告承租原告两处物业，租金分别为每月1759元和1150元，逾期付款超过45天的，原告有权解除租赁合同、收回物业、追收欠缴的租金及其他的一切费用。现被告拖欠租金，截至2015年12月31日止，被告已拖欠原告租金共计8727元。为维护自身合法权益，原告诉至法院，请求判令：1.解除双方签订的租赁合同，被告向原告归还租赁物；2.被告向原告支付截至2015年12月31日止拖欠的租金8727元、按每月2909元的标准向原告支付自2016年1月1日起至交回租赁物之日止的租金及违约金（按租金逾期之日起以每天千分之二的标准计算违约金至清偿全部租金之止）；3.被告承担原告律师费2500元；4.本案诉讼费由被告承担。原告对其陈述的事实在举证期限内提交的证据有：1.房地产租赁合同；2.集体土地使用证。被告没有到庭应诉、答辩及举证。本院查明：2016年1月18日，原告持房屋租赁合同等证据诉至本院，提出上述请求。经查，原告提供的房屋租赁合同、集体土地使用证均为原件，主要载明内容如下：1.位于中山市小榄镇九洲基村的面积为7188平方米工业用地的所有权人是中山市小榄镇九洲基社区居民委员会等农民集体所有，使用权人为中山市小榄镇九洲基经济联合社，集体土地使用证号为中府集用（2008）第050543号；2.中山市小榄镇九洲基经济联合社后变更名称为中山市小榄镇九洲基股份合作经济联合社，即原告；3.2015年1月4日，原告作为出租人与被告陆福华作为承租人签订房地产租赁合同两份，主要约定被告陆福华向原告租赁位于中山市小榄镇九洲基民丰路2号之一的房屋两处；面积分别为100平方米和153平方米；租赁期为3年（从2015年1月1日起至2017年12月31日）；租金分别为1150元和1759元，共2909元/月，每月8号前交当月租金，若被告不能按时支付的应向原告支付违约金（每日以欠缴金额的千分之二计算），逾期超过30天的，除滞纳金顺延计算外，原告有权以停水停电等方式催收，逾期超过45天的，原告有权解除合同、收回物业、没收定金等；合同定金分别为3500元和5300元；合同还约定其他条款。上述两份合同首页分别由原告注明已于2014年12月31日收被告定金3500元和5300元。2016年1月18日，原告提起本案诉讼，主张前述实体权利。审理过程中，原告表示其上述出租给被告的星棚厂房并未进行报建。此外，原告诉求被告支付其律师费损失，但没有提供实际支付了律师费的证据。本院认为：虽原、被告签订房地产租赁合同是其真实意思表示，但如上查明事实可见，所涉的星棚厂房未经报建，故根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条有关：“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。”的规定，上述房地产租赁合同属无效合同。因原、被告签订的房地产租赁合同无效，原告以被告违约为由请求解除合同的诉讼请求缺乏法律依据，本院不予支持。同理，原告诉请的违约金及律师费缺乏合同依据及证据支持，应予驳回。鉴于合同无效，被告陆福华应返还该租赁物给原告，故原告有关要求被告陆福华返还租赁物的诉求，本院予以支持。此外，虽因合同无效而导致原告有关租金的诉求不予支持，但鉴于被告陆福华实际占有、使用涉案房屋，为免讼累，其应参照租赁合同的标准向原告支付拖欠的使用费及至返还之日止的使用费。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条之规定，判决如下：一、被告陆福华于本判决发生法律效力之日起10日内向原告中山市小榄镇九洲基股份合作经济联合社返还基于双方于2015年1月4日所签订的两份房地产租赁合同所约定的位于中山市小榄镇九洲基民丰路2号之一的两处房屋；二、被告陆福华于本判决发生法律效力之日起10日向原告中山市小榄镇九洲基股份合作经济联合社计付自2015年12月31日前拖欠的使用费8727元及自2016年1月1日起按2909元/月的标准计至返还之日止的使用费；三、驳回原告中山市小榄镇九洲基股份合作经济联合社的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费80元，减半收取为40元，由原告中山市小榄镇九洲基股份合作经济联合社负担9元，被告陆福华负担31元。被告负担部分，于本判决发生法律效力之日起七日内返还给原告。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省中山市中级人民法院。审判员 杨靖华二〇一六年四月十六日书记员 潘康梨李庄梦 微信公众号“”