（2016）粤03民终1483、1485号
裁判日期: 2016-04-16
公开日期: 2016-12-08
案件名称
02张谦与郑静鹭房屋买卖合同纠纷二审民事判决书
法院
广东省深圳市中级人民法院
所属地区
广东省深圳市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
张Ｘ
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
广东省深圳市中级人民法院民 事 判 决 书（2016）粤03民终1483、1485号上诉人张X（1483号案原审被告、1485号案原审原告），住所地：山东省青州市。委托代理人：彭鸿鹄，广东晟典律师事务所律师。被上诉人郑X鹭（1483号案原审原告、1485号案原审被告，住所地：北京市丰台区。委托代理人：贺娟红，北京市盈科（深圳）律师事务所律师。上诉人张X因与被上诉人郑X鹭房屋买卖合同纠纷一案，不服广东省深圳市福田区人民法院(2015)深福法民三初字第1340、1570号民事判决，向本院提起上诉，本院依法组成合议庭对本案进行了审理。现已审理终结。郑X鹭（1483号案）原审诉讼请求：1、解除双方签订的《二手房买卖合同》；2、张X按转让成交价269万元的20%向郑X鹭支付违约金538000元；3、张X返还定金20万元。张X（1485号案）原审诉讼请求：1、解除双方签订的《二手房买卖合同》；2、郑X鹭向张X支付违约金538000元。原审法院审理查明：2015年4月20日，张X与郑X鹭签订了《二手房买卖合同》约定：张X将其名下的涉案房产转让给郑X鹭；建筑面积60.22平方米；转让价269万元；郑X鹭在合同生效当日支付定金20万元，于2015年4月20日前将除定金、交楼押金之外的剩余首期款61万元支付至银行监管账户并向按揭银行提交按揭贷款申请的相关资料，若银行承诺发放贷款金额加上郑X鹭已支付的首期款、定金后少于合同转让成交价的，则郑X鹭应于按揭银行出具贷款承诺函后三个工作日内补足，如多于合同转让成交价的，则郑X鹭可向监管银行要求将多出部分退回，张X应无条件配合郑X鹭办理监管银行要求的手续；张X须于签署合同当日与担保公司签订服务合同，并向担保公司或其他第三人出具办理赎楼的公证委托书及办理赎楼的其他相关手续，郑X鹭需协助张X办理，张X虽有担保公司提供担保仍不能获得赎楼贷款，或担保公司因其他原因无法将楼赎出的，张X应自行赎楼，张X承诺于合同签订之日起7日内还清贷款、办妥注销抵押登记手续；双方须于2015年4月30日签署《深圳市二手房买卖合同》，办理房产转移登记手续；如郑X鹭逾期履行超过5日，张X可解除合同并选择要求郑X鹭支付转让成交价百分之二十的违约金承担违约责任或没收郑X鹭已支付的定金；如张X逾期履行超过5日，郑X鹭可解除合同并选择要求张X支付转让成交价百分之二十的违约金承担违约责任或双倍返还郑X鹭已支付的定金。合同签订当日，郑X鹭向张X支付了定金20万元，张X办理了委托深圳市融安融资担保有限公司及李建文等人赎楼和办理过户等手续的公证。另查明，涉案房产交易过程中，郑X鹭、张X分别聘请了郑X照、苏某作为买卖双方各自的中介人员。原审庭审中，张X及证人苏某（张X聘请的中介）称张X在合同签订当天即单方前往工商银行上步支行签署了《二手楼交易资金监管协议》，郑X鹭未按约于当天办理首期款资金监管及提交贷款申请所需的资料，张X于2015年4月27日向苏某送交解除合同通知，苏某告知郑X照（郑X鹭聘请的中介）前来签收解除合同通知，但郑X照没有来签收，郑X鹭在张X通知解除合同后才于同月30日单方前往银行办理首期款资金监管并提交贷款资料。郑X鹭确认其与张X是分别单独到银行办理资金监管手续的，但表示其不清楚张X是何时去办理的，并称其在2015年4月21日收到张X告知的监管银行地址后当天即前往银行办理首期款资金监管及贷款手续，银行告知郑X鹭须提交婚姻状况证明，且张X提供的材料也不齐全，要求改日办理资金监管，郑X鹭在与张X协商一致后前往北京开具单身证明，取得单身证明后于2015年4月30日再到工商银行上步支行办理了69万元的首期款资金监管并提交贷款资料。郑X鹭表示其未收到张X的解除合同通知，张X除苏某的证言外亦未提交其他证据证明其将解除合同通知送达给郑X鹭或郑X鹭的中介郑X照。2015年6月10日，工商银行深圳上步支行出具《二手楼按揭贷款确认书》，同意向郑X鹭发放购买涉案房产180万元的贷款，有效期90天。同月15日，郑X鹭向张X邮寄送达《律师函》，催告张X办理过户手续。张X确认收到该《律师函》，但认为郑X鹭发函时双方合同已终止，张X无需继续履约。还查明，张X向担保公司出具公证委托赎楼手续后，担保公司未赎楼，后张X自行筹资赎楼。原审庭审中，张X还提交了其原配偶吴玉霞（2015年7月6日办理离婚手续）于2015年4月3日与案外人FUJITAKanami签订的关于吴玉霞购买深圳市福田区X场13栋33层E1单元的《二手房买卖合同》，主张其因配偶吴玉霞购买了X场13栋33层E1单元房产，需要资金周转且受限购政策限制才出售涉案房产，因此对涉案房产过户的时间有较紧迫的要求，但因郑X鹭未按合同约定的时间办理首期款监管及贷款手续，导致张X需自行筹资赎楼并通过与配偶吴玉霞离婚来实现购买X场13栋33层E1单元房产的目的。郑X鹭对张X提交的上述《二手房买卖合同》的真实性、关联性均不予确认。原审法院认为：郑X鹭与张X签订的《二手房买卖合同》系双方真实意思表示，合法有效。本两案争议的焦点是郑X鹭与张X在《二手房买卖合同》履行过程中哪一方存在根本违约行为。经查，《二手房买卖合同》签订后，郑X鹭于签订合同当日支付了定金20万元、于2015年4月30日办理完首期款监管手续并提交贷款申请资料、于2015年6月10日取得《二手楼按揭贷款确认书》。虽然办理完首期款监管手续和提交贷款申请资料的时间比《二手房买卖合同》约定的2015年4月20日迟延了10天，但《二手房交易资金监管协议》上有张X的签字，原审法院认为关于首期款监管时间的变更是经双方协商一致的。张X主张其于2015年4月20日在《二手房交易资金监管协议》上签字、于同月27日向郑X鹭发出解除合同通知、郑X鹭于张X通知解除合同后才单方办理首期款资金监管，但仅凭张X的陈述及其单方聘请的中介苏某的证言，在没有其他证据佐证且郑X鹭予以否认的情形下，原审法院无法采信张X的上述主张。退一步讲，假设如张X所述，张X于2015年4月20日在《二手房交易资金监管协议》上签字，而郑X鹭是于同月30日才在《二手房交易资金监管协议》上签字的，张X在郑X鹭逾期5日后即表示要解除合同，根据日常生活经验，张X应在要求解除合同时便积极主动地撤回其单方在银行签署的《二手房交易资金监管协议》，郑X鹭则无法于2015年4月30日在《二手房交易资金监管协议》上签字，但张X既未举证证明其将解除合同的通知送达给了郑X鹭，亦未向银行撤回《二手房交易资金监管协议》，郑X鹭于2015年4月30日在《二手房交易资金监管协议》上签字并办理了69万元的首期款资金监管，应视为张X是认可或默认的。郑X鹭在履行合同的过程中不存在根本违约的行为。张X在收到郑X鹭催告办理过户的《律师函》后，明确表示不同意将涉案房产卖给郑X鹭，至庭审时，张X仍明确表示不同意卖房，张X的行为已构成了根本违约。郑X鹭有权要求解除合同、返还定金，并选择要求张X支付违约金。关于违约金数额，《二手房买卖合同》约定违约金为转让成交价的20%，张X主张郑X鹭存在违约行为，隐含了调整违约金标准的抗辩，结合本案的实际情况，原审法院酌情调低违约金标准为转让成交价的15%即403500元（269万元×15%）。郑X鹭诉请的违约金超出部分，原审法院予以驳回。关于张X的诉讼请求。1、请求解除其与郑X鹭签订的《二手房买卖合同》，与郑X鹭的第一项诉讼请求一致，原审法院已予以支持。2、请求郑X鹭支付转让成交价20%的违约金。因郑X鹭不存在根本违约行为，原审法院对张X的该项请求予以驳回。原审法院依照《中华人民共和国合同法》第六条、第九十三条第二款、第九十七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决：一、解除郑X鹭与张X签订的《房产买卖合同》；二、张X应于判决生效之日起十日内向郑X鹭返还定金20万元；三、张X应于判决生效之日起十日内向郑X鹭支付违约金403500元；四、驳回郑X鹭的其余诉讼请求。五、驳回张X的诉讼请求。1340号案件受理费11180元（已由郑X鹭预交），因适用简易程序审理，减半收取5590元，由郑X鹭负担672元，由张X负担4918元；保全费4480元（已由郑X鹭预交），由郑X鹭负担540元，由张X负担3940元。1570号案件受理费9180元（已由张X预交），因适用简易程序审理，减半收取4590元，保全费3210元（已由张X预交），均由张X负担。上诉人张X不服原审判决，向本院提起上诉，请求：1、改判张X不需向郑X鹭支付违约金403500元；郑X鹭应向张X支付违约金人民币538000元；2、判令由郑X鹭承担一审、二审全部诉讼费。事实与理由：一、一审法院对“哪一方根本违约”的事实认定错误。合同有严格的履行时间约定，郑X鹭未严格按照合同履行，应构成根本违约。《二手房买卖合同》第十条明确约定了“买方逾期履行超过五日，卖方可解除合同并选择要求买方支付转让成交价百分之二十的违约金或没收买方已支付的定金。”第四条(2)A项明确约定“买方需于2015年4月20日之前将首期款61万元支付至银行监管账户”；B项明确约定“买方需于2015年4月20日之前向按揭银行提交按揭贷款申请相关资料……”。而实际履行中，买方到4月30日才去银行办资金监管，其逾期早已超过五日，足以认定为根本违约。一审法院抛开严格的合同责任，不以这样的基本事实来认定违约，反而通过其他履行中被买方利用的卖方手续的“瑕疵”来另辟蹊径，认定卖方违约，这是对契约精神的不尊重，也是对合同法关于合同履行的曲解，如此处理，试问合同约定的期限还有什么意义？造成的后果必然是，守约的一方需迁就不守约的一方，否则有理变无理，这种对违约方的迁就纵容了当下越来越普遍的随意违约现象，违反了法律所倡导的基本的“秩序”价值。二、一审法院基于张X手续上的瑕疵来认定张X违约，是法律适用的错误，造成对张X极不公平的结果。（一）《资金监管协议》的签署时间2015年4月30日是银行工作人员以买方首期款进账日期自行填写，不是卖方张X的真实意思表示，一审法院不应据此认为“变更是经双方协商一致的”。关于这点事实，在法庭调查中已经查明，买方（郑X鹭）也承认，《资金监管协议》的日期2015年4月30日是银行填上去的（详见庭审笔录）；而庭审中，卖方（张X）也明确表示不认可该日期，应当按照合同日期4月20日来执行，而实际事实也是在4月20日（即《二手房买卖合同》签署当日），卖方张X在中介的安排下到银行签了《资金监管协议》，但买方（郑X鹭）却没有来，为了赶时间去公证处办委托公证，张X先离开了，这些事实有作为中介的证人苏某的证言为证；同时，也有卖方提交的证据银行开户存折为证，该存折显示的开户日期为2015年4月20日，即张X去银行签署《资金监管协议》的当日，因该存折是为了便于收房款在监管银行指定开立的。以上事实，足见双方根本就没有协商过，并且，买方延迟了10天才履行交付首期款恰恰是卖方张X不能接受的（因张X另外购房急需资金，原因后文有述），法院居然还认为是“经双方协商一致”，对于已经查清的基本事实，法院不采用，反而通过自由裁量，“本院认为”来加以演绎，导致了结果的不公正。（二）一审法院对证据的认定，以及对解除合同行使和效力的处理，明显有失偏颇，对张X不公平。一审不是去拷问合同履行行为本身，而是在违约后的解除手续上寻找理由，这是对法律适用的偏差。1、对张X的不认可不予采信，却对郑X鹭的不认可予以采信。张X一再表述不认可4月30日做资金监管的效力，还提供了证人证言并出庭作证、以及开户存折证明4月20日张X即时签署了《资金监管协议》，一审法院却以“单方聘请的中介，没有其他证据佐证”为由，采信郑X鹭的否认；而郑X鹭没有任何证据证明苏某是单方聘请的，相反其自身提交的证据5短信截图还显示在通过苏某与张X交涉，反过来在面对自己不利的证据时，又否认苏某的角色和效力，法院却予以采信。2、将撤回《资金监管协议》作为一项义务强加给卖方张X，让其承担了因疏于撤回的不利后果，更是毫无根据。该项义务既无法定，也无约定，一审法院仅凭“日常生活经验”认为，“张X应在解除合同时积极主动的撤回其签署的《资金监管协议》”，并因其没有撤回，进而认定“应视为认可或默许”。试问，即使一个法律从业人士，也未必能想到还要去做这么一手准备，更何况一个非法律专业的普通市民呢？3、关于解除《二手房买卖合同》通知的送达，一审法院的处理也明显不公。首先，通过中介苏某、郑X照成交的事实，双方是认可的，尽管在聘请后对买卖双方的对接上，苏某、郑X照各负责一方，但双方作为中介提供居间的角色是一致的，二人同是促成交易的第三方，应当视为居间的整体，张X将解除通知送达给苏某，即完成了对郑X鹭的送达；其次，即使法院认为送达手续有瑕疵（因郑X照和郑X鹭未来领取张X的解除通知），那么，本案的诉讼，1570号案件由张X作为原告提起，其诉讼请求一也明确提出了解除合同，也可以认定为送达。也就是说，双方都提出了解除合同，只是解除权行使的时间点不同。则一审法院不应将张X的送达瑕疵加上撤回《资金监管协议》作为强加给张X的义务，反而忽略了郑X鹭的逾期履行问题。三、本案的纠纷中，郑X鹭没有证据证明任何损失，张X却因为郑X鹭逾期履行承担了巨大的损失。一审判定的违约金过高，其处理结果使郑X鹭获利，张X反而雪上加霜。1、按照合同法，因一方违约导致的损失，也应以实际损失来认定；即使考虑今年房价上涨过快的特殊情形，也应充分考虑履行中买方的过错。买方逾期的过错客观存在，并且并无损失。一审的判法不仅使其逃避了责任，反而因此获得了一笔收益。2、张X因购买另一处房产（福田区X场）急需资金，才向买方急售房产，并要求尽快办理手续，时间，是双方买卖房产的重要因素，也正是因为买方逾期，张X不得不寻求向第三方借高利贷来赎楼和支付购房款；同时，现因郑X鹭的保全查封了涉案房产，张X借款赎楼后由不能转让，蒙受着巨大的损失；再则，为了不对第三方违约（X场的卖方），受限购政策影响，张X只能以离婚的方式换名额，现因购房的巨额负债导致夫妻关系面临真的决裂，对张X的身心造成了极大的伤害。一审法院无视张X遭受的损失和面临的困难，对其处理结果张X难以接受。综上，张X合法合理的权益应当获得救济，以彰显法律的公平正义，故此提出上诉，请二审法院依法支持张X诉讼请求。被上诉人郑X鹭答辩称，原审判决认定事实清楚，适用法律准确，程序合法，应依法予以维持。一、本案的焦点在于首期款监管时间的变更是否经双方协商一致。而原审判决认定“首期款监管时间的变更经双方协商一致”是完全正确的。1、双方签字的《二手房交易资金监管协议》合法有效，该协议签署时间显示为2015年4月30日，该份协议在《二手房买卖合同》之后签署，在法律上达到了后一份协议变更前一份协议约定的效果。符合《合同法》关于合同变更的相关规定。合同履行是一个动态的过程，张X僵化的强调原买卖合同的时间约定，没有任何意义。2、张X以资金监管协议签署日期非本人填写来否认其同意变更监管日期是不成立的。日期由谁填写不影响协议效力，更何况张X无法证明其具体哪一天签署了资金监管协议。3、关于张X是否承担解约通知送达义务和资金监管协议撤回义务，原审法院认定也符合法律规定。根据张X单方陈述，其早在2015年4月20日即签署了资金监管协议，并于4月27日即向中介发出了解除合同通知书，一审判决书对此通过反向说理的方式，先假设张X此陈述为真，据此可以认为张X对单方解除合同必须履行的手续是明知的，对维护己方权利是积极的，那么法院要求张X证明其履行了通知送达义务，并将提前签署的资金监管协议撤回，合法合情合理并无不妥。4、资金监管成功后，张X通过己方行为，进一步证明了“首期款监管时间的变更经双方协商一致”的事实。包括银行贷款承诺函下来后，张X有赎楼的行为，且还将涉案房产的门禁卡交给郑X鹭准备装修等。二、张X主张因购买另一处房产急需资金，所以对本案合同履约时间有严格的要求，故没有同意郑X鹭逾期监管首期款的动机。这一说法并不成立。1、本案买卖合同中对交易各时间点的约定，原就与房产交易的普遍现实背离。即使首期款没有逾期监管，算上银行、担保公司以及房产登记部门的时间，也将至少迟于合同约定1个月的时间才能过户，也就是说不管首期款监管有没有逾期，张X都无法在合同约定的时间用本案的售房款来支付另一处房产的购房款。2、张X在贷款承诺函下来后才开始办理赎楼，担保公司不赎楼，问题出在张X一方，与首期款监管逾期已经没有任何关系。所以，“因为买方逾期，张X不得不寻求向第三方借高利贷来赎楼和支付购房款”这一说法站不住脚。三、一审法院认定“郑X鹭在履行合同过程中不存在根本违约的行为，张X…明确表示不同意卖房，张X的行为己构成根本违约”是完全正确的。张X是在2015年的房价上涨潮中，基于利益的算计而毅然选择违约的卖家之一，而郑X鹭是因张X的违约行为，而不得不多支付数倍违约金金额的购房款才能得到一处栖身之所的无辜受害者。综上所述，张X的上诉请求无事实和法律依据，请贵院依法驳回其上诉，维持原审判决。本院经审理查明，原审法院查明的事实基本清楚，本院予以确认。本院认为，本案为房屋买卖合同纠纷。本案二审的争议焦点是郑X鹭于2015年4月30日办理首期款资金监管手续是否构成违约。本院认为，尽管涉案二手房买卖合同约定的办理首期款资金监管手续的时间是2015年4月20日，但双方签订的资金监管协议为双方真实意思表示，不存在法定无效情形，双方依据该份资金监管协议于2015年4月30日办理了首期款资金监管手续，应视为双方已就首期款资金监管的办理时间达成了新的意思表示，故原审法院认定郑X鹭履行办理首期款资金监管义务不存在违约行为并无不当。张X主张郑X鹭迟延支付首期款构成违约理由不成立，本院不予采纳。在郑X鹭已按约定履行了支付定金、办理首期款资金监管手续、申请按揭贷款等买方义务后，张X不同意继续履行合同导致合同未能继续履行，原审法院认定其行为构成根本违约正确，本院予以确认。关于违约金数额，原审法院结合合同履行情况、当事人过错程度，酌情将违约金调整为转让成交价的15%符合法律规定，无明显不当，本院予以确认。综上，张X的上诉理由不成立，本院不予采纳。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判本二案的二审案件受理费，由上诉人张X负担。本判决为终审判决。审 判 长 俞 红代理 审 判员 邓 媛代理 审 判员 吴思罕二〇一六年四月十六日书记员（兼） 王倚霖附法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。 来自