（2016）鲁07民终489号
裁判日期: 2016-04-16
公开日期: 2016-07-15
案件名称
姜桂金与诸城港龙置地有限公司商品房预售合同纠纷二审民事判决书
法院
山东省潍坊市中级人民法院
所属地区
山东省潍坊市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
诸城港龙置地有限公司,姜桂金
案由
商品房预售合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百六十九条，第一百七十条，第一百七十五条
全文
山东省潍坊市中级人民法院民 事 判 决 书（2016）鲁07民终489号上诉人（原审被告）诸城港龙置地有限公司，住所地：诸城市和平北街、水上公园西侧。法定代表人于炳瀚，董事长。委托代理人刘清娟，山东贝特律师事务所律师。被上诉人（原审原告）姜桂金，个体。委托代理人卢运章，山东理达寰球律师事务所律师。上诉人诸城港龙置地有限公司（以下简称港龙公司）因与被上诉人姜桂金商品房预售合同纠纷一案，不服山东省诸城市人民法院（2014）诸民初字第1211号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。原审判决认定，姜桂金、港龙公司于2011年9月28日签订商品房定购单，姜桂金当日交纳定金10万元，于2011年10月4日姜桂金付清全部剩余购房款753357元。2011年11月2日，姜桂金与港龙公司签订《商品房预售合同》一份，约定姜桂金购买港龙公司开发的龙府小区第2幢1单元1401号商品房，预测面积为186.28/17.98平方米；房屋价款为853357元，交房期限为2012年10月31日前；同时约定如出卖人逾期交房超过90日，买受人有权解除合同，买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30日内退全部已付款，并按买受人累计已付款5%向买受人支付违约金，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自合同约定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之五的违约金。合同第十四条对出卖人关于基础设施、公共配套建筑正常运行中约定，供暖、燃气、电、公共停车场应于2012年12月31日达到使用条件，如果在规定日期内未达到使用条件，双方同意由出卖人负责协商解决，但不应承担赔偿责任。后港龙公司于2013年6月14日交房，于2014年11月开通供暖、燃气。姜桂龙于2014年10月21日诉至原审法院，要求判令港龙公司支付延期交房违约金307200元。另查明，2012年4月16日，港龙公司给姜桂金开具253357元的发票、2014年4月18日开具60万元的发票。港龙公司于2013年5月25日向姜桂金发送入住通知书，姜桂金于2013年6月14日接收房屋钥匙。再查明，2011年4月19日中国人民解放军94285部队以满足机场净空为由向港龙公司发出违规超高整改通知书，2012年5月24日中国人民解放军济南军区空军后勤部批复降低高度，规划部门给予批复。上述事实，有定购单、商品房预售合同、购房发票两份、住户交接书、整改通知书、批复及原、港龙公司的陈述等证据在案佐证，足以认定。原审法院认为，姜桂金、港龙公司双方签订的商品房预售合同系双方真实意思表示，合法有效，双方均应本着诚实信用原则，行使合同权利，履行合同义务。姜桂金按合同约定交纳全部购房款，港龙公司应按合同约定的期限向姜桂金交付房屋。中国人民解放军94285部队以满足机场净空为由于2011年4月19日向港龙公司发出违规超高整改通知书，而姜桂金、港龙公司于2011年11月2日签订商品房预售合同，系在该部队整改通知送达之后，双方在签订合同时港龙公司已明知需要净空整改的事实，对港龙公司提出的建设过程中因部队要求机场净空保护，规划变更导致延期，系合同第八条约定的不可抗力，不应承担违约责任的抗辩理由，不予采纳。港龙公司逾期交付房屋，应承担相应的违约责任。对于姜桂金主张的自2012年11月1日至2014年10月21日的违约金307200元，港龙公司主张已于2013年5月31日通知姜桂金办理交接手续，但港龙公司不能举证证明在5月31日房屋已达到交付条件，且在通知中承诺自5月31日开始办理交房手续，如无法办理则另行安排时间办理，而非限于当天办理完毕，港龙公司于2013年6月14日与姜桂金办理正房交接手续，故应以实际交房时间为准计算违约金。姜桂金主张交房时供暖、燃气均未达到使用条件，因双方在合同中明确约定供暖、燃气未达到使用条件由出卖人协商解决，不承担赔偿责任，故姜桂金主张的正房违约金应计算至2013年6月13日。姜桂金主张港龙公司于2015年2月份将附房交付姜桂金，港龙公司不予认可，但未提供任何证据证明，且在2013年6月14日房屋交接单中，并未载明已交付房屋附房钥匙，故对于姜桂金主张的延期交付附房的违约金计算至2014年10月21日，原审法院予以支持。对于姜桂金主张的违约金比例，港龙公司主张过高，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条的规定，“当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30%为标准适当减少。”姜桂金、港龙公司双方在合同中约定逾期付款和逾期交房违约金均为日万分之五，权利义务对等，虽系双方的意思自治，但比例过高，参照现行金融机构贷款的利率，原审法院依法将违约金的承担比例调整为每日万分之二点五，自港龙公司约定交房之次日2012年11月1日起计算至实际交房前一日即2013年6月13日，港龙公司应支付给姜桂金逾期交付正房违约金45774.2元（817397元0.00025224天），附房违约金应为6463.8元(35960元0.00025719天)，以上共计52238元。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第一、二款，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：一、诸城市港龙置地有限公司支付给姜桂金逾期交房违约金52238元，于判决发生法律效力之日起十日内履行完毕；二、驳回姜桂金的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5908元，由姜桂金负担4670元，由港龙公司负担1238元。宣判后，港龙公司不服原审判决，上诉称：1、上诉人因受到了不可抗拒的因素，在商品房建设过程中，中国人民解放军九四二八五部队以商品房项目设计高度超过机场净空保护的限制高度为由要求上诉人停工整改，修改规划设计以满足机场净空保护要求，同时派遣部队官兵在上诉人项目长期实弹驻扎，阻止上诉人继续施工长达一年之久，该情形符合合同约定的可延期交房的情形，应免除上诉人的责任。部队在2011年要求整改时，上诉人的建设项目是经过相关部门审批的，上诉人在没得到相关部门最后的通知时有理由相信项目是正常建设的。2、被上诉人无实际损失，且其主张逾期交房违约金已超过诉讼时效，原审认定违约金数额明显超出了被上诉人的实际损失，是错误的。综上，原审判决认定事实不清，适用法律错误，请求二审法院查明事实，撤销原审判决，依法改判或发回重审。被上诉人姜桂金答辩称：原审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。二审经审理查明的事实与原审基本一致。本院认为，上诉人与被上诉人签订商品房预售合同时，上诉人已接到案外人要求整改的通知，上诉人应当预见而没有预见或已经预见到可能会影响整个项目施工进度的因素存在而轻信能够避免，仍然与被上诉人签订合同，其应按合同约定履行自己的义务。上诉人未按合同约定交付房屋应依约支付逾期交房违约金，原审对该问题的认定并无不当，应予维持。上诉人主张变更设计属合同约定的免责情形无事实和法律依据，本院不予采信。关于违约金计算标准问题，原审判决已经考虑到合同约定的违约金计算标准过高并依法进行了调整，认定上诉人按照合同约定标准的50%，即日万分之二点五支付逾期交房违约金并无不当，应予维持。上诉人关于违约金计算标准过高的上诉主张无依据，本院不予支持。综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，程序合法。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条、第一百七十条第一款第（一）项、第一百七十五条之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费5908元，由上诉人诸城港龙置地有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长 薛培忠代理审判员 贾元胜代理审判员 李金桦二〇一六年四月十六日书 记 员 于 涛 更多数据：搜索“”来源：