（2016）冀10民终851号
裁判日期: 2016-04-16
公开日期: 2016-05-25
案件名称
北京顺科房地产经纪有限公司与廊坊市耀盛房地产开发有限公司香河分公司商品房委托代理销售合同纠纷二审民事判决书
法院
河北省廊坊市中级人民法院
所属地区
河北省廊坊市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
北京顺科房地产经纪有限公司,廊坊市耀盛房地产开发有限公司香河分公司
案由
商品房委托代理销售合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
河北省廊坊市中级人民法院民 事 判 决 书（2016）冀10民终851号上诉人（原审原告）：北京顺科房地产经纪有限公司，住所地：北京市朝阳区广渠东路唐家村第43幢平房33D号。法定代表人：尚广龙，任该公司总经理。委托代理人：李虬璐，北京市中产律师事务所律师。委托代理人：ＸＸ，北京市中产律师事务所律师。上诉人（原审被告）：廊坊市耀盛房地产开发有限公司香河分公司，住所地：河北省香河县淑阳镇新华大街南侧。法定代表人：王国良，任该公司经理。委托代理人：李静，河北天源通和律师事务所律师。上诉人北京顺科房地产经纪有限公司与上诉人廊坊市耀盛房地产开发有限公司香河分公司商品房委托代理销售合同纠纷一案，由河北省香河县人民法院受理后，于2015年12月10日作出了（2015）香民初字第2153号民事判决，北京顺科房地产经纪有限公司与廊坊市耀盛房地产开发有限公司香河分公司均不服该判决，分别向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭对本案进行了公开审理，审理期间，本院准许廊坊市耀盛房地产开发有限公司香河分公司撤回上诉。本案现已审理终结。一审法院经审理查明，2009年10月15日，北京顺科房地产经纪有限公司（以下简称顺科公司）与廊坊市耀盛房地产开发有限公司香河分公司（以下简称耀盛公司）签订《水木菁华房屋代理销售合同》，合同顺科公司全程独家代理耀盛公司开发的，位于河北省香河县的水木菁华项目全部住宅房屋，顺科公司向耀盛公司交纳人民币100万元，作为项目全程销售保证金，住宅房屋销售数量达到总销售套数50%后的10个工作日内，耀盛公司归还销售保证金50万元，总体住宅房屋销售任务完成后的10个工作日内，归还剩余销售50万元保证金。2010年3月6日，双方签订《水木菁华项目房屋代理销售合同补充协议》，协议重新约定全部销售溢价分配方式，并约定项目全程销售保证金为50万元，在耀盛公司第一次、第二次向顺科公司结算销售佣金时每次可预留25万元。顺科公司完成总体住宅房屋销售任务后10个工作日内，耀盛公司一次性归还销售保证金50万元。2010年6月23日，双方签订《香水印销售补充协议》，协议约定，顺延至香水印项目（即水木菁华项目）全部房源销售完毕合同结束。2012年11月10日，双方签订《水目菁华项目二期销售合同协议》，协议约定耀盛公司委托顺科公司全程独家代理水木菁华项目销售，若耀盛公司一次性取得协议项下房屋的商品房销售许可证的，顺科公司销售本协议项下房屋的期限为8个月；如顺科公司在销售过程中严重损害耀盛利益或形象，应赔偿损失。2014年7月28日，双方签订《水木菁华代理销售补充协议》，协议约定顺科公司自2014年8月1日至同年11月30日止，处理项目前期遗留客户问题，销售本项目剩余商业、住宅、地下室及车位；2014年11月30日协议终止后5日内，耀盛公司返还50万元保证金，每迟延一日，按迟延支付金额的千分之三向支付违约金。签订该《水木菁华代理销售补充协议》时，水木菁华项目尚余98间地下室、13个地下车位及1间商铺未售出，价值约为4956116元。一审另查明，耀盛公司欠付顺科公司288289元房屋销售代理佣金至今，且未退还顺科公司交纳的50万元销售保证金。一审法院认为，双方签订房屋代理销售合同后，顺科公司代理销售房屋，耀盛公司应按约支付房屋销售代理佣金。双方对欠付房屋销售代理佣金288289元的事实均予认可，故顺科公司相应诉讼请求应予支持。根据双方于2009年10月15日签订的协议，顺科公司未按照合同约定完成销售任务，构成违约，该公司主张全额退还50万元保证金的诉请违反合同约定，不合情理，不应得到支持。因顺科公司尚未售出的13个地下车位、98间地下室、1间商铺，应得销售金额为4956116元。该公司造成耀盛公司的损失即为上述金额的利息，利率应按中国人民银行同期贷款利率计算，自双方2014年7月28日签订的《水木菁华代理销售补充协议》约定的2014年11月30日协议终止后5日后，即2014年12月6日起，至2015年7月3日顺凯公司提起诉讼之日，共计155532.55元。故耀盛公司应退还顺科公司保证金344467.45元（500000元-155532.55元）。顺科公司未按合同约定于2014年11月30日前完成全部销售任务，违约在先，因此其要求耀盛公司支付违约金的诉讼请求，不应得到支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百零九条、第一百一十三条、第一百一十四条之规定，一审法院判令耀盛公司于判决生效后立即给付顺科公司房屋销售代理佣金288289元，并退还保证金344467.45元。如果耀盛公司未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费减半收取5841元，由耀盛公司负担5063元，由顺科公司负担778元。顺科公司不服一审判决上诉称，《水木菁华代理销售补充协议》不存在约束己方的约定条款，耀盛公司应无条件全额退还保证金；耀盛公司未付清佣金且未退还保证金，应承担违约责任；一审判决在保证金中扣减违约金错误。一审认定事实不清，适用法律错误，二审应支持本公司上诉请求。耀盛公司针对顺凯公司上诉意见二审答辩称，一审判决对于顺科公司未完成销售任务，违约在先的认定依据充分。本院二审查明，一审查明事实属实，本院予以确认。二审期间，双方均未提交新证据。本院认为，顺科公司与耀盛公司于2014年7月28日签订的《水木菁华代理销售补充协议》，均出自双方真实意思表示，形式合法内容有效，对双方具有约束力，双方均应本着诚实信用的原则全面履行合同项下义务。上述协议中对顺科公司代理销售的房屋明确约定了履行期限，在期限内顺科公司未销售全部房屋属于履行不当，构成违约。该公司上诉认为协议中未约定违约条款，因此其不构成违约的观点，忽略了合同项下的义务内容，系对合同的不正当解读。一审法院依据双方约定与顺科公司实际履行情况，对顺科公司违约行为的认定，依据充分，本院予以照准。顺科公司相应上诉意见，本院不予支持。一审判决根据公平原则，在《水木菁华代理销售补充协议》对顺科公司履行不当未约定违约责任的情况下，判决耀盛公司部分返还顺科公司保证金的处理兼顾双方权利义务，一审判决酌定返还的金额，充分考虑到了双方的合同项下义务强度与履行不当的过错程度，公平公正，应予照准。综上，一审判决事实清楚，适用法律正确，北京顺科房地产经纪有限公司的上诉请求均不能成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费5841元，由北京顺科房地产经纪有限公司负担3410元，由廊坊市耀盛房地产开发有限公司香河分公司负担2431元。本判决为终审判决。审 判 长 曹 怡审 判 员 王荣秋代理审判员 齐向欣二〇一六年四月十六日书 记 员 邓雪娇 来源：