（2015）南民一初字第00640号
裁判日期: 2016-04-16
公开日期: 2016-09-12
案件名称
吴伟元与滁州瑶海物业服务有限公司、滁州瑶海农机大市场开发有限公司物业服务合同纠纷一审民事判决书
法院
滁州市南谯区人民法院
所属地区
滁州市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
吴伟元,滁州瑶海物业服务有限公司,滁州瑶海农机大市场开发有限公司
案由
物业服务合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第八条第一款，第四十四条第一款，第一百零七条；《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》：第二条第一款
全文
安徽省滁州市南谯区人民法院民 事 判 决 书（2015）南民一初字第00640号原告：吴伟元。委托代理人：肖运仁，安徽俊和律师事务所律师。委托代理人：单而林，明光市三界镇法律服务所法律工作者。被告：滁州瑶海物业服务有限公司，住所地：安安徽省滁州市南谯区腰铺镇压担子瑶海农机大市场院内。法定代表人：贺家水，该公司总经理。被告：滁州瑶海农机大市场开发有限公司，住所地：安安徽省滁州市南谯区腰铺镇压担子瑶海农机大市场院内。法定代表人：徐厚江，该公司总经理。两告的共同委托代理人：汪水林，安徽协利律师事务所律师。原告吴伟元与被告滁州瑶海物业服务有限公司（以下简称瑶海物业公司）、滁州瑶海农机大市场开发有限公司（以下简称瑶海农机公司）物业服务合同纠纷一案，本院立案受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理，原告吴伟元及其委托代理人肖运仁，被告瑶海物业公司及瑶海农机公司的共同委托代理人汪水林到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。原告吴伟元诉称：2014年6月4日凌晨2时10分左右，位于南谯区瑶海农机大市场42幢14－16号的福田汽配店发生火灾，由于被告瑶海物业公司违反法律规定，擅自关掉消防栓总阀门，致火灾发生时消防栓内无水，延误了宝贵的自救时机，致受害人损失扩大，瑶海物业公司违反物业服务协议的服务内容，并擅自将消防栓的阀门关闭，是造成本次火灾无法自救的主要原因，瑶海物业公司有重大过错，应承担相应的赔偿责任，瑶海农机公司的规划是一层为商铺与仓库，二三层为商业配套，造成二三层使用的多元化，2014年10月27日南谯区安监局等三家管理机关联合发布限期整改瑶海农机大市场“三合一”场所的通告，原房屋的规划建设标准是每层都有水泥钢筋建筑的内部楼梯，但瑶海农机公司违反规划规定，擅自改变建筑方式建造钢构楼梯，对事故的发生有重大安全隐患，火灾发生后，楼梯被烧毁坍塌，导致汪宝凤、吴明成在二楼无法逃生并造成财产损失，两被告应共同承担赔偿责任。火灾造成的人身损害：吴伟元的医疗等费用96382.66元、吴明成、汪宝凤的丧葬费44601元、死亡赔偿金924560元、精神抚慰金160000元。财产损失：房屋装璜火灾损失571516元、库存商品火灾损失6748828元、鉴定费20000元共8565888.26元。现诉请判令两被告共同赔偿原告全部损失8565888.26元的40%即3426355.3元并承担诉讼费。审理期间，吴伟元撤回要求被告赔偿死亡赔偿金、精神抚慰金、丧葬费的诉讼请求。被告瑶海物业公司辩称：1、原告私自改变房屋结构、房屋使用功能，火灾安全防范意识差，是导致本次事故的直接原因。2、原告违反物业管理合同的义务，未按合同约定，商铺内没有配备适量的灭火器，影响自救，导致火灾损失扩大。3、原告违反经营管理合同，未按合同约定，对商铺内的物品履行投保义务，对事故引起的损失理应承担责任。4、原告将商铺改为居住使用，致使人员伤亡损失。综上，原告的诉请不成立，请求驳回原告的诉请。被告瑶海农机公司的辩称：1、瑶海农机公司不是物业合同的相对方，依据合同的相对性，本案与农机公司无关。2、瑶海农机公司与原告之间是商品房买卖合同关系，瑶海农机公司依约履行了商品房买卖合同的全部义务，同时也无证据证明本次事故与农机公司有关联，综上请求驳回原告对农机公司的诉讼请求。经审理查明：2014年6月4日2时10分许，南谯区瑶海农机大市场内的滁州市南谯区福田汽车配件经营部（以下简称福田汽配经营部）发生火情，业主吴明成在自救无效后报警，在消防警察到场前的期间，市场内的商户进行了自救，但因附近消防栓无水无法处置初起火灾，2时33分，滁州市消防支队特勤中队到达火灾现场，而起火场所附近的消防栓均处于无水状态，2时41分，瑶海物业公司的物业保安才将擅自关闭的消防栓阀门打开，起火区域附近的消防栓恢复正常供水，4时30分火灾被扑灭。火灾中，福田汽配经营部店主吴明成、汪宝凤当场身亡，其子吴伟元跳楼逃生受伤，当日吴伟元入南京大学医学院附属鼓楼医院住院治疗，6月25日出院，住院21天，出院医嘱：1、休息三个月；2、患者暂不负重，适当功能锻炼；3、术后六周、12周门诊复查；4、不适随诊。吴伟元支付医疗费96382.65元。南谯区人民政府于当天也成立了应急处置领导小组，8月6日，应急处置领导小组发布火灾事故调查报告，起火原因完全可以排除雷击、自燃、放火、吸烟、电气线路故障等因素引发的可能，不能排除遗留火源引发火灾的可能，事故直接原因：1、福田汽配经营部业主擅自将经营场所改为“三合一”场所；2、福田汽配经营部业主消防安全意识淡薄，忽视对经营场所内消防安全管理，导致火灾隐患长期存在；3、福田汽配经营部业主缺乏基本消防安全常用识，不懂得疏散逃生、初起火灾自救。间接原因：1、物业单位消防安全责任不落实、主要负责人消防安全意识淡薄，忽视日常消防安全管理，对市场内存在的“三合一”火灾隐患未采取任何措施；当晚巡查保安没有认真履行岗位职责，日常防火巡查流于形式，导致初起火灾未能及时发现；2、起火前起火区域附近的消火栓阀门处于关闭状态，影响了火灾初起阶段自救。另查明：福田汽配经营部是经注册成立的个体工商户，实际为家庭经营方式，主要从事汽车配件、润滑油等物品的批发销售，负责人为汪宝凤，经营场所位于滁州市南谯区紫薇南路1559号（瑶海农机大市场）42号楼14-16室，该室由吴伟元于2011年3月23日从瑶海农机公司处购买，同日吴伟元与瑶海物业公司签订了前期物业服务协议，约定：……瑶海物业公司对消防设施、供电线路、照明等共用设备设施及其运行的维护和管理……。物业管理服务质量……“消防控制中心24小时值班，消防系统设施设备管理规范、完好，可随时启用”……违约责任……甲方（瑶海物业公司）违反协议，未达到管理服务质量约定目标的，乙方（吴伟元）有权要求限期改正，逾期未改正给乙方造成损失的，甲方承担相应的法律责任。2014年7月24日安徽百友资产评估司法鉴定所受滁州市南谯区公安消防大队的委托，鉴定福田汽配经营部库存商品火灾损失价值为6748828元、房屋装潢及财产火灾损失价值为571516元。福田汽配经营部支付20000元鉴定费。吴明成、汪宝凤系夫妻关系，吴伟元系其儿子，吴明成、汪宝凤的父亲均已去世多年，诉讼期间，本院征求吴明成、汪宝凤的女儿及母亲意见，其均表示放弃权利主张。本院认为：被告瑶海物业公司作为瑶海农机大市场的物业提供者，与原告吴伟元签订的前期物业服务协议，是双方的真实意思表示，双方形成了物业服务合同关系，瑶海物业公司对业主提供的物业服务，应优质高效及时，对消防设施，双方明确约定瑶海物业公司应使“消防系统设施设备可随时启用”，而在2014年6月4日福田汽配经营部火灾发生时，瑶海物业公司却擅自关闭消火栓阀门导致火灾现场附近的消防栓处于无水状态达30分钟之久，影响了自救，导致火灾不能及时扑灭，瑶海物业公司提供的服务明显有瑕疵，对原告损失的产生有过错，应承担相应的违约责任，而福田汽配经营部火灾的发生不排除原告家遗留火源引发的可能，同时原告家擅自改变经营场所、忽视经营场所内消防安全、缺乏基本消防安全常识等情形均是原告损失的产生及扩大的因素，因此原告对损失的产生也有不可推卸的责任，因双方并未明确约定违约责任方式，本院酌定被告瑶海物业公司对原告的损失承担15%的赔偿责任，原告自身承担85%的责任；本案原告与被告瑶海物业公司之间系物业服务合同纠纷，而原告与被告瑶海农机公司之间系商品房买卖合同关系，系另一法律关系，被告瑶海农机公司向原告交付商品房屋，履行了其合同义务，若被告瑶海农机公司交付的房屋不符约定，造成损失，原告可另行主张，因此原告要求被告瑶海农机公司在本案中承担责任无法律依据，本院不支持；被告瑶海物业公司虽对司法鉴定所鉴定原告的财产损失提出异议，但其并无证据证明其异议的成立，因此本院采信安徽百友资产评估司法鉴定所的鉴定结论，原告的损失共7436726.6元（吴伟元的医疗费用96382.66元、房屋装璜火灾损失571516元、库存商品火灾损失6748828元、鉴定费20000元），被告瑶海物业公司应赔偿1115509元2231018元（7436726.6元×15%）。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第一百零七条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：一、被告滁州瑶海物业服务有限公司于判决生效10日内赔偿原告吴伟元人民币1115509元；二、驳回原告吴伟元的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费34210元，由原告吴伟元负担14210元，被告滁州瑶海物业服务有限公司负担20000元。如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省滁州市中级人民法院。审 判 长 龙云宏审 判 员 唐 伟人民陪审员 张 龙二〇一六年四月十六日书 记 员 马茂丽附本案适用的相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。 微信公众号“”