（2016）粤2072民初2425号

裁判日期: 2016-04-16

公开日期: 2016-08-22

案件名称

中山市小榄镇九洲基股份合作经济联合社与中山市小榄镇富明印刷厂、刘梓明房屋租赁合同纠纷一审民事判决书

法院

中山市第二人民法院

所属地区

中山市

案件类型

民事案件

审理程序

一审

当事人

中山市小榄镇九洲基股份合作经济联合社,中山市小榄镇富明印刷厂,刘梓明

案由

房屋租赁合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国合同法》：第五十二条，第五十八条；《中华人民共和国担保法》：第五条第一款；《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》：第二条；《中华人民共和国民事诉讼法》：第六十四条，第一百四十四条

全文

广东省中山市第二人民法院民事判决书（2016）粤2072民初2425号原告：中山市小榄镇九洲基股份合作经济联合社，住所地广东省中山市，组织机构代码××。负责人：梁培光。委托代理人：陈炎辉，广东维纳律师事务所律师。被告：中山市小榄镇富明印刷厂，住所地广东省中山市。投资人：刘梓明。被告：刘梓明，男，汉族，广东省中山市。原告中山市小榄镇九洲基股份合作经济联合社诉被告中山市小榄镇富明印刷厂（以下简称为富明厂）、刘梓明房屋租赁合同纠纷一案，本院于2016年1月18日受理后，依法适用简易程序于2016年3月21日公开开庭进行审理。原告的委托代理人陈炎辉到庭参加了诉讼，被告富明厂、刘梓明经本院合法传唤无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。原告诉称：原、被告签订了两份租赁合同，约定由被告承租原告两处房地产，租金分别为每月8075元和4411元，共计为12486元/月，变更后租金为13487元/月；若被告逾期付款超过45天的，原告有权解除租赁合同、收回物业、追收欠缴的租金及其他的一切费用。另，约定签约代表独立于其代表的经营单位，以其个人财产作担保与经营单位共同承担连带责任。现被告拖欠租金，截至2015年12月31日止，被告已拖欠原告租金共计53948元。为维护自身合法权益，原告诉至法院，请求判令：1.解除双方签订的租赁合同，被告向原告归还租赁物；2.两被告连带向原告支付截至2015年12月31日拖欠的租金53948元、按每月13487元的标准向原告支付自2016年1月1日起至交回租赁物之日止的租金及违约金（按租金逾期之日起以每天千分之二的标准计算违约金至清偿全部租金之止）；3.两被告连带承担原告律师费3000元；4.本案诉讼费由两被告承担。原告对其陈述的事实在举证期限内提交的证据有：1.房地产租赁合同；2.集体土地使用证；3.通知。两被告没有到庭应诉、答辩及举证。本院查明：2016年1月18日，原告持房屋租赁合同等证据诉至本院，提出上述请求。经查，原告提供的房屋租赁合同、集体土地使用证、通知均为原件，主要载明内容如下：1.位于中山市小榄镇九洲基村的面积为7188平方米工业用地的所有权人是中山市小榄镇九洲基社区居民委员会等农民集体所有，使用权人为中山市小榄镇九洲基经济联合社，集体土地使用证号为中府集用（2008）第050543号；2.中山市小榄镇九洲基经济联合社后变更名称为中山市小榄镇九洲基股份合作经济联合社，即原告；3.2012年10月11日，原告作为出租人与被告富明厂作为承租人、被告刘梓明作为担保人签订房地产租赁合同两份，主要约定被告富明厂向原告租赁位于中山市小榄镇九洲基创利路的房地产两处；占地面积分别为427.10平方米（其中星棚面积为350.2平方米，空地面积为76.9平方米）和770平方米（其中星棚面积为650平方米，空地面积为120平方米）；租赁期为3年（从2012年9月1日起至2015年8月31日）；租金分别为4411元和8075元，共12486元/月，每月8号前交租金，若被告不能按时支付的应向原告支付违约金（每日以欠缴金额的千分之二计算），逾期超过30天的，除滞纳金顺延计算外，原告有权以停水停电等方式催收，逾期超过45天的，原告有权解除合同、收回物业、没收定金等；合同定金分别为13200元和24200元；合同还约定其他条款。2016年1月7日，原告向被告富明厂刘梓明发出通知一份，由被告刘梓明签收，载明：“你租赁我社区位于创利路44号的星棚结构厂房，每月租金13487元。至今，你还欠我社区厂房租金达4个多月55617.2元。现正式通知您，您拖欠租金的行为已属根本性违约，请你接到通知后，于2016年1月7日前把所欠租金（含滞纳金）缴清，否则，从2016年1月8日起我社区按合同条款通过法律途径处理。如不履行，后果自负。”2016年1月18日，原告提起本案诉讼，主张前述实体权利。审理过程中，原告表示其上述出租给被告的星棚厂房并未进行报建。原告主张其经与被告协商，租金提至13487元/月，但双方并未签订补偿协议或重新签订合同，其表示被告签订上述通知已经确认了该租金标准。此外，原告诉求被告支付其律师费损失，但没有提供实际支付了律师费的证据。本院认为：虽原、被告签订房地产租赁合同是其真实意思表示，但如上查明事实可见，所涉的星棚厂房未经报建，故根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条有关：“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。”的规定，上述房地产租赁合同属无效合同。因原、被告签订的房地产租赁合同无效，原告以被告违约为由请求解除合同的诉讼请求缺乏法律依据，本院不予支持。同理，原告诉请的违约金及律师费缺乏合同依据及证据支持，应予驳回。鉴于合同无效，被告富明厂应返还该租赁物给原告，故原告有关要求被告富明厂返还租赁物的诉求，本院予以支持。此外，虽因合同无效而导致原告有关租金的诉求不予支持，但鉴于被告富明厂实际占有、使用涉案房屋，为免讼累，其应参照租赁合同的标准向原告支付使用费。本案中，原告主张合同租金标准经与被告协商提高至13487元/月，但其提供的通知仅显示被告刘梓明签收的信息，无法由此推知其确认该租金标准，故原告未能提供其他证据佐证的情况下，依法应承担举证不能的不利后果，对其该主张，本院不予采信，使用费仍按原合同约定租金标准12486元/月计算，自2015年8月起计算至返还之日止。鉴于作为主合同的租赁合同无效，故根据《中华人民共和国担保法》第五条：“担保合同是主合同的从合同，主合同无效，担保合同无效。担保合同另有约定的，按照约定。担保合同被确认无效后，债务人、担保人、债权人有过错的，应当根据其过错各自承担相应的民事责任。”之规定，被告刘梓明作为担保人签订合同而与原告形成的担保合同关系作为从合同亦无效。但是，被告刘梓明作为被告富明厂的投资人及合同签约代表，对上述主、从合同的无效与原告及被告富明厂一样负有过错，故其应承担相应的民事责任，对被告富明厂上述应付使用费负有连带清偿责任。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条，《中华人民共和国担保法》第五条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条之规定，判决如下：一、被告中山市小榄镇富明印刷厂于本判决发生法律效力之日起10日内向原告中山市小榄镇九洲基股份合作经济联合社返还基于双方于2012年10月11日所签订的两份房地产租赁合同所约定的位于中山市小榄镇九洲基创利路两处租赁物；二、被告中山市小榄镇富明印刷厂、刘梓明于本判决发生法律效力之日起10日内按12486元/月的标准向原告中山市小榄镇九洲基股份合作经济联合社计付自2015年8月起至返还之日止的使用费；三、驳回原告中山市小榄镇九洲基股份合作经济联合社的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1222元，减半收取为611元，由原告中山市小榄镇九洲基股份合作经济联合社负担86元，被告中山市小榄镇富明印刷厂、刘梓明负担525元。两被告负担部分，于本判决发生法律效力之日起七日内返还给原告。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省中山市中级人民法院。代理审判员　邝　羽二〇一六年四月十六日书　记　员　潘康梨匡欢关注公众号“”