（2015）长汽开民初字第608号
裁判日期: 2016-04-16
公开日期: 2017-03-13
案件名称
吉林省天一房地产开发有限责任公司与闻武房屋租赁合同纠纷一审民事判决书
法院
长春汽车经济技术开发区人民法院
所属地区
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
吉林省天一房地产开发有限责任公司,闻武
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第九十三条第一款；《中华人民共和国民事诉讼法》：第六十四条
全文
长春汽车经济技术开发区人民法院民 事 判 决 书（2015）长汽开民初字第608号原告吉林省天一房地产开发有限责任公司，住所长春市开运街。法定代表人万晓薇，该公司总经理。委托代理人王若西，吉林万智律师事务所律师。被告闻武，男，1967年8月2日生，住长春汽车经济技术开发区。委托代理人姚春玲，吉林开晟律师事务所律师。原告吉林省天一房地产开发有限责任公司诉被告闻武房屋租赁合同纠纷一案，本院依法组成合议庭，公开开庭进行了审理，原告的委托代理人王若西，被告及其委托代理人姚春玲到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告诉称：原、被告2011年11月22日签订《房屋租赁合同》，约定由被告承租原告“天一·大众人家”1号楼，建筑面积合计314.93平方米的商业用房。租赁期限为12个月（2011年11月22日起至2012年11月21日止），租金为每月1,666.67元，年租金合计人民币20,000.00元。租用期限发生的水费、电费、采暖费、物业费等所有费用均由被告承担，被告承诺按月足额缴纳，如由于被告拖欠相关费用而产生后果由被告自行承担。合同签订后，原告按合同约定履行义务，被告于2011年11月22日缴纳保证金10,000.00元，并于同日缴纳租金20,000.00元。第一年租赁合同履行完毕后，原租赁合同终止。被告继续承租原告房屋，租赁期限从2012年11月22日至2013年11月21日，原、被告协商确定房屋租金为40,000.00元。合同期限届满，原告多次催促被告支付租金，被告不予理会，并继续租用原告房屋至今。2013年11月22日至2014年11月21日按租赁物相同位置的租金标准应为64,254.00元，2014年11月22日至2015年7月22日共8个月，按租赁物相同位置租金标准为50,395.20元，共计154,649.20元。从2011年11月22日至2015年7月22日租赁物采暖费共45,356.00元，以上合计200,005.20元。原告多次催要，被告以种种理由推脱。原告认为，被告不缴租金已构成根本违约，故诉至贵院，请求依法判令原、被告解除合同，判令被告给付原告租金154,649.20元、采暖费45,356.00元及从2012年11月22日至2015年7月22日的租金和采暖费利息12,194.96元，以上合计212,200.16元，诉讼费由被告承担。被告辩称：1.原告称与被告签订租赁合同的事实属实，但上述合同并未实际履行。原告在与被告签订租赁合同的同时又另行与长春俊和科技开发有限公司（以下简称：“俊和公司”）签订了租赁合同，上述两份租赁合同约定的房屋地点、面积、租赁期限完全一致，但在原告与俊和公司签订的租赁合同中，双方约定从俊和公司施工的天一·家源1953地下车库防水工程的工程款直接扣除租金，实际使用租赁物的也是俊和公司，因此双方实际履行的是原告与俊和公司之间签订的租赁合同，而非原、被告之间签订的租赁合同。2.本案中，原告诉请解除的是原、被告之间签订的并未实际履行的租赁合同，对此，被告同意与原告进行解除。原告并未诉请解除其与俊和公司之间签订的租赁合同，且原告和俊和公司在双方签订的租赁合同中明确约定以工程款抵顶租金，且租期到期后，如俊和公司同意，双方继续履行此协议，故根据合同法第236条的规定，双方无异议继续履行的，原合同继续有效，原告应继续履行其与俊和公司签订的租赁合同，直至工程款结清为止。3.原、被告之间签订的合同并未实际履行，故不存在给付租金和采暖费的问题，当然也不存在给付利息的问题。4.原告的主张已经超过诉讼时效，请法院驳回其诉讼请求。经审理查明：2011年11月22日，原告（甲方）与被告（乙方）签订《协议书》，协议约定：“1.甲方同意乙方租用“天一·大众人家”1号楼138、139号商业用房，建筑面积合计314.97平方米，租用期限12个月（2011年11月22日至2012年11月21日），租金为每月1,666.67元，年租金合计人民币20,000.00元；2.租用期间发生的水费、电费、采暖费、物业费等所有费用均由乙方自行承担，乙方承诺按月足额交纳，如果由于乙方拖欠相关费用而产生后果由乙方自行承担。……”此份协议由朱建代表原告签字，并盖有原告公司的公章。同日，原告（甲方）与俊和公司（乙方）签订《租房协议书》，协议约定：“1、甲方将坐落在长春市汽车厂天一·大众人家小区1#楼一层的门市房（314.97㎡）出租给乙方，租期为一年租金为贰万元人民币，抵押金为壹万元人民币；2、乙方同意此款项在其为甲方施工的天一·家源1953地下车库防水工程的工程款中扣除；……4.房屋租期为2011、11、25至2012、11、25，房屋到期后如乙方同意，甲方可与乙方续签此协议，具体租金另议。……”胡军作为原告的委托代理人在该份协议上签字，并加盖了原告公司的合同专用章，被告作为俊和公司的时任法人在该协议乙方委托代理人处签字。2011年11月22日，经原告合同预算部经理、财务总监、总经理、董事长签批了《工程款支付审批单》，以天一·家源1953项目人防车库防水工程未结工程款中的30,000.00元抵顶房屋租金。上述两份协议约定的租期到期后，原告与被告及原告与俊和公司均未再达成新的书面租赁协议。现原告以被告不缴租金构成根本违约为由，为求与被告解除合同及索要欠付租金、采暖费及利息诉讼来院。另查：1.2009年11月2日，原告与俊和公司签订《天一·家源1953小区地下车库防水工程施工合同》，约定由俊和公司对天一·家源1953小区地下车库防水工程进行施工。双方按施工图面积进行结算，施工厚度不超过400厘米，按20元/平方米结算，超过400厘米按60元/立方米结算。工程完工后，原告向俊和公司给付工程款的50%；2010年4月前没有渗漏现象，原告将工程款支付到95%；预留5%为质保金，保修期满无渗漏现象后结清。2.俊和公司成立于2008年4月28日，被告为其原法定代表人。2012年3月29日，俊和公司法人由被告变更为案外人闻英。本院认为：1.原告在2011年11月22日分别与被告及案外人俊和公司签订了租赁协议，两份协议约定的租赁房屋地点、面积、租金标准及保证金数额完全一致，租赁期限虽略有不同，但基本为同一区间。原告在与俊和公司签订的《租赁协议书》中约定从俊和公司施工的天一·家源防水工程的工程款中扣除租金，且原告提供的《工程款支付审批单》亦明确了以天一·家源1953项目人防车库防水工程款30,000.00元抵顶房屋租金的事实，并由原告的合同预算部经理、财务总监、总经理及董事长签字确认，该审批单与原告和俊和公司签订的《租房协议书》相互印证，可以认定实际履行租赁协议的主体是原告与俊和公司，原告与被告之间签订的《租赁协议书》并未实际履行。2.《中华人民共和国合同法》第九十三条规定“当事人协商一致，可以解除合同。”本案中，原告诉请解除其与被告之间2011年11月22日签订的《协议书》，被告当庭主张上述协议并未实际履行，但同意与原告解除合同，故原、被告之间2011年11月22日签订的《协议书》已于2015年8月19日解除。3.根据庭审查明的事实，原、被告之间虽签订书面的租赁协议，但该协议实际上并未得到履行，实际与原告履行租赁协议的是案外人俊和公司，故原告诉请被告给付租金、采暖费及利息没有事实及法律依据，本院对其主张不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、原告吉林省天一房地产开发有限责任公司与被告闻武2011年11月22日签订的《协议书》于2015年8月9日解除；二、驳回原告吉林省天一房地产开发有限责任公司的其他诉讼请求。案件受理费4,480.00元、保全费1,580.00元由原告吉林省天一房地产开发有限责任公司承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于吉林省长春市中级人民法院。审 判 长 沈楠& # xB;人民陪审员 李万国人民陪审员 孙 洪 杰二〇一六年四月十六日书 记 员 赵 莹 关注微信公众号“”